南宁市高档商务写字楼全程策划报告.doc

南宁市高档商务写字楼全程策划报告1. 因素分析及市场发展预测1.1. 南宁市房地产市场总体现状分析1.1.1. 南宁市房地产快速增长，供销两旺     数据显示：近年来南宁市房地产健康、快速发展，具体表现在房地产开发投资额、销售量均呈快速增长态势，市场交投两旺，其中20002004年尤为明显。2004年，南宁市全市房地产开发投资66.04亿元，增长67.27%，销售额达94.53亿元，增长118.47，销售面积341.57万平方米，增长77.72。房价大幅度上涨，全年商品房均价达2768元/平方米，上涨22.91。（资料来源于南宁市统计局）南宁的二手房市场迅速驶入“快车道”，渐入佳境。2004年111月，南宁市二手房交易量已达到7034套，同时创下了南宁市二手房交易量的历史新高。由此可推算，2004年全年成交总量7500套左右，成交面积近70万平方米。2004年全年房屋施工面积2130.83万平方米，同比增加32.67，其中住宅1445.16万平方米，同比增长29.09，全市房屋竣工面积1052.08万平方米，同比增长33.38，其中住宅836.31万平方米，同比增长30.65。全年房屋施工面积是竣工面积的2.03倍，但住宅的施工面积是竣工面积的1.73倍，说明房屋的供给是充分的，但住宅以外的物业供应量相对增加较多。（以上资料来源于南宁市房产局）1.1.2. 市场发展前景预测根据本公司在广州及珠三角地区10年运作方式的经验判断：南宁房地产将在2005-2006年达到高峰，2007年之后投资开发增长将会放缓，市场将进入“投资稳定”、“楼价稳定”、“销售稳定”的阶段（如广州，在98-99年到达顶峰后，楼价5年来稳中微降，而同期每年广州经济增长达1315%）。1.2. 南宁市商务办公物业市场分析1.2.1. 南宁商务办公物业市场外部经济环境分析办公楼物业的兴起主要是由第三产业的发展带动起来的，办公楼物业市场受到的影响主要来自于对外经济和第三产业经济活动发展。因此，城市整体经济状况和第三产业的发展速度将对办公楼物业起到决定作用。从近10年来南宁经济发展的速度及其数据来看，南宁经济发展保持继续稳定的发展态势。2004年，全市实现国民生产总值588.86亿元，同比去年增长13.2%，第三产业增长速度最快，达265.263亿元，同比增长11.60%。2004年，全市合同引进国内市外资金232.8亿元,同比增加125.64亿元，增长117.25%，其中，实际到位内资106.04亿元，同比增加58.55亿元，增长123.29%；外商投资合同外资额达28047万美元，增长15.77%；全市直接利用外资7768万美元；期末实有三资企业597个，同比增长9.34%，其中建成投资三资企业385个，同比增长10.32%。数据表明，南宁国民经济和社会发展都正处在经济发挥周期的上升期，经济指数反映各行各业都有持续稳步的增长，特别是第三产业，增长迅速。经济的稳定增长是办公楼物业的发展的经济基础。诸多区外、境外办事机构和投资商的入驻使南宁办公楼物业市场，特别是高档写字楼市场带来了千载难逢的发展机遇。1.2.2. 房地产行业环境分析房地产总体市场是商务办公物业市场生存发展的基础，房地产市场发展的不同阶段，决定了写字楼市场的起落。2000年以后，南宁市房地产业进入第二个上升期，发展迅速且稳定增长。历年投资额、商品房实际销售面积大幅度增长，南宁房地产市场已经进入高速的发展期。这为写字楼物业的发展提供了有利的基础。但南宁市具备一定规模的公司、企业少，受经济波动影响大，抗风险能力较差，不利于商务办公物业市场的稳定。1.2.3. 商务办公物业市场现状分析1.2.3.1. 分布情况写字楼一般集中在城市的CBD地带，拥有便捷的交通和显赫的地理位置、现代感强的建筑外立面、智能化办公配备、完善的服务设施、豪华气派的大堂、娱乐休闲设施一应俱全，是有实力的大企业、大财团迫切需要与自身实力、形象相匹配的办公场所。