住宅小区物业服务方案(模板).docx

住宅小区物业效劳方案目 录第一章 公司根本概况其次章 人员配置及报价第三章 治理效劳理念及治理思路第四章 工程治理方式一、治理效劳筹划二、治理目标三、治理原则四、治理机制第五章 拟建立的组织机构、人员配备、培训制度一、治理人员的选用方法二、治理处组织架构三、治理处运作方式及各部门职责四、人员配备及岗位任职五、治理人员的培训第六章 拟实行的治理效劳措施一、前期介入效劳二、业主入伙住 三、装修治理四、治安治理五、消防治理六、绿化保洁治理七、机电、智能化等设备设施的治理八、环境保护与消杀效劳九、业主投诉处理第七章 协作销售的措施、承诺一、签定物业治理托付合同二、供给物业治理询问三、供给物业治理培训山东蓝盾物业效劳效劳 ：2273111四、供给有形呈现五、帮助举办展销活动六、开展业方法见征询第八章 治理指标承诺及实行的措施一、房屋及配套设施完好率二、房屋零修、急修准时率三、修理工程质量合格率及回访率四、保洁率五、治安案件年发生率六、火灾年发生率七、年违章发生率与处理率八、业主年有效投诉率和处理率九、业主综合效劳满足率十、绿化完好率十一、道路、车场完好率十二、治理人员专业培训合格率十三、档案建立与完好率第九章 工程效劳治理一、财务治理模式二、财务治理措施三、治理效劳费及代收代缴费的收取四、修理基金的治理和使用10第一章 企业根本概况山东蓝盾物业效劳是经济宁市工商局注册的法人企业，注册资金 301 万，国家物业治理二级资质企业。公司自 2023 年成立以来，以优质的效劳和有效地治理，快速在济宁市物业治理行业崛起，以打造精品物业工程打响了蓝盾公司效劳品牌，取得了良好 的经济效益和社会效益。公司主要经营：物业治理、保安效劳、保洁效劳、家政效劳、劳务派遣、绿化养护、 道路清扫、消防器材、安防产品、监控设备、GPS 定位产品、劳保用品等业务。公司格外留意培育“创、敬业、务实、奉献”的企业精神，秉承高品质、标准化的效劳水准，在进展过程中逐步形成独具特色的治理风格。将创立国家一流物业治理企业 作为自己的奋斗目标，并聘请深圳国家一级物业公司为物业参谋，吸取引进国内外先进经 验和技术，运用现代企业治理理论，细心打理自己物业治理的效劳品牌，制造性的探究适 应济宁外乡物业治理工作模式，坚持可持续进展战略。现已接收小区、学校、工矿企业、 企事业单位写字楼等各种类型的物业综合效劳工程。公司设有总经理室、副总经理室、行政人事部、财务部、监察部、后勤部、指挥客服中心，同时成立了八个综合事业治理部、安防技术效劳中心、劳务派遣效劳中心、家政救济效劳中心、经营效劳中心；公司于 2023 年经报济宁市人力资源和社会劳动局批准，济宁市民政局登记成立了济宁市金盾物业职业培训学校，主要培训物业治理、 保安消防类和家政效劳类工程；2023 年，为进一步加强为民、便民效劳意识，更好为业主和老百姓效劳，经报济宁市任城区民政局批准，成立了济宁市任城区蓝盾家政救济 效劳中心，现已开展家庭保洁、家庭养老、家庭安防等家政业务。公司先后建立山东蓝盾物业公司网站和济宁蓝盾家政救济效劳中心网站，扩大公司宣传影响力和效劳工程，并建立 24 小时信息效劳热线：95105123 和无线对讲指挥调度平台，2023 年起，公司建立了内部网络办公治理系统和物业治理系统，宽阔业主可以通过物业治理系统实时查询物业效劳质量、申请增值效劳和物业费缴纳等状况，极大地提高物业效劳质量标准。公司现有员工 1300 余人，其中物业技术人员 100 余人，各级治理人员 80 人。公司以星级酒店卫生、效劳、治理为标准，高起点，严要求，集合了物业治理方面的高素养 人才及国内外先进的治理模式，不断加强员工队伍建设，留意引才、育才、用才，定期对员工进展业务培训学习，并选派优秀治理人员、技术人员到国内其他优秀物治理企业 学习、深造。部门经理以上治理人员均取得国家建设部颁发的物业治理资格证书，且具 有多年物业治理工作阅历。