房地产合肥城市研究-运营篇课件.ppt

合肥城市深度研究（运营篇）运营管理中心运营管理中心2023/6/12023/6/1目录页1 1 前期篇2 2 工程、采购篇目录页1 1 前期篇2 2 工程、采购篇合肥报批报建流程250日115日365日基础施工：60日地下室：45日主体一层：10日限制与预售条件说明1、限制条件土地获取至交付3年，可突破。施工许可证获取至交付2年，可突破。2、预售条件不分业态，主体结构一层封顶即达到销售条件，没有取证面积约束。3、施工证取得条件取得建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。质监、安监报监完成。4、其他条件违规开工,未获施工证的情况下，可以突破违规开工。合肥市每月组织一次“规委会”审批方案，需要市委书记组织。住宅不能超过100米。“在房屋登记计算建筑面积时，露台不计算建筑面积。”前期计划及五证取得时间阶段南京杭州苏州合肥前置工作工期前置工作工期前置工作工期前置工作工期国有土地使用权证签订土地出让合同40日签订土地出让合同25日签订土地出让合同135日签订土地出让合同70日交地确认书用地规划许可证用地规划许可证建设用地规划许可证土地出让合同145日土地出让合同110日土地出让合同130日土地出让合同45日交地确认书立项批复立项批复立项批复立项批复总平面报批环评批复环评批复建设工程规划许可证国有土地使用权证200日国有土地使用权证200日国有土地使用权证200日国有土地使用权证220日环评批复日照分析、规划报建用地规划许可证用地规划许可证立项批复立项批复环评批复立项批复日照分析水土、环评、交评批复立项批复环评、交评批复人防、供电、节能审查节能、考古、防雷审查总图初审、日照分析、供电咨询日照分析、总规批复设计方案审定意见书人防、消防审查人防、消防、节能审查建设工程施工许可证国有土地使用权证265日国有土地使用权证245日用地规划许可证240日用地规划许可证250日工程规划许可证工程规划许可证工程规划许可证工程规划许可证安监、质监报监安监、质监报监安监、质监报监安监、质监报监施工图审查施工图审查施工图审查施工图审查人防、消防、节能、防雷审查消防审核、备案防雷审查外排水、节能审查预售证（12层小高层，1层地下室）取证前提前进场桩基施工物业合同备案270日物业合同备案270日物业合同备案270日物业合同备案280日商品房面积预测报告商品房面积预测报告商品房面积预测报告商品房面积预测报告物价备案物价备案物价备案物价备案预售资金监管手续预售资金监管手续预售资金监管手续预售资金监管手续取得施工证后开始桩基施工预售条件：1/3主体380日预售条件：1/3主体380日预售条件：1/4主体375日预售条件：主体1层365日施工至预售条件施工至预售条件施工至预售条件施工至预售条件南京玖珑湖一期：南京玖珑湖一期：工规证：210日，开工：272日，预售：312日杭州临平山语院：杭州临平山语院：工规证：173日，开工：213日，预售：315日杭州西溪逸景：杭州西溪逸景：工规证：201日，开工：232日，预售：306日苏州香溢紫郡二期苏州香溢紫郡二期A A区：区：工规证：301日，开工：279日，预售：318日苏州香溢澜桥二期苏州香溢澜桥二期 ：工规证：253日，开工：254日，预售：334日苏州吴江项目一期小高层：苏州吴江项目一期小高层：工规证：114日，开工：126日，预售预售151151日日目录页1 1 前期篇2 2 工程、采购篇工程、采购篇1、现有意愿供应商2、异地城市相关政策及施工差异化对比3、当地施工模式目前意愿供应商沪宁合肥闵玉林罗晓才张善兵赵国富周有道汪志辉蔡圣文朱长富林社根周兆云江苏成章上海德持武汉华南赵纯阳1、钢筋、混凝土材料甲供 OR 乙供？若乙供，则目前付款方式需做调整；2、异地工程适当让利；3、工程量统计合肥定额 OR 江苏定额？供应商异地考虑因素有配合意愿现有供应商供应商异地施工经验现有供应商绝大部分无合肥当地施工经验；部分如林社根、张善兵、蔡胜文、罗晓才出身安徽，对当地有一定了解。异地城市相关政策及施工差异化对比城市气候对比江浙江浙气候温暖湿润，夏季高温多雨，冬季温和少雨，雨热同期。最潮湿的时候是夏季的梅雨时期（6月中下旬至7月上中旬，持续约一个月）。梅雨期间的月平均空气湿度大多在60%80%，温度在2530。合肥地区气候特性与江浙较为相近，合肥地区气候特性与江浙较为相近，对工期影响不大对工期影响不大合肥合肥年平均降水量在9001000mm之间，南多北少，夏季6-8月降水最多，春季次之，冬季最少；梅雨显著，夏雨集中。一般入梅期在6月中旬，出梅期在7月中旬的旬初，梅雨期近一个月梅雨期近一个月。最早入梅在5月底，最迟出梅可至7月底。6、7、8三个月自南向北占全年降水量的35-45%；劳务：合肥当地劳务工人大部分来自四川、贵州，周边人群比例不大，每年水稻收割等农忙季节部分工人会返乡，时间约1015天。影响工程施工因素气候、劳务异地城市相关政策及施工差异化对比设计及施工节点要求差异1、对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应有防渗构造详图；2、膨胀珍珠岩类及其它散状屋面保温层必须设置隔气层和排气系统；3、在大面积基坑中局部加深开挖的基坑（“坑中坑”）支护设计应与深基坑支护设计同时完成。合肥市住宅工程质量通病防治导则1、住宅工程应实行“样板引路”。住宅工程主体结构验收前，施工单位应按照设计要求，每个单体工程至少选择一套（户）进行装饰安装工程施工，经建设、监理、施工单位联合验收合格后，方可全面进行装饰安装工程施工。关于加强合肥市建筑工程质量管理的若干要求2、墙体节能工程施工前，应在现场采用相同材料和工艺制作样板，并经检测合格。关于加强合肥市建筑节能质量管理的若干规定设计要求施工节点要求异地城市相关政策及施工差异化对比施工工艺差异性调查序号合肥做法江苏做法公司做法1混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，未开设洞口处应增设间距不大于大于3.6m3.6m的构造柱，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，当墙长大于当墙长大于5m5m时，应增设时，应增设间距不大于间距不大于3m3m的构造柱的构造柱；1、不同材料的填充墙交接处设置构造柱；2、砌体填充墙无约束端设置构造柱；3、墙长大于5m时墙中设置构造柱，使每段墙不超过3m；4、宽度2米的洞口两侧设置构造柱；5、砖砌电梯井和楼梯间四角设置构造柱2填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有303080mm80mm的空隙的空隙，用细石混凝土加膨胀剂塞实。