南宁市早期的写字楼主要集中于民族大道沿线，从民族大道靠邕江地段到南湖桥头，如气象大厦、新兴大厦、泰安大厦等。如今，已延伸到了会展中心附近、琅东CBD及其辐射区，如广西投资大厦、广西发展大厦、新城国际、亚航财富中心、佳和大厦、文德大厦、金湖大厦、世纪商都、太平洋世纪广场、东方曼哈顿、地王国际商会中心、航洋国际城、中鼎万象空间等等。该区域所呈现的市场共性表现为：中小型企业比较多、商务经济发达、写字楼租金价格较高。这些中小公司由于受其经济能力限制，往往更乐意选择区域既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。1.2.3.2. 供需求分析 市场供给情况分析    2004年，办公楼投资额占房地产投资总额的12.11，销售面积占1.28，销售金额占1.52。批准预售面积为16.68万平方米，合同登记备案面积为4.38万平方米，实际成交金额约为1.44亿元，平均价格为3277元/平方米。根据上述数据，南宁市写字楼的投资额大幅度增长，而销售面积却维持在前几年的水平，由此可以判断：20052006年南宁市办公物业，特别是高档写字楼及商务公寓供应量将会大幅度增长，市场激烈竞争将有所增加。南宁市在售或待售写字楼楼盘一览表销售情况 项目名称 位置 均价（元/） 供应量（）在售 航洋国际城 民族大道 45005000 160000 太平洋世纪广场 金浦路 3500 37000 东方曼哈顿 金湖广场 42004500 32398 地王国际商会中心 金湖广场 4500 150000（总建面积） 圣展独立公社 金湖广场旁 4500 4300 新朝阳 朝阳路 4300 18973 世纪商都 金浦路 3850 23519 嘉和自由空间 东葛路 3800（精装修） 33028 环球时代 民族大道 4200（精装修） 50000小计    509218已售 嘉和南湖之都 民族大道 3500 11440 亚航财富中心 金湖广场  20000 佳和大厦 金湖广场  16000 新城国际 发展大厦对面  40000 华星时代广场 七星路与新民路交叉  45703 第5第5大道 华东路 2800 12000 文德大厦 金湖广场南面  8980 金湖大厦 汇春路  7198 皓月大厦 东葛路延长线  6837 凯丰大厦 东葛路  3487 迷你居 东葛路  2800 两河流域 民族大道与古城路交叉  8190 阳光100城市广场 民族大道 3800 200000（含商业）小计    382635待售 现代国际 金湖广场旁 未售，预计5000左右 预计：40000左右合计    93185319972004年，南宁市商务办公物业销售面积为40.63万平方米，但是纯写字楼物业很少，以商务公寓形式出现的办公楼物业比较多。2005年在售的纯写字楼项目总建筑面积超50万平方米（含地王国际商会中心的15万平方米）。据预测分析，凤岭区域特别是会展中心沿快速环道两旁还有四、五个纯写字楼在等待上马。市场供应量比去年大幅度增长，需要一段消化时期。南宁市供应量最大的纯写字楼物业为航洋国际城和地王国际商会中心，地王国际商会中心为58层的超高建筑，总建筑面积达到15万平方米，航洋国际城总建筑面积为40万平方米，其中酒店、商务公寓及写字楼面积为16万平方米 市场需求预测u 随着南博会每年在南宁的举办，大量区外、境外企业、办公机构将会进驻南宁，由此大大增加南宁写字楼、酒店宾馆等物业的需求空间，供应量与消化量将呈快速上升趋势。据预测，商务办公的租赁市场每年将增加50000平方米。目前南宁市会展经济初步效应已经显现，多数写字楼或商务公寓销售行情看涨，价格不断上扬，投资市场前景广阔。但“会展效应”的真正发挥还需相当一段时间，一定时期内南宁办公物业将很有可能出现供大于求的局面，激烈竞争不可避免。1.2.3.3. 南宁市办公物业未来发展形态分析目前南宁市的办公物业主要有两种形式组成。