2023年土地估价师考试案例与报告试题及答案.pdf

2023年 土 地 估 价 师 考 试 案 例 与 报 告 试 题 及 答 案 一、案 例 分 析 题（共 2 题，每 题 30分，共 60分。请 阅 读 并 根 据 有 关 条 件 综 合 分 析 回 答 问 题）（一）某 工 业 公 司 拥 有 一 宗 土 地，因 融 资 需 要，计 划 以 该 土 地 使 用 权 进 行 抵 押 贷 款，并 于 2023年 9 月 5 日 委 托 某 评 估 公 司 进 行 土 地 价 格 评 估。该 公 司 所 拥 有 的 土 地 位 于 华 南 H 市，远 离 城 区，为 独 立 工 矿 用 地，总 面 积 1500平 方 米。宗 地 西 高 东 低，地 下 水 位 适 中，东 南 角 有 一 自 采 水 井，用 于 公 司 生 产 生 活 取 水（附 近 无 市 政 供 水 管 网）；宗 地 为 多 边 形，不 规 则，北 段 边 界 为 弧 形，种 植 有 3 米 宽 的 挡 风 树 木，四 周 有 砖 混 围 墙；宗 地 为 红 壤 软 土，种 植 本 地 草 种，内 有 十 字 形 道 路，外 有 2 千 米 长 的 自 建 道 路 与 某 国 道 相 连；宗 地 内 有 11栋 建 筑 物，其 中，办 公 楼 1 栋，仓 库 3 栋，车 间 3 栋，宿 舍 楼 2 栋，综 合 服 务 楼 1 栋，变 电 房 1栋。公 司 用 电 来 自 3 千 米 外 的 变 电 站；公 司 通 讯 网 络 及 设 施 齐 全。土 地 使 用 无 特 别 限 制。假 定 你 是 该 评 估 公 司 土 地 估 价 师，请 回 答 以 下 问 题：1.（本 问 题 5 分）在 上 述 情 况 下，为 了 判 断 是 否 可 以 抵 押，评 估 前 需 要 了 解 土 地 哪 些 关 键 信 息（提 醒：根 据 土 地 抵 押 的 条 件 并 结 合 上 述 条 件 回 答）？A 是 集 体 还 是 国 有 B.（）C.（）D.（）2.（本 问 题 5 分）根 据 上 述 条 件，列 出 已 知 的 宗 地 个 别 条 件。3.（本 问 题 8 分）若 以 委 托 日 为 评 估 价 值 时 点，根 据 上 述 情 况，对 地 价 进 行 定 义。4.（本 问 题 6 分）若 该 宗 土 地 为 国 有 划 拨，由 于 不 在 基 准 地 价 覆 盖 的 范 围，所 以 评 估 时 直 接 参 照 基 准 地 价 最 末 级 修 正，并 拟 定 市 场 价 为 154元/平 方 米。又 由 于 所 处 区 域 属 于 全 国 工 业 用 地 出 让 最 低 价 标 准 11等，其 最 低 价 标 准 为 144元/平 方 米，评 估 公 司 从 保 守 原 则 出 发，将 结 果 调 整 为 144元/平 方 米，并 按 照 70%抵 押 折 扣 率 折 算，扣 除 40%土 地 出 让 金，将 评 估 结 果 拟 定 为 60元/平 方 米。列 出 上 述 操 作 过 程 中 的 错 误 点。5.(本 问 题 6 分)假 如 该 公 司 到 期 未 能 偿 还 贷 款，并 且 土 地 管 理 部 门 批 准 由 法 院 直 接 委 托 某 拍 卖 行 对 此 块 土 地 进 行 拍 卖，需 要 有 哪 些 前 置 条 件？(一)答 题 要 点 及 参 考 答 案 1.评 估 前 需 要 了 解 的 关 键 信 息(1)是 否 符 合 规 划；(2)建 筑 物 是 否 合 法；(3)是 否 交 纳 清 有 关 税 赛；(4)委 托 方 是 否 真 正 具 有 土 地 处 置 权(或 产 权 是 否 清 楚、是 否 有 产 权 纠 纷)；(5)是 否 反 复 抵 押(或 是 否 设 定 有 他 项 权 利)。(6)有 下 列 答 案 的 可 增 长 0.5 分，但 总 分 不 超 过 5 分：若 是 国 有 土 地，是 划 拨 还 是 出 让(或 是 否 有 产 权 证)。2.已 知 的 宗 地 个 别 条 件(1)宗 地 西 高 东 低；(2)宗 地 为 多 边 形，不 规 则，北 段 边 界 为 弧 形；(3)地 下 水 位 适 中；(4)红 壤 软 土；(5)不 临 路；(6)面 积 1500平 方 米；(7)宗 地 内“四 通 一 平”；(8)无 使 用 限 制。3.