第六章-林地资产评估课件.ppt

一、林地资产的特点1 有限性林林地地是是不不可可再再生生的的资资源源，其其资资源源在在一一个个地地区区、一一个个国国家家以以至至地地球球上上总总是是有有限限的的，可可作作为为资资产产的的林林地更为有限。地更为有限。2 差异性 林林地地的的差差异异性性极极大大，除除了了其其本本身身内内在在的的生生产产潜潜力力差差异异外外(即即立立地地质质量量等等级级)，它它还还存存在在着着地地利利等等级即生产运输成本上的差异。级即生产运输成本上的差异。3 固定性林林地地资资产产也也和和所所有有的的土土地地资资产产一一样样，它它的的位位置置是是固固定定不不可可移移动动。因因而而附附属属于于该该位位置置的的温温度度、湿湿度度、光光照照、降降雨雨等等均均有有一一定定的的状状态态，它它们们构构成成了了土土地地的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。44易变性易变性 林林地地范范围围的的界界定定是是人人们们根根据据土土地地的的植植被被、用用途途、参参照照有有关关政政策策和和法法规规界界定定的的，因因而而是是人人为为规规定定的的。随随着着林林地地上上植植被被的的变变化化，林林地地很很容容易易变变为为其其他他地地产产。林林地地的的地地利利等等级级、立立地地质质量量等等级级的的提提高高，经经济济效效益益上上升升，一一些些非非资资产产的的林林地地转转化化为为林林地地资资产产。因因此此在在林林地地资资产产的的评评估估中中，首首先先就就必必须须界界定定林林地地资产的范围。资产的范围。55依附性依附性 林林地地资资产产是是基基础础性性资资产产，它它的的资资产产是是通通过过在在其其上上生生长长的的植植被被来来确确定定的的。因因此此，林林地地资资产产的的评评估估，脱离不了林地上的林木。脱离不了林地上的林木。二、林地地租ll地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。ll、级差地租、级差地租ll级级差差地地租租是是指指经经营营较较优优土土地地所所获获得得的的，并并归归土土地地所所有者占有的那一部分超额利润。有者占有的那一部分超额利润。级级差差地地租租是是林林地地立立地地质质量量的的差差异异以以及及由由于于地地理理位置的差异形成所获得的超额利润级差地租位置的差异形成所获得的超额利润级差地租。级级差差地地租租是是林林地地使使用用期期内内，由由于于经经营营者者增增加加投投入入，实实行行集集约约经经营营，使使林林地地的的生生产产力力或或地地利利等等级级提高而产生的超额利润，即为级差地租提高而产生的超额利润，即为级差地租。22、绝对地租、绝对地租三、林地使用权l 狭 义 的 林 地 使 用 权 是 指 依 法 对 林 地 的 实 际 使用；l 广 义 的 林 地 使 用 权 是 含 有 林 地 占 有 权、狭 义的 林 地 使 用 权、部 分 收 益 权 和 不 完 全 处 分 权的集合。l 通 常 所 说 的 林 地 使 用 权 也 是 指 广 义 的 林 地 使用 权，它 是 指 林 地 使 用 者 通 过 国 家（林 地 所有 者）有 偿 取 得 林 地 后 依 法 进 行 使 用 或 依 法对 其 使 用 权 进 行 出 让、出 租、转 让、抵 押、投资的权利，是林地使用权的法律体现形式。l 林 地 使 用 权 是 我 国 林 地 使 用 制 度 在 法 律上 的 表 现。林 地 使 用 权 的 设 定 必 须 依 法成 立，任 何 人 无 论 以 何 种 方 式 取 得 林 地使 用 权 都 必 须 得 到 法 律 认 可，否 则 为 非法 占 用 他 人 林 地。由 于 林 地 使 用 权 是 以他 人 林 地 为 客 体 的 权 利，因 此，林 地 使用 权 人 一 般 须 向 林 地 使 用 权 出 让 人 支 付林地使用权价格。四、林地资产评估的性质ll林林地地资资产产的的评评估估实实质质上上是是对对林林地地使使用用权权价价格格的的评评估估，林林地地使使用用权权是是林林地地使使用用者者依依法法对对林林地地进进行行使使用用或或依依法法对对其其使使用用权权进进行行出出让让、出出租租、转转让让、抵抵押押、投投资资的的权权利利。根根据据有有关关法法律律规规定定，我我国国的的林林地地部部分分归归集集体体所所有有，其其余余的的归归国国家家所所有，使用者并无土地所有权。有，使用者并无土地所有权。