2023年土地估价师案例与报告考试试题汇总档.docx

2023 年土地估价师案例与报告考试试题汇总一、单项选择题：1、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项 属国家标准。A.城镇土地估价规程B.农用地分等规程C.农用地估价规程D.城市地价动态监测技术标准标准答案：A解析：国家标准有两个：城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程。2、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项 属行业标准。A.城镇土地分等定级规程B. 农用地分等规程C. 土地估价报告标准格式D. 城市地价动态监测技术标准标准答案：B解析：行业标准有三个：农用地分等规程、农用地定级规程、农用地估价规程。 3、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项 属技术标准。A.城镇土地分等定级规程B.农用地分等规程C.土地估价报告标准格式D.农用地估价规程标准答案：C解析：土地估价报告标准格式为技术标准。二、多项选择题：4、受理估价托付时，估价人员应明确的估价根本领项有 。A.估价原则B.估价目的C.估价对象D.估价期日E.估价方法标准答案：B，C，D解析：依据土地估价托付协议合同的主要内容：估价目的、估价对象、估价期日，等等。 5、以下说法错误的选项是 。A. 只有经土地全部权人要求，才能对该土地估价 B.只有经土地使用权人要求，才能对该土地估价 C.只有经土地抵押权人要求，才能对该土地估价 D.只有经土地抵押权人要求，就可以对该土地估价E.只有经房地产主管部门要求，才能对该土地估价标准答案：A，B，C，E解析：答案 ABCE 都排解了其他进展土地估价的条件，所以是错误的。6、为保证估价结果的科学、客观、公正，以下哪项 是承受托付估价必需遵循的原则。A.签订估价合同B. 坐等托付C.争取时效D.提高估价质量E.适应国际化的要求标准答案：A，C，D，E解析：答案 B 坐等托付与保证估价结果的科学、客观、公正没有关系，为错误答案，其他为正确答案。7、签订土地估价托付协议的重要性 。A.估价托付的法律依据B.明确土地估价双方权利与义务C.降低估价收益风险D.争取更多业务E.明确估价方法标准答案：A，B，C解析：签订土地估价托付协议的重要性有三项：估价托付的法律依据、明确土地估价双方权利与义务、降低估价收益风险。8、估价托付合同的内容包括以下哪项 。A.托付人的名称或者姓名和住宅B.估价机构的名称和住宅C.估价对象D.估价方法E.估价时点标准答案：A，B，C，E解析：估价托付合同的内容包括托付人的名称或者姓名和住宅、估价机构的名称和住宅、估价对象、估价时点，等等，但是不包含估价方法。9、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项 不属于国家标准。A.城镇土地估价规程B.农用地分等规程C.农用地估价规程D.城市地价动态监测技术标准E.农用地定级规程标准答案：B，C，D，E解析：国家标准有两个：城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程。10、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项 属行业标准。A.城镇土地分等定级规程B.农用地分等规程C.农用地估价规程D.农用地定级规程E.城市地价动态监测技术标准标准答案：B，C，D解析：行业标准有三个：农用地分等规程、农用地定级规程、农用地估价规程。11、我国的地价体系是以 为根底的。A.基准地价B.标定地价C.宗地地价D.路线价标准答案：A，B，C解析：我国建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系。计算题一、某企业于 2023 年 12 月 31 日以出让方式取得了一宗土地使用年限为 50 年期的国有工业用地，土地总面积为 3000 平方米，交纳的土地出让金为 30 元/平方米，该宗地土地开发程度已到达“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平坦)。2023 年 12 月 31 日，该企业因改制需要进展土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为 10 万元/亩，“五通一平”土地开发费为8 万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为 5.5%，投资利润率为 10%，土地复原率为 6%，50 年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于 2023 年 12 月 31 日的单位地价和总地价。简洁计算题简洁计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的把握和应用状况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有确定深度，但不强调综合分析。解答该类试题除需把握答题技巧外，还要留意以下问题：(1) 数据选用。有时题目中给出的条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益复原法中，无论收益还是费用均应承受客观值;本钱靠近法中的本钱亦应承受客观本钱，除非实际 状况与客观标准全都或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出推断，清楚什么状况下可以承受实际值，什么状况下不能承受。(2) 参数选用。利息率、利润率、复原率、税率等取值也要合理。(3) 计息期、收益年期取值等。如在收益复原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。(一)审题(1) 明确题目要求。此题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。(2) 梳理有关资料。可将题目供给资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否全都等;二是市场调查资料。该类资料 是解题的根底，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象状况是否全都，如土地使用年期等。(3) 考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所供给的市场调查资料要认真审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如此题未给出土地增值收益率，但假设认真审查便不难觉察，土地增值收益可依据土地出让金确定。(二)解题思路与方法选择1. 方法选择此题主要供给了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可承受本钱靠近法评估。2. 解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要表达在年期 修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止， 土地剩余使用年期应为 49 年。根本思路：先依据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地本钱价格;将无限年期土地本钱价格和 50 年期土地出让金分别进展年期修正，均修正为 49 年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。(三)公式与计算步骤1. 适用于该宗地的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+ 土地出让金×年期修正系数：2. 计算步骤(1)选择计算方法依据题意，此题适用于本钱靠近法企业甲拥有一宗土地面积为 20 亩的国有出让土地，规划建设 4 万平方米综合大楼和 2 万平方米公寓，估量 2 年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相像地段一样功能的综合楼售价为 6000 元/平方米，公寓售价为 4500 元/平方米，同类构造的综合楼工程建筑费及专业费为 2100 元/平方米，公寓为 1800 元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第 1 年投入 40%，其次年投入 60%，银行贷款年利率为 5.5%，开发利润为总售价的 15%，销售税费为售价的 5.5%。