地 价 定 义(1)实 际 用 途 为 工 矿 用 地；(2)设 定 用 途 为 工 业 用 地；(3)实 际 开 发 限 度 为 宗 地 红 线 外“三 通”(通 路、通 电、通 讯)和 宗 地 红 线 内“四 通 一 平”(通 路、通 电、通 讯、供 水 及 场 地 平 整)；(4)设 定 开 发 限 度 为 宗 地 红 线 外“三 通”(通 路、通 电、通 讯)和 宗 地 红 线内“四 通 一 平”(通 路、通 电、通 讯、供 水 及 场 地 平 整)；(5)土 地 使 用 权 性 质 为 划 拨 土 地 使 用 权；(6)估 价 基 准 日 定 为 2023年 9 月 5.0；(7)使 用 年 期 及 剩 余 使 用 年 期。4.过 程 中 的 错 误 点(D不 能 简 朴 比 照 末 级 基 准 地 价，要 说 明 理 由；(2)不 能 以 最 低 价 标 准 为 依 据 拟 定 市 场 价；(3)土 地 出 让 金 扣 除 应 以 市 场 价 为 基 础；(4)抵 押 折 扣 不 能 作 为 评 估 结 果。5.前 置 条 件(1)划 拨 土 地 使 用 权 性 质 不 改 变；(2)购 买 方 应 具 有 竞 买 资 格；(3)土 地 用 途 不 改 变；(4)专 门 土 地 拍 卖 场 地；(5)专 业 土 地 拍 卖 公 司。(二)下 面 是 一 份 现 场 调 查 工 作 图 稿。由 于 只 是 某 估 价 师 为 判 断 是 否 可 以 接 受 一 宗 土 地 抵 押 评 估 委 托 而 进 行 前 期 调 查，所 以 调 查 内 容 及 标 注 有 些 粗 略。其 中，实 线 部 分 为 原 图 内 容，虚 线 部 分 为 该 估 价 师 现 场 标 记 的 有 关 信 息。请 阅 读 该 图 并 回 答 以 下 问 题。3 4.0 0 2 1.5 0 7 5 一 1.（本 问 题 6 分）根 据 上 图 填 写 下 面 有 关 信 息。工 作 底 图 种 类：（宗 地 图）权 利 人：（黄 坪 旅 游 公 司）宗 地 编 号：（5 号）所 在 街 坊：（74）地 类：（242）四 至：（东 临 东 安 河、南 临 黄 坪 中 学、西 临 丽 景 巷、北 临 大 场 路）2.（本 问 题 5 分）列 出 你 可 以 从 上 图 中 获 得 的 有 关 该 宗 地 个 别 条 件 的 信 息（提 醒：不 少 于 5 个）。A2023年 取 得 商 业 用 地 使 用 权，B 面 积 308平 方 米，C 宗 地 为 矩 型、规 则，D 有 一 定 坡 度、南 高 北 低，C H 级 商 业 用 地、E 西 面 和 北 面 临 街，F 临 主 街 面 长 20米，G 未 设 立 抵 押，H 该 宗 地 在 丁 字 路 口。3.（本 问 题 4 分）列 出 你 可 以 从 上 图 中 获 得 的 有 关 该 宗 地 周 边 环 境 的 信 息（提 醒：不 少 于 8 个）。1 东 安 河 有 轻 度 污 染，2 周 边 有 宗 地 有 古 树，3 河 岸 为 自 然 岩 石 层、牢 实，4 南 面 邻 学 校 黄 坪 中 学，5 北 面 邻 大 场 路，6 路 对 面 为 百 货 商 场，7 西 邻 银 行 储 蓄 所，8 西 北 邻 邮 局，9 宗 地 较 周 边 高 程 低。4.（本 问 题 15分）假 定 委 托 方 需 贷 款 300万 元，该 地 贷 款 率 为 6 0%,该 区 域 商 业 用 地 平 均 容 积 率 为 2.00,估 价 对 象 建 筑 占 地 面 积 为 120平 方 米，通 过 你 的 判 断，估 价 师 能 否 做 出 可 以 接 受 委 托 的 决 定？列 出 你 的 判 断 依 据（提 醒：简 要 计 算 环 节）。估 价 师 不 能 接 受 委 托，判 断 依 据 如 下：宗 地 总 面 积 308平 方 米，宗 地 为 商 业 二 级 地 段，基 准 地 价 为 1200平 方 米，在 不 作 修 正 的 情 况 下，按 基 准 地 价 计 算 该 宗 地 的 总 价 为 308*1200=369600元=36.96万 元,远 远 小 于 委 托 方 需 要 贷 款 的 评 估 价，评 估 价 至 少 为 300/60%=500万 元。因 此 估 价 师 不 能 接 受 委 托（二）答 题 要 点 及 参 考 答 案 1.