ll林林地地资资产产评评估估的的目目的的是是估估计计特特定定区区域域内内的的林林地地在在某某个个时时间间的的使使用用权权的的价价格格，为为林林地地使使用用权权的的出出让让、转转让让、出出租租、抵抵押押、投投资资、合合股股经经营营、拍卖提供依据。拍卖提供依据。l“林 地，包 括 郁 闭 度 零 点 二 以 上 的 乔 木林 地 及 竹 林 地、灌 木 林 地、疏 林 地、采伐 迹 地、火 烧 迹 地、未 成 林 造 林 地、苗圃地和县以上人民政府规划的宜林地”。l 在 林 地 中 具 有 资 产 属 性 的 均 为 林 地 资 产。由 于 林 地 资 产 的 依 附 性，对 林 地 资 产 的评 估(林 地 使 用 权 的 评 估)，实 质 上 是 根据 经 营 林 地 上 植 被 产 生 的 超 额 的 利 润，作 为 林 地 的 收 益，以 此 为 基 础 进 行 林 地资产评估l 在 一 些 无 立 木 的 林 地 上 如 采 伐 迹 地、火 烧 迹地、国 家 规 划 的 宜 林 地，则 必 须 为 其 选 择 最适用的植被，平均的经营水平，来进行评估。l 由 于 林 地 的 依 附 性 和 林 木 资 产 的 多 效 益 性，林 地 资 产 产 生 的 直 接 经 济 效 益 是 较 低 的、尤其 是 防 护 林 和 用 材 林 的 林 地 使 用 权 价 格 十 分低下，是各类土地使用权中价格最低的一种。l 按 福 建 现 行 的 生 产 水 平 和 有 关 技 术 经 济 指 标，其 年 地 租 约 为50150 元(公 顷 年)，十 分低 下，而 在 福 建 南 部 的 经 济 林 经 营 中，年 地租 一 般 为1501200 元/（公 顷 年），两 者的差异较大。五、影响林地价值的因子l 林 地 是 通 过 生 产 木 材 和 其 它 林 产 品来 实 现 它 的 价 值。因 此，在 估 计 这种 价 值 时 必 须 对 这 些 森 林 的 收 获 进行 长 期 的 测 定，即 对 林 地 未 来 的 收益(林 地 本 身 的 贡 献)进 行 预 测。在预 测 中 有 许 多 因 素 对 其 结 果 发 生 影响，它们分别是：(一)林学质量l 林 学 质 量 通 常 也 称 为 立 地 质 量，一 般受下列因子所决定：1、土层厚度 2、腐殖质层厚度 3、土壤质地 4、海拔高度 5、坡位 6、坡向 7、坡形 8、地势ll由由于于影影响响林林学学质质量量的的因因素素较较多多，且且这这些些因因素素多多有有交交叉叉的的配配置置，因因此此在在调调查查中中经经常常简简单单地地把把立立地地质质量分为四个立地条件类型：量分为四个立地条件类型：II肥沃类型；肥沃类型；较肥沃类型；较肥沃类型；中等肥沃类型；中等肥沃类型；瘠薄类型。瘠薄类型。ll以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；ll以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；ll影影响响立立地地质质量量的的各各因因子子与与树树高高生生长长间间的的关关系系编编制制了数量化立地指数表。了数量化立地指数表。(二)经济质量l 经 济 质 量 主 要 是 指 林 地 的 经 济 位 置，它 通常 以 影 响 木 材 生 产 成 本 的 因 素 作 为 主 要 指标。如 以 近 期 内 道 路 是 否 能 达 到 小 班 的 可及度。即即可可及及小小班班一一一一道道路路已已达达到到该该小小班班内内或或小小班班附附近近，小小班班内内采采伐伐的的木木材材，不不要要修修建建道道路路即即可可运运出；出；将将可可及及小小班班一一一一近近期期内内道道路路可可延延伸伸至至小小班班或或小小班班附附近近，小小班班安安排排采采伐伐仅仅需需修修建建少少量量的的道道路路(木材生产成本可承受得了的投资木材生产成本可承受得了的投资)即可运出；即可运出；不不可可及及小小班班一一一一近近期期内内道道路路无无法法延延伸伸到到小小班班附附近，采伐木无法运出。近，采伐木无法运出。ll从从木木材材生生产产成成本本费费用用的的开开支支的的分分析析中中可可知知，在在各各项项木木材材生生产产成成本本中中集集材材成成本本和和运运输输成成本本的的开开支支变变幅幅极极大大。因因此此、在在森森林林资资产产的的评评估估中中，评评定定林林地地的的经经济济质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。