物业管理工作调研报告共.docx

物业管理工作调研报告共【3篇】 更新时间：2023-07-07 来源：调研报告 投诉建议 中药调研报告 中药调研报告 2023-02-03 脱贫攻坚调研报告 2023-02-01 力量作风建立年经营调研报告 2023-01-11 全面从严治党主体责任落实状况调研报告三篇 2023-01-06 村级集体经济调研报告2023三篇 2023-01-06 【-调研报告】 工作总结报告主要针对员工的日常工作总结报告，如出差、考察等。 以下是为大家整理的关于物业治理工作调研报告共的文章3篇 ,欢送品鉴！ 【篇1】物业治理工作调研报告共 为推动我县住宅小区物业治理工作安康、标准进展，县人大常委会打算对县城住宅小区的物业治理状况专题调研，并将此项工作列入常委会2023年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地观察、听取状况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴*西等地考察等形式，了解我县住宅小区物业治理的整体状况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进阅历，仔细讨论对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研状况报告如下： 一、我县住宅小区物业治理的现状1、住宅小区的根本状况依据住建局供应的住宅小区状况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，马上投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这局部住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。分析我县住宅小区的根本状况，主要呈现出以下几个特点：(一)住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建立的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或安排，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比拟小，多在30户左右;三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房;四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建立的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比拟小，多自建自管;五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。(二)建立标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步进展到现在有砖混构造、半框架构造、框架构造，剪力墙构造等。配套设施建立方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区(如电信住宅楼);大多数配套设施建立不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种状况比拟普遍;比拟来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。(三)规模差异较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个， 100-200户的有5个，500户以上的2个。(四)旧住宅多且分散。调研的54个小区中，2023年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建立的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比拟分散;包括文笔小区在内，大多建立标准较低，多为砖混构造房。2、物业治理的根本状况(一)物业企业进展状况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展效劳业务的有4 家，效劳小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%;目前还没有一家企业具有相应从业资质。(二)业主大会及业主员会成立状况目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。(三)小区的物业治理状况调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业效劳部门治理，根本属行政化治理，有29个小区由建立单位负责治理。物业机构治理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业效劳附属于建立单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建立的根本状况全然不知;效劳工程少，大多数物业效劳只负责清扫卫生和看大门，好一点的小区有保安效劳和修理效劳，效劳质量相对都比拟差，效劳制度落实不到位，没有明确的效劳标准;收费标准不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，还有局部单位职工住宅楼每户每月收取25元;物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业效劳企业和从业人员都不稳定。