填 写 有 关 信 息（1）工 作 底 图 种 类：（宗 地 图）；（2）权 利 人：（黄 坪 旅 游 公 司）；（3）宗 地 编 号：（5）；（4）所 在 街 坊：（74）；（5）地 类：（242）；（6）四 至：（东：东 安 河；南：黄 坪 中 学；西：丽 景 巷；北：大 场 路）。2.列 出 有 关 该 宗 地 个 别 条 件 的 信 息（1）用 途：商 业；（2）土 地 面 积：308平 方 米;(3)临 街，街 角 地；(4)矩 形，规 则；(5)南 高 北 低；(6)地 质 状 况 较 好；(7)建 筑 密 度 较 低；(8)向 东 发 展 受 到 限 制。3.列 出 有 关 该 宗 地 区 位 条 件 和 周 边 环 境 的 信 息(1)二 级 地；(2)银 行;(3)商 场;(4)邮 局 学 校；(6)道 路;(7)河 流，略 有 污 染；(8)古 桥。4.对 于 估 价 师 能 否 做 出 可 以 接 受 委 托 的 决 定，列 出 你 的 判 断 依 据(列 出 计(1)不 能 接 受；(2)该 地 块 容 积 率：120X54-308=1.94；(3)该 区 域 商 业 用 地 平 均 容 积 率：2.00；(4)该 区 域 商 业 基 准 地 价：1200元/平 方 米；(5)该 地 块 估 计 地 价：1200X308=369600(元)；(6)该 地 块 也 许 的 贷 款 额：369600 x60%=221760(元)。二、报 告 判 读 题(共 3 题，分 别 为 30分、20分、50分，共 100分。第 一 题 和 第 二 题 为 土 地 估 价 技 术 报 告 片 断，根 据 提 问 回 答。第 三 题 为 一 个 完 整 的 土 地 估 价 技 术 报 告，其 中 存 在 多 处 错 误，请 阅 读 后 指 出 并 说 明 因 素。具 体 得 分 规 则 见各 题 目 中）（一）下 面 是 一 份 土 地 估 价 技 术 报 告 中 采 用 假 设 开 发 法 测 算 的 说 明 部 分（标 注“略”的 为 正 常 内 容），请 阅 读 后 回 答 相 关 问 题。1.估 价 对 象 建 设 期 及 运 用 方 式 分 析 该 地 块 为 出 让 所 得，根 据 X X 经 济 技 术 开 发 区 经 济 发 展 局 文 献 关 于“XX 住 宅 社 区 项 目 初 步 设 计 的 批 复（X X 开 经 2023053号），该 地 块 将 建 成 多 层 住 宅 社 区，土 地 总 面 积 95635平 方 米，总 建 筑 面 积 143452平 方 米，其 物 管、会 所 等 公 建 配 套 用 房 面 积 占 3.4%,容 积 率 1.5,建 筑 覆 盖 率 W 3 5%。估 价 人 员 进 行 了 实 地 勘 察，地 块 离 城 市 较 近，有 直 达 的 主 干 道，地 块 边 沿 已 经 具 育 自 来 水 和 天 然 气 管 道 等 基 础 设 施，并 且 自 然 景 色 优 美，环 境 状 况 表 白 很 适 合 修 建 住 宅，但 是 地 址 状 况 表 白 只 适 合 修 建 多 层 住 宅。估 价 人 员 也 对 周 边 市 场 进 行 了 调 查，由 于 有 城 市 轻 轨 会 通 过 该 区 域，所 以 本 区 域 对 多 层 住 宅 需 求 较 大。估 价 人 员 在 综 合 对 区 域 的 市 场、环 境 及 土 地 条 件 等 分 析 后，认 为 在 不 改 变 多 层 住 宅 性 质 的 前 提 下，为 最 大 提 高 开 发 价 值，地 块 最 佳 运 用 方 式 应 当 为：土 地 用 途 设 定 为 多 层 别 蟹 型 住 宅 用 地，总 用 地 面 积 为 95635平 方 米，总 建 筑 面 积 35000平 方 米，其 中 物 业 管 理、社 区 活 动 中 心、小 商 场、社 区 停 车 库、小 邮 局、小 型 银 行 储 蓄 所、社 区 医 疗 服 务 中 心 等 公 建 配 套 用 房 面 积 占 3.4%,建 筑 覆 盖 率 W15%,容 积 率 0.37,重 要 建 筑 物 为 多 幢 二、三 层 的 别 墅 排 屋。本 次 评 估 按 土 地 的 最 佳 运 用 方 式 拟 定 预 期 开 发 条 件。根 据 以 上 项 目 的 建 设 规 模，本 次 评 估 拟 定 其 开 发 期 为 2 年。由 于 本 次 评 估 目 的 为 待 开 发 土 地 市 值 估 算，开 发 期 自 估 价 基 准 日 算 起。