山东省诚信行物业管理公司工程作业指导书.doc

山东省诚信行物业管理有限公司工程作业指导书（二零一三年十月）ET1.00版目 录 一、 岗位职责············································51、工程部职责··················································52、主管岗位职责·················································63、电工岗位职责················································74、管道工岗位职责··············································85、空调工岗位职责··············································96、万能工岗位职责··············································10二、 岗位操作规范········································111、水泵房操作规范············································112、给排水运行工作规范··········································123、大楼电梯运行规范···········································134、变配电所值班运行规范········································145、设备设施巡视检查规范········································156、日常维修工作操规范··········································167、安全操作规范··············································· 178、紧急维修操作规范···········································18 三、维护保养制度·········································19 1、消防系统维护保养制度········································192、供配电系统维护保养制度······································43、给排水系统维护保养制度·······································54、空调系统维护保养制度··········································55、电梯维护保养制度············································ 6、预防性计划维护保养制度·······································7、设备房管理制度···············································8、维修工具使用管理制度·········································四、其它事项：1、防台防汛预案················································2、防台防汛前期准备工作········································3、紧急情况处理程序············································1）、当发生火灾时·················································2）、当水管爆裂时················································3）、当煤气泄漏时·················································4）、当电力中断时···············································5）、当发生案件时···············································五、表单······················································1、维修日报表···················································52、巡视日报表····················································53、水泵房巡视检查表·············································54、消防泵房巡视检查表···········································5、电梯运行检查记录表··········································6 6、配电房巡视检查表············································ 7、设备设施运行情况巡查记录表·························· 8、消防设施月维护保养记录表 ···························· 9、空调系统月维护保养记录表···························· 10、给排水系统月维护保养记录表···························· 11、弱电系统月维护保养记录表···························· 12、送排风系统月维护保养记录表···························· 13、配电设施月维护保养记录表···························· 14、空调系统半年维护保养记录表···························· 15、配电设施年维护保养记录表···························· 16、工程维修单·············································· 17、访客登记表 ··········································· 18、配电运行日志·············································· 19、维护工作推迟通知书 ·····································20、工作维修月耗材统计表····································一、 岗位职责1.0工程部岗位职责1.1在物业主任的指导下，执行公司的各项政策，完成各项任务。