学生公寓落地脚手架安全文明施工方案实用文档.doc

学生公寓落地式脚手架安全文明施工方案班级：建工13196第一组高旭 张雯 刘春2021年9月16日工程概况根据黑龙江建筑职业技术学院学生公寓设计施工图确定1. 工程名称：黑龙江建筑职业技术学院学生公寓A栋2. 建筑概况：建筑面积:5974.9耐火等级：二级层数：六层层高：3.3m室内外高差：0.600m外围护墙：490厚墙内夹50厚PG保温板建筑总长x总宽3结构概况：结构形式：混合结构抗震烈度：7度梁柱抗震等级：二级建筑结构安全等级：二级设计使用年限：50年4、参建单位：建设单位黑龙江建筑职业技术学院设计单位学院附属设计院勘察单位黑龙江地质勘查院监理单位哈尔滨辉煌建设工程监理公司施工单位黑龙江省第五建筑有限责任公司5.工期：233天质量等级：优良落地式脚手架设计方案1 总体设计（1） 根据用于外墙抹灰和维护结构的用途和施工荷载，采用双排脚手架（2） 公寓总高23.880m，脚手架搭接高度24m（3） 脚手架里立杆离墙0.33m，立杆间距1.6m，内外立杆距离0.95m，纵向内38根立杆，外40根，横向内12根立杆，外14根，多于距离加在最后两根杆间距内（4） 大横杆间距1.65m，小横杆里端离墙距离0.15m，小横杆间距0.9m。连墙杆两步三跨设置一个，层层交叉设置，第一层在距室外地面高1.95米处。脚手架总长度61m，总宽19.6m。在公寓中间大门处脚手架设立门洞口，高4.8m，宽4.5m。（5） 脚手架外侧立面的两端各设置一道剪刀撑，并由底至顶连续设置，剪刀撑从纵向和转角处起每隔8m设置一组，门洞口处预留，横向在转角处各设立一组，斜杆与地面夹角45-60度，每个跨立杆6根，斜杆采用搭接，搭接不小于1m，不少于两个旋转扣件固定（3个以上），剪刀撑必须随水平杆和立杆同步搭接，其下端必须支撑在垫板上。（6） 横向支撑:每隔六跨设置一道，两端必须设置一道，在同一节里，有底至顶呈之子连续设置。2.细部设计(1)立杆地基：基础部位采用回填土后夯实，加C15混凝土垫层，厚度20cm，宽度30cm，上铺通长宽20cm厚4cm长400cm的松木板。（2）使用钢底座15cmx15cmx5mm，底座中设置钢管芯长度40cm，直径46mm。（3）按照脚手架规范要求，架子基础要做好排水，临时做出排水坡把立杆放上，建筑四周距脚手架外侧30cm设计排水沟进行排水，保证架子基础牢固。（4）脚手架操作层脚手板的铺设与建筑物缝隙为200mm（强规）操作层外侧的护栏杆：踢脚杆高度200mm，每部架中间高800cm设置水平杆。（5）脚手架外侧立网设置，水平防护网设置：架体立杆内采用安全密目网全封闭围挡施工。3.2米高设置首层水平安全网5cm*5cm，随施工进度设置随层网，每隔6米设置层间网。构配件的选用1. 钢管：选用外径48mm，壁厚3.5mm的焊接钢管。立杆、大横杆和斜杆的最大长度为6.8m，小横杆长度m。钢材强度等级Q235-A,钢管表面平直光滑。脚手架施工前必须将入场钢管取样，送有相关国家资质的试验单位，进行钢管抗弯、抗拉等力学试验，试验结果满足设计要求后，方可在施工中使用。2. 扣件的材质符合标准并有合格证，扭力矩的大小65N.m3. 钢脚手板的材质厚度制作方式，不可使用现象 ：裂纹、气孔、缩松、砂眼等锻造缺陷。4. 用安全网（平网空洞大小5cm*5cm）将脚手架与建筑物之间封闭起来，上下每隔10m左右封闭一道。要有质量合格证，外部用密目式安全网全封闭，安全网摄于外立杆内侧并与架体用铁丝帮扎牢固。落地式脚手架搭接程序，构造要求1. 脚手架的搭设程序（搭设工艺流程）场地平整、夯实砌筑混凝土垫层基础承载力实验、材料配备定位设置通长脚手板、底座纵向扫地杆立杆横向扫地杆小横杆大横杆（搁栅）抛撑剪刀撑连墙件铺脚手板扎防护栏杆扎安全网。2. 应按定位依次竖起立杆，将立杆与纵、横向扫地杆连接固定， 然后装设第一步的纵向和横向平杆。在设置第一排连墙件前，应适当设置临时支撑杆，并调节支撑杆，使立杆垂直，然后把平杆和立杆予以固定，并按此要求继续向上搭设。3. 大横杆（水平杆）位置：应设置在立杆内侧，其长度不宜小于3跨，搭接时，接头不可设置在同步同跨内，小横杆应设置在大横杆上侧，主节点必须设置横向水平杆，用直角扣件扣接，靠墙一侧的外伸长度不大于500mm，作业层的小横杆应等距设置，且不大于纵距的1/2.4. 