2.预 期 售 价 拟 定 及 销 售 状 况 分 析 根 据 X X 经 济 技 术 开 发 区 近 期 该 区 域 楼 盘 销 售 情 况 来 看，该 类 出 让 用 地 新 开 发 的 别 墅 排 屋 平 均 售 价 在 3500-4000元/平 方 米 之 间，考 虑 到 该 区 域 目 前 房 地 产 市 场 行 情，结 合 估 价 对 象 实 际 情 况，经 综 合 分 析，拟 定 该 地 块 开 发 完 后，即 2023年 6 月 30日，法 定 使 用 年 限 的 住 宅 平 均 售 价 为 3500元/平 方 米，则 该 物 业 预 期 总 售 价 为 总 售 价=平 均 售 价 X 建 筑 面 积=3500 X35000=12250（万 元）通 过 调 查 该 区 域 房 地 产 销 售 情 况，与 待 估 对 象 相 同 或 类 似 的 房 地 产 项 目 一 般 均 采 用 预 售 形 式，考 虑 到 估 价 对 象 所 处 区 域 房 地 产 销 售 市 场 的 实 际 情 况，本 次 评 估 假 设 估 价 对 象 所 建 物 业 销 售 状 况 为：项 目 在 开 发 一 年 后 开 始 预 售，且 为 均 匀 销 售，截 至 开 发 完 毕 时 销 售 率 达 成 4 0%,此 外 60%在 开 发 完 毕 后 的 一 年 半 内 均 匀 售 出。并 假 设 房 屋 售 价 在 销 售 期 内 保 持 不 变。3.开 发 总 费 用 的 拟 定 根 据 待 估 宗 地 现 状，要 建 成 一 个 完 整 可 售 和 可 居 住 的 住 宅 社 区，必 须 通 过 前 期 工 程、建 安 工 程 和 室 外 配 套 建 设 三 个 阶 段。本 案 的 前 期 费 用 很 复 杂，除 了 其 间 发 生 的 前 期 勘 察 设 计、可 行 性 研 究 费 用、临 时 三 通 一 平 费 用 外，尚 有 解 决 市 政 设 施 缺 口 的 有 关 费 用，如 5 千 米 长 的 电 缆 铺 设 费 用，100米 长 的 排 水 管 道 等 的 铺 设 费 用；土 建 安 装 及 附 属 工 程 费 用，室 外 工 程、绿 化 建 设 费 用，管 理 费 和 不 可 预 见费 等。上 述 费 用 经 归 类，可 分 为 前 期 费 用、建 导 致 本、室 外 建 设 费 用、管 理 费 用 四 大 项。分 别 估 算 如 下：（1）前 期 费 用（分 析 过 程 略）：拟 定 其 前 期 费 用 为 200元/平 方 米（按 总 建 筑 面 积），则 前 期 费 用 总 计 为 前 期 费 用=前 期 费 用 标 准 X 总 建 筑 面 积=200 X35000=700（万 元）并 设 定 为 开 发 初 期 一 次 性 投 入。（2）建 导 致 本（分 析 过 程 略）：拟 定 其 平 均 建 导 致 本 为 700元/平 方 米（按 总 建 筑 面 积），则 整 个 物 业 总 建 导 致 本 共 计 为 建 导 致 本：平 均 建 导 致 本 X 总 建 筑 面 积=700 X35000=2450（万 元）并 设 定 为 开 发 期 内 均 匀 投 入。（3）室 外 建 设 费 用（分 析 过 程 略）：拟 定 该 地 块 室 外 建 设 费 用 标 准 为 220元/平 方 米（按 土 地 面 积），则 社 区 建 设 费 用 总 计 为 室 外 建 设 费 用 二 室 外 建 设 费 用 标 准 X 土 地 面 积=220X95635=2103.97（万 元）并 设 定 为 开 发 期 内 均 匀 投 入。（4）管 理 费 用：涉 及 开 发 过 程 中 的 管 理 费、监 理 赛 及 不 可 预 见 费 等，为 上 述（2）+（3）的 5%计。设 定 为 开 发 期 内 均 匀 投 入。管 理 费 用=（2）+（3）X5%=（2450+2103.97）X5%=227.70（万 元）4.销 售 费 用（分 析 过 程 略）拟 定 此 项 费 用 可 按 总 售 价 的 8%计，该 项 费 用 设 定 为 与 销 售 进 度 同 步 投 入。销 售 费 用 二 总 售 价 X8%=12250 X8%=980(万 元)5.利 息 率 和 利 润 率 拟 定(D利 息 率，本 次 评 估 将 采 用 贴 现 方 式 计 算 地 价，故 不 考 虑 投 资 利 息。