但根据南宁市工商局部门的统计数字表明，注册在南宁市内的企业，超过30%的注册地址在住宅区内，尤其是一些正在创业的小型企业。与商务公寓相比，纯写字楼具有商务公寓无法企及的优越性：地段好、配套齐全、分布集中，容易形成良好的办公氛围，内部设计人性化、办公环境的纯粹性。纯写字楼层高一般都在3.3米以上，大开间设计，入住企业可以随意分割，视野开阔，通风采光。配置中央空调，拥有宽阔的公共空间、充足的停车位，是人性化的智能商务空间。但商务公寓具有售价低、总价少，可以个人名义申请按揭贷款，投资风险小，可商可住，办公成本低的特点，适合南宁市的大部分中小型企业，这些足以成为商务公寓占领办公物业市场的“杀手锏”，使得商务公寓较为走俏，甚至成为南宁商务办公楼房产的开发主流。从一定程度上说，商业公寓的出现确实为中小企业的发展起到了推动作用，然而也存在不可逾越的瓶颈：1、商务能力差。按照住宅规范设计的商务公寓在通讯、网络、物业管理、公共交通、停车消防等都很难完全满足办公人员的要求。2、空间缺乏弹性。大多数商务公寓在格局上变化的余地不大，因此，公司的布局要受一定的限制。3、“商”和“住”的矛盾。“商”和“住”的矛盾是很明显的，无论是建筑本身、物业管理还是使用习惯上都存在根本冲突，进驻的公司多了，居住的人自然会减少，会逐渐变成一个实质性的办公楼，相反，住的人多了，所形成的居住氛围会抵触办公者的进入。4、政策上违规。目前商务公寓的土地用途普遍被列为“住宅”，这是因为“住宅”相比较“写字楼”来说，在土地出让金、贷款政策、用水用电甚至后期销售上都占很大的便宜。随着市场经济的发展，市场需要的是纯写字楼，而非商务式办公楼，更不是住宅楼充当办公楼的角色。商务公寓和写字楼的界限将逐渐清晰，纯粹的写字楼将逐渐替代商务公寓走俏，但这一过程需要较长的一段时间。1.3. 商业物业分析2004年南宁市商业批准预售面积达57.06万平方米，成交面积15.63万平方米，实际成交金额约16.8亿元，成交均价约为10789元/平方米。根据对国际和国内大城市的研究经验，一般来说，一个城市的商业物业销售金额占整个房地产市场销售额的1516，商业销售面积为房地产销售面积的67。现在国际通行的标准是一个中等城市的商业面积每人达到平方米达到相对饱和。南宁市2004年商业物业实现销售额为16.86亿元，占全市房地产小数总额的15.65，符合行业规律。按照城市商业物业与居住物业价格比为2.5的概率来计算，商业物业价格应为60006500元平方米，而2004年南宁市的商业物业平均价格为107888元/平方米，远远高于行业规律价格。据有关部门的数据，到2005年底，南宁市商业市场建筑面积将达到540多万平方米，平均人均拥有面积高达3.5平方米以上。可见，目前南宁市商业物业严重的供大于求，供应量已超出城市发展规模。商业的支撑主要是依赖于城市产业经济和城市居民消费实力。中国东盟博览会落户南宁将会给南宁市带来巨大的契机，在一定程度上拉动南宁市经济的发展，旅游业、商业、建筑业等均会得到直接的体现，但它不可能改变南宁市商业地产竞争态势的实质，更加不可能在短期时间内就改变南宁市商业的格局。目前南宁本地产业和居民实际购买力对商业地产支撑较弱，现有的商业面积大大超出了市场所支撑的最大面积。可以预见，南宁市商业物业在竞争到一定程度将会进入一个冰河时期。从区域发展看，金湖商业圈极潜藏着极大的商机，但产品同质化现象严重，概念特多，造梦炫目。为了促进销售，开发商一般和业主签订了310年的返租协议，可是从我国其他城市商业地产的发展情况来看，关于商业地产的承诺兑现问题的纠纷日益增多。预计，2005年将是年南宁市商业物业的“兑现年、服务比拼年”。       2. 项目定位及开发主题2.1. 命名建议项目命名： 天立大厦命名依据：      1、以开发公司的名称命名，能起到延续、强化品牌的效果；     2、“天立”，有“顶天立地”的寓意，体现出与众不同、“鹤立鸡群”的气魄，现代感强，品位不凡。    2.2. 