目前，我公司已接收济宁医学院附属医院、济宁学院、济宁职业技术学院、国能宁阳生物发电、华能嘉祥发电、济宁市质量技术监视局、济宁如意集团、济宁光伏太阳能发电公司、济宁市博物馆、济宁滨湖花园、济宁祥和花园、济宁吉安小区、济宁亿丰时代广场、任城公务员小区、巨野第一中学、巨野教育小区、国泰君安小区等类型效劳单位，业务范围除本市 14 县市区外还拓展到泰安、聊城、菏泽、枣庄和江苏等地， 全部效劳人员都已经通过职业培训学校的专业培训，到达持证上岗。十年来，我公司连续被评为山东省劳动保障厅“省级劳务培训基地” 济宁市“社会职业培训先进单位”、“青春创业行动培训基地”、“市级职业技术培训基地”、任城区 “党建工作先进单位”、“济宁物业效劳先进单位”等称号。现在的物业效劳已不仅仅满足于所供给的日常保安、修理、保洁、绿化等效劳，而需 要的是一种更深层的高品质需求。为增加与用户之间的沟通，公司领导常常走访用户，在 征求意见的根底上，同时深入了解住户需求，力争为蓝盾物业的每一位客户供给最优质的 效劳，树立良好的信誉。其中所接收的效劳单位屡次获得“市级优秀环境单位”、“市级优 秀住宅小区”、“省级文明效劳窗口”等荣誉称号。几年的进展历程，成就了今日蓝盾物业的辉煌。制造最适合人类居住环境是蓝盾物业 人永久追求的目标。公司全体员工将本着专业化、制度化、标准化的进展方向，以开拓的 思维、创的意识努力打造蓝盾物业品牌。我们坚信：只要不断开拓、坚韧拼搏，就确定会在猛烈的市场竞争中赢得商机、赢得 市场，就确定能够制造出更加绚丽的明天。其次章 治理效劳理念及治理思路济宁市吉安小区在户型设计上本着大户型的设计理念，以人为本，着意追求回归自然、 远离喧嚣的闹市环境。济宁市吉安小区是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、讲理、 守法。开展物业治理工作，就必需高度重视他们的文化需求、效劳需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“文化小区”人居抱负模式，强调由物化治理上升到文化治理，实现传 统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化小区”的治理目标。文化治理涉及两个层面，一是通过多种沟通形式促进物业治理人与小区业主以及业主与业主之间的正常沟通， 使“睦邻亲善”的传统概念得以理性回归，并激发业主共同参与建设小区人文环境的乐观 性。二是通过多种宣传形式培育业主集体主义观念，进而深入到他们在使用物业，尤其是 在使用共用性较强的物业中，进展约束和引导，以降低治理难度，提升治理效果。我们的 设想是：一、提倡“每天让您满足”的效劳理念我们秉持“实施科学治理，持续改进效劳，不断开拓创，增加顾客满足”的质量方 针,对小区实行标准化、专业化的治理效劳方式.每一项效劳作业、每一个作业动作都有严 格的操作标准,都经过大量的培训,足以到达省时、高效的效劳准则.我们实施“治理报告制度”，每季度照实向业主报告物业治理效劳费的收支使用状况，以及本体修理治安、保 洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作状况，真正做到敬重业主权益。二、营建“事业至真，生活至爱”的文化效劳理念社区文化是物业治理人与业主共同制造的、具有小区特色的精神财宝和物质形态的完善结合，社区文化建设的最终目的是在小区内建立一种“生活至爱”的文化 气氛，以取代小区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展安康丰富的社区文化活动为 纽带，建立崭的社区文化。我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、 安康家居”等五大主题来组织、筹划社区活动，努力把济宁市吉安小区创立为精神文明建 设的窗口。