贴 现 率 采 用 2023年 4 月 28日 公 告 的 银 行 一 至 三 年 期 贷 款 利 率 6.03%。(2)利 润 率，房 地 产 的 利 润 率 关 键 要 看 市 场 供 求 状 况。根 据 对 目 前 房 地 产 公 司 资 产 收 益 率 的 记 录，结 合 X X 市 记 录 年 鉴 资 料，考 虑 区 域 房 地 产 实 际 市 场 情 况，拟 定 该 房 地 产 开 发 项 目 投 资 利 润 率 为 24%。6.地 价 测 算 根 据 假 设 开 发 法 基 本 公 式：地 价 二 预 期 售 价 一 总 开 发 费 用 一 利 润 一 利 息 一 销 售 费 用，结 合 本 次 评 估 实 际，得 到 如 下 方 程：总 地 价=(12250980)X40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250980)X60%/(1+6.03%)2+1.5/2 一 700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2X(l+24%)总 地 价 X24%解 上 式 得 到：总 地 价=2762.28万 元 土 地 单 价=2762.284-95635=289(元/平 方 米)就 上 述 报 告 片 断，回 答 以 下 问 题：1.(本 问 题 4 分)你 认 为 报 告 中 估 价 对 象 的 最 佳 运 用 方 式 是 否 恰 当，为 什 么？答：不 恰 当，由 于 批 准 的 设 计 批 复 为 建 设 多 层 住 宅，用 地 面 积 95635平 方 米,总 建 筑 面 积 143452平 方 米，其 中物 管、会 所 等 公 建 配 套 用 房 面 积 占 3.4%,容 积 率 1.5,建 筑 覆 盖 率 W 3 5%。而 将 最 佳 用 途 改 为 建 别 墅，因 此 各 项 规 划 指 标 不 合 法，故 估 价 对 象 的 最 佳 运 用 方 式 的 选 择 不 恰 当。2.（本 问 题 6 分）请 列 出 估 价 报 告 中 可 以 作 为 判 断 土 地 最 佳 运 用 方 式 的 指 标 或 者 因 素。（提 醒：不 少 于 6 个）答：1、用 地 面 积 2、建 筑 面 积 3、容 积 率 4、覆 盖 率 5、交 通 条 件 6、自 然 环 境 状 况，7、设 计 批 复 习 8、地 质 状 况 9、本 区 对 住 宅 需 求 较 大。3.（本 问 题 6 分）报 告 中 不 动 产 预 期 售 价 的 拟 定 过 程 较 为 简 朴，假 如 采 用 市 场 案 例 分 析 拟 定，在 选 择 案 例 时 有 什 么 规 定？（提 醒：不 少 于 4 个）答 1、比 较 案 例 需 在 同 一 供 需 圈 或 区 域 2、具 有 替 代 性、3、各 项 指 标 相 称 或 相 似 4、交 易 时 间 接 近（不 超 过 三 年）5 交 易 正 常 或 可 修 正 为 正 常 6、档 次 相 称 4.（本 问 题 2 分）报 告 中 不 动 产 开 发 前 期 费 用 中，有 不 应 计 人 的 项 目，请 指 出 来。答：不 应 计 入 不 动 产 开 发 前 期 费 用 的 有：5 千 米 长 的 电 缆 铺 设 费 用，100米 长 的 排 水 管 道 等 的 铺 设 费 用。5.（本 问 题 12分）报 告 中 采 用 贴 现 的 方 式 进 行 地 价 测 算，假 设 开 发 法 也 可 以 不 采 用 贴 现 方 式 测 算 地 价，请 根 据 报 告 中 的 数 据 资 料，并 假 定 地 价 为 户，分 别 列 出 其 总 售 价、建 导 致 本、销 售 费 用、利 息、利 润 的 计 算 式。答：总 售 价=3500 X35000=12250（万 元）建 导 致 本=700 X35000=2450（万 元）销 售 费 用=12250X8%=980（万 元）利 息=（P+700）*（1+6.03%）-11+（2450+2103.97+227.70）X（l+6.03%）-1利 润=（P+2450+2103.97+227.7）X24%二、报 告 判 读 题(一)答 题 要 点 及 参 考 答 案 1.你 认 为 报 告 中 估 价 对 象 的 最 佳 运 用 方 式 是 否 恰 当，为 什 么？不 恰 当。