二、存在的主要问题调研组认为， 我县城区居民住宅小区物业治理总体还处于起步阶段，物业治理还不标准，不能安康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：1、工程建立的遗留问题小区工程建立的.遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业治理安康运行的最大难题。一是很多小区建立手续不完善，住户入住后始终不能办理房屋产权证;二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就消失一些质量问题，比方宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严峻等现象;三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便;四是未严格根据规划建立公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的非常不满，怨气和冲突就会转假到物业治理头上，使得局部小区物业治理冲突激化。2、历史缘由形成的问题一是政府于早期建立住宅小区，划拔土地、定价出售，根据现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，消失屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的修理问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保存有局部产权，没有任何利益，却还要担当修理责任;幸福小区属政府定价出售，专项修理基金至今没有着落，屋顶漏水等修理问题得不到解决，冲突日益加剧。二是局部单位建立的住宅楼，受当时条件限制，规划、建立、用地等方面不够标准，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。局部由原单位治理，当房屋屡次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃治理，局部原建立单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广阔住户反映剧烈的热点和难点。3、专项修理基金收缴不到位调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项修理基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由局部单位建立的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严峻影响到住户的正常生活，修理资金没有着落。由政府建立的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的修理问题也非常的紧迫。已收缴了专项修理基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。4、物业企业的进展严峻滞后通过当工商注册的仅7家，挂靠效劳的1家，都没有取得相应的效劳资质;物业效劳人员素养偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，治理人员持证上岗率只有5%左右，治理人员文凭在大专以上文化程度的只有10%。5、物业治理模式落后，经营活动不标准局部建立单位、开发商把自建小区的物业效劳作为照看自己亲友就业的一个途径，把物业效劳变成了治理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业治理。这种模式的运行无形中加大了物业效劳企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，效劳工程少，效劳费标准低，收缴率低，造成企业治理本钱高，形成亏损，公正的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。局部单位建立小区，随着本单位职工的削减渐渐放弃了治理，由住户分单元、分楼推选局部住房或一些退休老干部治理，有的有点酬劳，有的是义务效劳。局部物业企业治理人员简洁认为物业效劳就是看大门、清扫卫生、收取治理费用等简洁的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，治理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不清扫人员，效劳工作远不能满意居民的实际需求。调研的 54个小区，物业效劳企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建立的根本状况不清，大多小区没有制定物业治理活动的相关制度或公约，少有的局部也得不落实。