三、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念在世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业治理人与业主一起参与环境文 化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化气氛营造上， 我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；供给高 品质的园艺维护，保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活 动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和 谐共融的“城市家园文化区”。科学技术的进展带来了建筑设计理念的日月异，业主对效劳的需求也不断提升。作 为二十一世纪的物业治理人，必需建立现代的治理体制和先进的治理运作机制。在治理机 制上，建立了按劳安排和按资安排相结合的安排机制，建立了多种体系有机结合的鼓舞机 制，建立了竞争上岗、双向选择的用人机制。四、探求、制造物业治理模式住宅产业“三分建、七分管”的客观事实打算了物业治理的重要性，探究物业治理 模式，对于推动住宅产业快速、安康的进展，满足作为受益主体-高收入阶层的效劳需求 具有重要的现实意义。我们认为,治理好高尚济宁市吉安小区的核心问题在于:解决提高效劳质量与降低管 理本钱之间的冲突。我们确立的物业治理模式是：严密围绕“效劳业主、报效社会”的核心理念；供给“精 品效劳”的优质产品；提倡“以客户为中心”的流程治理思想；建立以流程为基石的客户 需求价值链；提倡科学治理和专业效劳，标准治理效劳行为；致力于与业主建立公正的现 代契约关系；推广“每天让您满足”的效劳理念；在确定治理模式的根底上，针对高档济 宁市吉安小区的特色及实际状况，我们进一步提出了全方位物业治理的根本思路。我们的治理思路是：承受整体治理和专业治理相结合的方法；强调本钱把握意识和成 本治理程序；强调修理基金的效能治理与修理打算的科学实施的有机结合；强调流程团队 的有效运作和效劳流程的持续改进；确保公众效劳的标准化与特约效劳的共性化；确保配 套设施的不断完善与商务效劳的日趋完善；致力于培育员工的专业素养以及社区全员的参 与意识；致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升；致力于文化功能的提升，塑造符 合现代文明的人居抱负环境。第三章 人员配置及报价明细第一节人员配置状况序号岗位数量人备注1保安员12保洁员13绿化员14工程修理1合计4备注1、 本工程与济宁市吉安小区一期、二期都属于山东蓝盾物业效劳进展物业效劳工作，工程经理由小 区原物业经理担当。2、 全部的配套设施与原吉安小区设施设备全都，依据实际状况配置。其次节报价明细表本工程最终报价104233.94合计 大写：壹拾万肆仟贰佰叁拾叁元玖角四分小写：人民币 104233.94 元多层 0.35 元/平方米，商品房 0.5 元/平方米工程名称：济宁市吉安小区一塑料片物业效劳工程序号工程品目单价数量单位：元总 价元1一人工费用68400.002二修理等工具费用1008.003三秩序维护、绿化、清洁、物料及耗材费明细表5175.004四服装折旧费612.005五员工保险、福利及法定假日11339.006六不行预见费用一至五项的 5%4326.707七治理费用一至六项的 10%9086.708十三税费一至十二项的 5.565%5056.4合计105003.8注：具体报价明细见下方附件序号工程品目单价元/人/ 月数量人总价 元附件一：人工费用明细表1保安员：1300 元/人/月 X 2 人X 12 月13001156002保洁员兼职垃圾清运：1800元/人/月 X 1 人 X 12 月18001216003绿化员：1300 元/人/月 X 1 人X 12 月13001156004工程修理：1300 元/人/月 X 1人 X 12 月1300115600小计468400附表二：修理等工具明细表工程名称：济宁市吉安小区一塑料片物业效劳工程区单位：元类别名 称数字钳型号数 量单 价金额月分摊金额年分摊金额形表个18080780兆欧表个120080780维套装工20138038032380修具工具雨衣件93834210114费绝缘鞋双94036010120中筒靴双930270890电工手二节66036010120电合计/841008附件三：秩序维护、绿化、清洁、物料及耗材费明细表工程名称：济宁市吉安小区一塑料片物业效劳工程区单位：元类别品 