房地产开发流程及业务价值链解读课件.ppt

非业务部门的房地产开发流程及业务价值链解读营销系统开发流程培训 目录 第二部分 房地产开发总流程介绍 第三部分 流程各阶段输出成果介绍 第一部分 课程设计目的及思路n 课程设计目的n 本课程旨在让各位了解以下内容 1、房地产开发总流程；2、流程各阶段主要工作流程及各阶段主要负责部门；3、流程各阶段主要输出成果。房地产主要价值链分析确认产品实现的主流程作为重点穿插阶段性工作成果介绍各部门阶段性成果介绍欢迎提问由此进入沟通课程目的 定位为公司主要业务流程介绍n 课程设计框架思路 目录 第二部分 房地产开发总流程介绍 第三部分 流程各阶段输出成果介绍 第一部分 课程设计目的及思路说明及图例：一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。房地产开发价值链项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工 开盘销售 入伙 竣工销售管理阶段客户关系管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计 扩初设计 施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算 预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建 办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合 设计配合 销售配合采购管理从价值链分析，部门设置按照业务层面和职能层面大致划分如下：金融投资与财务管理人力资源与行政管理主价值链 辅助价值链战略管理财务管理人力资源与行政管理成本管理营销策划部设计部工程管理部物业公司营销发展中心人力行政中心财务管理中心业务部门管理部门根据实际情况，各业务部门或职能部门通常会有所合并或拆分产品实现过程项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划各项目部各项目营销部客服部营销发展中心投资发展部招标采购部产品实现的主要流程项目立项主体结构开工开盘销售 竣工 入伙项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工管理阶段 入伙管理阶段拓展营销设计工程成本项目策划及产品、市场、客户定位初步定位营销策划、项目推广策划、项目前期推广、销售前期准备销售事务管理 入伙事务管理初步定位测算规划要点/规划草案方案设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合设计配合、招标配合、施工准备及桩基工程施工主体结构施工至具备销售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合估算 预算、标底及招投标、合同进度款、工程变更、招标采购结算概念设计项目拓展及论证流程产品定位策划流程 营销承包商选择控制流程售前管理流程销售过程管理流程设计前期管理流程 方案设计管理流程施工图设计管理流程设计承包商选择控制流程设计变更管理流程施工供应商选择控制流程合同管理流程材料设备供应商选择控制流程材料设备管理流程工程签证管理流程成本管理流程工程施工管理流程工程质量管理流程工程进度管理流程工程付款管理流程客户投诉管理流程销售管理阶段什么是房地产开发流程流 程流程就是多个人员、多个活动有序的组合。它关心的是谁做了什么事，产生了什么结果，传递了什么信息给谁。这些活动一定是体现企业价值的。开发流程房地产开发商从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。根据公司51关键节点，一个完整的项目开发流程可分为三个大的阶段，11个小的阶段。