1.2 制订维修保养计划及预算，对费用加以控制。1.3 草拟各类维修保养工作之指引。1.4 健全各类设施的维修保养的记录、图表等。1.5定期巡视大厦的设施，掌握设备设施存在的缺陷，及时作出处理的措施。1.6工程部员工的技能要进行考核及培训。提高服务质量，创一流的服务，一流的效益。1.7要经常了解员工心态，帮助解决员工工作上和生活上的困难。1.8 如遇突发事件须亲自到场处理及善后。1.9定期召开工程会议，帮助员工解决工作上出现的各种疑难问题。1.10督导及安排技术员执行日常的维修和保养。1.11协助策划及推动大型维修保养工程。1.12协助公司选择各类承包商和承包商制订合约细则及工程细节。审核工程合约，洽商服务水准。1.13审批申请书、文件、单据及报价单等。1.14安排处理业主的投诉，对投诉有个清楚的交代。2.0 主管的岗位职责2.1 控制能源使用，降低消耗，提高经济效益。2.2 深入现场，掌握人员、设备状况，每天坚持一到两次巡视工作，保证机电设备的正常运行和水、电、气的不间断供应。2.3 根据各类设备的正常运行及使用情况，汇总设备更新，工程改造，维修保养和设备采购的任务计划报本处经理审批。2.4 在经理的领导下，负责完成工程运行，维修业务的组织指导与管理工作。2.5 监督、检查设备运行、维修记录的填写情况及各项规章制度的落实情况。2.6 合理安排工程部每一个员工的工作，保持机房和设备的清洁。2.7 配合专业公司或政府部门进行检测和维修。2.8 制订维修保养计划，并安排员工按计划工作，保证设备基本无故障。2.9 申请和采购必要的材料和工具，对于工具建立好工具使用和领用档案。2.10 在当班期间，对于紧急突发事件，拥有最先决策权，组织人员抢修，及时恢复，保障运行，如果是在保修期内，联系有关单位前来检修，处理后向经理汇报，并记入值班记录2.11 做好与管理处其他部门的协调工作。2.12严格遵守管理处或工程部制订的各项规章制度及操作规程，为业户提供满意的服务3.0 电工岗位职责电工在工程主管的直接领导下，负责小区（大厦）高低压设备的运行、维修、保养工作，其职责如下：3.1 严格遵守公司的各项规章制度，服从工程主管的工作安排，对工程主管安排的工作负责。3.2 积极参加业务学习和技术培训，努力提高业务技术水平3.3 熟悉掌握本小区、大厦的供电方式状态，线路走向及所管辖设备的原理，技术性能及实际操作。3.4 认真做好设备房和值班室的清洁卫生工作，做好防范小动物工作。按时按质做好设备的维修保养工作，确保设备安全运行。3.5 定期巡视电气设备，密切监视仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。发现问题立即处理。3.6发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不能进行交接班，应上下两班协同工作3.7 积极配合其它工种的工作。认真完成上级交办的其它工作。4.0 管道工岗位职责管道工在工程主管的直接领导下，负责大厦供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养，负责污水系统运行管理和维修保养等工作，其职责如下：4.1 严格遵守公司的各项规章制度，服从工程主管的工作安排，对工程主管安排的工作负责。4.2 积极参加业务学习和技术培训，努力提高业务技术水平。4.3 熟悉本小区、大厦给排水系统（各种水泵、管道、阀门控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。4.4 负责污水处理池、井的定期清洁监督，及时排除常见的故障，保证系统处于良好运行状态。4.5 当班期间及时巡视检查上下水系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。4.6 及时进行设备的维修保养，并保质保量，完整记录。4.7 做好应急（漏气、漏水、污水处理等）抢修工作。接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和主管的指导下进行。4.8 做好寒冷季节相关管道的防冻保暖工作，保证其正常使用。4.9 积极配合其它工种的工作。认真完成上级交办的其它工作。5.0 空调工岗位职责空调工在工程主管的直接领导下，负责大厦中央空调设备的运行、维修、保养工作，其职责如下：5.1严格遵守公司的各项规章制度，服从工程主管的工作安排，对工程主管安排的工作负责。5.2 积极参加业务学习和技术培训，努力提高业务技术水平。5.3 熟悉本大厦的中央空调系统及操作规程，按照规定准时开机和关机，对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录。5.4 空调工必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即处理，发生紧急故障及时向主管汇报并组织力量及时排障。 5.5 设备开机、停机应及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。5.6 做好空调设备的维修保养、设备故障及故障处理记录。5.7 做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。5.8 积极配合其它工种的工作。认真完成上级交办的其它工作。6.0 万能工岗位职责万能工在工程主管的直接领导下，负责大厦公用设施、房屋本体维修等工作，其职责如下：6.1严格遵守公司的各项规章制度，服从工程主管的工作安排，对工程主管安排的工作负责。