ll区区位位等等级级也也是是反反映映土土地地经经济济质质量量的的一一种种重重要要指指标标，它它是是按按土土地地所所在在县县(市市)经经济济发发展展水水平平和和交交通通运运输输条条件件进进行行分分级级，并并确确定定各各个个等等级级的的地地域域系系数数，以以该该系系数数来来修修正正林林地地的的价价格格。该该方方法法来来自自城城镇镇国国有有土土地地的的评估，评估，ll该该方方法法简简单单易易行行，因因此此，广广东东省省国国有有资资产产管管理理办办公公室室和和林林业业厅厅共共同同制制订订的的广广东东森森林林资资源源资资产产评评估估程程序序与与方方法法中中将将其其引引入入林林地地评评估估，用用区区位位等等级级来来代代替替地地利利等等级级，编编制制了了立立地地系系数数表表和和地地域域系系数数表表，并并确定其标准地价为确定其标准地价为30213021元元/hm2/hm2。l 立地系数表(基准年20 年)l 地域系数表(三)森林经营的方式及强度l 从 经 营 方 式 看，经 营 不 同 的 林 种 如 经营 用 材 林 或 经 济 林，其 经 营 的 目 的 不同，经营的经济效益也有很大的差别l 从 经 营 的 树 种 看，经 营 不 同 的 树 种，经济价值相差较大l 从 经 营 强 度 看，集 约 经 营 与 粗 放 经 营经济效益有很大的差别(四)林产品的市场价格l 林 地 资 产 的 价 值 与 林 产 品 的 价 格 息 息相 关，它 经 常 以 林 地 上 林 产 品 的 产 值扣 除 了 成 本、税 费 后 的 纯 收 益 为 基 础进 行 测 算 的。林 产 品 的 市 场 价 格 提 高，对应的林地资产的价格也高。(五)生产周期及利率l1.是要确定森林经营的时间期限。轮 伐 期 的 确 定 通 常 是 以 林 木 的 工 艺 成 熟 龄或 经 济 成 熟 龄 作 为 确 定 的 主 要 依 据，是 根据 当 地 需 材 材 种 的 要 求 以 及 经 营 单 位 的 经济 和 经 营 类 型 的 龄 级 结 构 来 综 合 考 虑 确 定的。择 伐 周 期 在 理 论 上 是 以 林 木 的 生 长 率、择伐的强度，通过公式计算的。l 2.是确定评估中所要采用的利率。在 森 林 资 产 的 评 估 中，采 用 的 利 率 是 较低 的。因 为 评 估 中 各 计 算 公 式 所 采 用 的成 本 支 出，或 者 经 营 收 入，均 以 现 在 的价 格 进 行 计 算，其 采 用 的 利 率 必 须 从 现行 的 商 业 利 率 中 扣 除 通 货 膨 胀 率，仅 由纯 利 率 和 经 营 的 风 险 率 两 部 分 构 成。由于 经 济 利 率 是 较 稳 定 的，所 采 用 的 利 率的 变 化，主 要 是 由 经 营 项 目 的 风 险 率 所决定。(六)有林地与无林地的差别l 在 有 林 地 上，在 本 周 期 内 的 经 营 树 种，经 营方 式 和 强 度 均 已 确 定。在 本 周 期 内 的 土 地 收益 必 须 根 据 现 有 状 态 确 定，只 有 在 下 一 轮 伐期 后 才 能 改 变 其 经 营 的 种 类 与 方 式。而 无 林地 从 评 估 时 就 必 须 为 其 确 定 较 适 合 的 经 营 树种、经 营 方 式 和 强 度。此 外，对 有 林 地 的 更新，其 成 本 一 般 要 低 于 无 林 地 的 造 林。这 些因子都使有林地的价值产生差别。(七)评估时间与交易案例时间的差异l 在 森 林 资 产 的 评 估 中 使 用 现 行 市 价 法 时，经 常 无 法 寻 找 到 近 期 的 交 易 案 例，这 样 使用 的 案 例 的 交 易 时 间 与 评 估 时 间 有 较 长 的时 间 间 隔，不 同 的 时 期 市 场 的 物 价 水 平 不同，也 许 是 涨 了(通 货 膨 胀)、也 许 是 跌 了(通货 紧 缩)，这 样 相 同 的 林 地，在 不 同 时 期 其价 值 是 有 所 不 同 的，利 用 不 同 时 期 的 交 易案例，必须根据市场的物价水平进行调整。(八)作林地使用，还是改变林地的用途l 林 地 由 于 其 上 生 长 着 的 林 木 对 改 善 人类 的 生 存 环 境 有 着 巨 大 的 作 用，其 生态、社 会 的 效 益 较 大，而 经 济 的 收 益相 对 较 低。