钢脚手板要求铺平铺稳，必要时应予以绑扎固定，脚手架采用搭接铺设，其搭接长度不得小于200mm，且应在搭接段的中部设有支撑横杆，铺板严禁出现端头超出支撑横杆250mm以上未作固定的探头板。5. 连墙杆：用50厘米短管用直角扣件把连墙件固定墙体上。要求预先在需要设连墙件部位下塑料套管，准备穿连墙件。连墙件按二步三跨设置，设置时尽量接近主节点，偏离主节点的距离不应大于300mm。必须从底部第一根纵向水平杆处开始设置，布设形式可以采用梅花排也可以采用并排，宜优先采用花排/菱形布置。6. 剪刀撑：在建筑物的四角处要设置剪刀撑。每道剪刀撑跨越立杆的根数为6根，每道剪刀撑的宽度为5跨，斜杆与地面的倾角宜在45°60°之间，由底至顶连续设置，剪刀撑沿纵向设置。 剪刀撑斜杆处应用旋转扣件与脚手架的立杆或大横杆扣紧，旋转扣件中心线距主节点的距离不应大于15cm。剪刀撑接长采用搭接接长，搭接长度不小于1m，用三个扣件等距布置扣件在钢管端头处小于10cm处，剪刀撑下端要落地。每隔6跨设置一根抛撑，端用旋转扣件连接在立杆上，另一端斜撑在地面上，起支撑的作用，直至连墙件安装稳定后，方可根据情况拆除。7. 外脚手架的门洞口应设置在学生公寓的大门口处（因为有挑出1.2m雨篷），对于门洞口的桁架要求，门洞口桁架下两侧立杆的要求。过门洞，双排脚手架可挑空1.2根立杆，即在第一步大横杆处断开。悬空的立杆处用斜杆撑顶，逐根连接三步以上的大横杆，以使荷载分布在两侧立杆上，斜杆下端与地面的夹角要成60°左右，凡斜杆与立杆、大横杆相交处均应扣接。8. 斜道：脚手架的上下通道：脚手架需要设置安全马道，马道宽度不小于1m，马道的立杆、横杆间距应与脚手架相适应，基础按脚手架要求处理，立面设剪刀撑；人行斜道小横杆间距不超过1.5m；马道上满铺脚手板，板上钉防滑条；设置护身栏杆，上部护身栏杆1.2m，下部护身栏杆距脚手板0.6m。9. 质量要求：立杆的垂直偏差：搭设高度H25m时，纵向偏差不大于H/200，且不大于100mm；横向偏差不大于H/400，且不大于50mm。 纵向水平杆水平偏差不大于总长度的1/300，且不大于20mm；横向水平杆水平偏差不大于10mm。 脚手架步距、立杆横距偏差不大于20mm，立杆纵距偏差不大于50mm。 扣件紧固力宜在4555Nm范围内，不得低于45Nm或高于60Nm。 连墙点的数量、位置要正确，连接牢固，无松动现象。 同一层各挑梁上表面之间的水平误差不大于20mm，且应视需要在其间设置整体拉结构件，以保护整体稳定。落地脚手架施工准备工作拆除工作要求1. 准备工作（1）、搭设要求脚手架必须配合施工进度搭设,一次搭设高度不应超过相邻连墙件以上两步;每搭完一步脚手架后,应校正步距、纵距、横距及立杆的垂直度（2）、准备钢管、扣件、底座、木板、安全网（3）、排水沟设置 由测量工程师根据图纸放出排水沟定位线、基础开挖边线控制桩，在地面上根据地质情况确定放坡坡度，用石灰撒出开挖线，并做好水准点及引桩。（4）施工人员（架子工）的要求及人数 ：均有上岗作业证书 1520人2.拆除工作要求（1）、准备工作 ：全面对脚手架进行检查，并清理脚手架上各种堆积物和杂物。 应全面检查脚手架的扣件连接、连墙件，支撑体系等是否符合构造要求。满足安全拆除过程，必要的要做加固措施，应根据检查结果确定拆除顺序和措施，经主管部门批准后方可实施； （2）、脚手架拆除施工工艺以及注意事项：凡是高血压、心脏病、癫痫病、晕高或视力不够等不适合做高处作业的人员，均不得从事架子作业。配备架子工的徒工，在培训以前必须经过医务部门体检合格，操作时必须有技工带领、指导，由低到高，逐步增加，不得任意单独上架子操作。要经常进行安全技术教育。凡从事架子工种的人员，必须定期(每年)进行体检。 脚手架支搭以前，必须制定施工方案和进行安全技术交底。明确分工。在开始操作前，组长和安全员应对施工环境及所需防护用具做一次检查，消除隐患后方可开始操作。 架子工在作业时，必须佩带安全带安全帽。所用的杆子应栓2m长的杆子绳。安全带必须与已绑好的立、横杆挂牢，不得挂在铁丝扣或其他不牢固的地方，不得“走过档”(即在一根顺水杆上不扶任何支点行走)，也不得跳跃架子。