上海飞洲国际广场招商策划书.docx

上海飞洲国际广场招商策划书_物业经理人 名目商业招商概括招商策略大型商业物业招商策略本案场分析（飞洲国际广场）优势弱势机遇本案招商筹划方案一、招商原则二、招商策略三、品牌形象定位四、实施方案（分割出租）五、商场布局六、人员配备规划七、招商人员岗位职责八、商场租金猜测周边租金调查本公司推举方案后续：商场招商治理招商治理原则 商业招商概括 完好的执行方案和进展招商的实际操作是招商胜利的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容无视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节约人力，节约物力和财力，节约时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节省人力。由于极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进展队伍建立。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的阅历，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的进展，通过招商培育和熬炼队伍更应是企业进展的重中之重。 制定特别好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热忱、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。 第一步是招商的组织框架和岗位职责确实定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远进展角度看，招商应配备以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本工程所在行业的市场营销有实际操作阅历（尤其要擅长招商运作），懂企划，善治理，具精彩谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责工程招商大区的工作：大区经理应具备肯定的招商运作阅历，长于说服、鼓舞性的谈判，具团队合作精神、听从意识和大局观念。3、区域协销经理若干，主要职责是帮助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织治理力量，并能长驻外埠。4、商务助理若干，主要职责是帮忙一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。5、其它效劳人员如文案、平面设计、接线及接待人员。 招商队伍组建之后，必需进展培训。一方面，通过培训是团队了解工程的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进展磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面： 1、工程及产品学问，以使团队成员对工程的现状有清晰的熟悉。 2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培育团队成员的职业感。3、招商专业学问（招商流程、谈判技巧、接听电话、留意事项等）。4、招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。 招商工作开头后面临很多实际的实施工作，在产品的核心概念根底上撰写招商文案、制定招商手册、制定媒体公布规划、预备合同文本、预备各类产品和工程的宣传资料等等，必要的预备将为招商实施打下良好的根底。只有进展有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺当开展。 从第一篇招商广揭发布下去，接到第一个询问电话开头，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体-各分销商和代理商签订协议，进展产品销售这一过程是整个招商工作的核心局部，直接打算着招商的质量和数量，也就打算了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”参加到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得特别重要。 招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下： 第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-其次次信息处理（二次来函、复电、询问、商洽）-其次次信息回复（信息升级有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、预备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟识者及看报来电者）-接收报名、催促参会-召开会议并签约-催促履约-收款发货。 在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广揭发布后，招商总部将面对大量的反应信息，对于第一次来电或来函，主要留意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、根本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和工程的根本资料（包括工程介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的讨论。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着答复（主要避开“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估量或防止竞争者和恶意攻击者猎取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后其次次询问过程，招商部门则应当选择性的介绍关于招商状况和产品信息，并依据“求租者”表现的诚意，发去局部“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参与招商会议。 对于一些急于了解状况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带着来访者参观工程、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。 面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的胜利开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的预备非常重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应当一直访者潜移默化的传递以下几点信息。 