项目总体定位天立大厦会展中心旁精品商务公寓会展商务核心，财富精英领地地段创造价值，选择决定成功会展商圈“头等舱”，宜商宜居宜投资DIY新锐商务空间会展商圈财富矿脉   （1）核心开发理念会展商圈核心宜商宜居宜投资的精品商务公寓；借助国际会展中心及周边配套，共享形象平台、功能平台、文化平台及客户平台。一个自然、健康、休闲的商务环境 （2）定位依据本项目承琅东（中央商务区），接凤岭（中央居住区），紧邻国际会展中心，处于会展商圈的核心位置，形成项目不可复制的核心竞争力。一年一度的南博会，使商务办公物业的市场需求大大提升，而会展中心周边的商务办公物业将最为炙手可热。宜商宜居宜投资的综合性物业具有很大的市场需求，目前区域市场空缺这类产品。2.3. 项目潜在租售客户来源 投资型买家：看重优越的地段及物业不断上涨的升值潜力u 国内、u南宁中小型企业：具有一定与实力，较为重视企业品牌与形象，选择较好的区域进行办公。 国外驻u南宁企业：与南宁有紧密业务往来、参加南博会的境外企业，满足一年一度南博会的需要。2.4. 产品定位商务公寓每层面积663，采取整层或半层形式分割出售，或根据客户需求分割不同面积出售，实行“商务空间DIY”。2.5. 价格定位依据市场调查及区域发展趋势分析，建议产品价格定位为：商务公寓：均价4000元/平方米3. 项目规划建议依据南宁市商务办公物业的市调，本项目作为中高档商务公寓有良好的市场前景，原因如下：地段第一性：本项目位于南宁市CBD成熟商务圈，高楼林立，商务氛围浓厚，是南宁市高档办公物业最为密集的区域。绝版的城市景观资源：项目比邻南宁市最大的竹溪立交桥，与城市地标会展中心仅一路之隔，坐拥城市的繁华与荣耀，其优越的景观地理位置决无仅有。南宁市经济持续稳定发展以及南博会的顺利举行，都为办公楼物业提供了良好的市场机遇。本项目定位为中高档商务物业，符合区域市场的走向，前景广阔。为使本项目产品更具市场竞争力，建议对原规划设计方案进行以下调整：3.1. 总体规划建议本项目为大型商住综合楼项目，用地面积约10亩，规划由一栋28层的住宅和一栋28层的商务写字楼组成，本规划建议仅就写字楼部分进行分析建议。在综合考虑项目的定位、地块的条件、周边环境（自然条件、商业氛围、交通环境）和市政规划等的基础上，建议项目的总体布局如下： 项目商务公寓部分位于地块东部靠竹溪大道处，地下2层，地上28层，与住宅并列南北朝向布置。 地下2层设计为地下立体车库，建议13层可做裙楼，其余楼层均为标准层商务公寓。 为使本项目平面及立面更具视觉冲击性，建议建筑平面选用更能体现现代风格的椭圆型。 建议将原方案中住宅和写字楼由裙楼连接的布置改为住宅和商务公寓独立布置，两栋塔楼由宽大气派的入户走廊相联，在走廊两边分别设住宅和写字楼的电梯间及楼梯走道。走廊净高要高，可采用钢结构玻璃拱型顶棚，使得入户大堂通透明亮，气宇轩昂。 商场全敞开式设计，在竹溪大道和民族大道面设商场主入口。 回车道、地下停车场的入口应根据上述入口的变化做相应调整。 入户走廊入口前应设置一定面积的小广场，以疏导人流。3.2. 建筑风格建议作为企业形象整合代表，写字楼外立面给人的视觉冲击无形中树立了公司的形象，有效实现从写字楼到企业品牌的有效嫁接。本项目建筑设计应遵循视觉第一性原则，力求在视觉上有所突破。建议采用椭圆形平面，在竖向可有所收放，营造干净利落的建筑外轮廓。建议采用国际流行的银灰色作为外立面的主色调，通透隐框架落地中空玻璃，配饰金属框架，晶莹剔透，先锋时尚，尽显气派、现代。本项目位于中央形象区与中央商务区的中心地带，与南宁市地标性建筑会展中心隔路相望，其显赫地位不言而喻。因此，本项目的外立面设计必须融入区域商圈环境，与城市景观相匹配，成为区域甚至是整个城市的新时代风景线。本项目的外立面设计应能体现商务主题，在整体设计上体现主题，达到外形于内的境界，突出区域写字楼物业的领袖风范，令企业业主对本物业产生归属感和自豪感。建筑结构与建筑材料应提倡环保节能，“绿色”住宅以被大力提倡，“绿色”的写字楼是今后办公楼物业的发展趋势。