6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成业主对物业治理熟悉模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对物业治理条例不了解或知道一点，对物管企业的效劳要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户消失楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会实行拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业治理费是由于我不住或者不需要物业治理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会进展极度滞后。住房对业主大会缺乏熟悉，不情愿参与业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。三、 意见和建议针对物业治理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业治理工作，提高物业治理水平，调研组提出如下意见与建议：1、加强居民住宅小区的工程建立治理工程建立的遗留问题是物业治理工作的源头问题，相关职能部门要仔细落实工程建立的各项监管措施，要根据物业治理相关法规规定，依据我县的实际，制定好切实可行的小区建立治理方法和建立标准并严格组织实施，从根本上削减物业治理冲突纠纷。规划设计肯定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容;工程建立要严把工期和质量关;组织验收，应将小区各类附属工程(含地下管道隐藏工程)列入验收内容;要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。2、加强对小区物业治理工作的治理和监视一是催促开发商依法在销售房屋之前选聘物业治理效劳企业，制定临时治理规约并将之明示房屋买受人;二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度;三是强化日常治理，政府职能部门与居委会相互协作，形成合力加大执法力度，准时查处物业效劳违法行为和物业治理区域内发生的违法行为;四是加大调处力度，准时化解各类物业治理冲突纠纷。五是要组织不定期巡查，对治理水平低、信用等级差、效劳不到位、收费不标准的企业予以通报批判，甚至取消在本县辖区内从事物业治理的资格，维护广阔业主合法权益。3、要强化对物业治理工作的指导一是要主动介入，仔细分析讨论当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业治理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮忙的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进标准的物业治理公司入驻小区有较大进展;二是加强物业效劳企业的培育扶持，对物业企业的进展赐予政策的扶持，组织好物业效劳从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我进展制造优越的条件。按享受效劳的等级收费机制没有建立。区的物管运行本钱不同、效劳标准不同，收费标准自然不同，但现在的状况是各个小区之间相互参照，无论何种效劳质量收取标准相差无己。二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同商定的收费体系，努力营造物业治理企业崇尚优质效劳、业主自觉按时缴纳物业治理效劳费的和谐气氛;三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业治理效劳合同等示范文本，明确规定前期和后期物业治理效劳中的效劳范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，标准物业治理企业和业主的行为。区分新旧住宅、高层与低层、效劳工程、效劳标准、确定相应的指导性效劳收费标准，促进物业效劳安康运行。积极探究市场化运行的物业治理新机制，真正实现物业治理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择局部条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。4、要健全物业治理体制机制首先，完善和标准物业治理行政治理体系，加强物业治理队伍组织建立，配备专职人员，明确职责分工，将治理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业治理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业治理各项制度，积极探究行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参加、相互监视的治理机制，确保物业治理工作安康运行。(本文来自于范-文-先-生-网)第三、要逐步建立一整套物业治理信息系统，全面、准时、精确反映我县全部从事物业治理工作的行政机构及治理人员状况、在我县实施物业治理的物业治理企业状况、我县全部物业的根底状况、业主委员会状况等内容，为提高物业治理效劳水平打下一个良好的根底。