6.2 积极参加业务学习和技术培训，努力提高业务技术水平。6.3 熟悉本大厦本体结构、装修，定期巡视大厦，发现问题及时处理。6.4 积极配合其它工种的工作。6.5 认真完成上级交办的其它工作。二、 岗位操作规范1.0、水泵房操作规范1.1每天早上8:30和下午5:15检查供水设备工作是否正常,水压是否正常,水泵是否漏水,是否有异声或异味。1.2 如发现供水设备有异常,应及时汇报。1.3 变频器如有停机出现故障显示,应先把变频器的电源断开,然后送电,看变频器是否工作正常.如果还是显示故障,及时汇报。1.4 消防泵、喷淋泵管道压力是否正常。1.5 消防泵 喷淋泵每月手动启泵一次,检查是否正常。1.6 水泵房内严禁吸烟,做好机房的卫生工作。1.7每班检查水池的水位是否正常，水泵房门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。1.8每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。1.9定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。1.10按计划进行维修保养，保养时必须先切断电源，并在配电盘挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。1.11发现有异常情况或自动失灵等，立即报告工程主管，并留在现场手动保持水压的稳定。1.12每班对泵房进行检查后，在水泵房巡检表签名并认真填写供水系统运行情况。1.13每班一次检查所有的集水坑水位是否正常、自动排水系统是否工作正常。并填好集水坑巡查表1.14定期打扫机房，保持水泵房的整洁卫生。电 梯 操 作 规 程1、 在开启厅门进入轿厢之前，必须清楚轿厢是否停在该层，电梯不用时必须将电梯停放在底层，并用该层的开关门钥匙将电梯关好。2、 在电梯脚手架上工作时，要穿电工绝缘鞋，并系好安全带，以保证安全。3、 在电梯房检修或搞卫生时，应首先拉掉电源开关，如果必须带电操作时应两人同时操作，一人防护，一人操作。4、 在轿顶检修或搞卫生时应开亮轿顶照明灯，并将轿顶开关置于检修，电梯运行时，身体不超出轿厢以外。5、 在开底工作时，应开底坑照明灯，并将开关置于检修。6、 电梯机房要随时锁门，无关人员不得随便入内，以防事故发生。7、 电梯在作定期检修或加油时，或在检修后度车时，不得载客和运货，同时应在各层门外悬挂“检修停用”标志牌。8、 电梯在维修检查时，所用行灯电压必须在此36V以下。9、 在机房手动盘车时，必须将主电源断开，二人操作方可进行手动盘车。10、 机房内应保持整洁，干燥、无尘烟及其他腐蚀性气体，除检查要用的工具外，不存放其他物品。11、 乘客梯不允许经常作为载货梯用，不允许装运易燃、易爆物品。12、 电梯所有的电器设备应有良好的接地或接零装置，要按电器规程操作。13、 所有设备耐压，绝缘应符合电力传动控制站技术中的规定。14、 每次维修都应作好维修记录，存在设备档案。15、 严格按维护保养要点对电梯维护，确保电梯的安全运行。高配房的规范配电运行人员主要职责1. 对本变配电所设备负有运行、监视和维护责任；2. 认真执行两票三制度（操作票、工作票、交接班制度、巡回检查制度、定期试验切换制度）；3. 熟悉本变配电所一、二次结线及设备规范、作用，了解有关系统运行方式，掌握正确的操作及维修方法；4. 严格执行电网调度命令；5. 时刻注意防止小动物和雨水进入高低压配电间；6. 负责做好现场安全措施，保证检修人员工作安全；7. 按规定做好各种记录；8. 变配电所的安全用具、消防设备、事故备品，要定期进行检查、试验、维修，及时补充、调换，保持完整齐全和试验合格。9. 应经常开展业务培训、学习，不断提高业务技术水平，达到“三熟”“三能”（熟悉设备、系统和基本原理；熟悉、操作和事故处理；熟悉本岗位的规程制度；能分析运行状态；能及时发现故障和排除故障；能掌握一般的维修技能。）交接班制度1. 交班人员应详细填写各项目记录，并做好环境卫生。遇到操作任务时，应主动为下值做好准备工作；2. 交接班前，接班人员应按设备巡视路线图巡查一、二次设备，试验中央信号装置和应作的检查。对严重缺陷的设备或有疑问时应进行现场交接。3. 接班人员应认真听取交接内容、核对模拟作图板和现场运行方式（相符），交接完毕，双方签名。交接班中如遇事故，须停止交接，接班人员可在交班人员指挥下协助处理事故。4. 如遇接班者有酒醉，精神失常等情况，应拒绝交接，并立即汇报主管领导。5. 遇有接班者末能准时到班，交班者应坚守岗位并汇报主管领导处理。设备的巡视检查1. 变配电运行人员应充分了解和正确掌握运行中电气设备的健康状况，通过巡视检查，对运行设备加强监视，以便及时发现问题进行处理。2. 运行人员巡视检查设备时，应严格遵守电业安全工作规程和变配电所现场运行规程，在保证安全的前提下，采用听、嗅、看、测相结合的办法，根据各类设备的检查项目，认真仔细巡查，不流于形式。3. 巡视周期，（1）正常巡视每四小时一次，无人值班变电所按生产班次每班至少巡视一次，（2）夜间熄灯巡视，每周一次，（3）特殊合异常巡视：根据情况适当增加巡查次数，重点巡查随时进行。变配电所应建立下列制度1. 人员岗位责任制度；2. 交接班制度；3. 巡视检查制度；4. 设备定期切换试验制度；5. 设备检修，验收制度；6. 运行分析制度；7. 缺陷管理制度；8. 电气运行人员培训制度；变配电所应建立下列记录1. 运行日志；2. 开关跳闸即事故记录；3. 设备修试记录；4. 设备缺陷记录；5. 继保工作记录；6. 防雷保护继绝缘监督记录；7. 安全活动记录；8. 外来人员记录；安全的组织措施1. 工作票制度2. 工作许可制度3. 工作监护制度4. 工作间断、转移和终结制度倒闸操作1.倒闸操作必须严格遵守电业安全工作规程及其它有关倒闸操作的规定，2.倒闸操作必须根据本单位指定的电气专业人员的口头或电话命令，受令人复诵无误后执行。倒闸操作由操作人员填写操作票，监护人审核，并在操作票内填明发令人姓名。3.倒闸操作要有统一、确切的操作术语，正确使用合格的操作工具和安全用具。4.使用操作票进行倒闸操作必须严格按下列步骤执行；1. 预先发布和接收任务票2. 填写即审核操作票3. 正式发布和接收命令4. 预演模拟图5. 现场核对设备名称，逐项唱票操作6. 复查、汇报完成并做好记录17