1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者盼望企业的力气雄厚，解除后顾之忧。 2、有决心：坚决的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到工程推广工程的决心，用数字说明工程的力度是最好的方法。3、有信誉：一味的夸张其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同进展的根底。4、有方法：具体、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。5、有利益：归根结底，胜利的推广应当有丰厚的利润，工程留给加盟者的利益应当非常可观。 与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取局部力气，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。 招商过程中，要处理大量的信息和参加大量的谈判、说服、培训工作，工作内容特别细琐，实际的过程中会遇到一些详细问题，对“求租者”提出的问题赐予良好的解答将大大增加其信念。 招商策略 大型商业物业招商策略 第一部：招商原则和预备过程 招商目标的选择 企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高工程整体市场吸引力。因此招商目标的选择要依据市场需求和工程定位状况来确定，详细说应考虑以下因素： (一)工程自身的市场定位； (二)工程所在地的消费状况；(三)投资商和进展商的自身资金状况；(四)拟引进商家的市场定位、进展战略。 招商谈判原则确实定 招商谈判的目的在于使参加谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要到达目的，招商谈判必需针对谈判的特点，确定一些根本原则。 (一)招商谈判的特点 1、谈判对象的广泛性、多样性和简单性 商场的交易活动不受时空限制，而详细的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求工程的谈判人员要围绕本工程的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。 2、谈判条件的原则性与敏捷性 工程招商的目标要详细表达在谈判条件上。条件具有肯定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必需坚持的原则。这一特点就打算了工程谈判人员要从实际动身，既要不失原则，又要随机应变具有肯定的敏捷性，以保证明现招商谈判的根本目标。 3、谈判口径的全都性 在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，留意语言表达和文字表达的全都性。谈判人员要有比拟好的口才和文字修养力量，也要有较强的公关力量。 (二)招商谈判的原则 依据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判胜利应遵循以下原则： 1、坚持公平互利的原则2、公平互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的状况下，公正交易，互惠互利，这是保证谈判胜利的重要前提。3、坚持信用原则 信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家根本的职业道德。在谈判过程中；应留意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行全都，取信于对方，以表达真诚合作的精神。 4、坚持相容原则 相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和敏捷性有机结合起来，以更好地到达谈判的目的。 招商谈判的预备所谓招商谈判的预备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进展充分的预备工作，主要包括： （一）招商宣传是招商胜利的先导，招商手册是宣传的重要环节，是工程招商的根本宣传资料，关系到工程的形象，该手册突出如下关键点： 1、通过钻石地段选择工程选址的正确性，树立根本点核心地段的商业物业。 2、通过事实列举工程投资商与进展商业绩与荣誉，突出其在工程所在地的地位。3、招商筹划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进展分级评价，猜测他们的经营前景，作为店面出租的指导。4、第一承租户的选择确保租金的来源。5、其次需要保证购物中心的商品种类的完整性。6、第三需要保证购物中心经营工程的多样性与综合性。 （二）预备谈判的依据 1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可承受目标、最低目标等； 2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能消失的问题及对策；3、选定谈判方式；4、确定谈判期限。 （三）组成谈判小组 1、选择谈判小组的成员； 2、制定谈判规划；3、确定谈判小组的领导人员。 其次部：确定招商方式与渠道 商业物业工程招商的方式 1、工程洽谈会。 工程洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的工程，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进展接洽。 2、工程公布会 工程公布会是招商常常采纳的方式。它是由工程主办者在肯定的场合公布拟引进合资、合作的工程，阐述招商工程的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。 3、经济技术合作沟通会 经济技术合作沟通会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。 4、投资研讨会 投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济讨论机构进行的区域性投资战略、政策、现状和进展趋势的讨论争论会。其特点是敏捷，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些工程进展招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，到达宣传的效果。 5、登门访问 登门访问是招商效果明显的帮助性活动。招商单位特地派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，访问跨国公司、投资询问参谋公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，详细介绍投资工程，探讨佳作事宜。其特点是机动敏捷，针对性强，气氛融洽，简单引起被访者的兴趣。 第三部：制订谈判策略 明确谈判目的 招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。 