在架子上操作应精力集中，禁止打闹和玩笑，休息时应下架子。严禁酒后作业。 遇有恶劣气候(如风力五级以上，高温、雨天气等)影响安全施工时应停止高处作业。 大横杆应绑在立杆里边，绑第一步大横杆时，必须检查立杆是否立正。绑大横杆时，必须2-3人配合操作，由中间一人接杆、放平，按顺序绑扎。 递杆、拉杆时，上下左右操作人员应密切配合，协调一致。拉杆人员应注意不碰撞上方人员和已绑好的杆子，下方递杆人员应在上方人员接住杆子后方可松手，并躲离其垂直操作距离3m以外。 未搭完的一切脚手架，非架子工一律不准上架。架子搭完后由施工人会同架子组长以及使用工种、技术、安全等有关人员共同进行验收，认为合格，办理交接验收手续后方可使用。使用中的架子必须保持完整，禁止随意拆、改脚手架或挪用脚手板；必须拆改时，应经施工负责人批准，由架子工负责操作。 所有的架子，经过大风、大雨后，要进行检查，如发现倾斜下沉及松扣、崩扣要及时修理。 落地式脚手架的使用和安全管理措施建筑工程脚手架在搭设完毕后使用和拆除中要实行严格安全管理，防止和减少事故的发生。 1、对脚手架搭设人员要求：资格方面和安全保护方面 (1)高处作业人员必须年满18岁，两眼视力均不低于1.0，无色盲，无听觉障碍，无高血压、心脏病、癫痫、眩晕和突发性昏厥等疾病，无妨害登高架设作业的其他疾病和生理缺陷。 (2)责任心强，工作认真负责，熟悉本作业的安全技术操作规程。严禁酒后作业和作业中玩笑戏闹。 (3)明确使用个人防护用品和采取安全防护措施。进入施工现场，必须戴好安全帽，在无可靠防护2m以上处作业必须系好安全带，使用工具要放在工具套内。 (4)操作工必须经过培训教育，考试、体检合格，持证上岗，任何人不得安排未经培训的无证人员上岗作业。 (5)作业人员应定期进行体检(每年体检一次)。 (6)作业所用材料要堆放平稳，高处作业地面环境要整洁，不能杂乱无章，乱摆乱放，所用工具要全部清点回收，防止遗留在作业现场掉落伤人。（7）劳保用品(三宝)要求 安全帽 安全带 1)安全帽必须使用省建设厅备案产品，无合格证的安全帽禁止使用。工程使用的安全帽一律由分公司统一提供，各分包外联单位不准私购安全帽。 2)安全帽必须具有抗冲击、抗侧压力、绝缘、耐穿刺等性能，使用中必须正确佩戴，安全帽使用期为2.5年。 安全带 1)采购安全带必须要有劳动保护研究所认可合格的产品。 2)安全带使用2年后，根据使用情况，必须通过抽验合格方可使用。 3)安全带应高挂低用(架子工除外)，注意防止摆动碰撞，不准将绳打结使用，也不准将钩直接挂在安全绳上使用，应挂在连接环上用，要选择在牢固构件上悬挂。 4)安全带上的各种部件不得任意拆掉，更新绳时要注意加绳套。 2、脚手架搭设完毕，使用以前应做工作 脚手架支搭以前，必须制定施工方案和进行安全技术交底。 3、脚手架在使用过程中，必须拆除必不可少的杆件和连墙杆时应做工作 检验把关。，需局部拆改时，要经设计负责人同意，由架子工操作4、在施工人员在作业层操作时注意： (1)作业前应注意检查作业环境是否可靠，安全防护设施是否齐全有效，确认无误后方可作业。 (2)作业时应注意随时清理落在架面上的材料，保持架面上规整清洁，不要乱放材料、工具，以免影响作业的安全和发生掉物伤人。(3)在进行撬、拉、推等操作时，要注意采取正确的姿势，站稳脚根，或一手把持在稳固的结构或支持物上，以免用力过猛身体失去平衡或把东西甩出。在脚手架上拆除模板时，应采取必要的支托措施，以防拆下的模板材料掉落架外。(4)当架面高度不够、需要垫高时，一定要采用稳定可靠的垫高办法，且垫高不要超过50cm；超过50cm时，应按搭设规定升高铺板层。在升高作业面时，应相应加高防护设施。(5)在架面上运送材料经过正在作业中的人员时，要及时发出“请注意”、“请让一让”的信号。材料要轻搁稳放，不许采用倾倒、猛磕或其他匆忙卸料方式。(6)严禁在架面上打闹戏耍、退着行走和跨坐在外防护横杆上休息。不要在架面上抢行、跑跳，相互避让时应注意身体不要失衡。 5、在脚手架临近处进行挖掘时的措施：严禁在基础处挖掘，应设立抛撑，并增加连墙杆数量6、临街搭设脚手架时，外侧防护措施 各作业层之间设置可靠的防护栅栏，防止坠落物体伤人。 7、脚手架避雷系统应设置 钢管架应设置避雷针，分置于主楼外架四角立杆之上，并联通大横杆，形成避雷网络，并检测接地电阻不大于30。 