中山市黄圃镇三社股份合作经济联合社“工改工”项目“三旧”改造方案.docx

中山市黄圃镇三社股份合作经济联合社“工改工”项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批 复规划条件论证，中山市黄圃镇人民政府拟对位于黄圃镇岭 栏路鲤鱼嘴地段的旧厂房用地进行改造，由中山市黄圃镇三 社股份合作经济联合社（下称“三社经联社”）自主改造， 改造方式为全面改造。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况。改造地块位于岭栏路鲤鱼嘴地段，东邻 现状田地，南至岭栏路，西至鲤鱼嘴山，北邻桂洲水道，用地 面积1.5341公顷（15340. 73平方米，折合23. 01亩）。（二）标图入库情况。改造地块已于2015年6月全部纳 入“三旧”标图入库，图斑编号、，图斑面积1.5341公顷 （15340. 73平方米，折合23. 01亩），纳入本次改造范围。（三）权属情况。改造范围内用地全部属中山市黄圃镇 三社股份合作经济联合社农民集体名下的集体土地，所有权 证号为粤（2023）中山市不动产权第号，无合法用地手续, 由三社社区于1998年开始使用。（四）土地现状情况。改造地块1.5341公顷（折合23.01 亩）不涉及纳入改造范围整体利用的边角地、夹心地、插花地 （下称“三地”）、其他用地、征地留用地、与原"三旧''用地置换的“三旧”用地或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦 产生的规模或指标的非建设用地。改造地块现状为建设用地1.5341公顷（折合23.01亩）， 不涉及农用地、未利用地。改造地块现用途为工业，现有建筑物8幢，无合法规划 报建手续，由三社社区于1998年出租作为厂房以及配套仓 储使用，现有建筑面积14537. 32平方米，现状容积率为0. 95, 目前已拆除建筑面积0平方米。改造前年产值约2000万元， 年税收约50万元。改造地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。（五）规划情况。改造地块符合国土空间规划、土地利用总体规划、控制性详细规划，并已纳入现行中山市“三旧” 改造（城市更新）专项规划（2020-2035）更新范围。其 中，在中山市国土空间总体规划（20202035）（在编）中，1.5341公顷（15340. 73平方米，折合23. 01亩）均属工业用地。在黄镇土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善中,1. 5341公顷（15340. 73平方米，折合23. 01亩）均属城镇建设用地。在中山市黄圃镇工业用地规划条件论 证报告（中府函2022） 275号）中，1. 5341公顷（15340. 73 平方米，折合23.01亩）均属一类工业用地，规划容积率 1. 0-3. 5,建筑密度35%-60%,绿地率10%T5%,建筑限高50 米（配套设施建筑高度不超过100米）。改造项目位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、 生态保护红线等管控要求。改造范围北侧邻近省主要河道大 魁沥河道管理范围的部分已依据中山市人民政府关于划定 外江及岐江河管理范围的公告中划定的河道管理范围做好 退让，符合中山市市域蓝线规划（2020）相关管控要求。二、改造意愿及补偿情况（一）改造意愿情况。改造地块涉及1个权利主体，三社 经联社已按照法律法规及中山市“三旧”改造政策规定，就改 造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项充分征求三 社股份合作经济联合社和村民的意见，经三社经联社股东代表 大会三分之二以上成员表决，同意将涉及土地、房屋纳入改造 范围，将0.9081公顷（9080. 89平方米，折合13.62亩）（以 下称“A地块”）办理集体土地完善转用手续并自愿申请转为 国有建设用地；0.6260公顷（6259. 