第七章--物业管理法律制度课件.ppt

第七章 物业管理法律制度第一节 物业管理概述 一、物业与物业管理（一）物业 广东省物业管理条例第2条规定：本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。物业由四部分组成：（1）供居住或非居住的建筑物本体，包括建筑物自用部分和共用部位。（2）配套附属设备。（3）配套公共设施。（4）建筑地块。物业管理一般以物业区域为单位进行。第一节 物业管理概述“物业”与“房地产”的区别：1所指对象不同。2适用环节不同。3称谓领域不同。第一节 物业管理概述（二）物业管理 物业管理条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第一节 物业管理概述 二、物业管理的类型（一）委托服务型物业管理指现代物业业主将自己物业委托专业机构进行管理，是典型的物业管理方式。按照内容又可分为：（1）管理为主的委托管理；（2）出租与管理服务并重的委托管理。（二）自主经营型物业管理指物业业主不委托专业机构而由自己直接实施管理，是传统的物业管理方式。根据使用和经营方式分为：（1）自有自用型；（2）自有出租型。第一节 物业管理概述 三、物业管理的内容（一）常规管理（二）特约服务（三）多种经营第二节 物业管理法律关系 一、物业管理法律关系概述主要存在民事法律关系和行政法律关系 二、物业管理法律关系主体（一）业主、非业主使用人、开发商1业主房地产开发商为第一业主；物业的购买人，即物业的所有权人为各小业主。2非业主使用人物业的承租人和其他实际使用物业的人3开发商开发商签订前期物业管理合同，并作为住宅等物业出售合同的附件。（二）物业服务企业条例规定物业服务企业应当具有独立的法人资格。第二节 物业管理法律关系（三）行政管理部门城市新建住宅小区物业管理办法第三条 房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。新增“街道办事处、乡镇人民政府”指导业主成立业主大会 三、客体第二节 物业管理法律关系 四、内容（一）业主权利义务1权利物业管理条例第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约(原为“业主公约”)、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；第二节 物业管理法律关系（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第二节 物业管理法律关系2、义务第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二节 物业管理法律关系（二）物业服务企业的权利义务1权利城市新建住宅小区物业管理办法第八条 物业服务公司的权利：（一）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；第二节 物业管理法律关系（四）有权制止违反规章制度的行为；（五）有权要求管委会协助管理；（六）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；（七）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。2义务 物业管理条例第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。相关案例第二节 物业管理法律关系第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。相关案例第二节 物业管理法律关系 城市新建住宅小区物业管理办法第九条物业服务公司的义务：（一）履行物业管理合同，依法经营；（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。相关案例第三节 物业管理业务 一、物业接管验收 物业管理条例第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（二）物业资料的移交 物业管理条例第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三节 物业管理业务 第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。