因 此，在 林 地 评 估 时，是否 改 变 林 地 的 用 途 对 林 地 的 价 格 影 响极 大。改 变 用 途 的 林 地 一 般 增 值 较 大，必 须 用 改 变 后 用 途 来 计 算 其 收 益，评估其价值。(九)林地交易的迫切性l 林 地 交 易 是 否 迫 切，林 地 的 出 售 有 否竞 买 者，这 对 林 地 的 价 格 有 一 定 的 影响。在 通 常 情 况 下，林 地 出 售 的 竞 买者 很 少，而 林 地 所 有 者 对 林 地 的 出 售也 不 迫 切。如 果 有 较 多 的 竞 买 者，林地 价 格 可 能 升 高，而 如 果 林 地 所 有 者对交易要求迫切，则林地价可能下降。1、林 地 立 地 质 量 及 其 他 自 然 条 件 的 差 异(林 学质量)2、林地地利条件差异(经济质量)3、林地经营方式及强度 4、林产品的市场价格 5、经营周期及利率 6、有林地与无林地的差别 7、评估时间与交易时间的不同 8、作林地使用还是改变林地用途 9、林地交易的迫切性影响林地价值的因子小结六、林地资产评估的基本方法l 现行市价法适用于各类林地资产适用于各类林地资产l 林地期望价法适适用用于于用用材材林林地地、薪薪炭炭林林地地、经经济济林林地地、竹竹林林地地、疏疏林林地地、未未成成林林造造林林地地、灌灌木木林林地地、采采伐伐迹迹地地、火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估l 年金资本化法 林 地 年 租 金 相 对 稳 定 的 林 地 资 产 可 采 用评估 有 限 期 转 让 的 林 地 资 产 可 采 用 有 限 期 林地费用价法评估l 林地费用价法 适用于苗圃地等林地资产评估。l 比例系数法 适用于异龄林林地评估1、现行市价法l 现 行 市 价 法 是 以 相 同 或 类 似 资 产 的 现 行 市价 作 为 比 较 基 础，估 算 被 评 估 资 产 评 估 价值的方法。其计算公式为l 式中：l En资产评估值；l K质量调整系数l Kb物价指数调整系数；l G林地单位面积交易价格；l M林地资产评估总面积 技巧说明l 在 实 际 应 用 中 其 质 量 系 数 常 由 立 地 质 量 系 数与地利等级系数构成 立地质量修正系数 地利等级修正系数l 物 价 指 数 调 整 系 数 常 用 两 个 评 估 基 准 日 时 的木材销售价格比值替代。l 其 他 因 子 的 修 正 值k4只 能 按 其 实 际 情 况 进行 评 分，将 综 合 的 评 分 值 确 定 一 个 修 订 值的量化指标。l 上式可改写为：2、林地期望价法l 林 地 期 望 价 法 以 实 行 永 续 皆 伐 为 前 提，从 无林 地 造 林 开 始 计 算，将 无 穷 多 个 轮 伐 期 的 纯收 益 全 部 折 为 现 值 累 加 求 和，作 为 林 地 的 评估值。其计算公式为：式中：式中：Bu Bu 林地资产评估值；林地资产评估值；Ci Ci 第 第i i 年 年 投 投 入 入 的 的 营 营 林 林 生 生 产 产 直 直 接 接 费 费 用 用（包 包 括 括 整 整 地 地、栽 栽 植 植、抚育等费用）；抚育等费用）；AuAu现现实实林林分分第第UU年年主主伐伐时时的的纯纯收收入入（指指木木材材销销售售收收入入扣扣除除采采运运成成本本，销销售售费费用用、管管理理费费用用、财财务务费费用用、有有关关税税费费、木木材材经经营营的的合合理理利利润后的部分）；润后的部分）；DaDa、DbDb现实林分第现实林分第aa、bb年的间伐纯收入；年的间伐纯收入；UU经营周期；经营周期；VV年年均均营营林林生生产产间间接接费费用用（包包括括森森林林保保护护费费、营营林林设设施施费费、良良种种实实验验费费、调调查查设设计计费费、基基层层生生产产单单位位管管理理费费、场场部部管管理理费费用用和和财财务务费费用）；用）；PP利率。利率。重点与难点l 该公式与收获现值法公式的区别：l 林地期望价公式l 收获现值法公式l 请 注 意 二 者 分 母 的 不 同：注 意Ci的 不同，上 式Ci为 无 林 地 造 林 至 郁 闭 的 造林 成 本，下 式 中 的Ci则 等 同 于 上 式 中的V 为每年的管护成本l 其 它 计 算 过 程 与 注 意 点 与 中 龄 林 资 产评估基本类似（此处略）实例1 林地期望价计算l 某 国 营 林 场 的 主 要 技 术 经 济 指 标，杉 木 人工 林 投 资，第 一 年180 元/亩，第 二 年80 元/亩，第 三 年80 元/亩，第 四 年40 元/亩，第 五 年 起 每 年 管 护 费 用 为5 元/亩，30 年 主伐 产 量16M3，出 材 率70%（其 中 原 木25%；非 规 格 材45%）。