8、脚手架在搭设和拆除时，地面设置警戒标志和防护 架子拆除时应划分作业区，周围设置挡并竖立警戒标志，地面设专人指挥，严禁非作业人员入内落地式脚手架季节施工措施1. 遇到六级以上大风.大雪.强霜冻.浓雾等，应立即停止露天搭设工作，风雪后还应有防滑措施。2. 在进入冬季施工前，编制详细的冬季施工方案并组织人员学习冬季的施工程序及方法。对大风、雨后及过冬、过夏的脚手架，必须严加检查，如发现隐患，应经加固处理后方可使用。脚手架在架设过程中如发现有不安全因素，应立即排除。3. 雪后应即使进行检查，必须将爬架上的积雪清扫干净，并检查通道平台，如有松动下沉现象，务必及时处理。夜间不适合脚手架的搭设与拆除工作。53某某高校学生公寓物业管理整体运作方案第一章 某某高校学生公寓简介本次参与招投标的学生公寓为某号公寓、某号公寓和某号公寓，学生公寓3号楼由南北两楼组成。南楼6层,每室住4人，共0个房间,北楼6层，每室住4人,共8间，合计有寝室8间,总建筑面积为869平方米。可容纳71人。学生公寓号楼由南北两楼组成,总建筑面积7363平方米，主体五层、局部四层，房间39间。每室住4人，可容纳55人,本楼有部分楼层将安排教工宿舍。学生公寓8号楼由南北两楼组成，总建筑面积为7403平方米，南楼6层，为学生公寓，建筑面积为6355平方米，南楼学生公寓每层2间（5间住6人、10间住4人），共有50间，可容纳0人.这些学生公寓内除学生宿舍外,还配有配电房、开水间、学生活动室、物业值班室、接待室等，学生宿舍内配有组合式写字台、书橱、多用柜、脸盆架、床、椅子、电话机等,称得上是现代化的学生公寓，所有这些现代化设备的配备，对于物业管理也提出了相当高的要求。高校学生公寓物业管理不同于社会的专业性物业管理，其根本的区别就是要在学生公寓的物业管理中实现“管理、服务、育人"三位一体化的物业管理模式，因此在学生公寓的物业管理过程中,不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理来达到育人的根本目的。我公司通过多年的对学生公寓的物业管理,已经从中取得了一定的物业管理经验，并已基本上实现了“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，我公司相信我们有能力管理好学生公寓，有能力在课余时间照顾好学生的生活起居。第二章 我公司对学生公寓管理的优势第一节 公司简介略第二节 公司托管物业项目展示略第三节业主意见和来宾留言(摘录)略第四节 我公司托管学生公寓的优势略一、我公司早期介入高校并熟悉高校整体情况的优势二、有多种类型学生公寓物业管理经验的优势三、人才优势四、实际管理经验优势第三章学生公寓物业管理整体设想及策划第一节 学生公寓物业管理投标宗旨、总目标及主要思路针对某某高校的各项要素,我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了某某高校学生公寓物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对某某高校物业管理的投标宗旨、总体目标和主要思路。一、物业管理的投标宗旨承高校传统,管一流物业，树高校形象，创一流品牌二、总体目标在学生公寓的物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人”三位一体化管理，对某某高校、对我公司的影响都很大。我公司将本着对学校高度负责的精神，瞄准三项目标,发奋冲刺。我们的三项管理目标是：、力争服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规范化的服务,贯穿“以人为本”的服务思想,致力在学生公寓内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。2、自接管学生公寓物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔,师生无怨言。、我公司已通过了ISO00：2国际质量体系认证,学生公寓物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：2000质量管理体系,规范学生公寓的物业管理，提升学生公寓物业管理的内涵。