淮南房地产发展研究XXXX年12月.pptx

淮南房地产开展市场研究P AR T-01：淮南城市概况P AR T-02：淮南房地产市场分析P AR T-03：淮南楼市区域分析n 淮南历史悠久、立市年轻，资源优势突出n 我国53座特大城市之一，享有地方立法权n 淮南近年来经济开展十分迅速n 合淮加速同城化，开展潜力巨大淮南城市概况区位:淮南市位于安徽省中部偏北，东接滁州，南临合肥，西南与六安相连，西及西北与阜阳交界，东北与蚌埠相交。面积:全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。建成区面积89.44平方公里。人口:2023年末全市总人口242.5万人，其中非农业人口113.3万人，常住人口230万人。全市城镇单位从业人员(不含私营个体)约30万人，煤炭行业从业人员约12万人，占比40%。产业:淮南作为我国东部地区资源重镇,具有无可比较的煤炭资源优势,煤炭远景储量444亿吨,探明储量153亿顿,占华东地区的32%，占全国19%.煤炭行业的拉动作用明显。淮南地处安徽省中北部，为中国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化工基地的“三大基地”淮南城市现状淮南依煤矿建市、随矿建镇，形成了点多线长、城乡交错，“大分散、小集中”的城市格局，导致城市的要素集聚和经济辐射功能较弱。城镇规模偏小、建设水平较低 淮南在清代末年因煤矿而建镇；主力矿井9 座，主要为谢一矿、谢二矿、顾桥、新集等矿井；由于矿区分布不集中，除了主城区外，随矿建镇的城市开展模式就形成了点多线长，城乡交错，大分散、小集中的城市格局；淮南城市化水平滞后，城市化率与工业化率之比仅为1.14，低于国际上公认比值1.4 2.5 的合理范围。淮南城市现状 目前淮南市政府位于田家庵区洞山路；商业中心主要集中于“商贸”，包括家乐福、肯德基等聚集人气的商业；根据预测，到2023 年淮南市人口开展到290 万人，其中城镇人口249 万人。城镇人口规模的扩大必然要求用地空间相应扩大。田家庵区是目前淮南行政中心、商业中心，密集程度高。但规划凌乱，整个区域可共开展的空间狭小，已无法满足现有的开展需求大通湿地生态区承担着中心老城区人口外溢的重任。看城市宏观经济寻找城市经济开展带来的房地产开展的时机2023年，淮南市经济总量突破600亿元大关，GDP增长率均保持在13%以上，淮南市房地产市场正处于快速开展阶段。2023年淮南人口242.5万，人均GDP约24000元，折合3700美元。淮南GDP产业比重淮南属于典型的工业城市,第二产业作为支柱产业的地位越来越明显。2004年以来，淮南市加快国企，煤、电、化三大支柱产业作用显著增强，较大地拉升第二产业比重。第二产业比重由2004年的52%上升到2023年的64.4%。农业等第一产业比重进一步下降，2023年降至7.8%。第二产业成为淮南主要经济支撑产业。第二产业以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市相关下游产业的开展影响较大 城市化进程2023年淮南城市化率到达47%，处于城市化进程加速阶段，预计未来淮南城市规模将进一步扩大。淮南市历年全市人口数及构成（万人）年份 年末总人口农业人口 比重（%）非农业人口比重（%）2004年 233.58 172.86 54.74 105.72 45.262005年 235.78 129.12 54.76 106.66 45.242006年 237.9 129.44 54.41 108.46 45.592007年 239.42 128.72 53.76 110.7 46.242023年 240.88 127.9 53.1 112.98 46.92023年 242.5 129.2 53.28 113.3 46.722023年 242.5 129.2 53.28 113.3 46.72人均可支配收入2004年至2023年，淮南人均收入增幅超过100%，基本以每年1000元的速度提升，这主要得益于依靠煤炭、电力以及化工等行业职工工资的拉升。社会财富迅速积累，为房地产市场的持续开展，奠定了坚实的基础。规划变革中心城区功能结构为：“三组团、多中心”结构，即东部城区组团、西部城区组团和山南新区组团。