第10 年 进 行 第 一 次 间伐，产 综 用 材0.8M3，扣 除 成 本、税 费 后，纯 收 入 为60 元/亩，第 二 次 间 伐 为 第15 年间 伐 纯 收 入 为300 元/亩。其 余 有 关 技 术 指标 与 中 龄 林 资 产 评 估 案 例 同。计 算 其 地 价与年地租 l有关技术经济指标（均为虚构假设指标）l（一）营林生产成本：从第五年起每年的管护费用为5元/亩。l（二）木材销售价格（参照成过熟林而得）：杉原木730元/立方米；杉综合：620元/立方米l（三）两金统一计征价：杉原木400元/M3；杉综合：200元/M3：增值税起征价杉原木550元元/M3；杉综合：420元元/M3：l（四）木材生产经营成本（含短运、设计、检尺等）：130元/M3l（六）地租：新林价的30%得杉原木48元/M3；杉综合33.6元/M3l（七）木材生产经营利润：杉原木15元/立方米；杉综合9元/立方米l（八）林业投资收益率：6%l（九）出材率：杉原木出材率为25%；杉综合出材率为45%（五）相关费用：（1）育林费：按统一计征价的12%计（2）维简费：按统一计征价的8%计（3）木材检疫费：按统一计征价的0.2%计（4）销售费用：10 元/立方米（5）管理费用：按销售收入的5%计（6）不 可 预 见 费：杉 原 木12 元/立 方 米，杉 综合7 元/立方米（7）增值税：以起征价的6%计（8）城建税、教育附加合计以增值税的8%计）测算过程ll由前例计算可得由前例计算可得 杉原木主伐纯收入为杉原木主伐纯收入为A1=362A1=362元元杉综合材主伐纯收入为杉综合材主伐纯收入为A2=332A2=332元元ll该林地杉木主伐时纯收入为该林地杉木主伐时纯收入为llAu=160.25362+160.45332=3838Au=160.25362+160.45332=3838元元ll四年营造林成本合计值四年营造林成本合计值llC=180C=1801.0630+1.0630+80801.0629+1.0629+80801.0628+1.0628+40401.0627=20691.0627=2069元元l 该地地价为：l Bu=3838+601.06(30-10)+3001.06(30-15)-2069/(1.0630-1)-5/0.06=468 元l 年地租=BuP=4680.06=28 元3、年金资本化法ll年年金金资资本本化化法法是是将将被被评评估估的的林林木木资资产产每每年年的的稳稳定定收收益益作作为为资资本本投投资资的的收收益益，按按适适当当的的投投资资收收益益率率估估算算林木资产评估价值的方法。其计算公式为：林木资产评估价值的方法。其计算公式为：ll ll Bu=A/p Bu=A/p式中：式中：BuBu资产评估值；资产评估值；AA年平均纯收益；年平均纯收益；PP投资收益率投资收益率l 当 林 地 使 用 权 有 期 限 转 让 时，按 以 下 公 式计算林地使用权价格：Bn=Bu(1+P)Bn=Bu(1+P)nn-1/-1/(1+P)(1+P)nn=A(1+P)A(1+P)nn-1/-1/PP(1+P)(1+P)nnl 式中：BnBn林地使用权有期限转让价格；林地使用权有期限转让价格；BuBu林林地地评评估估值值（使使用用权权无无期期限限转转让让评评估估值值）；PP利率；利率；nn林地使用权转让年数。林地使用权转让年数。案例2 林地年金资本化法l 例：某 林 农 拟 向 村 集 体 承 包100 亩 林 地 进行 毛 竹 林 经 营，双 方 协 议 约 定 每 年 地 租 为30 元/亩，要 求 现 在 一 次 性 支 付 租 赁 期 内地价。l（1）承包经营期为长期经营（即无限期）l（2）承包经营期为30 年l 请分别计算该林地租赁价。l（1）解：长 期 经 营 且 年 地 租 稳 定，可采 用 年 金 资 本 化 法 计 算，考 虑 到 竹 林的 经 营 效 益 较 高，其 投 资 收 益 率 取 值为10%，则该地价为l lBu=A/P=10030/0.1=30000(元）l 该林农一次性应支付3 万元林地使用费l（2）解：承 包 租 赁 期 为30 年，可 采 用 有 限期林地使用费法计算可得l B30=Bu(1.