三、主要思路根据某某高校学生公寓物业管理的特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口,确保学生公寓物业管理各项工作的正常开展，以求得最佳的管理效果。(一)、把好安全关，确保安全有序经常性加强管理站员工的安全意识教育,运用各种手段，确保安全工作万无一失。、统筹计划安排。把学生公寓的安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。2、突出防范重点。根据学生公寓的安全防范特点，并结合学生公寓的实际情况，确定学生公寓的治安防范重点部位.保证学生公寓24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作,经常性检查水、电、消防器材和设备设施,确保状态良好。对于违章用电、用水的同学要加强管理和教育。3、制订学生公寓突发事件应急预案。设想可能在学生公寓内发生的突发事件（如盗窃、火灾等）制定相应的应急处理预定方案。(二)、把好设备关,确保高效运行精心操作，细心护理。负责学生公寓设备设施的日常维护和保养，负责水电正常供应、卫生消防设施的维护保养，保证设施的运行正常.管理人员要做到对配电设备进行每日巡查，并记录在案，对出现的任何不良苗头不可疏忽大意,准确记录及时汇报，妥善处理,并定期作好清洁工作,确实像爱护自己眼睛一样爱护各种设备。（三)、把好卫生关，确保保洁质量整洁的环境,是学生公寓管理最基本的要求。我公司将把环境整洁作为提高学生公寓管理档次的重要的一个方面抓紧抓好,实施全天候、全方位保洁，做好学生公寓公共及周边环境的绿化保洁工作.1、严格规定各部位清扫作业制度，发现不洁现象，随时处理。严格遵守质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔,人人满意。、严格检查考核,通过每天的巡视和不定期检查，通过公司和公寓管理处的定期考核和奖惩措施，使每个保洁员保持足够的工作动力和衡定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作.、实施“物管110”服务模式,赋予学生公寓内每位物业管理人员对保洁的监管职责，发现不洁现象随时处理.（四）、把好服务关,确保工作秩序根据学校作息时间，由管理人员开关公寓出入口.每班设管理员、值班员，并且每位员工要做到像照顾自己的孩子一样无微不至的关心学生的生活.在服务过程中要求做到班班有记录，事事有依据，始终注重谦逊礼貌,热情周到，主动接受师生的监督。第二节 物业管理理念在某某高校学生公寓的物业管理过程中,我们倡导以下物业管理理念.一、物管110：亦称“首问负责制"或“一话通服务"，其核心思想即为:管理处的员工，不分彼此，不分份内份外,全员均为物管1的执行者。服务员既是师生的服务者,也是保洁者；保洁员既是保洁者,也是师生的服务者，诸如此类。不论业主有何需要,只要通过值班电话或向管理站的任一员工反映，都会做到事事有交待，件件有落实,其目的是形成110服务联动，为师生提供方便、快捷、全方位的服务。二、零干扰管理就是给学生创造个性化的私密空间，保障学生的隐私不被泄露。在服务、管理的时候，应尽可能不打扰学生,将学生在学习、休息时受外界干扰的程度降到最低限度。物业管理人员不进入私人隐密区域；管理站在不干扰学生的情况下提供服务等。三、人性化管理即“以人为本"的理念。根据公司服务对象-学生的独特群体，对他们进行优质服务同时，生活上多关心帮助、思想上多沟通，培养学生积极向上乐观的思想、健康心理，互帮互助、爱心的培育，增强集体荣誉感，以高校为荣,倾心营造“崇尚文明、同学亲善、亲切自然、共建校园”的人性化理念。四、亲情化管理即把我们所倡导的“亲情、友情、爱情”融入到我们的物业管理中去，让我们的每位管理人员像照顾自己的儿女一样照顾我们的同学，使我们学生公寓的每一位同学都能够感觉到家庭的温暖。五、点滴管理点滴管理即全心服务，简单地说,就是物管人员在任何时候,对待我们的学生都要做到：“认真到不能再认真的程度；细致到不能再细致的程度”,这就叫实实在在地全心服务。