依据以上条件，试计算：(1) 该宗地在规划条件下的土地使用权价格;(2) 经甲乙双方协商，房地产开发商乙预备以开发完成后的局部房地产按售价的 90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到 14000 平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。(一)审题(1) 明确题目要求。此题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的根底。(2) 了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料， 此题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入状况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。(3) 审查关键内容，防范误用。对所供给资料要认真审查，弄清关键数据的真实内涵。如此题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很简洁造成误用。同时，由于其次问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。(二)解题思路与方法选择1.方法选择此题主要供给了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可承受剩余法倒算地价?BR> 2.解题思路(1) 宗地地价求取思路。先计算工程总开发价值;然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等;从总开发价值中将以上各项本钱(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价;宗地总价除以土地总面积得到单位地价。(2) 甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：局部综合楼价格+局部公寓价格，价格标准则应承受双方商定价格。具体求取思路是：先按商定价格计算甲方所得 14000 平方米综合楼价格;然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价;再用甲方应得公寓总价除以公寓的商定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。(三)公式与计算步骤1.适用公式地价：房地产售价建筑费及专业费投资利息开发利润销售税费2.计算步骤题解一：(1)选择计算方法依据题意，宗地地价求取适用于剩余法。(2)计算房地产总售价 6000×4+4500×2=33000(万元)(3)计算建筑费及专业费 2100×4+1800×2=12023(万元)(4)计算投资利息地价×(1+5.5%)2-1+12023×40%×(1+5.5%)1.5-1+12023×60%× (1+5.5%)-1=596.75+0.113X 地价(5)开发利润 33000×15%=4950(万元) (6)销售税费 33000×5.5%=1815(万元)(7)计算土地总价地价=3300012023596.750.1130×地价49501815 地价=12253.59(万元)(8)计算单位地价单位地价=12253.59÷20 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)(9)计算甲方应得公寓面积 14000 平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元)某企业拥有 A 宗地的划拨土地使用权，并于 2023 年 9 月 1 日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期 20 年，实际支付的年租金为 10 元/平方米。A 宗地土地面积为 30000 平方米， 用途为工业，现已到达五通一平的开发程度。经调查，A 宗地周边有三宗条件相像的工业用地，具体状况如下：(1) B 宗地：占地 45 亩，于 1998 年 9 月 1 日通过征地方式取得，当时依据所在区域的市场行情，共支付了 300 万元征地及其相关税费，经开发建设，现已到达七通一平的开发程度，共花费土地开发费 540 万元。据调查，从 1998 年 9 月 1 日到 2023 年 9 月 1 日期间，征地费用和到达七通一平的土地开发费用分别上涨了 20%和 30%。(2) C 宗地：占地 25000 平方米，于 1998 年 9 月 1 日通过出让方式取得。宗地已到达三通一平的开发程度。依据 2023 年 9 月的市场行情，该宗地假设出租经营，每年土地净收益可达 55 万元。(3) D 宗地：占地 3.5 公顷，于 2023 年 9 月以国家作价人股方式取得，40 年期、“七通一平” 条件下作价 425 元/平方米。宗地 交易状况 区域因素 个别因素B 宗地 4% 2% 5%C 宗地 0 5% 1%D 宗地 2% 7% 一 5%·表中数值表示 B、C、D 各宗地与 A 宗地的比较，负值表示案例宗地比 A 宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于 A 宗地。依据当地 2023 年 9 月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要 1 年的时间， 土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为 1.5%， 需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为 10%;土地增值收益率为 20%;土地复原率取 6%。相对 A 宗地而言，其 50 年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：到达七通一寻常地价比五通一平高 100 元/平方米，到达五通一寻常地价比三通一平高 60 元/平方米。依据以上条件，试答复以下问题：(1)以 B、C、D 作为比较案例，利用市场比较法测算宗地 A 于 2023 年 9 月 1 日的土地价格; (2)测算宗地 A 于 2023 年 9 月 1 日的市场年租金;(3)测算宗地 A 于 2023 年 9 月 1 日的承租土地使用权价格。综合计算题该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用力气，每道小题的解答通常贯穿一种主 要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益复原法求得;再如以收益复原法为主线，房屋现值需借助重置成 本法得到;或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法(如本钱靠近法、收益复原法等) 得到。解答该类题目，首先要看清题目要求和条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条 件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出很多条件，其中局部属于干扰性条件，解题时不能承受，照实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者确定要留意甄别， 除非实际状况与估价时点时的客观标准全都，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是本钱费用，均应承受客观标准，而不能用实际值。但同时也要留意，依据题目表达的状况分析，假设实际支付费用或猎取收益状况符合估价时点时的市场客观标准，直接承受实际值也未尝不行，这就要求应试者认真阅读试题所给条件，以便做出正确推断。1.明确题目要求(1)对计算结果的要求。此题要求得到三种评估结果，即宗地A 的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地 A 的市场价格是最根本的问题，其他两种评估值均可在此根底上进一步测算得到。