存 在 的 问 题 有：(D不 符 合 政 策(别 墅 类 高 档 住 宅 为 国 家 严 禁 产 业 用 地)；(2)不 合 法(规 划 批 准 为 多 层 住 宅)。2.估 价 报 告 中 可 以 作 为 判 断 土 地 最 佳 运 用 方 式 的 指 标 或 者 因 素(D设 计 批 复；(2)用 途 为 多 层 住 宅 社 区；(3)容 积 率 1.5；(4)建 筑 覆 盖 率 W 3 5%；(5)环 境 状 况 表 白 很 适 合 修 建 住 宅；(6)地 质 状 况 表 白 只 适 合 修 建 多 层 住 宅；(7)本 区 域 对 多 层 住 宅 需 求 较 大。3.假 如 采 用 市 场 案 例 分 析 拟 定，在 选 择 案 例 时 的 规 定(1)多 层 住 宅 用 地；(2)位 于 本 区 域(或 同 一 市 场 圈 等)；(3)近 期(不 超 过 3 年)；(4)正 常 销 售；(5)规 模 相 称；(6)档 次 相 称。(7)其 他 合 理 答 案(1分)。4.不 动 产 开 发 前 期 费 用 中 不 应 计 人 的 项 目(1)电 缆 铺 设 费 用；(2)排 水 管 道 费 用。5.总 售 价、建 导 致 本、销 售 费 用、利 息、利 润 的 计 算 式。(1)总 售 价=3500X35000。(2)总 开 发 费 用=700+(2450+2103.97+227.70)或:建 导 致 本=700X3500。(3)销 售 费 用=12250X8%。(4)利 息=(P+700)X(l+6.03%)211+(2450+21 03.97+227.70)X(1+6.03%)2/2lo(5)利 润=(P+700+2450+2103.97+227,70)X24%。(二)下 面 是 一 份 土 地 估 价 技 术 报 告 中 收 益 还 原 法 测 算 说 明 部 分(标 注“略”的 为 正 常 内 容)。请 阅 读 后 回 答 相 关 问 题。1.拟 定 房 地 出 租 客 观 租 金 应 用 市 场 比 较 法 拟 定 房 地 出 租 客 观 租 金。根 据 收 集 的 房 地 出 租 案 例 资 料，选 取 了 与 待 估 房 地 产 处 在 同 一 供 需 圈 内 区 位 条 件 相 似，规 模 相 称，临 街 状 况 和 建 筑 物 相 似 的 3 个 房 地 出 租 交 易 实 例 A、B、C o 通 过 比 较 分 析，计 算 得 到 3 个 案 例 的 比 准 租 金，其 中，比 准 租 金 A：295.60元/平 方 米，比 准 租 金 B 二 311.50元/平 方 米，比 准 租 金 C=280.88元/平 方 米。根 据 对 市 场 信 息 及 对 估 价 对 象 条 件 的 分 析，拟 定 取 三 个 比 准 租 金 的 算 术 平 均 值 作 为 评 估 对 象 的 客 观 租 金，计 算 过 程 如 下：客 观 租 金=(295.60+311.50+280,88)+3=295.99(元/平 方 米)2.计 算 房 地 出 租 年 总 收 益(注：房 屋 建 筑 面 积 是 9015平 方 米)房 地 年 总 收 益 二 房 屋 建 筑 面 积 X 租 金=9015 X295.99=2134680(元)3.计 算 房 地 出 租 年 总 费 用 房 地 出 租 年 总 费 用 涉 及 管 理 费、维 修 费、保 险 费、税 金 和 房 屋 年 折 旧 费 等。(1)管 理 费。根 据 调 查 了 解，本 地 房 屋 的 经 营 管 理 费 一 般 为 房 地 年 租 金 的3%,所 以，房 屋 出 租 经 营 管 理 费=房 地 年 总 收 益 X3%=2134680 X3%=64040（元）（2）维 修 费。根 据 X X 市 建 设 和 房 管 部 门 提 供 的 资 料，市 区 房 屋 出 租 年 维 修 费 通 常 为 房 屋 重 置 价 的 2%。待 估 宗 地 上 房 屋 为 钢 混 结 构，参 照 X X 市 房 产 和 物 价 管 理 部 门 公 布 的 各 类 房 屋 重 置 价 及 耐 用 年 限 等 标 准，结 合 土 地 估 价 师 经 验 判 断，拟 定 与 待 估 宗 地 上 房 屋 同 类 结 构 的 房 屋 重 置 价 格 为 750元/平 方 米，耐 用 年 限 60年，残 值 率 为 0o房 屋 出 租 维 修 费=房 屋 重 置 价 X2%=9015 X750 X2%=135225（元）（3）保 险 费。