比如同学生病,我们的管理人员要像照顾自己的儿女一样关心、照顾同学。通过点点滴滴，始终如一地把美好生活的每一细节都带给学生公寓内的的每一位学生。六、一分钟反应管理站每个员工无论何时接到何任务,必须在一分钟内行动,以确保每项工作都能及时准确的落实到位.七、品牌服务“市场向品牌集中，效益向规模倾斜”,高校社区物业管理人深谙此理。在坚持规模化发展任务的同时,始终将品牌服务作为公司头等大事来抓.我公司已在全省多所高校树立起自己的物业品牌,以我们的“高校社区”品牌服务让师生们在学习、休息时真正的感到舒心、安心、放心、称心。八、沟通零距离就是我们的员工在日常的物业管理过程中要注重与学生的沟通,要最大限度的与学生交流，深入的了解我们的学生的心理状态,时刻注意学生的心理变化，为我们更好的实施“管理、服务、育人”三位一体化管理模式打下良好的基础.第三节 拟采取的管理方式面对某某高校学生公寓的物业管理，选择怎样的管理方式才能达到最佳的管理效果,这是我们作为管理公司所确定管理方式的重要课题，我公司在深入调查研究的基础上确定了学生公寓物业管理的管理方式. 我们采取的管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。一、组织机构1、组织系统公司学院学院保 洁 员5人值 班 员6人管 理 员6人维 修 工1人学生公寓管理站站长1人 2、组织机构图说明2。1 从学生公寓内部管理机构图中可以看出，学生公寓管理站将在某某高校的领导下，实行我公司分管总经理领导下的主任负责制。这是一种垂直领导方式,管理站以下配备管理员、值班员、保洁员和维修工,其编制力求精干，其人员力求一专多能.在拟制计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由站长直接负责,各项具体工作在由站长直接安排，各管理人员向站长负责。这样的结构使权力集中、责任明确、命令统一,联系简捷，工作高效. .2保洁员负责学生公寓公共部位的保洁;管理员和值班员负责学生公寓内的日常服务工作以及安全、消防、设备管理,分两班24小时值班。维修员负责各类设施维修养护工作。二、运作程序系统各类工种岗位培训1、运作程序示意图建立各种规章制度学生公寓验收与接管日常管理服务与维护保洁员维修工管理员各级管理服务人员开展管理服务与设施养护工作完善各类配套设施及各部门关系的管理协调工作、整体运作流程图说明： .1 从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项工作环节紧密衔接,起到承上启下，相互制约的作用. 22在整体运作过程中，始终坚持全过程管理,确保指挥与监督的封闭性管理,保证管理有效、及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。 23 整体运作的各个环节管理处逐步按照SO9001：20版的质量保证体系进行运作，它同样适用于学生公寓物业管理站的整体运作方案.在实践中逐步应用现代化的电脑网络系统实现智能化管理。三、 信息反馈系统信息传递监督1、信息反馈示意图反馈检查监督机构布置(管理运行机制图)组织指挥机构信息反馈渠道执行实施机构（站长、管理人员）、信息反馈示意图说明 2.1信息也是资源，学生公寓物业管理站的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。2监督机构分别为：学生处、相关部门领导、业主投诉、专职检查员。公司将设立核查反馈控制点来加强日常的监管力度。.3在监督机构控制方式中，我们采取A管理模式中的例行检查和突击抽查相结合的管理反馈方式，而监督控制的措施有预先控制与信息反馈控制相结合。激励机制四、激励系统 、激励系统示意图工资福利机制制奖惩机制培养提升机制文化活动机制思想工作机制、激励系统示意图说明 2.1激励是物管部内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益. 22思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能,充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致的思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，为员工排忧解难，组织有益的集体活动和家访等。 .3奖惩机制应以表扬奖励为主、惩处为辅的原则,但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍,在奖励类型上,要坚持以精神鼓励为主,物质奖励为辅.2.4工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资,加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。 2。5培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使员工有较强的事业心和敬业精神,对工作能做到一专多能,精益求精。把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起使之形成一种人才培养的良性循环氛围。 2。6文化活动机制是沟通物管部内部员工的桥梁，通过文化活动的开展增强员工的自信心和认同感,把员工的利益和公司的利益紧密地结合在一起.第四节 工作计划根据拟定的管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理工作和进入正常运行期的管理工作,按照轻重缓急有序进行，具体计划如下:一、前期管理工作计划序号项 目内 容时 间一拟订物业管理方案1、成立投标工作小组；2、仔细阅读招标文件；、对学生公寓展开深入的调查研究；、针对学生公寓特点，拟订管理方案；、选配主要管理人员。二组建物业管理队伍1、人员的选拔；2、人员的培训;、人员的上岗。三完善管理及办公条件1、安排管理用房；2、安排员工宿舍、准备管理用物质装备。四制定管理规章制度根据学生公寓的实际情况修改制定切合实际的各项规章制度;五物业的验收与接管1、依据标准，逐项检查发现问题，督促整改；2、办理书面移交手续，做好遗留工程备案。二、正常运行期的管理工作计划序号项目内容时间一学生公寓公共设施维修保养1、制定学生公寓养护和维修计划方案；2、学生公寓的维修管理；3、学生公寓的养护服务。学生公寓交付之日起二设备设施的维修养护1、设备的资料管理;2、设备的运行管理;、设备的维修管理；4、设备能源和安全管理.同步进行三安全管理1、治安管理;2、消防管理;同步进行四环境卫生管理1、绿化管理；2、清洁卫生管理；3、环保管理。同步进行五物资管理1、 物资账目;、物资收发。同步进行六系统全面导入CIS企业识别系统同步进行七质量管理体系全面导入IS900:20同步进行八员工培训全面实行员工岗中培训同步进行第四章 物业管理承诺指标及采取的相应措施第一节 物业管理承诺指标序号指标体系国家标准承诺标准1学生公寓配套设施完好率9898%2工程维修质量合格率00003维修质量回访率10100%4清洁保洁率99995道路、公共设施完好率596学生公寓内治安案件年发生率1以下07火灾年发生率1以下08业主有效投诉率2以下1以下9业主有效处理率5%以上10%以上10业主有效回访率95以上00以上11业主综合服务满意率909%以上12绿化完好率95%8%以上13管理人员专业培训合格率085以上第二节 拟采取的相应措施为实现我们对学生公寓物业管理服务的整体策划及设想，依据国家建设部物业管理示范大厦的评比标准,我们将采取切实可行的措施落实承诺的各项指标.其主要指标及实施措施如下：主要指标实施措施安全管理学生公寓无火灾事件发生1、加强管理员消防安全知识，落实责任人负责巡视，发现隐患、苗头及时处理;2、制定火灾事故应急措施，定期演练;3、杜绝室内明火和使用大功率电器;4、定期宣传，让学生了解防火知识,组织由学校、物业、学生共同参加的消防演练。学生公寓无偷盗案件发生1、管理员对来访人员严格执行登记手续，杜绝闲杂人员进入学生公寓；2、对学生公寓内物品的出入实行登记放行手续；3、执行24小时值班巡查制度，确保无偷盗案件发生；、制定公寓钥匙管理规定，钥匙的登记、领用有序;5、加强法制宣传、教育、培养学生知法、守法的意识.