+0.1)30-1)/(1+0.1)30=300000.943=28290 元l 该 林 农 一 次 性 应 支 付28290 元（30 年）林 地使用费l 技巧说明l 上 述 计 算 公 式 简 单 易 算，关 键 问 题 是 确 定平 均 地 租 和 投 资 收 益 率，在 竹 林、经 济 林林 地 资 源 资 产 评 估 中，由 于 林 地 上 的 竹 林或 经 济 林 木 在 较 长 的 时 间 内 每 年 有 稳 定 的收 入，其 地 租 也 较 稳 定 并 经 常 每 年 定 期 支付，因 此 每 年 支 付 地 租 的 林 地 资 产 评 估 中经 常 采 用 这 两 种 方 法。现 在 在 部 分 地 区 用材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。4、林地费用价法ll林林地地费费用用价价法法是是以以取取得得林林地地所所需需的的费费用用和和把把林林地地维维持持到到现现在在状状态态所所需需的的费费用用来来估估算算林林地地评评估估值值的的方法。其计算公式为：方法。其计算公式为：ll式中：式中：llBuBu林地资产评估值；林地资产评估值；llAA林地购置费；林地购置费；llMiMi林地购置后，第林地购置后，第ii年林地改良费；年林地改良费；llnn林地购置年数；林地购置年数；llPP利率。利率。5、比例系数法l 设 某 片10 公 顷 的 阔 叶 异 龄 林 承 包 期 已 满，在 新 的 承 包 合 同 签 订 前 要 求 对 其 林 地 资产 价 格 进 行 评 估，并 在 这 一 基 础 上 确 定新的地租租金。(1)收益现值计算l 据 调 查 该 片 异 龄 林 的 择 伐 周 期 为10 年，每 次 择 伐 每 公 顷 可 出 材45m3，每 立 方米 纯 收 入250 元，每 年 分 摊 的 管 护 费 为45 元/hm2，利 率 为6，择 伐 强 度 为30。(2)比例系数确定l 比 例 系 数 的 确 定。据 福 建 省 现 行 政 策，林 价中 的 山 价(地 租）部 分 所 占 份 额 为10 30，平均为20。l(3)计算地价与地租l 地价：元/hm2l 地租：元/hm2二、经济林林地资产评估l 经 济 林 林 地 资 产 的 评 估 由 于 其 上 的经 营 方 式 不 同 于 用 材 林，其 评 估 的方 法 也 不 同 于 用 材 林。经 济 林 评 估的 方 法 主 要 有 林 地 期 望 价 法、现 行市价法、年金资本化法。(一)林地期望价法ll 经 经 济 济 林 林 是 是 将 将 经 经 济 济 林 林 在 在 无 无 穷 穷 多 多 个 个 经 经 济 济 寿 寿 命 命 期 期 的 的 纯 纯 收 收 益 益(扣 扣 除 除 了 了正 正 常 常 成 成 本 本 利 利 润 润)全 全 部 部 折 折 为 为 现 现 值 值 作 作 为 为 林 林 地 地 的 的 价 价 格 格。在 在 计 计 算 算 时 时 先 先把 把 各 各 年 年 的 的 收 收 入 入 和 和 支 支 出 出(含 含 成 成 本 本 利 利 润 润)折 折 算 算 为 为 经 经 济 济 寿 寿 命 命 期 期 末 末 的 的 后 后价，然后再根据无穷递缩等比级数的求和公式将其求和 价，然后再根据无穷递缩等比级数的求和公式将其求和l l 其公式为：其公式为：l l 式中：式中：A Ai i-各年销售收入 各年销售收入l l C Ci i-各年的经营成本（含税、费及合理利润）各年的经营成本（含税、费及合理利润）l l u-u-经济寿命期；经济寿命期；B Bu u-林地期望价 林地期望价l 该 公 式 必 须 预 测 各 年 度 的 收 益 和 经 营 成本，计 算 较 困 难，为 了 便 于 计 算，可 假设 造 林 的 成 本 相 同，盛 产 期 收 入 相 同，盛 产 前 期 的 销 售 收 入 相 近，每 年 的 经 营成本大体相同。这样该公式可简化为：(二)年金资本化法l 林 地 地 价 的 年 金 资 本 化 法 是 以 林 地 每年 的 平 均 纯 收 入(地 租)作 为 投 资 的 收 益额（利 息），以 当 地 该 行 业 的 平 均 投资 收 益 率 作 为 利 率，来 求 算 其 本 金地价的方法。