无形资产及其他长期资产概述课件.ppt

第七章 无形资产及其他长期资产7.1 无形资产7.2 投资性房地产7.3 长期待摊费用本章目录7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）7.1.1 无形资产概述7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）假如可口可乐的所有公司所有财产在今天突然化为灰烬，只要我还拥有“可口可乐”这块商标，我就可以肯定地向大家宣布：半年后，市场上将拥有一个与现在规模完全一样的新的可口可乐公司。可口可乐公司的创始人阿萨.坎德勒 可口可乐的商标价值7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）1、无形资产的含义与特征无形资产的特征u不具有实物形态u具有可辨认性u属于非货币性资产u拥有或者控制并能为其带来未来经济利益的资源 无形资产，是企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。什么是可辨认性？其判断标准？7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）所谓可辨认性 可辨认性是指该资产能够脱离企业单独存在，比如专利权，A企业可以用，B企业买过来也可以用，这说明此资产可以脱离企业而存在，可以单独用于交易，此即可辨认性。符合以下条件之一的，应认定其具有可辨认性：（1）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独用于出售或转让等；（2）产生于合同性权力或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或分离。如一方通过与另一方签订特许权合同而获得的特许使用权。7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）商誉是无形资产吗？商誉（Goodwill）是能使企业中的人、财、物等因素在经济活动中相互作用，形成一种“最佳状态”的客观存在，能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值。例如：王府井商场的经营可以看做一项商誉，但是如果将王府井商场搬到一个偏僻的山村，使其脱离了特定的地点和特定的人则其商誉就不存在了。在修改准则前，商誉属于无形资产，在2006年的新准则中，商誉从无形资产中分离出来单独作为一项资产，这样剩下的无形资产均可单独辨认，可辨认性就变成了无形资产的一个共性。7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）无形资产的确认条件 1.与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业2.该无形资产的成本能够可靠地计量7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）2、无形资产的内容 无形资产是否受法律保护是否有法定期限 备注专利权 是 有，发明专利权为20年，实用新型和外观设计专利权为10年 只有能给企业带来经济利益的，方可作为企业的无形资产，这一点尤其明显地体现在商标权、专利权和非专利技术上非专利技术 否 无商标权 是 有，10年期著作权 是 有 版权土地使用权 是 有 只有花费了支出买下来的方可作无形资产认定，而无偿使用的不能作无形资产认定特许权 是 有 只有企业授权的方可作无形资产入账7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）我们应从两个方面掌握具体无形资产的特征：u 法律是否保护？u 有没有法定期限？如果有，期限是如何确定 的？7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）A股份有限公司购入一块土地的使用权，并在该土地上自行建造厂房等工程，假定土地使用权的使用年限为50年。A公司购入土地使用权，使用年限为50年，表明它属于使用寿命有限的无形资产。在该土地上自行建造厂房，应将土地使用权和地上建筑物分别作为 和 进行核算，并分别摊销和计提折旧。7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）3 无形资产的分类 按取得方式分：外购无形资产和自创无形资产 按预计受益期分：具有明确经济寿命的无形资产和具有不确定经济受命的无形资产7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）7.1.2 无形资产的初始计量 无形资产应当按照成本进行初始计量。即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产成本。企业应设置“无形资产”、“累计摊销”等账户7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）1、外购的无形资产 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途前所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质，无形资产的成本如何确定？7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）购入时 借：无形资产 贷：银行存款、应付帐款、应付票据等 实质上具有融资性质的 借：无形资产 未确认融资费用 贷：长期应付款价、税、费等购买价款的现值购买价款两者的差额7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）【例】因甲公司某项生产活动需要乙公司已获得的专利技术，如果使用了该项专利技术，甲公司预计其生产能力比原先提高20%，销售利润率增长15%，为此，甲公司从乙公司购入一项专利权，实际支付的价款为300万元，并支付相关税费1万元和有关专业服务费5万元，款项已通过银行转账支付。分析：专利权是否符合无形资产的定义？专利权是否符合无形资产的确认条件？7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）无形资产初始计量的成本=300+1+5=306万元甲公司的账务处理如下：借：无形资产-专利权 3060 000 贷：银行存款 3060 0007.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）2.投资者投入的无形资产借：无形资产（投资各方确认价值）贷：实收资本（股本）资本公积 投资者投入的无形资产的成本，应当按合同或协 议约定的价值确定无形资产的取得成本7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）研究阶段（实验室阶段）研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。