学生公寓无男女同寝、斗殴等事件发生1、严格执行公寓管理制度,异性同学及异性来访者不得进入寝室；2、充分发挥公寓中团组织及学生群体组织的示范作用，加强学生凝聚力。组织学生之间的交流，培养学生“互帮互助”的思想；3、制定斗殴事件的应急程序和解决措施,定期演练。环境卫生管理学生公寓保持整洁卫生，做到“五不”即不见积水、积土、杂物、不漏收垃圾、不乱倒垃圾；“五净"即路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、果皮箱净.1、加强保洁员的业务培训，熟练掌握操作技能和专业知识；2、严格按照保洁工作程序操作,加强监督检查；3、保证对垃圾实行袋装化;4、按区域责任到人，加强巡查，监督检查，严格考核制度。学生寝室内保持卫生和美化、保洁员为学生进行卫生清洁指导,帮助学生做好寝室卫生；2、管理员掌握一定的室内美化技能,不定期为学生 进行室内美化指导；3、对学生寝室定期监督、检查、指导，对不合格的发出限期整改通知单,并跟踪复查。作好传染病的预防与处理1、制定传染病防止预案,管理人员必须按照规定的预案程序处理,发现问题及时向学校汇报；2、宣传传染病防治知识，加强学生身体健康检查;3、定期请学校医务处医生为学生进行健康教育。维修服务管理学生公寓设施设备完好率在9以上1、做好学生公寓交接验收工作,发现问题及时与相关部门沟通解决;、根据SO9001:2000质量管理体系,制定严格的维修、保养制度；3、落实责任人，定期对水、电设施进行巡查,发现问题及时处理，做好详细记录；、制定完善的维保计划，利用节假日实施。学生公寓设施维修及时、妥善、加强维修人员的培训，提高专业技能；、执行2小时抢修制度,设立报修电话(值班室），接到报修及时通知维修人员，并做好相关记录；3、维修人员接到报修电话后，必须立即赶赴现场进行维修,零星维修及时完成；4、维修后，进行跟踪回访，对维修质量进行检验确认内部管理保证管理人员精神饱满,有良好服务意识和态度1、制定严格的工作行为礼仪规范，管理人员上岗必须统一着装，佩带工号牌，并不断的加强培训；、聘请专业人员讲课，增强管理人员的服务水平;3、组织学习劳动模范的事迹，增强服务意识；、组织服务竞赛,鼓励管理人员争创服务标兵。完成学校布置的工作，执行学校的规章制度1、学校布置的工作,由管理站站长亲自指挥负责，保证按时完成;、管理站的工作以学校的规章制度为依据,工作规程不能和学校制度相抵触;、加强与学校各处室、各院系的沟通与交流，了解工作的不足之处,认真改进。突发事件处理作好对突发事件的处理工作1、加强平时的管理与培训,遇到突发事件，不慌不忙，冷静处理；2、制定突发事件紧急处理预案，管理人员必须按照规定的预案程序处理;3、对突发事件要按程序及时汇报学校,并配合学校对事件的调查。公寓文化建设保证学生公寓文化氛围的营造1、积极主动配合学校宣传部、学工处，以及各院系组织开展的学生文化、娱乐活动;2、联合自管会,发掘有特长的学生,积极开展各项座谈、竞赛、表演、讲座等活动；3、以宣传栏为阵地，结合各类有意义的主题展开专题宣传；、支持配合学生自行组织的有意义的文体活动.重大节日组织公寓学生开展活动,营造节日气氛1、管理站年初制定全年重大节日活动计划，以便提早组织、安排活动；、逢重大节日，安排专人负责学生公寓的装点，如有需要公司总部提供资金并派人支援;3、积极配合学校有关重大节日的工作安排。第五章 学生公寓的日常服务项目及采取的措施第一节概 述针对某某高校学生公寓的特点，我们的日常服务工作将由接管期、常规期二个部分组成。接管期,对学生公寓内部充分了解，通过接管验收，进一步熟悉物业整体的各项性能特点，预测管理中可能出现的问题,准备相应的方案,真正做到防患于未然.并在此基础上制定各类与贵校相关的接管文件。在甲方授权范围内，配合甲方参与尚未安装设备的安装、调试、开通、运行以及已安装但尚未调试设备的调试、开通与运行等工作.· 2在甲方授权范围内，配合甲方参与设备安装、装饰等工程的竣工验收工作。 3。在甲方授权范围内,从物业管理之角度,对已安装的设备提出可改善的可行性建议,以使今后设备能够高效地运行，并为实施专业化物业管理带来便利。 4.在甲方授权范围内，配合甲方做好学生公寓内装修监管工作. 5.可提供所托物业管理施工楼层的安全管理服务。 6.配合甲方，按照档案管理的要求，建立与完善所托物业的各