根 据 调 查，X X 市 市 区 房 屋 保 险 费 率 为 房 屋 重 置 价 的 0.2%。根 据 估 价 师 现 场 勘 察 和 对 照 房 屋 完 损 等 级 评 估 标 准，拟 定 待 估 宗 地 上 房 屋 在 估 价 期 日 为 基 本 完 好 房，成 新 率 为 75%。房 屋 年 保 险 费：房 屋 重 置 价 X0.2%=9015 X750 X0.2%=13522（元）（4）税 金。税 金 涉 及 房 产 税、营 业 税 两 项，其 中，房 产 税 按 房 屋 出 租 年 租 金 的 12%计，营 业 税 按 房 屋 出 租 年 租 金 的 5%计。房 产 税 二 房 地 年 总 收 益 X12%=2134680 X12%=256162（元）营 业 税 二 房 地 年 总 收 益 X5%=2134680 X5%=106734（元）税 金 合 计=房 产 税+营 业 税=256162+106734=362896（元）（5）房 屋 年 折 旧 费。折 旧 费 按 照 土 地 剩 余 使 用 年 期 35计 算，残 值 率 为 零。房 屋 年 折 旧 费 二 房 屋 重 置 价 X（1残 值 率）剩 余 使 用 年 期=9015X750X（1-0）4-35=193179（元）（6）房 地 出 租 年 总 费 用：管 理 费+维 修 费+保 险 费+税 金+房 屋 年 折 旧 费=64040+135225+13522+362896+193179=768862（元）4.计 算 房 地 纯 收 益 房 地 年 纯 收 益：房 地 出 租 年 总 收 益 一 房 地 出 租 年 总 费 用=2134680 768862=1365818（元）5.计 算 土 地 纯 收 益（1）土 地 还 原 利 率 的 拟 定。根 据 市 场 调 查 分 析，拟 定 土 地 还 原 利 率 为 8%。（2）房 屋 还 原 利 率 的 拟 定。根 据 市 场 调 查 分 析，拟 定 房 屋 还 原 利 率 为 10%。（3）计 算 房 屋 纯 收 益。房 屋 纯 收 益 根 据 房 屋 现 值 还 原 得 到。房 屋 现 值 二 房 屋 重 置 价 X 房 屋 成 新 度=9015 x750 x75%=5070938（元）房 屋 纯 收 益 二 房 屋 现 值 X 房 屋 还 原 利 率=5070938 xlO%=507094（元）土 地 纯 收 益 二 房 地 纯 收 益 一 房 屋 纯 收 益=1365818 507094=858724（元）6.计 算 土 地 价 格 总 地 价:土 地 年 纯 收 益+土 地 还 原 利 率 Xl1+（1十 土 地 还 原 利 率）使 月 年 期=8587244-8%Xl14-（1+8%）35=10008428（元）土 地 单 价 二 100084284-2504.1=3996.82（元/平 方 米）（注：土 地 面 积 为 2504.1平 方 米）请 根 据 上 述 报 告 片 断 回 答 以 下 问 题：1.（本 问 题 5 分）上 述 报 告 对 所 选 案 例 的 租 金 说 明 不 清 楚，依 据 报 告 的 具 体 内 容 看，缺 少 哪 些 方 面 的 说 明？答：1、未 说 明 比 较 案 例 租 金 的 计 价 单 位（是 年 租 金、是 月 租 金、日 租 金），2、未 交 待 租 金 的 增 长 趋 势，3、未 考 虑 空 置 率，4、未 说 明 交 易 案 例 是 否 属 于 正 常 租 金。未 说 明 租 金 时 点，未 说 明 是 客 观 市 场 租 金 还 是 个 别 租 金。2。（本 问 题 6 分）上 述 报 告 计 算 房 地 出 租 年 总 收 益 时，直 接 使 用 建 筑 面 积 乘 上 租 金 标 准，漏 掉 了 哪 些 对 总 收 益 有 影 响 的 参 数？答：1、未 考 虑 空 置 率，2、未 考 虑 坏 账，3、未 考 虑 可 出 租 率，3o（本 问 题 6 分）上 述 报 告 拟 定 土 地 还 原 利 率 为 8%,但 是 缺 少 明 确 的 依 据。请 问 拟 定 土 地 还 原 利 率 的 方 法 一 般 有 哪 些？答：方 法 一、无 风 险 利 率（一 般 用 国 债 利 率）+风 险 补 偿 率 方 法 二、内 插 法 方 法 三、（1）纯 收 益 与 价 格 比 率 法（市 场 法、市 场 提 取 法）（2）安 全 利 率 加 风 险 调 整 值 法（或 称 累 加 法）（3）投 资 风 险 和 投 资 收 益 综 合 排 序 插 入 法。