研究阶段的特点在于：1.计划性：2.探索性：开发阶段（市场开发阶段）开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。开发阶段具有如下特征：1.具有针对性；2.形成成果的可能性较大。3.内部研究开发的无形资产（重点）（1）研究阶段和开发阶段的划分7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）基本原则 研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益（管理费用）开发阶段支出，符合一定条件时，可资本化计入无形资产成本，否则计入发生当期的损益（管理费用）确实无法区分研究阶段的支出和开发阶段的支出，应将其所发生的研发支出全部费用化，计入当期损益。确认时应注意的其他问题：7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）企业自行开发无形资产发生的研发支出，首先，在“研发支出”科目中归集 原材料 银行存款 应付职工薪酬 研发支出费用化支出 研发支出资本化支出 满足资本化条件的管理费用 无形资产 研究开发项目达到预定用途期末不满足资本化条件的期末借方余额，反映企业正在进行中的研究开发项目中满足资本化条件的支出。7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）企业自行开发无形资产发生的研发支出 借：研发支出费用化支出（不满足资本化条件的）研发支出资本化支出（满足资本化条件的）贷：原材料、银行存款、应付职工薪酬等 达到预定用途形成无形资产的 借：无形资产（按“研发支出资本化支出”科目的余额）贷：研发支出资本化支出 期（月）末，将“研发支出费用化支出”科目归集的费用化支出金额转入管理费用 借：管理费用 贷：研发支出费用化支出 账务处理图示7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）【例题单选题】2011年5月1日，某企业开始研究开发一项新技术，共发生研发支出1 800万元，其中，研究阶段支出850万元，开发阶段符合资本化条件的支出950万元。年末，开发的新技术达到预定用途。该企业2011年末应计入无形资产的金额为（）万元。A.0B.850C.950D.1800 正确答案C 7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）【练习】2007年1月1日，甲公司的董事会批准研发某项新技术，该公司董事会认为，研发该项目具有可靠的技术和财务等资源的支持，并且一旦研发成功将降低该公司的生产成本。该公司在研究开发过程中发生材料费用5000万元、人工工资1000万元、以及其他费用4000万元，总计10000万元，其中，符合资本化条件的支出为6000 万元。2007年12月31日，该项新技术已经达到预定用途。7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）u 账务处理：u（1）发生研发支出借：研发支出费用化支出40 000 000资本化支出60 000 000贷：原材料50 000000 u 应付职工薪酬10 000 000银行存款40 000 000u（2）2007年12月31日，该项新型技术已经达到预定用途借：管理费用40 000 000无形资产60 000 000贷：研发支出费用化支出40 000 000资本化支出60 000 0007.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）减值迹象的判断在资产负债表日：判断无形资产是否发生减值？判断标准是什么？可收回金额的估计可收回金额为以下两者中的高者：（1）公允价值减去处置费用后的净额（2）资产预计未来现金流量的现值减值的账务处理可收回金额账面价值：不需减值 可收回金额账面价值：将账面价值减至可收回金额 借：资产减值损失（两者间的差额）贷：无形资产减值准备 减值损失一经确认，不得转回补充：无形资产的减值7.1.3 无形资产的后续计量7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）1.摊销原则 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的在使用寿命内合理摊销 不摊销（期末进行减值测试）使用寿命为有限的7.1.3 无形资产的后续计量7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）2、摊销主要涉及三个方面的问题：7.1.3 无形资产的后续计量使用寿命的确定（见后页）摊销方法的选择摊销金额的列支去向7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）分类 使用寿命来源于合同性权利或其他法定权利的不应超过合同性权利或其他法定权利的期限（如果续约不需付出大额成本，续约期计入使用寿命）合同或法律没有规定使用寿命的应当综合各方面情况判断，以确定无形资产能为企业带来未来经济利益的期限按照上述方法仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限的该项无形资产应作为使用寿命不确定的无形资产而不进行摊销使用寿命的确定7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）摊销方法主要采用平均年限法当月增加的无形资产当月开始摊销，当月减少的无形资产当月不摊销；与固定资产折旧明显不同（下月）如某企业2013年12月3日购入使用寿命为6年的专利权，则该企业应于（）开始摊销。如某企业一特许权于2013年12月3日到期，则该企业应于（）开始停止摊销。2013年12月份2013年12月份7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）摊销额的计算与账务处理借：管理费用【一般无形资产】其他业务成本【经营性出租资产】制造费用【用于特定产品生产的列入该产品的成本】贷：累计摊销2）账务处理一般应确认为当期损益，计入管理费用说明：一般净残值应当视为零 7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）使用寿命有限的无形资产摊销使用寿命的确定 见教材144摊销方法主要采用平均年限法当月增加的无形资产当月开始摊销，当月减少的无形资产当月不摊销；摊销金额 成本预计残值已计提减值账务处理摊销金额计入当期损益：借：管理费用（自用的一般无形资产）其他业务成本（出租的无形资产）制造费用（用于特定产品生产的列入该产品的成本）贷：累计摊销使用寿命不确定的无形资产不摊销（期末进行减值测试）7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）7.1.4出租无形资产取得租金收入时：借：银行存款 贷：其他业务收入发生相关支出时：借：其他业务成本 贷：累计摊销应交税费应交营业税账务处理7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）例：206年1月1日，A公司从外单位购得一项非专利技术，支付价款5 000万元，款项已支付，估计该项非专利技术的使用寿命为10年，该项非专利技术用于产品生产；同时，购入一项商标权，支付价款3 000万元，款项已支付，估计该商标权的使用寿命为15年。