在招商洽谈的目确实定以后，就需要确定招商洽谈的各个详细目标；在到达各个详细目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。 招商洽谈的目标可以分为三个等级： 第一级的目标是最高等级的目标，如能到达这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满胜利； 其次级的目标是根本到达承受的目标，如能到达这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了根本胜利；第三级的目标是最低承受目标，如能到达这一级的目标，整个招商洽谈可谓是到达了最根本的要求。 招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最正确利益目标。 在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的胜利与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力气的比照，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。 本案场分析（飞洲国际广场） 一、徐家汇商圈背景介绍 徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地3.3平方公里，共计大小商业网点1000多个，商业营业面积达45万平方米，占全区营业面积的1/3，徐家汇商业中心四周已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲消遣和建材家具著名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面对群众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。 徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、消遣文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮细心打造和调整后，得到了突飞猛进的进展。首先徐汇区是人口导入区，汲取了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以学问分子、海外侨胞、高收入人为主，为创立商业中心奠定了根底。徐家汇投资多元化，招商注意徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。注意错位经营。商圈领先提倡“错位竞争”和“共性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品构造到文化气氛、功能设施，制造了商圈相依互补，共存进展的胜利阅历，形成了商圈整体的竞争优势，满意了不同消费者的共性需求。一是注意开掘商家本身的经营力量，形成了不同气氛和水准的商家企业；二是注意业态错位。商圈内领先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的50。美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。 徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达30万平方米，占总面积的64，2023年度销售达39亿人民币，占社会消费品总额的30.7。东方商厦以其“礼在东方”的效劳宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台合作的太平洋百货定位于“流行的领导者”，在年轻女性顾客中极具号召力，凭借其卓越的经营理念和敏捷多样的促销手段，快速在百货业崭露头角。六百实业首推“自然式效劳”，以标准严格的现代化治理模式和温馨的效劳在行业内独领风骚。定位于“现代都 市型百货”的汇金百货于98年开业，一流的效劳设施、浓郁的文化气息和诸多的品牌深得白领人士的青睐。2023平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家供应了极大的便利。 营业面积达7万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物中心（ShoppingMall）。商场引进商户250家，包括30间特色餐厅及5000平方米的国际美食广场、15000平方米的富安百货、8500平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。马上开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感嬉戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战斗嬉戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、消遣在港汇均能满意各阶层消费群体的需要。 徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑3家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产品的集散地之一。 餐饮消遣业有40户，营业面积10.1780万平方米，占总面积的31.86。位于徐家汇商业中心的美罗消遣城总风光积达6.5万平方米，独特的巨球建筑缀满新奇的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种丰富的休闲小吃、白领光临的舒适堡健身中心及令学生、市民宠爱的思索乐书局、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并构成徐家汇商圈休闲消遣业态主流。天钥桥路餐饮街以品牌著称，以家常为特色，使得工薪阶层慕名而来，成为聚朋小酌的好场所。 徐家汇商业中心现有宾馆业3户，营业面积4.1400万平方米，占总面积的12.96。徐家汇四周有着四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的价格吸引着周边省市的来宾近悦远来。 二、背景分析 优势 经营面积大，可以表达规模经营效应，可以经营不同规模的商品，有较强的满意力和选择力。 交通优势：地铁1号线、4号线直达本案B1，并设有出口，每天数万人流能保证经营者的利益，高架内环线近在咫尺，轻轨明珠线距本案步行10分钟路程。 商圈优势：徐汇商圈的经济进展已日趋繁华，本案距徐家汇商圈10分钟路程，其进展前景也特别可观。 物业治理优势：国际金牌治理集团，高效统一经营、统一治理、统一回报。同步世界先进经营理念，国际品牌治理公司担纲物业治理工作，呈现国际商业气象。 进展优势：徐汇区是上海市的中心城区，这里集聚了上海的科技资源优势、人文环境优势和徐家汇商圈品牌优势。