三组团分工上各有侧重，东部城区组团主要功能为全市的传统商业中心和装备制造业基地；西部城区组团主要功能为矿区生活服务和旅游服务中心、传统工业基地；山南新区组团主要功能为行政办公、文化、科研教育中心和高新技术产业基地。122007年淮南市提出了“合淮同城化”，中心城区主要向南开展，在舜耕山以南形成新城区。大通湿地生态区成为连接新老城区的桥梁，左右逢源。西部城区居住用地1184.34公顷，人口容量38万人左右东部城区（主城区）居住用地2415.33公顷，人口容量77万人左右。山南新区居住用地1578.36公顷，人口容量60万人左右城市空间布局13随着淮南城市“东进、南扩、西调、北联”，大通湿地生态区的在大淮南的“中心”区位优势将更加凸显。由于各种原因的制约，山南新区的开展将是一个长期的过程，田家庵的中心地位在近期不会改变。原因1：跨越式开展需进行较长时期的大规模基础设施建设原因2：淮南人口增长缓慢，山南新区人口积累需经历较长时间原因3：淮南开展主要依托淮矿，其留守山北使得城市重心难以南移。皖江城市带 皖江城市带在空间布局上以沿长江一线为开展轴,以合肥和芜湖两市为“双核，以滁州和宣城两市为“双翼，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市,以及六安市的金安区和舒城县。目的 规划明确将皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作开展的先行区、科学开展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。产业结构：皖江城市带承接产业转移示范区明确把装备制造业、原材料产业、轻纺产业、高技术产业、现代服务业和现代农业作为重点开展的六大支柱产业,在皖江沿岸适宜开辟地区高水平地规划建设承接产业转移的集中区,以适应产业大规模、集群式转移的趋势。优势 皖江城市带是长三角向中西部地区实施产业转移和辐射的最正确区域,具有产业基础好、要素本钱低、配套能力强等综合优势。“合淮工业走廊”已被确定为皖江城市带承接产业转移的示范区，2023年1月23日，合淮同城化工业走廊规划通过审批，合淮同城化战略设想开始走向现实。淮南发展战略淮南经济持续高速增长，显示淮南房地产市场处于平稳开展期，生存、改善型需求兼有淮南属于典型的工业城市，以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市下游产业开展的影响较大淮南正处于城市化进程的加速阶段，预计未来几年城市规模将进一步扩大淮南市人均可支配收入均呈现逐年增长的趋势，社会财富迅速积累，为房地产市场的开展提供了有力支持。正在实践中的合淮同城一体化，为淮南带来了新的经济增长点和开展动力；而大通湿地生态区将承担起“缓解城市扩容压力”与“构建新老城区桥梁”的双重功能。宏观背景分析对房地产市场的影响P AR T-01：淮南城市概况P AR T-02：淮南房地产市场分析P AR T-03：淮南楼市区域分析淮南房地产市场增长迅速n从2023年开始，淮南房地产资产投资明显增大，年均增幅达40%以上，进入一个高速开展期。n 2023年开始，房地产投资增幅高达43.2%，超过78.3亿元。房地产投资状况淮南市2023-2023 年住房建设年度方案（单位：万平方米）年度 商品住房 保障性住房 合计2023 280 130.4 410.42023 320 42.8 362.82023 324 34.8 358.8合计 924 208 1132淮南市2023-2023 年建设用地年度方案（单位：公顷）年度 商品住房用地 保障性住房用地 合计用地202317574249202320026226202320322225合计 578 122700淮南2023-2023方案供地总量700公顷（折合10500亩），一般商品房年供给量约300万数据来源：淮南市城市规划局p 土地供给充足，成交量连年增长；p 已成交土地开工比例较低，竣工地块更少；p 后续供给充足，但成交量预计仍将冷淡；成交之后是否得到及时开辟，和房地产市场今后的开展状况有密切关系，有待于进一步观察。