假定这两项无形资产的净残值均为零，并按直线法摊销。7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）例：206年1月1日，A公司从外单位购得一项非专利技术，支付价款5 000万元，款项已支付，估计该项非专利技术的使用寿命为10年，该项非专利技术用于产品生产；同时，购入一项商标权，支付价款3 000万元，款项已支付，估计该商标权的使用寿命为15年。假定这两项无形资产的净残值均为零，并按直线法摊销。7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）A公司的账务处理如下：（1）取得无形资产时：借：无形资产非专利技术50 000 000商标权30 000 000贷：银行存款80 000 000（2）按年摊销时：借：制造费用非专利技术5 000 000管理费用商标权2 000 000贷：累计摊销7 000 0007.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）7.1.5 无形资产的处置1、出售借：银行存款 累计摊销 无形资产减值准备 营业外支出（出售实现损失时）贷：无形资产（账面余额）应交税费应交营业税 营业外收入（出售实现收益时）与固定资产的区别相关费用无形资产账面价值出售价款处置损益7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）例：2007年1月1日，B公司拥有某项专利技术的成本为1000万元，已摊销金额为500万元，已计提减值准备为20万元。该公司于2007年将该项专利技术出售给C公司，取得销售收入为600万，应交纳的营业税等相关税费为36万元。你会做吗？课堂练习7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）B公司的账务处理为：借：银行存款 6000 000 累计摊销 5000 000 无形资产减值准备 200 000 贷：无形资产 10 000 000 应交税费-应交营业税 360 000 营业外收入 840 000 7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）【例题单选题】某企业出售一项3年前取得的专利权，该专利权取得时的成本为20万元，按10年摊销，出售时取得收入40万元，营业税税率为5%。不考虑城市维护建设税和教育费附加，则出售该项专利权时影响当期损益的金额为（）万元。A.24 B.26 C.15 D.16【答案】A课堂练习7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）2、无形资产报废 无形资产预期不能为企业带来经济利益的将该无形资产的账面价值予以转销。银行存款 累计摊销 无形资产减值准备 营业外支出（出售实现损失时）贷：无形资产（账面余额）应交税费应交营业税 营业外收入（出售实现收益时）借：7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）【计算分析题】甲股份有限公司2007年至2013年与无形资产业务有关的资料如下：（1）2007年12月1日，以银行存款600万元购入一项无形资产（不考虑相关税费），该无形资产的预计使用年限为10年，无残值。（2）2011年12月31日，预计该无形资产的可收回金额为284万元。该无形资产发生减值后，原预计使用年限不变。（3）2012年12月31日，预计该无形资产的可收回金额为259.6万元，调整该无形资产减值准备后，原预计使用年限不变。（4）2013年4月1日。将该无形资产对外出售，取得价款290万元并收存银行（不考虑相关税费）。课堂练习7.1 无形资产中级财务会计（中级财务会计（）【计算分析题】甲股份有限公司2007年至2013年与无形资产业务有关的资料如下：（1）2007年12月1日，以银行存款600万元购入一项无形资产（不考虑相关税费），该无形资产的预计使用年限为10年，无残值。（2）2011年12月31日，预计该无形资产的可收回金额为284万元。该无形资产发生减值后，原预计使用年限不变。（3）2012年12月31日，预计该无形资产的可收回金额为259.6万元，调整该无形资产减值准备后，原预计使用年限不变。（4）2013年4月1日。将该无形资产对外出售，取得价款290万元并收存银行（不考虑相关税费）。课堂练习7.2 投资性房地产形式：主要形式是出租建筑物和土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权。我国的企业会计准则“指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。1、含义及性质7.2.1 投资性房地产概述投资性房地产的特征 1、是一种经营性活动；（圈定在其他业务范畴内）2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。3、有两种后续计量模式成本模式（照抄固定资产和无形资产）、公允价值模式（基本照抄交易性金融资产）同时满足下列条件时：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。2、确认条件7.2.1 投资性房地产概述 3、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权.持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物说明：出租指经营租赁方式的出租；出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物思考以下两种情况是否属于投资性房地房1、企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的2、已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的 3、投资性房地产的范围不属于投资性房地产的项目自用房地产如：企业经营管理的饭店 作为存货的房地产房地产开发企业准备出售的楼盘【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 正确答案：BC 课堂练习7.2.2 投资性房地产的初始计量投资性房地产的取得方式：外购自建内部转换作为存货的房地产转换为投资性房地产 自用建筑物转换为投资性房地产 按照取得时的实际成本进行初始计量总体原则 二、投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产 成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。