名对讲机强光防秩序维护水手电费用及耗胶皮棒材雨衣雨靴绿化工绿化费用具费及耗材绿化药品费 工具物保洁耗材料及耗套11001200/1200材化粪清理化粪清1000/1000费理垃圾清运垃圾清1001000/1000费运0总计/5175规格/型号单位个单价总价月均摊年均摊个1860860/860个16060/60个14040/40件18080/80双13535/35套1400400/400500500/500附表四：服装折旧费工程名称：济宁市吉安小区一塑料片物业效劳工程区单位：元名 称规格数量单价金额月分摊金额年分摊金额保洁员、垃圾套128028012140清运装费秩序维护套185085035425工程技术员套22805602347类别服装折旧费服装费折旧合计/2两年折旧70612附件五：员工保险、福利及法定假日工程名称：济宁市吉安小区一塑料片物业效劳工程单位：元序号工程品目单价数量总 价1社会保险：714.9 元/人/月 X 1 人 X 12 月8578.802意外保险：100 元/人/年 X 2 人200.003福利：100 元/节 X 2 节 X 4 人800.004法定假日加班费 80 元/人/天 X2 人 X 11 天1760.00小计第三章 工程治理方式11339.00一、治理效劳筹划在全面执行国务院公布的物业治理条例的前提下，以治理和效劳两个中心为支撑点，为小区供给优质的治理和效劳，来营造安全、舒适、干净、便利的工作和生活环境。1、治理模式统一治理标准：严格执行公司各项规章制度。统一治理理念：“以人为本，效劳为主“，留意对各级员工的关心、鼓舞、挖潜， 做到人尽其才，在外延上则是以业主、顾客的效劳为重点，对业主、顾客的合理需求赐予 最大限度的满足。统一效劳意识：制造性、全方位的效劳意识，向客户之未想，急客户之未急，通过 不断创效劳内容、效劳方法来满足不断转变观念和不断扩展需求的顾客。统一治理目标：“接一座物业，创一方文明，保一方平安，树一方品牌。”我们将着力实施品牌战略和形象工程，进一步提倡我们蓝盾物业治理实践忠始终坚持的科学观，信守“文明、礼貌、优质、高效”的经营方针，通过专业精细化物业治理，确保校区安全， 秀丽校区环境，从而提升品牌形象，到达社会效益、环境效益、经济效益良性循环进展。2、两个意识治理意识：予治理与效劳之中，以改革、开拓精神穿心附院的治理思路，树立业 主就是顾客，治理就是效劳的理念。效劳意识：全方位的主动效劳，客户的一切所需，均是效劳之想为之的观念。结合小区的治理要求，实现“为业主节约每一分，让业主满足多一分”的治理理念， 依托物业成功的连锁经营模式和阅历，完善的 ISO9001 品质治理体系,依据房产公司对小区业主的定位，楼宇设备设施的自动化程度，以及小区所处的地理环境，我们拟承受“以 客户为中心，效劳品质为导向”的经营治理模式。3、创立有效的效劳价值链围绕“以客户为中心，效劳品质为导向”的经营治理模式，我们将在小区全面推行竞争型效劳战略；实行有效的治理策略提升；蓝盾物业人的效劳价值，建立一支高效的、 既能为业主供给优良的效劳，又能向周边呈现 蓝盾物业人风采的团队。二、治理目标超越业主、来宾期望，追求细致与完善。1、坚持“以人为本、效劳第一”的思想，树立效劳意识，提高效劳技能，保证效劳 质量，标准效劳治理，为业主的生活、工作供给有力的保障。2、认真落实承诺效劳制，加强小区环境卫生的治理，制定好卫生治理制度，不允许有“脏、乱、差”现象，清洁卫生每天坚持三扫三查，定期对小区进展消毒，争创一流的 小区环境，做到：地面无纸屑、无口痰,无乱写乱画无乱丢乱扔无乱倒垃圾无卫生死角3、做好小区环境卫生的保洁工作，给业主供给优雅、舒适的生活环境。4、加强绿化治理，美化小区环境，对小区现有的花草树木做好养护和专人的治理工作。5、自接收之日起，2 年内使小区成为物业治理优秀典范小区，树立小区物业实行社会化、专业化物业治理的成功范例。6、自接收之日起 3 个月内，使客户单位满足率到达 95%以上。