3.3. 景观设计随着交通、通讯的日益发展，人们对办公室的要求也从规则的平面延伸到多种风格的立体模式，也追求办公氛围的营造。本项目拥有绝版的优越城市景观资源，应力求打造成为新一代景观商务公寓，把设计思路从原来单纯的物业标准转向人们的精神需求，在强调物业的功能性和外立面的同时，注入景观和休闲概念，将超大景观视角阳台、公共景观休闲区、落地玻璃墙等设计元素融入现代商务空间，营造多层次立体化生态景观，将商务办公和城市休闲风格融合在一起。3.4. 单体设计及装修标准1) 平面设计 裙楼首层层高不应小于5.2米，23层层高不应小于4.5米。 商场采用全敞开式大开间设计，建议可做创新性的中空设计，虽牺牲部分营业面积，但可制造开阔、气派的感官效果。更可引入目前非常流行的裙楼写字楼概念，在商场招商不理想的情况下将裙楼出租为写字楼用，满足对办公面积有更大要求的企业。住宅部分的裙楼由于单层面积过小，开发为商场意义不大，建议可预留为物业管理用房。 住宅与写字楼的首层以入户走廊相连，走廊两边分别设住宅和写字楼的电梯及楼梯入口，做到住宅与办公严格分离，互不干扰，有效解决“商与住”的矛盾。 入户走廊的设计应能起到入户大堂的作用，不宜过于狭窄，要求自然通风采光，阳光可从玻璃穹顶中倾泻而入，制造奇特的视觉效果，打造Ø南宁首个阳光入户大堂。 建议取消自动扶梯。 对原方案的电梯井及楼梯间位置进行相应调整，使之符合入户走廊位置的需要。同时，写字楼部分电梯井及楼梯间的移动也使得商场空间更开阔，组合更自由。 写字楼标准层的净高应在2.8米以上。 写字楼标准层平面建议放弃原设计方案落后的酒店式布局形式，采用整层大空间敞开式设计，可自由分割，突破一般办公室压抑格局，满足不同规模企业业主的需求。 每层集中设置公共卫生间及洗漱间，还可根据需要在部分楼层配备大型公共会议厅、设置展示区、休息洽谈区、接待中心等公共互动空间。 可将写字楼每层面向会展中心面的区域开辟为公共休闲景观区，设置大面积落地玻璃墙，供员工休息小憩、交流信息、观景休闲之用，使之成为景观型商务办公楼的核心卖点。2) 细部空间设计 楼梯与公共通道的设计双跑及双跑以上的楼梯应采用逆时针上的形式，可根据层高和楼梯的形式而适当调整踏步的高宽比例，在有条件的情况下可尽量做得缓一些，室内外的台阶都应尽量做得缓一些，台阶的连续踏步数应在两步以上，避免单阶踏步的出现，以充分提示人们高差的存在。公共通道的宽度不应小于2米。 垃圾间设计写字楼应相应建设垃圾临时存放点，并每天打扫清理。 绿色办公设计Ø绿色写字楼设计的含义为健康、有益、节能、低熬和无污染。从可户的切身利益出发，营造健康、安全、文明的办公环境。 中央空调预留中央空调机位及设置送风管道，采取每层分户式。3) 装修建议本装修建议主要针对入户走廊。建议采用花岗岩地面，大理石墙面，顶棚采用钢结构拱型玻璃顶棚，自然采光、豪华气派。可在墙上悬挂西洋油画，培植绿色植物，设置背景音乐系统，人身置其中，仿佛徜徉文化艺术长廊。4) 设备设施及智能化应用建议 打造地下两层立体停车场，提供充足的车位。 设置商务中心，提供文字秘书及复印、收发传真、信件服务、国际长途电话服务、预定车、船、飞机票服务。 设置员工餐厅，就近解决员工就餐问题。 宽带接入、计算机及其网络的自动化办公系统。 消防自动报警系统、烟雾感应系统、消防通道自动系统。 金融大厦类综合布线设计 信息资源对于金融系统来说，有着举足轻重的作用。鉴于金融系统的具体工作性质，单一的住处网络形式很难满足需求。根据不同部门工作性质不同，必须有不同的网络形式，以满足其不同的需求。甚至同一部门，在不同的时期对网络形式的需求也可能发生变化。如果遇到部门搬迁，问题会更多。因此，就必须有一套完整、灵活的开放式综合布线来支持这些应用。首先，综合布线必须具备高可靠性，以保证金融系统日常业务的顺利进行；其二，综合布线要有高度的灵活性，能根据部门的具体要求，在配线架上连接成不同的拓补结构。