4.（本 问 题 3 分）上 述 报 告 中 计 算 房 屋 纯 收 益 的 目 的 是 计 算 土 地 纯 收 益，这 种 从 不 动 产 总 收 益 中 剥 离 出 某 一 部 分 或 者 要 素 的 价 值 的 方 法，其 所 遵 循 的 估 价 原则 是（D）。（只 有 一 个 选 项 对 的，并 请 填 在 括 号 内）A 替 代 原 则 B.最 有 效 使 用 原 则 C.预 期 收 益 原 则 D.奉 献 原 则（二）答 题 要 点 及 参 考 答 案 1.依 据 报 告 的 具 体 内 容，缺 少 以 下 方 面 的 说 明（1）没 有 说 明 租 金 时 间 单 位（是 年 租 金、月 租 金，还 是 日 租 金）；（2）没 有 说 明 租 金 类 型（是 市 场 平 均 租 金，还 是 个 别 租 金）；（3）没 有 说 明 租 金 时 点；（4）没 有 说 明 租 金 情 况（是 正 常 情 况，还 是 特 殊 情 况）。2.上 述 报 告 漏 掉 了 以 下 对 总 收 益 有 影 响 的 参 数（1）可 运 用 率（建 筑 可 运 用 率）；（2）出 租 率（空 置 状 况）;（3）损 失 率（租 赁 变 动）。3.计 算 土 地 还 原 利 率 的 方 法（1）纯 收 益 与 价 格 比 率 法（或 称 市 场 法、市 场 提 取 法）；（2）安 全 利 率 加 风 险 调 整 值 法（或 称 累 加 法）；（3）投 资 风 险 和 投 资 收 益 率 综 合 排 序 插 入 法；（4）其 他 合 理 答 案。4.D（三）下 面 是 一 个 完 整 的 土 地 估 价 技 术 报 告（标 注“略”的 为 正 常 内 容），请 阅 读 后 指 犯 错 误 点 并 说 明 因 素（每 指 出 一 处 错 误 并 简 述 因 素 的 得 2 分，只 指 犯 错 误 不 简 述 因 素 不 得 分，总 分 最 高 为 50分；将 对 的 内 容 列 为 错 误 的 每 处 扣 0.5分，最 多 扣 至 本 题 为 0 分。答 题 时，请 先 在 试 题 卷 上 找 犯 错 误 点，然 后 将 错 误 所 相 应 的 行 号、错 误 内 容 和 错 误 因 素 分 别 标 在 答 题 卷 的“错 误 点 位 置”、“错 误 内容”和“错 误 因 素”栏 目 中，如“(11)”或“(1)(4)、“估 价 依 据 错 误”、“估 价 依 据 不 完 整”)。行 号(1)土 地 估 价 技 术 报 告(2)第 一 部 分 总 述(3)一、估 价 项 目 名 称(4)X X 县 X X 工 业 园 区 A2号 地 块 土 地 使 用 权 出 让 价 格 评 估(5)二、委 托 估 价 方(略)(6)三、受 托 估 价 方(略)(7)四、估 价 目 的(8)根 据 委 托 方 提 供 的 资 料，估 价 对 象 拟 通 过 挂 牌 方 式 进 行 出 让，本 次(9)评 估 价 格 即 为 拟 定 该 土 地 使 用 权 挂 牌 出 让 的 保 存 价。(估 价 目 的 表 述 有 误，表 述 评 估 价 格 直 接 作 为 保 存 价 不 妥，应 表 述 为 评 估 价 格 为 拟 定 保 存 价 提 供 参 考 依 据)2(10)五、估 价 依 据(估 价 依 据 缺 少 城 乡 土 地 估 价 规 程)2(11)1.中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法；(12)2.中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法；(13)3.关 于 发 布 实 行 全 国 工 业 用 地 出 让 最 低 价 标 准 的 告 知(国 土 资 发 2023 307 号)(14)4.X X 省、X X 市 及 X X 县 等 各 级 政 府 关 于 土 地 管 理、地 价 管 理 的 有 关 政 策、法 规；(过 于 笼 统，应 列 出 具 体 法 规 及 文 献)2(15)5.X X 县 基 准 地 价 成 果 资 料；(16)6.委 托 方 提 供 的 估 价 对 象 规 划 控 制 指 标 等 其 他 有 关 估 价 对 象 资 料；(