前期11个小阶段主要工作中期后期项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会各阶段主要工作主要工作拿地产品定位图纸设计施工单位确定相关证件的办理注册新公司前期中期后期项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会各阶段主要工作主要工作项目施工管理设计配合项目施工目标成本动态监控产品销售前期中期后期项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会各阶段主要工作主要工作竣工验收物业验收交付业主整改工作项目经验总结-后评估前期中期后期项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会成立业主委员会主要输出成果 主责部门 配合部门土地信息采集表 投资发展部 营销、财务项目可研报告 投资发展部营销、设计、财务、成本1、项目拓展阶段项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会1、项目拓展阶段n 投资发展部负责土地市场信息的收集与研究工作，跟踪研究内容包含土地市场信息、城市规划动态研究、政策法规研究和竞争对手研究等；n 对于建议运作拿地的拓展工作，报公司领导后，进入项目可研阶段。主要内容、目的 主要成果土地市场信息n 土地拍卖信息解读：项目概况、规划指标、周边环境及配套、不利因素；n 市场研究：区域宏观经济、区域市场分析；n 项目定位：SWOT分析、项目定位、产品定位、客户定位；n 成本测算及财务分析：确定拍卖承受价格区间。项目可研n 上报可研报告，确定拍卖土地价格上限；n 参与竞拍；n 土地获取后，组织项目相关资料的顺利移交和存档。土地获取2、项目运营策划阶段主要输出成果 主责部门 配合部门项目运营目标书营销发展中心投资发展、设计、计划管理、成本等部门项目关键节点计划项目总控计划 计划管理部设计、营销、招采等部门项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会n 明确项目总体目标和 项目开发进度；n 提出营销侧重点和项目开发决策优先等级；n 对项目运营过程中需重点关注的地方进行分析。主要内容、目的 主要成果项目运营目标书n 明确项目各项关键节点，诸如：方案设计、施工图报建、土方单位确定、总包单位确定、土方施工、正负零施工、开盘、主体结构封顶、竣工、交付小业主等开始时间和完成时间，以便公司各部门合理安排各项工作；n 明确各项节点的主责部门。项目关键节点计划n 根据关键节点计划，由项目部负责牵头完成；n 定义了阶段内主要可交付成果、关键节点和工作交叉结合部，是项目关键节点计划各节点工作的扩展和细化；n 根据项目总控计划，营销、设计、招采等部门组织本部门人员编写各专项计划。项目总控计划2、项目运营策划阶段3、产品定位阶段主要输出成果 主责部门 配合部门初步产品建议书 营销策划部设计部深化产品建议书 营销策划部设计部整体营销方案 营销策划部 设计部项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会n 营销部针对调研中的表述和结论性意见，进行修正、再分析后编写完成；n 主要内容包括：市场定位、产品描述、预期价格、经营模式的考虑等；n 由营销提供给设计部供其进行概念设计，待概念设计完成后，结合建议书一起给成本部供其进行成本测算。主要内容、目的 主要成果初步产品建议书n 由营销部根据概念设计成果、项目成本测算等资料组织编写；n 主要包括：市场定位、产品描述、服务、经营、项目开发方案、营销思路等；n 定稿后成为【正式产品建议书】，根据项目进展或由于市场变化对其所做的补充及修订，应由营销部以会议纪要的形式提交董事会审批，并提供给设计部作为设计输入资料。深化产品建议书n 产品定位策划完成后，项目营销部负责整体、阶段营销计划、销售开盘计划；n 项目营销部组织编制完成营销方案；n 主要包括：区域市场研究、项目分析、目标客户分析、项目竞争态势分析、营销推广策略、项目销售策略等。整体营销方案3、产品定位阶段4、设计阶段主要输出成果主责部门配合部门 主要关注事项概念设计设计部营销、成本输入条件为营销提供的初步产品建议书方案设计 营销、成本扩初设计 营销、成本开挖图 无 可以启动土方招标施工报建图 项目工程部 可以开始总包招标全套施工图 项目工程部 可以开始总包招标其他（精装修、景观等）项目工程部项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会n 根据【初步产品建议书】进行概念规划设计，其成果将作为营销部【深化产品建议书】的一部分；n 土地获取后提出的产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分析、配 套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等。