同时，如遇网络形式变更又可方便地改接成不同的拓朴形式。近年来，随着"信息高速公路"这一具有前瞻性的基础设施在全球范围内的实施，使得我们看到：在全球建立高品质的远程数据通信信道的梦想已逐步成为现实。在国外，综合数字业务网（ISDN）已经发展成为相当成熟的技术，并形成了通信标准。在国内，各主要城市之间也已开通综合业务数字网。可以预见在不远的将来，信息通信将进入一个综合业务数字网时代。所以，一座金融大厦在设计、规划过程中，就应该考虑到所建的信息通道对内要适应不同的网络互连设备，主机、终端以及外设的要求，以构成灵活的拓朴结构，有足够的扩展能力；对外可以通过综合数字业务网（ISDN）与国外其它的建筑物相连，组成全方位的信息互访系统。也就是说，一座金融大厦，即要适应当前信息处理的需要，又要充分考虑到住处技术未来的发展趋势。以某银行综合办公楼为例，讲述一下综合布线在金融大厦中的应用。工程概况 某银行是一家大型商业银行。综合办公楼建筑总面积为2.26万平方米，地上16层，地下2层，并且1层至4层为裙楼，5层以上均为标准层。以6层为例，水平线槽由弱电间引出，辐射到各个房间。根据建筑电气设计规范，水平线槽选用镀锌金属线槽，每个房间的管线采用簿壁型金属管，引至距地30公分，做暗装接线盒，与信息插座相连。 另外，大楼的计算机主机房、网络中心及程控交换机均位于大楼5层，监控系统主机房位于1层大厅值班室。1至2层为营业大厅。设计方案根据用户提出的具体需求，综合布线包括计算机网络系统、语音系统和保安监控系统三大部分。大楼的综合布线由工作区、水平子系统。管理区、干线子系统和设备间五个部分构成，充分考虑了高度的可靠性、高速率传输特性、可扩充性，并考虑到了与其它建筑物连接成建筑干线子系统的可能性。计算机主干网采用适合光纤分布式数据接口（FDDI）标准，网络带宽达到500Mbps以上，可高速传输数据及图像，能够大大提高信息传输质量和可靠性，同时，也考虑了各楼层工作站进人FDDI网的通道。计算机网络干线采用光纤，所有与计算机网络相连的布线硬件均为5类（100Mbps）产品，即5类信息插座、5类快速跳线、5类双绞电缆等。这样既满足了目前的需求，又为多媒体应用打下基础。程控电话由主机房统一管理，每条线路均按4对双绞电缆配置，设计带宽为10（Mbps），可满足综合业务数字网需求，从而为高速数据传输打下基础。 保安监控系统可传输视频监控信号及保安传感器信号。方案详述综合布线，我们选用了灵活的星型拓朴结构，通过在配线架上进行跳线或网络设备构成不同的逻辑结构，既适合于程控电话的需求，又适合计算机网络系统、保安监控系统，以及楼宇控制系统的要求。综合布线的结构分为两级星型：主干部分为一级，水平部分二级。主干部分的星型结构中心在主机房，向各个楼层辐射，传输介质为光纤和大对数双绞电缆；水平部分的星型结构中心在各楼层配线间，由配线架引出水平双绞电缆到各个信息点。这样便形成两层星型的两点管理方式，实现了综合布线在连接、配置上的灵活性。 下面分别对整个布线的五个部分进行逐一描述。1工作区工作区由各个办公区域构成，按具体需求分设一孔至四孔信息插座，5类信息插座可支持100Mbps及以下的高速数据通信、图像通信和语音诵信。每一信息插座，均可通过400K分插座支持一部低速数据终端或两部电话（终端），使综合布线具有极强的可扩充性。2水平子系统根据该银行综合办公楼的具体土建结构特点，弱电间的位置，信息出口的位置，并考虑到端接裕量，水平子系统的平均长度为45米，数据及视频传输采用5类4对双绞电缆，可支持10Mbps传输速率。 3类和5类这两种双绞电缆具有较强的抗干扰性，具有很高的设备冗余，从而使综合布线具有很高的可靠性。3管理区根据各层信息点数的统计，在楼内共设5个楼层配线间（五层不单独设楼层配线间），各配线间的编号及信息点数如下表所示。