l 其计算公式为：l l 式 中：A 为 年 平 均 地 租，p 为 投 资 收 益率(三)现行市价法l 现 行 市 价 法 是 以 在 市 场 上 已 成 交 的类 似 的 林 地 价 格 作 为 参 照 物，然 后确 定 待 评 估 资 产 的 价 格 的 方 法。在所 有 林 种 的 林 地 资 产 评 估 中 现 行 市价 法 的 公 式 都 相 同，但 在 经 济 林 林地 资 产 的 评 估 中 比 用 材 林 更 为 复 杂。其 考 虑 的 因 子 除 了 立 地 质 量 和 地 利等 级 外，还 应 考 虑 其 上 经 济 林 树 种、品种、年龄和经营年限。三、竹林林地资产评估l 竹 林 林 地 资 产 的 评 估 是 能 用 收 益 比例 系 数 法、年 金 资 本 化 法 和 现 行 市价法进行。(一)收益比例系数法l 竹 林 是 异 龄 林，其 立 竹 的 重 置 成 本 测算 困 难，无 法 准 确 划 分 哪 些 是 林 地 产生 的 价 值，哪 些 是 立 竹 产 生 的 价 值。因 此 竹 林 的 林 地 资 产 评 估 和 立 竹 资 产评 估 一 样 经 常 借 助 比 例 系 数 法。其 比例 系 数 通 常 选 用 当 地 用 材 林 经 营 中 地租 收 入 占 经 营 总 收 益 的 百 分 比。直 接用 这 一 比 例 系 数 乘 上 竹 林 的 总 价 值，就得到竹林林地资产的价值。(二)年金资本化法 l 竹 林 林 地 资 产 的 年 金 资 本 化 法 仅 在 竹林 的 经 营 者 已 明 确 每 年 交 纳 稳 定 的 地租时采用。(三)现行市价法l 各 林 种 林 地 的 现 行 市 价 计 算 的 公 式 都相 同，但 在 竹 林 林 地 价 测 算 时 必 须 注意 参 照 的 成 交 案 例 与 待 评 估 资 产 在 年龄 结 构、均 匀 度、整 齐 度、立 竹 度、经 营 级、生 长 级 的 差 异。根 据 这 些 差异 综 合 确 定 其 调 整 系 数 的K 值，用K 值对 参 照 的 成 交 案 例 的 评 估 结 果 进 行 修正。通 过 对 三 个 以 上 案 例 的 测 算，最后综合确定其评估结果。第三节 其它地类林地资产评估 l 其 它 地 类 的 林 地 资 产 是 指 有 林 地 以外 的 各 地 类 的 林 业 用 地 资 产。它 主要 包 括 疏 林 地、未 成 林 造 林 地、苗圃 地 和 无 林 地。灌 木 林 地 大 多 数 不具 备 资 产 条 件，一 般 不 对 它 进 行 评估。一、疏林地林地资产评估l 疏 林 地 是 指 郁 闭 度 在0.10.2 的 林 业 用 地。疏 林 地 林 地 评 估 的 方 法 可 以 按 照 用 材 林 的 林地 资 产 评 估 方 法，或 按 无 林 地 的 评 估 方 法 进行。按按用用材材林林的的林林地地资资产产评评估估时时，关关键键是是要要根根据据当当地地的的自自然然条条件件、经经济济条条件件选选择择最最适适合合的的树树种种，根根据据培培育育目目的的确确定定一一个个最最适适合合的的森森林林经经营营类类型型，按按该该类类型型的的森森林林经经营营设设计计，假假设设在在该该林林永永续续地地进进行行经经营，来评估林地的价格。营，来评估林地的价格。按按无无林林地地进进行行评评估估时时，首首先先要要确确定定适适合合的的林林种种、树树种种、经经营营类类型型，然然后后再再按按相相应应的的评评估估方方法法进进行行评估。具体参阅无林地的林地资产评估评估。具体参阅无林地的林地资产评估。二、苗圃地资产评估 l 苗 圃 地 是 林 业 用 地 中 最 小 的 地 类，固 定 苗 圃 地 通 常 是 农 用 地，而 且 是水 肥 条 件 较 好 的 农 用 地 改 造 而 成，在 经 营 的 过 程 中 为 了 减 轻 病 虫 害 的发 生，经 常 需 要 与 农 作 物(水 稻)进 行轮 作。因 此，在 苗 圃 地 的 评 估 中 借用 农 用 地 的 评 估 方 法，并 借 用 相 似的农用地的经济指标。(一)现行市价法l 现 行 市 价 法 也 称 市 场 成 交 价 比 较 法，它 是以 具 有 相 同 或 类 似 条 件 的 林 地 的 现 行 市 场的 成 交 价 作 为 比 较 基 础，估 算 林 地 评 估 值得 的 方 法。