主要内容、目的 主要成果概念设计n 建筑组负责建筑规划设计，同时景观组负责编制【景观设计任务书】，并依据【景观设计管理流程】，开始进行景观概念设计工作；n 主要指建筑规划设计和建筑单体设计；n 根据【材料设备选型定板流程】，起草【材料设备选型定板清单及计划（初稿）】，并由招标采购部据此开展该项目的材料设备调研。方案设计n 作为方案阶段的深化，若设计周期较短时，一般可以直接进入施工图阶段；n 若 项目时间紧迫，可在扩初设计阶段启动总包招标，但对后期成本控制不利。扩初设计4、设计阶段施工图n 作为施工的依据，待扩初完成后，首先形成施工报建图，此时可启动总包招标；n 根据建委意见进行修改并形成最终施工图，接着进行二次改造及二次深化设计；n 对于设计、施工一体化的专项设计，无需进行施工单位选择，直接进入施工阶段。n 根据景观扩初设计并结合建筑施工图形成最终景观施工图；n 景观施工图完成后，启动二次深化设计，主要包括：室外游泳池设备、绿化水电系统、园建构造做法二次设计、景观灯光工程、标识设计、水景设计、景观小品设计等；n 景观施工图作为营销制作沙盘景观方面的依据。主要内容、目的 主要成果景观施工图4、设计阶段n 主要包括公共空间装修施工图以及精装修施工图；n 公共空间及精装修前期定位及方案，需营销参与评审。装修施工图5、报批报建阶段主要输出成果 主责部门 配合部门主要关注事项规划用地许可证 项目工程部财务、总经办土地合同签署后开始办理施工许可证 项目工程部项目工程部、财务预售证 项目工程部项目营销部竣工验收备案 项目工程部项目工程部项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会n 取得规划设计条件后，政府主管部门对拟建建筑设计方案的审查，是过程性指导文件，作为申报的前提；n 一般在完成建委各项备案工作及报建费核准后完成，作为施工许可证办理的前提。主要内容、目的 主要成果规划用地许可证n 由项目工程部负责。提供相关资料及督促收集施工单位的资料，完成相关合同、质监、安监备案后，开始施工许可证办理工作；n 作为建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。施工许可证n 预售证办理所需文件：预测面积审核成果（项目工程部）、建筑区位划分（物业公司）以及施工许可证；n 待场地达到预售许可后开始办理：多层建筑封顶，高层建筑达到0.000；n 作为项目开盘的凭证，预售证办理完成后十天内必须开盘。预售证5、报批报建阶段5、报批报建阶段n 投资发展部应将该阶段办证成果【规划设计条件】、红线图及电子文档、地铁意见函等交与设计部，进行概念规划设计；n 此阶段须向项目工程部提供：土地使用权出让合同、国土证、外商投资项目核准（立项）批文。主要成果、内容 阶段土地获取阶段n 完成建筑方案总平审查和确定人防工程设计标准；n 进行各阶段图纸以及消防、交通、地震等专项审查，取得【建筑方案总平面图】、【房屋建筑工程初步设计审查批复】、【建筑施工图设计审查批复】、专项审查论证批复等成果；n 申请办理提前开挖、提前开工等相关手续。图纸审查阶段n 项目部负责提供相关资料及收集施工单位资料，完成相关合同、质监及安监备案，以及施工许可证办理；n 方案设计阶段委托测绘结构进行面积预测工作，测算或复核报建方案总平各项建筑面积数据，形成【房产面积预测成果】。施工许可阶段5、报批报建阶段n 提交【房产面积预测成果】进行技术审查；n 需向政府报批的设计变更及二装、精装图纸，设计部向工程项目部提供图纸，按相关规定进行审查后再移交给设计部。主要成果、内容 阶段预售及施工阶段n 工程项目部督促测绘机构形成【房产面积实测成果】，并与【房产面积预测成果】、建筑方案总平经济指标进行比对，若误差值超过规定，需形成书面报告报相关领导进行决策；n 项目部负责完成质监竣工验收、消防竣工验收，负责相关设备验收及提供验收所需相关资料，负责达到各项验收条件；n 工程项目部负责完成规划竣工验收、竣工验收备案及各项专项验收。竣工验收阶段n 项目竣工后，项目销售部向房管局申请办理房地产产权初始登记，取得房屋权属证明书后办理小业主房产证。