三、治理原则物业治理的实质，就是为效劳对象供给安全、和谐、舒适、安静的生活环境。在具体物业治理效劳中，实现对建筑物及其附属物的治理和人的效劳。为此，全部的物业治理活动都离不开以“以人为本”的理念。物业治理的主要任务就是：一是效劳、二是效劳、三还是效劳。所谓效劳就是要让业主心服口服地认同我们所付出的劳动。这就要求物业治理效劳不仅要有量的积存，而更重要的是要有质的内涵。因此，我们将依据业主要求和期望， 遵照物业治理公司的治理任务和目标，结合物业治理规定和相关法规、条例及 ISO9000 质量标准，为实现即定治理任务和目标，在治理效劳中将始终把握以下原则：1、以人为本、以业主为中心的效劳原则2、安全第一、质量为重的原则3、系统治理、制度治理、程序治理、科学治理的原则4、品质效劳、超值效劳、创效劳的原则5、实事求是、治理从严的原则6、选留训用、用人唯贤的原则7、信任组织、坚决听从、严格执行的原则8、全员参与、集思广益、集权决策的原则9、严谨、细致、踏实、热忱、微笑、礼貌、主动、准确的工作原则10、专业治理结合业主自治治理的原则四、治理机制一运作机制1、全面质量治理建立一套有特色的物业质量治理体系，把质量目标落实到各部门、各环 节直至到个人，并通过质量治理小组监视检查，使工作质量不断提高，到达业主满足的效果。2、打算目标治理按小区的实际状况制定各项治理指标和创优方案，治理处各职能治理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我把握及实施过程中的检查和控 制，并将目标实施的各项进展状况、存在问题准时用图表和文字表述出来，实现目标动态 把握，进展目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。3、协调治理运用协调治理的方法，解决在治理效劳过程中常常发生的各部门之间、部门与员工之 间、员工与员工之间、员工与业主之间的冲突和冲突。行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为根本形式，以奖罚为后盾的 强制性促动力。 竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。舆论促动力，因势利导利用舆论到达协调的目的治理者的分散力，具体状况为领导者或一名治理人员对员工的吸引 力、影响力，这将是本小区今后促进日常物业治理工作协调的核心力气。4、督导治理治理处拟承受成熟的督导治理模式，对各职能部门实施指挥和指导治理。经济治理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调发开工乐观性。法规治理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此标准员工言行，提高工作 质量和工作效率。宣传教育，通过各种宣传教育手段培育员工的敬业精神，职业道德； 加强员工培训，不断提高员工自身素养和工作水平。二鼓舞机制鼓舞机制是鼓舞活动要素在进展过程中相互联系、相互作用、相互制约 及鼓舞效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。 实施日常治理目标责任制，增加治理层的工作主动性，按“国优”标准制定各项治理指标，严格作好各项工作，明确奖罚。 实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热忱。治理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可依据具体状况，对先进赐予破格晋升，以形成竞争激 励机制，提高员工乐观性。 依法治理，管教结合，融情于管。治理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工 作心情，给业主供给优质效劳。三监视机制监视机制是实现物业治理各项工作顺当开展的必要外在约束条件，防止 或订正工作中消灭的偏差，保证小区治理机构及其工作人员依法办事。 治理者对机构内部工作人员进展监视。 