2023年房地产内部管理制度.docx

2023年房地产内部管理制度 书目 第1篇万科房地产内部往来管理制度 万科房地产内部往来管理制度 一.目的:规范万科地产内部往来占用关系,提高资金运用效率,便于业绩考核。 二.范围:适用于总部及万科地产所属各单位。 三.职责:总部财务管理部负责本规范的推行、说明、修改并检查执行状况;万科地产内各公司(单位)负责详细实施。 四.方法和过程限制 4.1 定义:内部往来是指万科地产内部单位之间发生的全部债权债务关系。 4.2 类别:内部往来主要由以下几类经济交易产生: 4.2.1 资金调拨 4.2.2 代收代垫 4.2.3 实物买卖 4.2.4 供应服务 4.3 管理原则 4.3.1 集中限制原则:资金调拨由总部集中限制,不允许分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间调拨资金; 4.3.2 刚好清算原则:对发生的除资金调拨外的其他内部交易,各公司应刚好清算,不允许分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间期末挂往来帐(4.7.2所述例外状况除外); 4.3.3 干脆清算原则:除由于总部组织万科地产范围内活动而发生的内部往来外,其他内部交易均由交易双方干脆清算; 4.3.4 主动规避原则:各公司在经营活动中,应有意识地避开或削减代收代垫类内部往来的发生; 4.3.5 刚好核对原则:内部往来应按月核对,至少每季末编制调整表,双方盖章签字确认; 4.4 主体:除4.7.2所述状况外,内部往来仅可以存在于以下几种主体之间: 4.4.1 总部与各地区公司之间; 4.4.2 属同一地区且同一万科地产考核主体内的地产和物业公司之间; 4.4.3 属同一地区且同一万科地产考核主体内的地产公司之间; 4.5 资金调拨的管理 4.5.1 各公司如有资金富余,只能用于归还或支付总部的内部往来,不得向不同地区或不同万科地产考核主体的其他公司调拨; 4.5.2 各公司如存在资金缺口,且满意以下条件: 计息负债 >(权益及内部往来占用 + 计息负债)×30% 可以向总部申请划拨资金,总部在履行必要的考察并综合平衡万科地产资金需求之后进行资金调拨; 4.5.3 同一城市内的各公司之间可以调整资金余缺,详细程序由各地区公司自行制定、操作。 4.6 代收代垫款的管理 4.6.1 各公司之间发生代收代垫款项,应刚好通知对方,并由各公司干脆清算;但由总部组织的万科地产范围内活动而发生的代收代垫款,:仍统一通过总部与各单位挂帐清算。 4.6.2 分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间发生的代收代垫款,可通过资金中心的托付收付款程序刚好进行清算,不允许期末挂帐; 4.7 实物买卖或供应服务的管理 4.7.1 一般管理 4.7.1.1 各公司之间发生实物买卖或供应服务,应干脆、刚好清算;其中分属不同万科地产考核主体的下属公司之间发生的非常常性供应服务或实物买卖,应预先报总部财务部审批备案; 4.7.1.2 一般状况下,分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间由于实物买卖或供应服务发生的往来款项,不允许期末挂帐;但内部单位之间供应的跨期工程性质服务按例外状况进行管理。 4.7.2 例外管理 4.7.2.1 内部单位之间供应的工程性质服务,应依据工程进度刚好清算;如期末由于工程跨期而尚未结算,可以依据合同规定挂往来帐,体现在'内部往来'中,并与对方单位核对一样; 内部单位之间的工程性质服务主要指物业公司为地产公司供应的绿化工程、智能化工程等。 4.7.2.2 工程完工后,各单位应刚好结算、清算;保修期过后,各单位应将相应'内部往来'刚好结平。 4.8 总部与各地区公司之间内部往来的管理:除管理费分摊等总部另有规定的往来款项外,同一地区且同一考核主体内应确定一家公司与总部挂帐,其他公司与总部之间发生的往来业务均应划转该公司。 4.9 连接方法:本规范执行前发生的内部交易,不符合本规范管理要求的,应对其余额按本规范的要求进行清算及调整划帐,上述过程要求在2023年6月30日之前完成。