分录借：投资性房地产贷：银行存款外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。（二）自行建造的投资性房地产 成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。【例题判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）（2010年考题）【答案】课堂练习7.2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一个企业只能采用一种后续计量模式对所有投资性房地产进行计量。应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。1、采用成本模式计量的投资性房地产规则1、采用成本模式计量的投资性房地产取得租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入计提折旧或摊销借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）发生减值（不得转回）借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备计算应交营业税借：营业税金及附加 贷：应交税费-应交营业税投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。【例题单选题】某企业对投资性房地产采用成本计量模式。2012年1月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为320万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。采用直线法计提折旧。2012年应该计提的折旧额为（）万元。A.18B.13.75C.14.67 D.15 课堂练习【要点】1、投资性房地产（建筑物）的折旧与固定资产的相关规定一样2、投资性房地产（土地使用权）的摊销与无形资产的相关规定一样。甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。课堂练习（1）每月计提折旧 每月计提的折旧=（72 000 00020）12=300 000（元）借：其他业务成本出租写字楼折旧 300 000 贷：投资性房地产累计折旧 300 000（2）每月确认租金收入 借：银行存款（或其他应收款）400 000 贷：其他业务收入出租写字楼租金收入 400 000课堂练习 2、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。2、采用公允价值模式计量的会计处理 参照交易性金融资产处理q不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。科目设置：（1）投资性房地产成本 公允价值变动（2）公允价值变动损益2、采用公允价值模式计量的会计处理期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益公允价值小于账面价值时借：公允价值变动损益贷：投资性房地产公允价值变动取得租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入计算应交营业税借：营业税金及附加 贷：应交税费-应交营业税采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产成本”。【例题】某企业对投资性房地产采用公允价值计量模式。2012年1月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为510万元，用银行存款支付。房屋预计使用年限为20年。预计净残值为10万元。2012年6月30日，该房屋的公允价值为508万元。要求：编制2012年6月30日的会计处理课堂练习【分析】2012年6月30日的账面价值=510万元（？）公允价值为508万元。借：公允价值变动损益20000贷：投资性房地产公允价值变动20000课堂练习 投资性房地产后续计量模式的变更一经确定，不得随意变更。成本模式 公允价值模式一定条件下成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。【例题单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。A.资本公积 B.营业外收入 C.未分配利润 D.投资收益【答案】C课堂练习 处理原则导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益。3 投资性房地产的后续支出1、房地产的转换形式7.2.4 投资性房地产的转换投资性房地产作为存货的房地产自用房地产 2、投资性房地产转换的账务处理（1）自用房地产转换为投资性房地产企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时在转换日的原价“投资性房地产”科目累计折旧（或累计摊销）“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目减值准备“投资性房地产减值准备”科目分别转入自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产 2、投资性房地产转换的账务处理（1）自用房地产转换为投资性房地产企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益（借记公允价值变动损益）公允价值大于原账面价值的差额，贷记资本公积其他资本公积（思考：为什么？）会计分录为：借：投资性房地产（以转换当日的公允价值计量）累计折旧（摊销）公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）某资产减值准备（转换当时已提减值准备）贷：固定资产、无形资产或开发产品（按原价结转）资本公积（公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加资本公积）【例题单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。