信息点分布编号 位置（层） 每层数量 备注 F1 1 100 含地下一1、2层 F2F4 24 64 F5 5 160 不单独设配线间 F6F12 612 64 F13F16 1316 50 合 计 1100 在各层的配线间内，设110型电缆配线架、光纤配线架及必要的网络互连设备，110型电缆配线架由两部分组成：一部分用来端接干线（大对双绞电缆），另一部分用来端接水平干线。光纤配线架则用来端接干线光纤。4干线子系统在该银行大楼的综合布线中j，计算机网络系统干线采用6芯625125m多模光缆，传出可达500Mbps以上，为今后计算机系统的应用提供了足够的裕量，最大限度地满足了高速率传输的需求。电话干线采用3类100对大对数双绞电缆，每层由楼层配线间配出一条线缆，可支持10兆传输速率，既满足目前需求，又为多媒体技术应用打下坚实的基础。保安监拉系统采用5类25对双绞电缆，每层由楼层配线间配一条线缆，可支持100M bps传输速率。5设备间计算机网络采用2个光纤配线架（400A2）对整个大楼内的计算机进行统一管理。通过简单的跳线管理，可很方便地配置楼内计算机网络的拓补结构。程控电话和保安监控系统仍采用110型电缆配线架，通过跳线对终端设备进行管理。1、建筑设计屋面防水采用高分子改性沥青防水涂料2.0mm；隔热采用干铺30厚聚苯乙烯泡沫塑料板。地下室防水采用3厚涂料防水层。顶棚：采用冲孔板吊顶天花。外墙：采用干挂花岗岩石材或铝板外墙面。内墙：卫生间采用釉面砖，房间采用扇灰墙面。楼地面：卫生间采用300*300防滑砖；车库采用细石砼；其他房间采用20厚花岗岩。2、结构设计基础采用人工挖孔灌注桩，桩端持力层为中风化花岗岩。砌体采用陶粒混凝土砌块，外墙及梯间墙厚度为190，用MU5、M7.5混合砂浆砌结；内墙厚度为120mm，用MU3.5、M5混合砂浆砌结。砼强度：桩台、基础梁C40；        楼梯及支柱、屋面梁板、屋面水池、屋面小楼C25骨架墙柱：-4至2层C402.5至4层C355至7层C308至顶层C25楼层梁板：-4层C40-3至2层C352.5至4层C305至顶层C253、电气设计本工程供电电源由邻近引来一路10KV非专线电源。高压电缆选用NHYJV-8.7/15电力电缆；应急母线出线选用ZRYJV-0.6/1KV电力电缆，电缆明附设在桥架上，若不敷设在桥架上，应穿热镀锌钢管（SC）敷设，SC32及以下管线暗敷，SC40及以上明敷。所有支线除双电源互投箱选用ZRBV导线，至污水泵出线选用VV39型防水电缆外，其他均选用ZRBV导线，穿热镀锌钢管暗敷；在电缆桥架上的导线应按回路穿热塑管或绑扎成束。控制电缆为NH-KVV-控制电缆，与消防有关的控制线为NH-KVV-控制电缆。4、给排水、消防设计室外埋地给水管采用PE给水管；室内给水管采用PP-R塑铝稳态管；消防管道采用普通镀锌水煤气管道，D100时采用管螺纹；D>100采用卡箍连接。室外埋地排水管道采用UPVC塑料双壁波纹管；室内排水管采用硬质聚氯乙烯管，采用承插式溶剂或粘接。5、空调、通风设计空调冷源为设于地下的螺杆式冷水机，另在消防控制中心设置独立分体空调机1台。空调水系统为一次泵系统，通过冷水供、回水管间的电动旁通阀控制冷水系统供回水总管的压差，使系统稳定。空调风系统：采用风机盘管加新风的空调方式。闭路电视监控综合系统。     系统设计方案     该系统由三个部分组成：防盗报警系统、闭路电视监控系统、终端系统控制主机和多媒体图形化用户界面。系统各部分有相对的独立性，又互为联动，终端系统对前端设备采用分布式控制和集中数据管理，系统控制主机采用模块化设计，便于扩容和维护，具有兼容性的接口和丰富的软件功能。系统各部分详细说明如下     一、防盗报警系统     防盗报警系统前端设备由64个报警探测器和15紧急按钮组成。探测器选用红外微波双鉴探测器，这种探测器性能可靠，具有智能性，能过滤小动物经过引起的干扰，误报率较低，根据具体情况选用吸顶式或者挂墙式，与周围的装修相协调，做到实用又美观。在非常重要的地方，选用四源红外被动探测器，其灵敏度极高，适合安装在封闭性极好而又极重要的部门，再加装震荡感应器。