在 苗 圃 地 的 评 估 中，其 计 算 公式与一般林地资产评估所用的公式相同：式中：式中：BBuu一一林地资产评估值一一林地资产评估值KKuu一一苗圃地立地质量综合调整系数一一苗圃地立地质量综合调整系数KKbb一一物价指数调整系数一一物价指数调整系数GG一一参照案例的交易价格一一参照案例的交易价格SS一一待评估苗圃地的面积一一待评估苗圃地的面积(二)收益现值法l 式 中R 为 苗 圃 地 上 种 植 粮 食 的 年 纯 收 入(已扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用)。l 该 法 计 算 简 单，资 料 来 源 容 易，是 最 简 单的评估方法。但在使用该法时要注意：11、年纯收入、年纯收入RR值的计算。值的计算。22、如如果果苗苗圃圃地地种种的的是是经经济济林林木木或或绿绿化化苗苗，其其收收益益值值明明显显高高过过种种粮粮食食的的收收益益值值时时，可可将将其其地地价价适当调高。适当调高。33、如如果果年年地地租租是是明明确确，而而且且基基本本合合理理的的，其其承承租租的的合合同同期期又又较较长长，则则可可直直接接取取R=R=地地租租，进进行行测算。测算。(三)林地费用价法ll在在苗苗圃圃地地的的评评估估中中，取取得得林林地地所所需需的的费费用用是是指指征征占占用用苗苗圃圃地地时时所所支支付付的的成成本本；把把林林地地维维持持到到现现在在状状态态所所需需费费用用是是指指将将原原购购置置的的土土地地改改为为苗苗圃圃地地时时的的土土地地改改良良费费，包包括括修修路路、平平整整、修修建建排排灌灌设设施施的费用。的费用。ll公式为公式为:ll式中：式中：AA一一林地购置费一一林地购置费MMii一一苗圃地购置后第一一苗圃地购置后第ii年投入的林地改良费年投入的林地改良费nn一一购置的年限一一购置的年限PP一一利率利率 KK一一设施的成新率一一设施的成新率l 该 法 一 般 用 于 新 建 的 苗 圃，其 土 地 购 置的 成 本 明 确，年 设 施 投 入 也 明 确，苗 圃生产尚未正常使用。l 在使用该法时必须注意：1、林 地 的 购 置 费A，在 有 条 件 时 应 尽 可 能 采用 重 置 成 本。如 无 法 进 行 重 置，而 采 用 历史 成 本 时，其 测 算 用 的 利 率 必 须 包 括 通 货膨胀率。2、如 果 林 地 购 置 后 一 直 在 经 营，则 当A 是 重置 成 本 时，不 再 加 算 利 息。当A 是 历 史 成本 时，其P 含 有 通 货 膨 胀 率(即 按 通 货 膨 胀将其购置成本重置)。3、如 果 林 地 购 置 后 一 直 在 进 行 改 良 而未 正 式 生 产，A 是 重 置 成 本 价 时，P 是不 含 通 货 膨 胀 的 低 利 率；A 是 历 史 成本时，则P 可采用市场利率。4、K 为 苗 圃 设 施 的 成 新 率，它 等 于1 减去 折 旧 率。在 评 估 时 必 须 确 定 苗 圃 中各 项 设 施 的 使 用 寿 命，计 算 其 折 旧 率，或直接计算其成新率。三、未成林造林地林地资产评估 l 未 成 林 造 林 地 是 指 人 工 造 林 后35 年，飞 机 播 种57 年、造 林 保 存株 数 大 于 或 等80，尚 未 郁 闭，但有成林希望的林地l 未 成 林 造 林 地 上 的 林 木 通 常 按 用 材林 幼 林 的 评 估 方 法 进 行 评 估，而 其林 地 资 产 也 是 按 用 材 同 龄 林 林 地 评估的方法进行评估。四、无林地林地资产评估l 无 林 地 包 括 采 伐 迹 地、火 烧 迹 地、宜 林 的荒山荒地、沙荒地等。l 无林地资产的评估首先要对无林地资产范围进行界定首先要对无林地资产范围进行界定其其次次，在在界界定定为为资资产产的的无无林林地地上上要要确确定定营营造造什什么么林林种种、什什么么树树种种，确确定定其其经经营营水水平平和和各各项项技技术措施。术措施。然然后后，进进行行经经营营的的财财政政分分析析，预预测测其其收收获获量量，分析各项投入和收入。分析各项投入和收入。最后，确定其林地的价格。最后，确定其林地的价格。l 无 林 地 的 定 价 通 常 可 用 收 益 现 值 法、市 场价法、清算价格法来确定。(一)收益现值法 l 无 林 地 的 收 益 现 值 法 在 选 定 了 林 种 和树 种 后，一 般 用 材 林 按 同 龄 林 林 地 资产 评 估 方 法 进 行，其 他 林 种 按 相 应 各林种的评估方法进行。(二)市场价法l 应 考 虑 二 级 地 类 的 差 异，如 是 采 伐 迹地，还 是 荒 山 荒 地。