5、要深化物业治理法规宣教县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院物业治理条例、山西省物业治理条例等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业治理企业、业主委员会成员的教育培训，促进展政治理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位;促使物业治理企业遵纪守法，标准治理，更好地为业主供应效劳;增加广阔业主的物业治理法律意识和消费观念，使他们充分熟悉到搞好物业治理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关怀支持的工作，也使他们充分熟悉到物业效劳合同是物业治理效劳的最重要的法律依据，懂得用法律武器爱护自身的权利，同时履行应尽的义务。6、要标准物业治理效劳行为物业治理效劳企业要树立质量意识，标准治理、优化效劳，取得广阔业主和业委会的支持和协作。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素养和效劳水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其效劳区域内的显著位置或收费地点，对物业治理企业、效劳等级、效劳内容、收费工程、收费标准、收费依据、举报电话等进展公示，定期公示日常维护和重大修理费用的收支状况，使广阔业主明白消费。三是要加强企业内部治理，严格履行物业效劳合同商定，为广阔业主供应相应效劳并到达效劳承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要准时整改。四是落实物业承接验收制度，物业治理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进展查验，以削减工程建立遗留问题引发的物业冲突和纠纷。7、要强力落实专项修理资金的收缴工作新近建成的小区条件较好，应严格催促落实，可一步到位，但肯定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区;对新开发的小区肯定形成制度，确保落实;对政府及部门早其建立小区如文笔小区等，应尽快讨论，加以解决。8、要积极推动旧住宅小区的物业治理调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、根底设施差，物业治理难于起步的状况，逐个进展调研、分析，实行多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好修理资金归集困难、物业治理用房缺乏等问题，整合物业治理资源，完善物业治理条件，促进其尽快开展正常的物业治理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业治理小区进展新型治理工作机制的试点，通过总结阅历，逐步建立健全适应我县实际状况的旧住宅小区物业治理模式，最终促其走上标准化治理轨道。【篇2】物业治理工作调研报告共 近日我局组织专人，先后深入22个居民住宅小区实行座谈争论、发放调查问卷等方式，开展了物业治理工作专题调研。现将调研状况报告如下： 一、物业治理现状我县物业治理工作经过多年的进展，已形成了类型多样、层次广泛的效劳形式。目前主要有四种治理类型：一是物业效劳企业专业化治理型;二是开发商售后自管型;三是业主自主治理型;四是过去类似单位集资建立的单栋楼，即老旧楼房，不具备实行专业化的物业治理属无人治理型。目前，我县共有11家物业企业，其中本地物业企业5家,引进物业企业6家,物业从业人员共约100余人，平均年龄为56岁。全县共有居民住宅小区84个，建筑面积158万平方米，共住居民16400多户，近4万人。公司化物业治理掩盖率为33.3%，小区成立业主委员会14个，占全部小区的19%。近年来，我局主要实行了以下几项措施：一是广泛宣传，增加了业主的物业消费意识，使业主在肯定程度上了解、参加、支持物业治理，为物业治理工作营造了较好的气氛;二是组织培训，提高了参训物业治理人员素养。每年与就业局共同举办物业从业人员培训班，并屡次组织各物业企业负责人、业主代表、社区负责人赴临河区、杭锦后旗、五原县、乌拉特前旗等周边地区考察学习物业治理工作，不断提高物业效劳质量水平。三是积极开展老旧小区改造、社区化物业治理、片区化大物业等创新工作。今年我局又积极招商引资，拟实施物业治理与安保运营一体化建立工程，对全县范围内的老旧住宅小区，进展统一化的安保、安防等全方位专业化物业效劳，不断提高全县的物业治理水平。二、存在的主要问题一是物业治理机构、人员缺位，监管作用无法发挥。目前，全县内仅有4名专职工作人员负责物业治理的监管工作，人员严峻缺乏，监管不到位造成事无人管、无人管事的现象特别严峻，从而导致物业监管工作无法落实。如：物业前期招投标、从业人员定期岗位培训、业主满足度调查、业主委员会成立与培训、小区承接验收等物业治理工作无法正常开展。二是在工程的规划设计、开工、竣工验收等环节上，没有严格的监管标准。许多小区在一期工程未规格设计物业用房、活动室、自行车棚等，由于后期资金困难，工程中断，导致配套设施无法落实。三是部门之间没有形成治理合力。有的业主随便丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自转变房屋用途，在装修中损坏建筑物构造安全或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等。对此，物业效劳企业难以治理，相关政府职能部门也很少监管过问。四是业主自我治理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。从目前我县成立的14个业主委员会中，有2个业主大会不能顺当召开，民主决策的作用得不到有效发挥。五是业主与物业效劳企业冲突日益锋利，不稳定因素开头凸显。