土地市场状况住宅成交面积价格2023年1月-2023年11月淮南市商品住宅销售面积-价格关系走势图2023年1月至11月，成交量下跌明显，但价格依然维持高位盘整态势p 11 月份淮南市住宅成交1239 套，成交面积12.71 万方，从每周的销售情况来看，11 月前两周的成交套数与后两周的反差较大。前两周的成交套数明显高于后两周。原因分析：应该是10 月份未能完成的局部商品房成交的连续造成。后两周的成交情况一片惨淡，与淮南购房者浓厚的观望情绪有关。p 11 月份淮南住宅成交均价4144 元/平米，环比上月下跌1.5%，11 月的住宅销售量和均价波动都比较明显。但从今年来看，均价较为稳定操作在4000 至4300 之间。p 其中8 月份在1-11 月中，销售面积、套数及均价处于平均位置，以下我们将以8 月份的具体数据为重要分析对象住宅供求关系2023年8月供求比0.76，淮南楼市外表呈现供不应求的态势，但我们认为，深层原因更多在于局部工程有意调整了推盘节奏。p 8 月份淮南市住宅供给面积为12.73 万方，环比降幅为33.14%，同比降幅为40.26。供给主要集中在田家庵区的信宜四季城（供给2.4 万方）和山水居（供给3.5 万方），此外谢家集区的西部商贸文化城供给3.1 万方，此三盘的供给量已占淮南供给量的70.70%。p 8 月份淮南住宅成交面积16.75 万方，环比上个月降幅为9.12%，同比去年8 月份涨幅为23.34%。多/高层销售状况2023年以来，多层因供给总量减少，导致量跌价升；高层则供大于销，导致价格增幅不大。p 8 月份淮南多层住宅成交面积24094 平米，环比上月降幅为56.38%，同比去年8 月份降幅为60.38%；8 月份成交均价为3582 元/平米，环比上月涨幅为0.99%，同比去年8 月份涨幅为5.32%。p 8 月份淮南高层住宅成交面积为143445 平米，环比上月涨幅为11.11%，同比去年8月份涨幅为91.24%；8 月份成交均价为4245 元/平米，环比上月降幅为0.09%，同比去年8 月涨幅为18.33%。区域成交状况（田家庵区）田家庵区历来是淮南楼市的中坚。但2023年5月后，区内工程后劲乏力，预示中心城区土地和住宅价格将因稀少而珍贵。p 8 月份淮南市田家庵区成交面积5.78 万方，环比上月降幅为32.28%，同比去年8 月份降幅为22.87%。p 8 月份淮南田家庵区成交面积占淮南成交面积的0.34,6-8 月份连续三个月该区销售占比持续下滑。区域价格状况（田家庵区）目前中心城区物业以多层、小高层为主，产品相对单一，随着后期产品的升级，中心城区价格将迎来新的跃升。p 8 月份淮南田家庵区住宅的成交均价为4357 元/平米，环比上月涨幅为4.5%，同比去年8 月份涨幅为12.23%区域成交状况（山南新区）政策高压之下，热点板块山南新区成交量及比重也呈下跌之势。p 8 月份淮南山南新区住宅成交面积为4.43 万方，环比上月降幅为26.45%，同比去年8 月份涨幅为7.03%。p 8 月份山南新区住宅的成交量占淮南市住宅成交量的0.26，在田家庵区成交占比下跌的情况下，山南的成交占比也同时出现下滑，对于淮南房产以此两区为开展重点的形式下，谢家集区的开展不可小视。区域价格状况（山南新区）山南新区以别墅、花园洋房等高端产品成就价格领跑者。p 8 月份淮南山南新区成交均价为5288 元/平米，环比上月涨幅为7.45%，同比去年8 月份涨幅为18.08%。户型结构p 户型结构以70-110M2的2室2厅和3室2厅为供给主力；p 从销售结果来看，消费者对各类户型的接收度均较好。2023年-2023年淮南各类户型供销比较 数据来源：淮南房管局资料 P AR T-01：淮南城市概况P AR T-02：淮南房地产市场分析P AR T-03：淮南楼市区域分析中心城区形成三大热点板块：田家庵区、山南新区、东部新区东部新区/经开区田家庵区山南新区田家庵区（中心板块）：城市核心，区域成熟，价值突出区域形象：淮南一直的城市中心，区域内行政、商务、购物等功能集中，人口密度高，但是建筑老旧，形象一半，目前正在积极寻求改造道路交通：路网密集，公共交通畅达，但是路面较窄，顶峰时易阻塞配套设施：医疗、教育、商务、购物等配套齐全物业类型：小高层、高层为主规模：中大规模价格：均价4500-5000，性价比高。主力户型：在售局部一般住宅集中于80-120平米三房，局部50-70平米精装公寓销售：新推楼盘比较多，销售相对较好。