近年来，徐汇区在经济建立、城市治理和社会事业的进展等方面，都取得了令人瞩目的成就，综合经济实力在上海10个中心城区中名列前茅，是上海市首批可持续进展综合试验区。徐家汇地区，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标志性地区之一。 32米挑高中厅，电梯直达5F、6F，尽显贵宾级非凡品质，31部瑞士迅达电梯、自动扶梯、观光梯、垂直电梯应有尽有，商业运作畅通无阻，意大利原装cofsi进口中心空调系统。 弱势 处于次星级地理位置。 徐汇商圈日趋成熟，已形成错位经营，本广场尚处于起步阶段，竞争剧烈。招商价格无明显优势。 机遇 足够的广告预算支持广告及公关活动。 市政府政策的有利倾斜。由于近徐家汇商圈，商铺需求量大。周边高档的固定消费群体强大的地铁消费群写字楼固定的消费群体 本案招商筹划方案 一、招商原则 奇妙利用逆向思维，悬念转播的各类异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间到达树立品牌概念的“一石二鸟”的多元效果。 二、招商策略 楼层功能区划根据各类品牌间的经营互动原则，进展局部科学规律整合。 严格掌握招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。店铺实行定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传制造悬念卖点。店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。与徐汇区政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育徐汇社区系列广场文化活动。为众商铺聚拢人气，使发生购置行为供应冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主供应经营胜利的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。 三、品牌形象定位 鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应当颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌会聚的大舞台。以效劳品牌化，共性化模式为先导，以快速的宣传手段传播飞洲国际广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。 四、实施方案（分割出租） 定位的根本依据 地段打算原则 前面已经提到，本工程属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约1公里的路程，极其便利的城市交通和大量的人流使得本区域具有肯定的商业气氛。然而，由于徐家汇商业中心仅在方圆200米密集，与本工程相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了肯定的商业断层。因此，在不能充分地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。 互补原则 由于本工程商业规模较小，前期定位是写字楼的配套局部，因此不能简洁的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所是本工程对市场的互补。 业态演化原则 传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、消遣将极大的满意消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。 商圈扩大原则 同样，由于高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海市城市中心区域，扩大效劳半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续富强。 五、商场布局 飞洲国际广场定位为高档商业中心，招商客户群为：1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商；2、国际连锁集团。 1、主营工程 地下一层：高档超市休闲系列。一层：进口化装品（CD、姿生堂、娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、世界极品服装(阿玛尼杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔。二层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。三层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。四层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。五层：餐饮。六层：消遣休闲。 2、配套工程 A、家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。B、肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。C、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念。六、人员配备规划：组成一支强有力，专业的招商，租户物业治理，企划队伍，详细如下：招商经理（1人）招商主管（4人）入租设备工程安装治理，电气治理（2人）（人选可由开发商供应）企划主管（1人）筹备期商品部人员总编制8人 七、招商人员岗位职责 副总经理/兼招商部经理 主要职责：依据购物中心经营方针与要求，制定招商部规划，并组织实施。负责购物中心整体商场筹划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。组织，治理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。对招商部门厂商引进，人员聘请，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。 招商主管（4人） 主要职责：负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100达成。协作公司整体布局，完成公司下达指标。 入租设备工程安装治理，电气治理（2人）（人员由开发商供应） 主要职责：入租设备工程安装治理，电气治理，维护治理商场的整体工程运行，同时满意正常开业。帮助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。负责租户单位日常治理工作，催促租户单位仔细履行招商合同。 企划主管（1人） 主要职责：贯彻执行本企业经营进展战略方针，协作招商，经营需求，结合实际制定本公司广告筹划并组织实施。负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建立性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。 