业主对治理机构及工作人员进展广泛监视，形成多方面综合监视体系。 通过信息反响等各种手段，实现监视治理的闭环机制，保证小区的物业治理监督机制的有效实现。四自我约束机制 经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发治理对象、对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。 目标构造与责任相联系的促进机制，将治理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。 权利链条相互制约机制，建立治理对象之间相互制约的权利链条， 形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。五信息反响及把握机制 1、信息反响把握方式：（1） 公司通过投诉 、监控设备、各专业组配备的无线对讲机等现代工具，准时反 馈住宅区每个区域发生的任何状况。（2） 通过严格的岗位责任制和完善的治理规章制度，实行标准化运作。（3） 流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监视一环。（4） 治理处主任、主任助理的每月日检查，通过总结评比猎取反响信息。（5） 通过反响信息的总评比，准时觉察治理效劳上的缺点、盲点，以便改进工作，提高效劳质量。六量化治理及标准化运作 1、量化治理1总公司下达的任务，确定年度质量目标，对业主、客户满足率、机电 设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。（2） 实行目标经营治理责任制，对治理处治理目标进展细化和量化，做出具体要求。（3） 治理处对全体员工培训指标进展量化，确定培训课程、内容及课时。（4） 年度考核量化，年度岗位轮换率 10%，实行末位淘汰制。（5） 财务运作量化，制定具体的年度财务预算方案，对治理处各工程实行 打算把握本钱的财务指标量化治理，提高效益。2、运作标准化治理（1） 贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营治理理念和进展目标。（2） 运用公司员工手册，标准治理处员工的行为，提倡专业、标准、 文明的行为表率。（3） 发挥计算机治理系统的作用，提高物业治理工作效率。（4） 实施公司企业形象系统。第四章 拟建立的组织机构、人员配备、培训制度一、治理人员的选用方法治理处各岗位所需人力资源配置实行蓝盾物业公司治理下的完全双向选择，以保证管 理处经理建立一支高效、协调的团队。建立素养优良的员工队伍，提高员工素养是实现我 们在小区物业效劳中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素养，人的因素打算一切。管 理处日常运作中的一项工作重点就是保证蓝盾物业用人机制的有效推行，我们将通过竞争 上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来赐予员工确定的工作和竞争压力，通过持续不断的培 训和考核来保证队伍的素养。在小区物业治理实施过程中，我们力求选择一批“品德好、素养好、身体好”的有志 之士充实到“蓝盾物业治理人”的队伍中来，充分发挥本地员工的各项优势，同时对他们 实施科学培训，标准治理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现精彩的员工不断供给 培训、加薪、升职的时机，甚至介入高层治理。二、治理处组织架构治理组织架构的形成是效劳行业人力资本把握的重要一环。它直接关系到团队的组成、人员的配置、工作效率的凹凸和组织执行力的强弱。合理设置组织架构既可以提高团 队工作效率，形成和谐的工作环境，有序的组织治理层级，又可大大降低行政治理本钱和 人力资源本钱，是一个一举多得、事半功倍、提高经济效益的治理环节和组织程序。1、工程治理组织架构图在综合一体治理方式的指导下，实施物业治理效劳工作，我公司力求部门设置精简、 高效；人员配置合理、科学。