田家庵区（中心板块）：价格高，品质参差不齐玺园信谊四季城中央国际购物广场上品印象中化国际城金地国际城幸福密码淮河新城中至信1号庄园新都会阳光国际城上东锦城楼盘名称 占地 建面 容积率物业类型 主力户型 价格（元/平米）销售动态幸福密码 23#、24#两幢住宅 61-130 4500 6月4日开盘，目前销售率50%，低楼层滞销淮河新城 2800亩 140万 1.7 高层 5080 住宅4100；公寓精装4700目前在售3期公园组团，14#楼。精装公寓13#、14#、15#和16#楼，约600套金地国际城 439亩 62万 1.4 洋房、别墅、挑高公寓、精装修公寓128-140 4000 目前主推B 区42#楼景观房中化国际城 132亩 30万 3.97 小高层、多层 50-124 4500 目前在售二期D 区上品印象 129亩 14万 1.61 多层、高层、花园洋房 洋房120-180；高层86-109洋房5000；高层45008月13日推高层29#、洋房11-13#，多层10#加推，目前日均来访4组。中央国际购物广场21.2亩（一期）30万 5.75 高层 住宅50-130；公寓42-904800-5800 高层242套剩余20套；公寓428套剩余40套信谊四季城 219亩 18.84万1.29 退台洋房、多层洋房、小高层、高层80-116 电梯洋房4500；多层洋房4900-5400目在售1#、35#、36#楼80-90 全景院落电梯洋房；20#、31#楼80116 多层庭院洋房玺園/新盘 9.6万 44万 4.15 共两期，10幢高层 售楼处已开放中至信壹号/新盘85.16亩 20万 3.0 1幢会所、8幢高层 77133 样板房已对外开放田家庵区在售楼盘一览表山南新区：未来政务中心，政策导向利好，开辟起步阶段区位形象：未来的政务新区，政策倾斜力度大，区位认知程度逐渐提高道路交通：市政道路宽广优良，但目前公共交通缺乏配套设施：市委市政府、淮南二中将搬迁于此，规划有科技馆、奥体中心、五星级酒店等山南新区：工程少，规模大，规划超前，未来更具竞争力物业类型：别墅、多层洋房，搭配小高层规模：普遍大盘价格：联排10000，叠排8000，多层5000，小高层4300，淮南价格领跑者主力户型：80-120平米舒适三房是畅销户型，120-160平米奢阔户型去化较慢销售：受政策及推盘进度影响，相对2023年，总体销量下降明显。目前月均销售约50套楼盘名称 占地 建面 容积率 物业类型 主力户型 价格（元/平米）销售动态西湖春天 331亩 49万 2.0 12栋退台情景洋房，37栋多层，19栋高层84-125 多层5950高层5200，洋房63007#18#23#24#正在认筹联华 泉山湖 2600亩 150万 0.99 迷你洋房、多层、情景洋房、联排别墅、独栋别墅80-120 多层5000，高层4300目前在售二期剑桥郡剩余产品约200套山南印象 280亩 23万 1.49 19栋小高层22栋多层 80-120 均价5500-5800 多层剩余少量120-160 房源；高层已经售罄，均价5500-5800 元；后期会推出50精装修公寓楼广弘城 336.9亩 43.8万1.8 67栋高层 83-130 均价5100商铺100002.2期剩余少量125-170 房源；3.1期88-105小户三房正在预约；凡尔赛街48套120-300 商铺，剩余20间金地滟澜山 400亩 24万 1.0 33栋洋房，44栋联排，7栋独栋，21栋叠加90-145 联排10845，退台洋房5900，叠加7700在售：87#96#88#89#97#105#洋房，71#72#55#54#叠加，34#65#58#42#43#44#联排的剩余产品领秀山南（未售）274亩 11.5 万1.0 26套独栋、32套双拼、136套双拼、176套联排10月10日9点，嶺秀山南媒体记者招待会在山南会所盛大举行。