近年建立的局部小区，由于存在暖气不热、水压缺乏、绿化不达标、无停车场、无公共活动场所、安全无保障等问题，给业主生活带来不便。由此，业主盼望全部问题让物业企业解决。但因有些问题超出了物业公司的效劳范围，物业公司无力协调，使得原本简洁的个体性问题进展成为大的群众性问题。局部业主因此而拒交物业费，物业企业因收缺乏物业费而降低了效劳质量，业主与物业效劳企业的冲突日益突出。经调研，引发业主和物业效劳企业纠纷的缘由多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建立过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严峻问题。有的擅自转变设计规划，小区建立先天缺乏,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，有的在管道修理时甚至找不到设计图纸，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到准时解决，只能同物业效劳企业交涉，从而引发双方的冲突和纠纷。六是物业治理企业经营不标准，效劳不到位，从业人员素养较低。目前，在全县的物业治理小区中，大局部没有通过招投标方式选聘物业效劳企业，多数小区或是由原开发企业托付其子公司代管，或是由开发商通过前期物业选聘的物业企业治理。这种“自建自管”的治理模式所带来的直接后果就是物业治理市场缺乏竞争，物业效劳企业没有活力，治理水平很难令业主满足。三、下一步工作建议(一) 加强领导，健全组织机构，逐步完善物业治理工作。针对全县物业治理的简单性，健全以物业主管部门、巴镇社区居委会、业主委员会为主的三级物业治理体系，理顺解决物业纠纷投诉中消失的问题，建立主管部门行业指导，社区居委会详细负责，各部门协同协作的物业治理工作机制，逐步形成条块结合、以块为主、各负其责、齐抓共管的物业治理新局面。(二)要进一步标准物业治理招投标行为。根据房地产开发与物业治理相分别的原则，住宅物业的建立单位，必需通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。同时建立物业公司信用档案，按季度上报，年终评定，从而推动物业效劳企业优胜劣汰，加快物业治理市场化进程。特殊是要引入竞争机制，彻底转变物业治理工作由开发建立单位“自建自管”的状况。(三)严格把好验收关。开发商遗留问题是日后小区物业治理的最大难题，所以在小区竣工验收时，需让物业公司参加验收，以增加专业间鉴定。相关部门必需严格把关，房屋质量、配套设施必需保质保量。要有具体准确的小区管道设计图纸，以便日后的治理和修理。物业治理企业在验收时也要具体检查、检验小区配套设施及公共设施状况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营治理埋下隐患。规划设计肯定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容;工程建立要严把工期和质量关;组织验收，应将小区各类附属工程(含地下管道隐藏工程)列入验收内容;以源头上杜绝因工程质量引发的物业治理问题。(四)加强对物业治理企业的监管，一是加强从业人员业务培训，提高其专业素养和效劳水平;二是强化日常治理，政府职能部门与社区居委会相互协作，形成合力加大执法力度，准时查处物业效劳违法行为和物业治理区域内发生的违法行为;三是组织考核。要不定期对物业企业考核巡查，对治理水平低、信用等级差、效劳不到位、收费不标准的企业予以通报批判，并建立黑名单、信用档案制度等，情节严峻的取消在本县辖区内从事物业治理的资格，维护广阔业主合法权益。(五)加大老旧住宅小区改造工作力度。目前我县2023年以前建成的老旧住宅小区22个，面积9.3万平方米。这局部老旧住宅小区都是规模相对较小，维护本钱较高，配套设施不完善急需改造修理，且均未交纳修理资金。都存在管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放等现象，缺乏根本的物业治理条件等问题。一是全面清理所涉及的老旧小区，摸清状况，整理出需要改造的范围工程，将完善根底设施作为当前老旧住宅小区改造整治的主要内容，优先解决道路和地下管网破损陈旧老化问题。二是制定并逐步出台相关改造扶持政策，对配套设施不齐全的老旧小区，采纳政府补助一点，供水、供电、供气企业担当一点，业主个人筹一点的方式，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户掌握，为小区引入物业公司治理制造根底条件。三是力争在五年内，完成老旧小区环境综合治理工作，在完善老旧小区硬件配套设施的根底上，完善物业治理，实现“路平、灯亮、草绿、水畅、卫生、安全”目标。满意老旧住宅小区居民出行和居住生活的最根本需求，改善小区面貌，提升治理水平。四是积极探究新的物业治理模式。老旧小区根底设施改造完成后，可以实行社区居委会代管、业主自治、专业物业效劳等模式，实现物业治理根本掩盖，逐步建立老旧小区的物业治理长效机制。(六)多渠道加大宣传力度，为物业治理工作制造良好的环境。物业治理事关千家万户，是和谐社会建立的重要组成局部。政府及各职能部门要广泛深入宣传物权法、物业治理条例，加强对居民的物业消费意识教育，使物业治理的直接参加者业主和物业效劳企业知法明理，对在物业治理活动中各自的权利和应担当的义务有糊涂的熟悉，以条例标准自己的行为。