（2010年考题）A.计入资本公积B.计入期初留存收益C.计入营业外收入D.计入公允价值变动损益【答案】A【例题多选题】2012年7月1日，甲公司将2两年前购入自用的办公楼用于出租，该办公楼原值8000万元，已提折旧300万元，该办公楼的公允价值为8500万元，甲公司投资性房地产采用公允价值模式后续计量，在转换日的下列处理中正确的有（）。A.应计入“投资性房地产成本”借方7700万元B.应计入“投资性房地产成本”借方8500万元C.应计入“资本公积”贷方800万元D.应计入“公允价值变动损益”贷方800万元正确答案BC（2）投资性房地产转换为自用房地产企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时在转换日的账面余额“固定资产”科目累计折旧（或累计摊销）“累计折旧”科目减值准备“固定资产减值准备”科目分别转入企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时 以转换日的公允价值作为存货的账面价值 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）会计分录为：借：固定资产、无形资产（以转换当日的公允价值计量）公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）贷：投资性房地产（按转换当时的账面价值结转）公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额）例题 208年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。208年1O月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。甲企业的账务处理如下：借：固定资产48 000 000贷：投资性房地产成本45 000 000公允价值变动 2 500 000公允价值变动损益 500 000（小结）自用房地产或存货 投资性房地产自用房地产或存货按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“资本公积其他资本公积”科目投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：性质：属于企业日常活动7.2.5 投资性房地产的处置相关税费账面价值处置收入处置损益出售价款、残料变价收入、保险及过失人赔款=投资性房地产的成本-累计已提折旧（摊销）-已计提的减值准备后的金额采用成本模式计量=投资性房地产的成本累计公允价值变动后的金额采用公允价值模式计量发生的整理、拆卸、搬运等项清理费用，以及出售建筑物或转让土地使用权而应当缴纳的营业税以成本模式计量的资产的处置 以公允价值模式计量的资产的处置1、取得收入：借：银行存款 贷：其他业务收入1、取得收入2、计算税金（同左）2、计算税金：借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税3、结转成本：借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本（或借）投资性房地产公允价值变动3、结转成本：借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产4、将累计公允价值变动转入其他业务成本 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本（或反之）5、将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本 借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务成本7.2.5 投资性房地产的处置【例题分录题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15 000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为12 000万元，公允价值变动为借方余额1 000万元。假定不考虑营业税等税费。课堂练习 甲公司应编制如下会计分录：（1）收取处置收入 借：银行存款150 000 000贷：其他业务收入150 000 000（2）结转处置成本 借：其他业务成本130 000 000贷：投资性房地产XX写字楼（成本）120 000 000XX写字楼（公允价值变动）10 000 000（3）结转投资性房地产累计公允价值变动 借：公允价值变动损益10 000 000贷：其他业务收入10 000 000 例题 甲为一家房地产开发企业，207年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额为45 000万元，公允价值为47 000万元。207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。208年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。甲企业的账务处理如下：（1）207年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产成本470 000 000贷：开发产品450 000 000资本公积其他资本公积20 000 000（2）207年12月31日，公允价值变动借：投资性房地产公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000（3）208 年6月，出售投资性房地产：借：银行存款550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000借:其他业务成本 480 000 000 贷：投资性房地产成本 470 000 000 公允价值变动 10 000 000借：公允价值变动损益 10 000 000 贷：其他业务成本 10 000 000借：资本公积其他资本公积20 000 000 贷：其他业务成本 20 000 0007.3 长期待摊费用1、含义 指企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上（不含1年）的各项费用。如以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等注意区分：具有待摊性质和预提性质的费用支出 先花货币是待摊，后掏腰包走预提。7.3 长期待摊费用2、账务处理 应当单独核算，在费用项目的受益期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。