产权办理阶段6、成本管理阶段主要输出成果主责部门配合部门 主要关注事项概念设计阶段成本测算、方案设计阶段成本匡算 成本部 设计【概念设计阶段成本测算】作为【深化产品建议书】的附件 目标成本 成本部财务、董事会扩初设计阶段成本概算 土建总包工程量清单成本部项目、招采配合土建总包招标工程及材料设备招标阶段清单编制 成本部项目、招采配合招标项目竣工结算及评估 成本部项目工程部项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会n 目标成本主要作为该项目的正式成本控制目标；n 依据扩初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构砼含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量，并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。主要内容、目的 主要成果目标成本n 依据招采部提交的项目开办计划、图纸清单及技术要求文件、招标图纸进行招标用工程量清单的编制及准备；n 一般依据施工报建图作为招标图纸进行清单编制工作；n 招采部根据清单开始总包的招标工作。土建总包工程量清单n 项目竣工后，由成本部后期成本组进行工程竣工结算及项目成本后评估总结；n 成本部形成成本后评估报告（初稿），并提交各相关部门，各相关部门分别解释各责任成本范围内实际成本与目标成本差异的原因，书面提出改进措施。项目竣工结算及评估6、成本管理阶段7、招标采购阶段主要输出成果主责部门配合部门 主要关注事项土方单位确定 招采部设计、项目部、成本对于快速开发项目，土方需尽快进场总包单位确定 招采部设计、项目部、成本施工阶段各分包工程招标招采部设计、项目部、成本依据项目施工进度，合理安排项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会n 待开挖图绘制完成后，可以启动土方单位招标；n 土方单位确定后，即可开始土方开挖。主要内容、目的 主要成果土方单位确定n 施工报建图完成后，成本开始核算工程量清单，根据清单启动总包招标；n 总包确定后，即可开始监理及分包的招标工作；n 总包及监理确定是作为施工许可证办理的前提条件。总包单位确定7、招标采购阶段n 采购方式有：招标（30万以上）、议标（10-30万）、直接委托（10万以下）；n 议标：项目部提出开办计划，招采部在【合格供方库】中选择符合要求的意向供方；n 直接委托一般包括工程采购、材料设备采购、具有行业垄断性质供方等。供应商选择8、项目施工阶段主要输出成果 主责部门 配合部门土方施工项目部集团工程管理部、招采部、设计部、财务部正负零施工主体结构施工销售展示区实施时间集团设计部、项目营销部砌体施工、地坪施工、门窗施工集团工程部、招采部、设计部、财务部规划验收交付小业主项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会8、项目施工阶段主要输出成果 主责部门 配合部门公共空间装修项目部防火、防盗门施工集团设计部、财务部变配电及总平电气安装外脚手架拆除室外配套园建施工消防、竣工验收 项目部精装修施工 项目部项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会8、项目施工阶段n 施工开始时间为土方基坑通过质检站验收的时间，完成时间以正负零结构完成为准；n 高层正负零施工完成后，即可开始预售证的办理。主要内容、目的 主要成果正负零施工n 由设计部负责设计，营销提供方案建议；n 销售展示区包括售楼部、样板间、示范区（含土建、装饰、景观等）、销售通道；n 售楼部需至少在开盘前两周到一个月开放，以便于营销蓄水。售楼部、样板间施工n 项目部完成施工样板间后，会同其它相关部门对样板间进行验收。设计部确认使用功能是否满足要求；项目营销部确认现场施工是否与销售物料宣传一致，是否满足小业主需求。实景样板间施工8、项目施工阶段n 根据公司关键节点计划，由计划运营部主责编写总控计划和工程规划书，项目工程部向招采部提交开办计划进行土方和总包单位招标；n 工程部、项目部组织施工图会审及交底，设计、成本、施工单位、质监站等分别对图纸提出意见，由设计部进行汇总并交设计院进行修改。主要任务 阶段施工前期准备阶段n 项目部完成施工许可证的办理；n 当项目达到预售节点后，项目部办理预售许可证；n 同时还应做好实景样板间施工、总分包进场、验槽、竣工测量、专项验收等工作。施工阶段n 竣工验收完成后，主要工作为对问题进行整改，向物业进行项目移交；n 项目部审核结算资料，汇总后分类填报【结算交接单】；n 项目部按城建档案馆资料要求整理竣工资料，并进行竣工备案工作；n 竣工验收后，项目部按物业公司要求进行工程整改，整改完成后移交给物业；n 项目部对已完成的工程项目进行后评估工作，为以后的项目提供经验教训。