金融世家（未售）58亩 13.5万3.5 1栋办公楼、3栋高层（豪宅）、3栋商业山南新区在售楼盘一览表2023年下半年-2023年上半年山南个盘速价比广弘城 西湖春天 滟澜山 泉山湖2023年销售总套数/套 1273 1097 771 6702023年销售总套数/套 248 317 264 3502023年月均销售套数/套 212 199 171 1122023年月均销售套数/套 41 53 44 582023年月均销售面积/平方米 22706 21610 22871 703502023年月均销售面积/平方米 4980 5624 5397 367502023年整体销售均价/元/平方米4516 4810 5000 40002023年整体销售均价/元/平方米4900 5200 5900 4600速度下滑（60-160 套/月）81%71%66%48%价格上涨(300-900 元/平方米）8%8%15%13%东部新区（经开区）：政府重点打造的工业基地，工业产业园的兴起为区域开展积 聚了充足的后劲。区域形象：经济技术开辟区是淮南重要的工业生产基地，随着生物医药工业园、韩国工业园、万向工业园等的兴起，区域形象正在改观。但目前人气较少道路交通：路面宽阔，车流顺畅，但道路档次形象较低，另外公共交通稍显缺乏。配套设施：基本缺乏东部新区（经济开辟区）：开辟起步阶段，工程不多，价格优势突出物业类型：传统多层及别墅为主规模：工程占地面积大，开辟周期长户型：80-90平方米约占70%价格：33003700元/平米销售：几乎推出即售完，这与本区工程不多，推出数量有限有关，另外，较低的价格也是一大卖点。楼盘名称 占地 建面 容积率 物业类型 主力户型 价格/元/平 销售动态翰城 博苑 580亩 60万 1.8 多层、高层、花园洋房、别墅80-90 小高层3700；多层3700-400010月1日，推出11#126 平米，15#81-89 平米，23#78平米。共剩余70套。顺发 泽润园 3798.3亩 75万 1.18（一期）多层、洋房、小高层、联排别墅、独栋别墅88-140 3300 10月22日开盘首推13号、34号、36号、37号、41号、43号、44号、45号、46号、47号的多层，销售90%金湾香都 90亩 14万 1.99 多层、小高层 多层88、128；小高层83-132多层4500；小高层42006月25日开盘，目前在售多层洋房19#21#楼，面积88、128，均价4500；5#、16#小高层面积83132，均价4200金地月伴湾（新盘）700亩 60万 2 多层、高层（32+1、28+1）和小高层85-150 一期即将推出7#，8#，11#，12#四栋140套精装修多层，对外释放装修标准1500元/。10月6日样板房对外开放，缴纳2万元诚意金，目前累计认筹约110 组。金地月伴湾金湾香都翰城博苑顺发泽润园区域特征总结：田家庵区（中心板块）为核心，城南、城东快速开展区域职能 城市建设 区域形象 房地产市场特征田家庵区 淮南老城区传统居住区主要商业区市中心局部城区老旧，目前大量拆迁中区域形象比较好，认知度高高层居主导，品质较高，价格高企，客源丰富，基本引领整个淮南房地产市场山南新区 新兴政务区 城市主要开展方向之一，市委市政府及淮矿二中即将迁入新兴品质楼盘开展迅速区域形象较好，认知度稳步提高工程少，规模大，规划超前，未来更具竞争力物业以独体别墅、联排、叠排、花园洋房等高品质产品为主东部新区（经开区）经济开辟区待开辟的新兴居住区工业园随工业园区的建设逐渐开展房地产开展得到刺激区域形象一般市区人群认知度不高多层为主，价格低，以开辟区内工作人员为主要购置客户，市场潜力充足房价格局及客户流向：两个梯级东部新区/经开区价格3300-3700田家庵区价格4500-5000山南新区价格5000-5200 全市房价呈两个梯级，中心板块与山南板块价格相当，城东板块垫底；原集中在市中心的大量客源也分为两个流向，局部留在传统中心区；局部分流至山南新区，极少局部分流至城东板块。住宅市场小结住宅“供大于求”格局加剧。中心板块高品质楼盘体量日益增多，价格居高不下。中心城区与山南新区目前在产品类型上互补，竞争不明显，但后期产品将集中于高层类物业，必将产生同质化竞争。城市重点开展方向是山南新区，政府在未来几年内将大力投入山南新区的建设，以此加强淮南对周边的辐射力，新区将会代替目前的老城区，成为城市新中心。市场价格集中在42005500元/m2，市场主力户型为90110m2的两房和120140m2的三房为主，以偏小面积销售的快，145m2以上大面积的顶层复式销售较慢。演讲完毕，谢谢观看！