83平方米，折合9. 39亩） （以下称“B地块”）办理集体土地完善转用手续。（二）补偿安置情况。改造地块不涉及补偿安置情况。（三）开展社会稳定风险评估情况。改造地块范围涉及征 收土地的A地块。9081公顷（9080. 89平方米，折合13. 62亩）， 中山市黄圃镇人民政府已按规定开展社会稳定风险评估，根据 社会稳定风险初步评估结果，本改造项目风险等级为低风险, 其中社区居民均对本项目改造持支持态度，经营厂企方存在的 风险主要是对搬迁补偿担忧的风险。具体的风险防范与化解措施为：1.加大信息公开力度, 让现经营厂企均能了解我市相关制度和清退补偿标准；2. 结合中山市政府发布的相关补偿标准，合理、公平、公正补 偿；3.实行“一对一”的沟通机制：根据租赁合同，由社区 与租户沟通，租户与经营厂企沟通及协商。责任主体为中山市黄圃镇人民政府，协助单位为综治维稳 信访部门、公安部门等。三、改造主体及拟改造情况（一）改造主体状况该改造项目属“工改工”宗地项目，拟采取产权人自主 改造方式，拟实施全面改造。由三社经联社作为改造主体。（二）拟改造情况项目改造后将用于建设工业厂房。在符合中山市黄圃镇 工业用地规划条件论证报告（中府函2022） 275号）的 基础上，容积率不超过3.5,不低于1.5,项目总建筑面积 不小于26400平方米，不保留原有建筑。未来项目以智能电器研发生产为主，含智能商用、智能家 用电器一站式及引入为其配套的上下游优质企业进驻，为优质 企业量身定制优质厂区。项目引入企业符合国家产业结构调 整指导目录、中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规 定等文件相关规定。改造后投资强度不低于600万元/亩， 自约定竣工当年起五个完整自然年度内，须其中一个完整自然 年年产值不少于600万元/亩，自约定竣工当年起五个完整自 然年度内，须其中一个完整自然年年税收不少于30万元/亩。四、需办理的用地手续改造范围内A地块0.9081公顷（9080. 89平方米，折合 13. 62亩）用地需办理集体土地完善转用手续，由三社经联社 自愿申请将该集体建设用地转为国有建设用地。上述用地完善 转用、集转国手续后，依据中山市黄圃镇工业用地规划条 件论证报告（中府函（2022）275号），0. 9081公顷（9080. 89 平方米，折合13. 62亩）规划为一类工业用地，拟采用协议 出让方式供地给三社经联社。改造范围内B地块0. 6260公顷（6259. 83平方米，折合 9. 39亩）用地需办理集体土地完善转用手续，并依据中山 市黄圃镇工业用地规划条件论证报告（中府函（2022275 号），0.6260公顷（6259.83平方米，折合9.39亩）均规 划为一类工业用地，拟采用农村集体建设用地自用方式登记 到三社经联社名下。五、资金筹措改造主体拟以自筹资金及银行融资的方式，共筹集6500 万元（其中，自有资金3500万元，银行融资3000万元）进行 改造。以上数据以最终实际发生为准。六、开发时序项目开发周期为3.5年，计划分两期开发。第一期开发时间为2023年12月，竣工时间为2025年 11月，拟投入资金3900万元，拟建建筑面积不小于15800 平方米。第二期开发时间为2025年7月，竣工时间为2027年6 月，拟投入资金2600万元，拟建建筑面积不小于10600平 方米，主要实施工业厂房建设。具体开发时间、建设内容以签订的土地使用权出让（租 赁）合同、监管协议等相关约定为准。七、实施监督改造主体应当按规定与黄圃镇政府签订项目实施监管协 议，并按监管协议约定实施改造。在监管协议中需明确：改造 主体应履行的实质性改造、工业厂房建设标准等相关义务；引 入的产业、环保、能耗等准入要求；投资强度、产值、纳税强 度、分割销售标准及受让企业的具体准入标准等要求和相应监 管措施；以及物业管理、安全生产、公共设施维修等责任；监 管主体对工业厂房建设标准、禁止违规转租、二次转让、改变 使用功能、加建改建等监管内容；改造主体的违约赔偿条款等 相关内容。改造主体未依约依规实施改造的，按合作协议、监管协议 约定承担相应责任。