八、商场租金猜测 周边租金调查 商铺租金比拟表（人民币/平方米/天）漕溪北路沿街商铺租金表：物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)备注季诺休闲餐厅商铺漕溪北路41号11.5250圣爱广场商场漕溪北路88号95000(F1F4)底楼1470平方米出售6万元/平方（62289999） 小上海家常菜商铺漕溪北路439号12500建国宾馆底楼商铺 商场漕溪北路450号8.51000在租江南证券商铺漕溪北路458号300丹尼美发沙龙商铺漕溪北路506号15100同艺装潢商铺漕溪北路508号1260海纳服装店商铺漕溪北路512号1660蔡家食铺商铺漕溪北路518号10400异度空间音乐餐厅商铺漕溪北路559号10300瑞士美发中心商铺漕溪北路583号12150麦当劳商铺漕溪北路642号200必胜客商铺漕溪北路646号150商铺漕溪北路681号121103年前承租（64688221）良宵酒楼商铺漕溪北路682号10600国美电器商场漕溪北路730号10600中兴百货商场漕溪北路740号10800金韵贸易行商铺漕溪北路780号10250 南丹东路沿街商铺租金表： 物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)备注达封房产商铺南丹东路4号9100黛兆美容SPA商铺南丹东路10号12100吉多服饰商铺南丹东路22号12100上海银行商铺南丹东路38号300浪漫一生咖啡店商铺南丹东路88号1015021世纪不动产商铺南丹东路101号5.6100南丹东路漕溪北路口的亚都国际名苑的裙房租金价格1520元/天/平方利亚意式餐厅商铺南丹东路102号10300红星眼镜公司商铺南丹东路133号18100沪邦房产商铺南丹东路141号8100金梓罗饰品商铺南丹东路145号11100手抓小龙虾商铺南丹东路151号1250 天钥桥路沿街商铺租金表： 物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)备注西亚集团商场天钥桥路20号103500汇联集团商场天钥桥路21号扣率25（有保底）香榭俪舍时尚百货商场天钥桥路88号28202364384538（王先生）立好信房产商铺天钥桥路南丹东路8（25）602年前租嘉汇广场商场天钥桥路南丹东路181800062370088 漕溪路沿街商铺租金表： 物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)漕龙沈记酒楼商铺漕溪路121号3.5500巴比馒头专卖商铺漕溪路123号7.250侬家侬休闲小还号商铺漕溪路127号6.3150宜家家居商场漕溪路128号自己买下2500旺家房屋商铺漕溪路129号5.350可的便利商铺漕溪路167号4.7200五十铃汽车展现厅商铺漕溪路190号5300好装饰家超级购物广场商场漕溪路210号3.72023 百货商场： 物业名称性质地址租金(元)备注太平洋百货商场肇嘉浜路1F35-50共八层，营业面积近3万平方米2F30-403F25-30港汇广场商场虹桥路1F40-50共六层，营业面积7.5万平方米，第五层美食广场，第六层电影院2F30-403F174F12美罗城商场肇嘉浜路1F38共八层，第六层是舒适堡，第七层是好乐迪，第八层巴西烤肉，营业面积为6.7万平方米2F363F284F185F11 上海市商铺区域平均租金（元/天） 商业中心地区次商业中心地区次中心城区城市边缘地区2023.0733.47.652.22023.0834.77.85.052.212023.0935.27.95.12.312023.1035.67.752.42023.1134.2852.12023.1234.585.122023.0134.57.95.222023.0234.88.251.92023.0334.98.34.91.9 据以上调查及阅历，本案租金预算为： 出租形式面积（M2）平均租金（M2/天）年租金10年租金15年租金分割280006.62（0.8美金）676564006.76亿10.15亿分层280004.55（0.55美金）465010004.65亿6.98亿整幢280003.31（0.4美金）338282023.38亿4.44亿注：整幢出租分层租金另算，其中分割，分层物业治理费收入没计入其中。 出租形式分割出租分层出租整幢出租 平均租金/M26.62（0.8美金）4.55（0.55美金）3.31（0.4美金）年租金（静态）67656400465010003382820010年租金（静态）6.76亿4.65亿3.38亿10年租金（动态）13年20296920233950300010148460045年142078440976521007103922067年1491823621025347047459118089年15664148010766144078320740第10年822367775652225641118388总计7.33亿5.04亿3.66亿 综合以上静态和动态2种收益数据计算结果，可得出： 分割出租：静态10年的租金总收入6.76亿。 动态10年的租金总收入7.33亿整栋出租：静态10年的租金总收入3.38亿动态10年的租金总收入3.66亿依据以上分割出租、整栋出租的数据来看，两者10年的租金总收入相差50。按商业地产投资回报来看：静态租金：收入估计在10年左右；动态租金：收入估计在8年左右；注：以上数据未包括商业中心外墙的广告收益。 九、招商周期 估计2023年5月1日对外开业 1、2023年9月为招商预备期2、2023年10月正式招商2023年3月招商完毕3、2023年12月主力店进场装修2023年3月装修完毕4、2023年2月一般租户进场装修2023年3月装修完毕5、2023年4月租户进场布置6、2023年5月对外试营业 本公司推举方案 一、整幢出租与分割出租的优劣分析 整幢出租 优势： 可以一次性回笼一笔资金。简化招商，削减招商工作量。便于治理。 劣势： 租金较低，影响总体收入（见租金比照表）不利于商场整体进展。对出租者有出租风险（如对方租约15年，第一次付了5年租金，由于经营不善导致商场形象声誉等受损，而后不再续约） 分割出租 优势：租金较高，定期经营总收益大幅提高（见租金比照表）可自行总体规化，经营治理，降低经营风险。可以做出自己的品牌形象，增加企业无形资产。潜在资金收入依据各行业的经营特点，在3年以后每年（或每2年）递增5左右的租金，提高年租金收益。 劣势：租金回笼慢（一般付三押一） 要投入一笔预期费用（开业前）例：装潢费、广告费等。 二、本公司力推分割出租方案 虽然从前要投入一笔可观的资金，但总体收益不行同日而语，另外还有潜在的资金收入可以挖掘。还可以做自己的品牌形象，增加企业的无形资产，真正做到名利双收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案见上） 租金按动态方案，回报率估计8年左右。 详细的招商流程 详细的招商流程其实很简洁，如下表：、查找目标经营者客户、广告推广宣传、接待客户，填写意向表、双方洽谈租金、租期等、交纳定金或其它费用、签定合同、协议、交接钥匙、商铺的实际移接、客户装修、开业 </P