上料口、过人洞封堵时，顶端应采用细石混凝土加膨胀剂填实。填充墙砌至接近梁底、底板时，应留有一一定的空隙定的空隙，填充墙砌筑完并间隔填充墙砌筑完并间隔15d15d以后以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高强度等级的水泥砂浆嵌填密实。我司执行江苏省标准异地城市相关政策及施工差异化对比施工工艺差异性调查序号合肥做法江苏做法公司做法3砌体结构砌筑完成后不得少于20d再抹灰。砌体结构砌筑完成后宜60d再抹灰，并不少于30d。我司执行江苏省标准4配电箱预留洞上的过梁，应在其线管穿越的位置预留孔槽，不得事后打凿。消防箱、配电箱、开关箱等背面的抹灰层应采用防止开裂的措施。江苏标准增加“宽度大于宽度大于300mm300mm的预留洞口应设钢筋混凝土的预留洞口应设钢筋混凝土过梁，并且伸入每边墙体的长度应不小于过梁，并且伸入每边墙体的长度应不小于250mm250mm。”我司执行江苏省标准5住宅的建筑平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。当楼板平面形状不规则时，应调整平面或采取构造措施应调整平面或采取构造措施。我司执行江苏省标准异地城市相关政策及施工差异化对比施工工艺差异性调查序号合肥做法江苏做法公司做法6不带地下室的建筑物一层顶、屋面及建筑物结构单元两端第一开间的现浇混凝土板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。平面纵向长度超过40米的建筑物应每层均匀布置不少于三开间的双层筋，或通长布置相当于1/3负筋面积以上的贯通钢筋。江苏标准增加“其它外墙阳角处应设置放射形钢筋，钢其它外墙阳角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于筋的数量不应少于7 7 1010，长度应大于板跨的，长度应大于板跨的1/31/3，且不应，且不应小于小于2000mm2000mm。”我司执行江苏省标准7在现浇板断面急剧变化处、开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm150mm，直径不应小于8mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。温度收缩钢筋在板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15。应力集中处，钢筋直径不应小于8mm，间距不应大于100mm100mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均应板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均应符合规范要求。符合规范要求。我司执行江苏省标准8建筑长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。建筑物长度大于40m时，应设置变形缝；当有其它可靠措当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。施时，可在规范范围内适当放宽。我司执行江苏省标准异地城市相关政策及施工差异化对比施工工艺差异性调查序号合肥做法江苏做法公司做法9现浇板中的管线的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋线管方向应增设8150mm、宽度不小于450mm的钢筋网带。线管并排水平埋设在现浇板中，线管间的最小间距不小于20mm。现浇板中的管线的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向沿预埋管线方向应增设应增设 61506150、宽度不小于、宽度不小于450mm450mm的钢筋网带。水管严禁水的钢筋网带。水管严禁水平埋设在现浇板中。平埋设在现浇板中。我司执行江苏省标准10厨、卫间楼地面标高应比室内其它房间楼地面低2030mm。厨、卫间楼地面标高应比室内其它房间楼地面低30mm30mm以上。以上。我司执行江苏省标准11门垛或窗间墙小于360mm时必须采用钢筋混凝土浇注。江苏省无此项要求我司执行江苏省标准异地城市相关政策及施工差异化对比施工工艺差异性调查序号合肥做法江苏做法公司做法12门窗框与墙身间缝隙，应于洞口清理干净干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。基本与合肥一致。基本与合肥一致。我司另外要求“窗洞四周窗洞四周200mm200mm范围内还需做范围内还需做JSJS或或PmcPmc防水层两道。防水层两道。”13刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不低于C30，厚度不应小于50mm，分格缝间距不宜大于3m3m，缝宽不应大于25mm，且不小于12mm。基本与合肥一致。基本与合肥一致。我司另外要求“分格缝缝宽分格缝缝宽20mm20mm，缝内嵌防水，缝内嵌防水油膏，缝上加贴油膏，缝上加贴300mm300mm宽防水卷材。宽防水卷材。”小结：合肥当地施工工艺要求在工艺细节规定、材料配置、构造措施规格方面与江苏地区基本一致，某些细部要求比江苏省略宽松。3、当地施工模式1、发包特点：合肥区域总分包模式与上海、江苏区域相近，桩基、土方、消防、门窗、电梯、配套、景观、防水等工程一般作为分包。2、采购模式：钢材、混凝土等主材一般为总包采购，限定品牌或范围，价格调差，幅度自3%-5%不等；其他材料亦可采用甲指乙供操作模式。3、付款形式：月结或节点付款均能接受。4、施工工期：合肥当地施工工期与江苏地区相同。5、竣工验收：与当地政府验收相关的分包工程，供应商以本地为主。谢 谢！