【篇3】物业治理工作调研报告共 主任、副主任、秘书长、委员会: 依据市人民代表大会常务委员会2023年的工作要点和监视规划，从3月13日到16日，市人民代表大会常务委员会组织了一局部成员和市人民代表大会代表，在市人民代表大会常务委员会副主任王庆的指导下，调查了我市的物业治理状况。调查组听取市政府和市住宅建立局、民政局、城市治理行政执法局、房地产协会等有关部门的状况报告，深入梅列区、沙县、将乐县、建宁县、乡镇(街)、社区居民委员会、房地产企业、房地产经纪人、产业委员会、业主代表进展座谈，实地调查梅列区龙泽区、沙县西园区、将乐县滨江华府、建宁县万星首府等10个小区的调查点，深入了解我市房地产治理工作状况。现将调查状况报告如下:一、根本状况和主要工作效果。我市自1993年首家房地产效劳企业成立至2023年底，全市共有148家具备资格的房地产效劳企业，其中二级资格11家，三级资格113家，暂定资格24家，员工约8300人，治理效劳面积约1100万平方米。市区企业58家(本地52家，外地进驻6家)，从业人员约3500人，治理效劳面积约430万平方米。物业治理以小区为主，涵盖商业、办公、现场、医院、学校等领域，治理形式主要有专业物业治理、单位物业治理、社区居委会治理和无人治理四种，物业效劳费实行政府指导价格，收费标准与收费等级相对应，每月每平方米0.5元至1.9元近年来，市政府仔细贯彻落实国务院公布的物业治理条例和省人民代表大会常务委员会通过的福建省物业治理条例，加强物业治理，提高物业治理水平，取得了肯定的效果。(一)帮助政策渐渐完善。市政府相继制定了关于进一步加强全市物业治理工作的通知、三明市物业效劳收费实施方法(试行)、三明市开展标准提高城市住宅区物业治理专业行动方案等10多项标准文件和实施细则，涉及社区物业治理、物业效劳收费和实施地化治理等多个方面，逐步建立物业治理规章制度，推动相关工作的顺当开展。各县(市、区)也相继出台了物业治理相关政策。例如，沙县制定了沙县人民政府关于加强物业治理的意见、沙县提高住宅区物业治理工作方案等文件，进一步完善了物业治理机制，优化了运营流程。(二)治理根底越来越强化。一是做出示范选择。市住房建立局组织开展2023房地产治理年活动，对全市各治理工程进展3次评价，奖优罚劣，确立典型。2023年至2023年，全市共建9个省级物业治理示范工程，32个市级物业治理示范工程。二是创新工作机制。市区引进信息化治理，领先成立福建省易万家物业治理信息效劳公司，托付三钢信息技术公司开发具有三明特色的易万家物业治理信息平台，提高物业效劳质量和效率。乐县建立房地产治理纠纷调整机制，2023年以来承受房地产效劳合同纠纷210件，审查199件，其中协调全部者支付房地产费后，房地产企业撤销198件，判决1件永安市建立履约保证金制度，房地产企业进入新住宅区时，依据住宅区规模，支付3万至5万元履约保证金，协调解决房地产企业撤销后住宅区遗留问题。(三)行业监管落实。一是加强源头治理。行政主管部门要求房地产开发企业在工程开发阶段根据相关标准和条件标准建立，削减检查住宅遗留问题，完善售后效劳，为后期房地产治理工作奠定根底。二是推动信用建立。2023年全市建立房地产企业信用综合评价制度，落实日常动态更新、社会各方评价、年度综合评价制度，初步建立诚信鼓励、失信惩戒机制。在全省公布的第一批房地产效劳企业信用综合评价结果中，我市8家房地产企业评价良好，占全省9.5%。(4)协会的作用发挥得更好。2023年成立市物业治理行业协会，在联系企业、联系市场等方面起到了肯定的作用。市住房建立局依托房地产协会开展员工培训、连续教育、技能竞赛等活动，提高员工职业素养、技能和效劳水平。从2023年到2023年，各种培训和连续教育到达1800人。从2023年开头每月邀请省内业界专家进展专业技术讲座，一些大企业也制定了内部训练规划，开展以动态评价为中心的行为治理，准时向社会公开。二、存在的主要问题。随着城市化的快速推动，我市物业治理面积增加，物业治理行业进展稳步推动，但总体进展水平与先进地区相比，与人民群众期盼相比，存在一些问题，主要表现如下(一)指导监视缺乏。由于体制不健全，缺乏有效的执法监视，住宅区居民物业治理纠纷时发生。一是治理权利的责任不清晰。目前，市区现有58家房地产效劳企业，约60家行业委员会和150家房地产效劳工程，市级和两区从事房地产行业治理的员工缺乏5人(市级打工1人，两区各2人)各县(市、区)由住宅建立局负责此项工作，没有设置专业机构和负责人治理的乡镇(街道)、社区居民委员会责任不明，大局部乡镇(街道)和社区居民委员会没有将房地产监视协调责任纳入日常工作范围。主管部门疏于指导，监视缺乏，业主、产业委员会与房地产企业、社区居民委员会四者关系不合理，在协调房地产治理企业与业主之间的冲突纠纷、指导、监视业主大会与产业委员会工作和管辖区内日常房地产治理活动等方面尚未发挥作用。二是执法力量缺乏。对于乱停车、毁绿、经营干扰、养狗、乱建等行为，行政执法缺乏。由于社区居民委员会、房地产企业没有执法权，对这些行为进展劝告和制止是有效的，房地产纠纷投诉率高，解决率低。2023年梅列区翡翠城区200多名业主集体访问，反映开发人员对园区内违法建筑没有治理，有虚假宣传嫌疑，社会影响很大。三是住宅专业修理资金使用治理缺乏。住宅专业修理资金提取程序繁琐，使用率低，很多住宅区公共部位、公共设施设备无法准时修理。目前，市区支付住宅专业修理资金2.1亿元，至今仅使用360.83万元。建宁县住宅专业修理资金累计支付1283.35万元，住宅修理基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，业主、房地产企业意见较大。四是旧住宅区问题越来越突出。