特地设立治理处，作为治理公司的派出机构，全面负责小区 物业效劳工作。治理处下设保安部、保洁绿化部、工程部，具体架构如下：固巡应定逻急岗岗分队日修消常剪杀保、洁养护小区物业治理处工程经理客户效劳部保安部保洁绿化部工程部水电修理2、工作流程图建立规章制度，入职、上岗培训与协作单位建立联系物业接收日常治理与效劳队伍轮训完善配套建立档案三、治理处运作方式及各部门职责 1、治理处运作方式治理处实行经理负责制的直线制领导形式，下设客户效劳部、保安部、保洁绿化部、 工程部，实施管辖区域内统一的物业治理。1治理处经理全面把握日常工作及人员状况，削减失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由经理助理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管 直接向主任负责。2、部门职责客户效劳部：客户效劳部主要负责日常与业主之间的联系，处理包括入伙效劳、业主 接待、装修治理、档案治理、投诉、报修、社区文化等事宜，协调各部门工作。保安部：保安部负责小区治安,交通与消防治理工作，包括门岗效劳、巡察治理效劳、 车辆治理效劳、治安治理效劳。保洁绿化部：保洁绿化部负责环保治理及小区公共区域卫生和绿化效劳。工程部：工程修理部负责整个工程的设备修理养护效劳，包括房屋、给排水、供配电、 弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备的维保效劳以及住户修理、公共设施修理等工作。四、人员配备及岗位任职一人员配备的原则1、精干、高效、敬业爱业的原则；2、文化素养与实际治理阅历相结合的原则；3、内部调剂为主和社会聘请为辅的原则；4、先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。二治理处各岗位员工的任职要求1、治理处经理：大专以上学历；具备行业岗位资格证书；全国物业治理从业人员岗位证书；生疏物业治理的相关政策与法规，对工程设施有确定了解和治理力气；具有丰富的 高档济宁市吉安小区治理阅历；外表端庄，思路灵敏；有良好的团队精神和沟通技巧；有 良好的指挥力气、语言沟通力气和文字表达力气2、经理助理：大专以上学历；全国物业治理从业人员岗位证书；具有高档济宁市吉安 小区治理阅历；有良好的协调力气、语言沟通力气和文字表达力气。3、客户效劳员：大专以上学历；娴熟操作办公自动化软件；生疏高档济宁市吉安小区 运作内容；一般话标准流利；有良好的协调力气、语言沟通力气和文字表达力气。4、保安员：年龄 45 岁以下，男性身高不低于 1.7 米；五官端正，具有较强的敬业精神；作风正派、无前科、身体安康、站立直立、无明显外观缺陷； 能吃苦耐劳承受工作压力。5、工程修理人员：具备相关操作证及上岗证；具有智能化高档济宁市吉安小区物业的 工程修理及保养工作阅历；具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神。6、保洁绿化：通过保洁专业化培训；生疏高档济宁市吉安小区的保洁保绿工作；形象 安康；细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力三治理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围1、治理处经理职责（1） 全面负责治理处的工作，领导全体员工完成公司下达的责任目标。（2） 依据国家的政策法规和物业公司的指示精神，制定治理处的经营方针和运作模式。（3） 制定各项规章制度、效劳标准及操作规程，明确各级治理人员和员工的职责，并 监视贯彻执行。（4） 建立健全治理处的各级组织架构及工作程序，使之合理化、精简化及效率化。（5） 编制治理处业务中、远期进展打算，负责制定年度工作安排，员工培训打算及年 终工作总结。（6） 对治理处的全面工作有决策指挥权，对治理处所属治理岗人员的任免及聘用、调 动和辞退有建议权；对治理处所属基层工作人员有生疏打算权。