报警探测器都连接到监控中心的报警接口设备上，再连到矩阵切换器，通过中心电脑多媒体用户控制界面对各防区进行布防和撤防，发生报警时电脑立即响应，并启动现场的灯光。在布防状态下，有人进入防区则触发报警，同时控制现场的灯光照明，安装在走廊和进出口处的摄像机便可以摄取现场的图像。根据需要在楼层安装警笛，报警时发出警笛声。     二、AD闭路电视监视系统     闭路电视监控系统的前端设备为彩色摄像机、镜头、云台、防尘罩和支架、解码箱，彩色摄像机共69支。     1、摄像机的选择     本系统所选用的摄像机全是高清晰度（480电视水平线）的彩色摄像机：主要采用美国AD一体化球形彩色摄像机图像清晰功能全面。侧门口和主楼首层大厅这几处装摄像球，共4套。     2、云台及解码箱的分布     有些摄像机监视的面积较大，需配备全方位云台，带动摄像机上下左右转动扫描需监视的地方，本系统使用7个云台。AD1641及AD1646解码箱用于控制云台、变焦镜头，触发报警时启动现场灯光，云台需配解码箱，解码箱控制摄像机附近的灯光，在没有云台的楼层，每层安装一个解码箱，专门控制摄像机附近的灯光。     3、与终端的连接     摄像机摄取的彩色图像通过线路传送到监控中心，连到矩阵切换器的输入端子，通过操作键盘选择，在15部21寸彩色监视器和电脑屏幕上显示图像。     三、终端控制系统     1、终端控制设备组成部分     系统主机选用美国AD公司的矩阵切换/控制系统：AD2052采用大规模集成电路、新型的模块式处理结构，接口功能齐全，配置灵活，只需把所要数量的输入、输出模块插入19英寸标准机柜，各机柜之间通过简单连线即可实现任何形式的组合，而机柜内的机械结构和电气连线不须改动，菜单综合设置，系统可与图形化用户界面软件AD5500一起使用。可用图形显示现场平面图，简化摄像机调用和位置识别，提供完整的系统控制。特别适合于大中型系统。     系统辅助设备：AD2091控制码发生/分配器、AD2096报警接口、AD2078系统操作键盘、AD图形化用户界面。     2、系统操作原理     分布于大楼的报警探测器和彩色摄像机全部连线到监控中心，将图象和报警信号传送到矩阵切换器和电脑，对摄像点和各防区进行编号。解码箱都有一个地址，由箱内的微型开关设置组合，这个地址应与相应摄像机的内部编号一致。     系统的操作要经过主控键盘或者电脑键盘来完成，键盘和电脑都有操作口令，口令又有8个优先等级，有利于限制无关人员使用系统。     电脑多媒体可以代替系统中的操作键盘，在多媒体用户控制界面可提供摄像机至监视器的控制，云台和镜头变焦控制、报警处理、事件记录、还可用图形表示系统设备。结合彩色计算机辅助制图（CAD）软件包可让使用者绘制所有设备的现场平面图。报警时自动显示有关的现场平面图，并加强显示亮度，启动声音报警，把指定的摄像机导引到监视器上。     3、图像保存方式     用5部录像机和4部图象处理器（4部四画面处理和1部九画面处理），可录25个面。重要的部门如首层营业柜台、大厅出入口等16图像直接接入数码录像视频管理系统。通过录像机报警触发端，有报警信号输入时，自动录像。     4、副控点     设立四个副控点，每处配置一部彩色监视器和键盘。通过在键盘上输入摄像点的编号选择需要观看的图像，可以用键盘上的操纵杆灵活控制云台，用按键控制变焦镜头将画面拉近和推远，还可以在监视器上作摄像机巡视显示。NTK特约工程商之页：顺德文化企业工程实例顺德金融大厦美国NTK(洛泰克)有限公司的特约工程商之一顺德文化文化企业是顺德市较具规模的高科技公司群体，集开发、工程、销售、服务于一身。下属各公司均拥有精干的技术队伍和工程队伍。先后为邮电、建设、公安、政法、海关、财税、银行、工业企业、住宅等部门开发并能布线系统、计算机管理网络、动力监控工程、保险箱工程、不间断供电系统、油机后备供电等项目。社会效益和经济效益十分显著，工程质量有口皆碑。