我市老旧小区多无物业治理，根本由小区居委会代管，公共修理资金缺乏，小区配套不全，绿地面积小，停车位缺乏，环境脏乱差，房屋立面损坏严峻等问题已成为广阔业主反映剧烈的热点、难点问题。(二)行业委员会的作用尚未充分发挥。由于各方对其地位、作用和运营规律熟悉缺乏，局部县(市、区)行业委员会建立率低，全市建立工作和进展不平衡。首先，工业委员会很难成立。大多数业主对行业委员会的熟悉有偏差，自治治理意识弱，参加物业治理的积极性低，不愿参加行业委员会的选举和选举，很多小区物业治理运行多年来无法成立行业委员会。二是行业委员会正常运行困难。行业委员会是业主选举产生的，但组成人员大多没有津贴嘉奖，属于免费为小区业主效劳，缺乏有力的手段和方法，很难在房地产企业和业主之间起到桥梁和纽带的作用，对房地产企业和业主双方也没有有有效的制约，因此工作积极性普遍不高，遇到困难和冲突不想治理的现象时有发生，行业委员会的维权和协调作用无法发挥。三是行业委员会监视困难。行业委员会是自治的群众组织，机构松散，没有明确详细的权力和责任，没有相应的奖惩评价方法，很难有效监视其运营状况。梅列区东安25栋产业委员会到期，长期不公开收支账目，损害业主利益，业办法见大。另外，一些小区业主对行业委员会产生的程序、权利、责任、地位、作用熟悉缺乏，一些外形虚设，很难发挥其应有的作用。(3)收费难的现象比拟突出。物业治理费用难是长期困扰我市物业治理的领导问题，成为制约我市物业治理行业快速安康进展的重要因素。从调查的状况来看，费用困难的现象主要表现在四个方面。一是开发建立部门的遗留问题，费用困难。一些房地产开发企业未按合同执行水、电、气、房地产效劳用住宅的一些房地产开发企业未能准时履行住宅质量保证责任，住宅渗水等问题未能准时修理，一些开发企业未能按合同商定期限办理住宅生产证，一些业主不满二是房地产企业未能按合同商定供应质量价格全都的效劳。调查显示，很多住宅区停车位治理不标准，车辆随便停车，停车位收费标准不统一的住宅区公开制度不健全，住宅区日常维护缺乏。据梅列区人民法院初步统计，2023年受理的房地产效劳合同纠纷案件504起，90%以上由于业主对房地产效劳质量不满足。三是局部业主房地产有偿效劳消费意识薄弱。一些业主的思想观念习惯于公司负责治理和免费承受房地产效劳，缺乏花钱买效劳的思想预备，没有确立商品意识和房地产消费意识，认为房地产治理是政府应当治理的事情，拒绝支付房地产治理费用。依据市房地产协会2023年对55家企业的调查统计，20232023年度房地产效劳费累计缺乏2033万元。四是低收入群体的经济承受力量有限。目前，我市很多购房者属于中低收入家庭，由于市政建立、旧城改造搬迁、取舍等缘由改善了居住条件，但超过了他们支付力量的消费，使他们对房地产费用产生抵触感，同意按规定支付房地产费，但一拿到钥匙就拖欠。(4)效劳水平需要提高。一是忽视房地产企业自身建立。一些房地产企业没有建立严格的各级人员岗位责任、工作标准和评价标准，有录用人员没有取得相关房地产治理监视证就上岗的现象，员工整体素养缺乏，效劳水平参差不齐。二是物业治理工作不标准。一些房地产企业擅自增设收费工程，提高收费标准，引起与业主的冲突。物业治理条例明确规定，物业企业不得擅自占有、转变住宅区共享部位、共享设施设备经营。由于监视不严格，房地产企业擅自占有、转变住宅区公共部门经营的现象有时会发生。三是物业治理效劳质量不高。我市从事物业治理的企业总体规模较小，无法有效地将治理和效劳有机地结合起来，局部物业企业的经营在微利、平衡的状况下运营。物业效劳，特殊是小区物业效劳，仅仅停留在清洁卫生、绿化养护、治安巡逻等根本效劳内容上，物业企业供应的效劳还不能满意业主的要求。三、今后工作意见建议。针对本次调查发觉的问题，对下一次物业治理工作提出以下意见和建议(一)完善物业治理构造。市政府应尽快整理关系，加强物业治理体制建立。必需加强业务指导。明确物业治理工作监视部门，参考漳州市做法，建议在市住建局设立物业治理机构，明确工作责任，配备专职人员，核定工作经费。进一步细化责任落实，顺应房地产企业、产业委员会、乡镇(街道)和部门之间的关系，加强政府、社区居民委员会对业主、产业委员会、房地产企业的指导、指导和协调，形成多方合作、共同推动的良好局面。二要严格监视治理。破坏住宅构造、违法建立、违法转变房地产用途、破坏住宅区环境、侵害业主公共利益等违法行为，通过社区居民委员会、乡镇(街)、职能部门与房地产机构的联动，形成工作合作力，马上依法处理。三要扩大物业治理的垄断范围。在标准新建住宅区物业治理的同时，市、县(市、区)二级政府应连续加强旧住宅区的整备、改造，对整备改造后的旧住宅区定义物业效劳范围和标准，由行业委员会或社区居民委员会引进物业企业，从秩序维护、卫生清洁、绿化养护的根本效劳内容开头，扩大旧住宅区的物业垄断面。四要完善住宅专业修理资金的使用治理。住宅专业修理资金是住宅的养老金和保命金，市政府积极协调有关部门，尽快整理住宅专业修理资金的使用治理机制，征收住宅专业修理资金，公开透亮使用，使住宅专业资金更好地发挥利益。(二)提高业主的治理意识和力量。业主物业治理意识和行业委员会自我治理力量的提高直接影响住宅区物业治理水平。必需提高业主的积极参加度。各级政府和有关部门应进一步加强国务院公布的物业治理条例、省人民代表大会常务委员会通过的福建省物业治理条例等法律法规的宣传力度，开展法律法规训练、物业学问竞赛、社区文艺公演等群众宠爱的活动，提高许多业主的物业消费意识、公共责任意识、小区治理意识和民主监视意识。二要加强行业委员会组织建立。要细化市住建局关于标准业主委员条件的指导意见，加强乡镇(街道)、社区居委会对行业委员会工作的指导，创新行业委员会的组织模式。增加业主参加小区事务的积极性。引入业委会委员薪