（7） 负责制定、审核治理处的经费收支，做到合理收支、开源节流，开展各项有偿服 务，力求取得良好的经济和社会效益。（8） 组织治理处的月检工作，对治理处的整体效劳质量。（9） 留意于行业主管部门及同行业之间的沟通，树立公司对外形象，努力争创优质效劳。争论制定治理处实施打算及方案，使所辖物业随社会的不断进步和行业的不断前进而 进展，最终形成品牌物业。（10） 定期巡察所管物业及各部门的工作状况，检查效劳质量，准时觉察问题，解决问 题，做好上请下达的保障工作。（11） 以身作则，关心员工，奖罚清楚，使治理处具有高度分散力，引导员工以高度热 忱和责任感悟完成工作。（12） 完成公司交办的其他工作。2、经理助理职责（1） 在经理的领导下，负责业主效劳的接待工作。（2） 拟制小区的业主效劳打算、费用预算，负责业主效劳的质量把握。（3） 负责接待业主办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；（4） 负责协调处理业主投诉、报修事宜。（5） 负责建立业主档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业主档案实现动态 治理。（6） 负责收集编排：治理信息、业主效劳征询单，准时张贴和收回，对反响的业主见 议和意见进展分析、落实和安排处理，保持与业主的沟通。（7） 负责治理处计算机应用和办公设备的维护保养工作（8） 具体组织社区公益性活动。（9） 完成经理交办的其他工作。、 3、保安队长职责（1） 在经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。（2） 负责对当值保安进展岗位督导，觉察不合格操作当场予以订正，对各班保安质量 记录进展初审。（3） 负责对突发事故应急处理的现场协调。（4） 负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和治理。（5） 负责员工的消防培训及小区消防安全学问宣传。（6） 负责对队员考勤和请假审批及工作考核。（7） 负责对装修施工队介绍小区装修治理规定并对现场进展安全监视和现场治理。（8） 帮助完成治理处布置的业主特约效劳。4、保安员职责（1） 执行门卫、守护、巡逻、人群把握保安效劳任务。（2） 利用科技手段和设备执行保安效劳任务。（3） 对发生在执勤区域内的不法侵害和治安灾难事故，准时报告客户单位和当地公安 机关，实行措施把握事态扩大，保护现场，维护现场秩序。（4） 落实防火、防盗、防爆炸、防破坏和防治安灾难事故等防范措施，觉察执勤区域 内的安全隐患，马上报告客户单位，并帮助予以处置。（5） 保安员对执勤区域内发生的不法侵害行为应准时制止，对不法行为人应移交公安 机关或有关部门处理。支持、协作公安机关和其他执法部门依法执行公务。5、保洁领班职责（1） 全面负责小区工作，对小区消灭的工作失误和问题负责；除做好自己保洁区域工 作之外，对所负责治理的员工进展检查、考评。（2） 制定治理工作打算，负责小区保洁部物料申报、使用、打算。（3） 负责检查、考核、总结、改进小区保洁工作，确立奖惩。（4） 负责与公司联络，接待及与贵公司沟通工作。 6、保洁员职责（1） 提请上班时间十五分钟到岗，确保小区保洁范围内各路面、楼梯、通道、房屋楼 宇地面的保洁卫生，确保没有杂物、纸屑、烟头，保证区域内环境干净。（2） 维护保洁区域的干净，制止各种有损环境卫生的乱倒、乱涂等违章行为。（3） 保持沙井盖边、果皮箱、垃圾桶的保洁卫生，定期对果皮箱和垃圾桶进展清洗， 定期清疏化粪池沙井，保持排水排污畅通。（4） 定期喷洒灭蝇、蚊、虫、鼠的药水、药物。（5） 每天清扫公共楼梯、通道，上门收取垃圾。定期清洗公共楼梯、通道扶手，并做 好垃圾清运工作及做好清运记录。（6） 完成上级领导交办的其他工作任务。7、绿化人员职责（1） 把握绿地花草、树木生长状况，做好四季护理，准时施肥、除草、杀虫。（2） 准时消退已枯死的花草树木并补种，依据季节每日喷淋，定期喷洒农药。（3） 每月修剪绿化、草坪、树木，每天去除绿地、树脚内的杂物垃圾。（4） 制止破