项目施工收尾阶段9、销售阶段主要输出成果 主责部门 配合部门销售展示区、样板房开放项目营销部集团营销策划部、设计部；项目部销售开盘销售管理项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会n 产品定位策划：项目营销部组织编制销售方案目标，与营销部进行沟通后，由营销部将销售方案目标纳入【初步产品建议书】内；n 整体营销策划方案：产品定位策划完成后，项目营销部负责组织制定整体、阶段营销计划、销售开盘计划；n 销售前期准备：楼盘表、总平面图、效果图、户型图、合同附图、面积预测报告、预售许可证（五证）等资料；n 其他事务还包括：项目VI系统设计、销售道具准备、销售包装等。主要任务 阶段销售前期准备阶段n 包括销售开盘至销售完成分期或全部销售任务期间，所有营销、销售管理工作；n 主要工作有案场管理、营销事务管理、营销总结等；销售管理阶段9、销售阶段10、验收交付阶段主要输出成果 主责部门 配合部门规划验收许可证 项目部 投资发展部竣工备案 项目部物业移交项目部、物业公司交房 项目营销部 公司相关部门工程整改 项目工程部大产权证 项目营销部 投资发展部项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会n 项目部完成规划要求施工工作，组织规划验收，报原审批的城市规划行政主管部门进行规划验收，一般在现场验收之前进行；n 取得【建设工程规划验收合格证】后开始竣工验收备案。主要内容、目的 主要成果规划验收许可证n 项目部完成人防、环保、电梯、燃气、消防、气象防雷等专项验收后，项目部组织工程竣工验收工作，竣工备案表交由项目部进行竣工备案工作；n 所需资料包括：工程竣工验收报告、质量检查报告、工程质量评估报告、工程质量保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、电梯扶梯工程验收安全检验合格证、工程决算书、质监报告等。竣工备案n 按照房屋买卖合同的约定，将房产移交业主的过程；n 交房牵头部门提前三个月编写住宅使用说明书和住宅质量保证书供办理大产权备案；交房10、验收交付阶段11、项目后评估阶段主要输出成果 主责部门 配合部门项目后评估报告董事会、项目部公司各相关部门后评估目的：对项目开发进行评估，总结各专业经验和教训，提高项目开发的管理能力。项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会n 在项目开发阶段，各业务部门根据工作开展需要，向总经理提出专题评估申请，经审批同意后，由责任部门组织相关部门召开专题评估会，责任部门综合评估会讨论结果，形成【专题评估报告】；n 责任部门负责根据【专题评估报告】的改进建议，制订【专题改进方案】，并经相关部门会签及总经理批准后实施，责任部门组织相关部门对实施结果进行验证，进一步修改和完善。经总经理审批后，连同【专题评估报告】作为项目后评估的基础资料;n 由总经理根据项目计划要求，组织工程、营销、设计、成本、客服等部门进行后评估。主要内容、目的 主要成果项目后评估11、项目后评估阶段1、项目拓展阶段主要输出成果 主责部门 配合部门工程结算、决算成本部、财务部无前期物业服务 物业公司 项目部质量保修 客服部 项目部权证办理（大小产权）产权办理部门 营销部、财务部成立业主委员会 物业公司 物业公司12、商品房交付后至业主委员会成立阶段项目拓展阶段定位策划阶段设计阶段项目报批报建阶段成本管理阶段招标管理阶段项目运营策划阶段项目施工阶段销售阶段验收交付阶段后评估阶段成立业主委员会12、商品房交付后至业主委员会成立阶段n成本部依据合同、变更签证等资料办理工程结算；n 财务部依据工程决算，扣减水电费、奖罚金额等后办理工程决算。主要内容、目的 主要成果工程结算/决算n 项目规划验收合格后，项目部向物业公司移交项目及相关资料；n 物业公司核查项目建设相关资料，查验相关设备设施。前期物业服务n 客户服务部根据业主报修要求通知原施工单位进行工程保修；n 保修单位拒绝提供保修服务的，客户部安排专业施工单位进行维保。质量保修12、商品房交付后至业主委员会成立阶段n项目营销部办理大产权；n 营销部移交销售合同，缴纳产权税费、维修资金；n 办理分户产权。主要内容、目的 主要成果权证办理n 在具备成立物业委员会条件下，物业公司牵头成立业主委员会筹备组。在当地政府机关的指导下成立小区业主委员会，选举业主委员会成员，制定相关管理规范。成立业主委员会