2023年项目管理管理制度意义(篇).docx

2023年项目管理管理制度意义(篇) 书目 某某地产项目管理制度规范 第一章总则 第一条 为贯彻公司'制度规范、管理创新'的总体思想,理顺郴州生态公园项目部管理中人、财、物的关系,明确工作责任,规范项目部日常行为规范,充分体现人尽其才,物尽其用的原则,参照相关规定和公司其他有关规定,特制定本制度。 其次条 项目经理负责制的原则,项目经理和项目部全体人员的协同努力,运用系统的理论和方法对项目及其相关可利用资源进行安排、组织、协调、限制、整合,实现项目的预定目标。 其次章制度 第三条 项目部考勤:以智能打卡机为主,特别事状况以文字说明,如回公司则考勤到公司行政部。上班按公司上班时间为准,上午8:30-12:00点,下午13:30-18:00点,因工程须要加班,可不以打卡为准并辅以文字说明。 第四条 项目部请销假:请事假,必需以书面形式经项目经理同意,并报公司总经理同意后,方可请假。请病假,以书面形式报公司行政部,并经得公司同意。因公当时未办请假手续,须进行销假手续(以书面形式按请假程序办理)。未经以上程序,以旷工处理。 第五条 项目部卫生:制定卫生一周值班表,以日为单位进行轮值,当日责任人对办公区域的地面打扫,桌椅的摆放。办公桌面卫生由资料员负责,内务卫生方面详见(附件1),公共区域值班表详见(附件2),资料员负责监督执行。 第六条 项目部办公用品管理:严禁用办公电话打私人长途。办公用品的领用必需办理登计表,领用人签字。消耗性办公用品需以旧换新,如打印的配件等,大型办公用品的购买报公司行政部,(如电脑,数码相机等)由行政支配购买。 第七条 项目部资料的管理:对资料进行分类,涉及公司机密重要资料,工程签证资料进入档案柜。钥匙由资料员保管。并将电子档到公司备份,以保证资料的平安不丢失。 第三章职责 第八条 项目经理:负责项目的工程管理、行政管理以及项目进度、成本、资金安排制定、执行、检查、比较、订正、实施、直至项目的竣工验收。把握工程的方向,完成公司下达的其它任务。 第九条 分区项目经理:负责分区内项目的实施,分区内工作安排的制定、实施、检查,分部分项工程的施工方案制定,人工需求安排的制定,材料安排的制定。刚好完成分区内签证,协作资料员完成相关工程资料。帮助项目经理完成公司下达的其它工作任务。 第十条 公司选购部经理:依据项目经理供应的材料、机械需求安排,刚好完成材料的选购,并保证材料的质量,价格的合理。并依据项目的进展状况,充分了解材料的信息状况,刚好反应给项目,实现信息公开,透亮。对项目实施主动主动。 第十一条 施工员:依据现场状况分析施工进度的安排,完成现场的定点、放线工作,熟透图纸,合理支配人工、机械,并提前组织材料的进场。检查现场的质量及平安,合理支配各施工班组的施工工序,完成现场的原始计量工作,帮助资料员完成现场工程签证资料。 第十二条 选购员:完材料请购安排,主动了解当前材料状况,分析材料价格的波动性,熟识图纸充分了解材料的性能,工艺水平,质量状况,产地,货源。索要材料的合格,检测报告,协作质检员完成材料的数量,质量检查,入库。 第十三条 资料员:到现场核实施工员的原始计量及原始图片,完成项目的工程签证资料,帮助项目经理检查各个分区工作安排的落实状况。完成工程的报验、送检、试块制作状况、联系单、工程的会议记要等资料,负责与甲方的资料收发,并做好资料收发记录,对各种工程资料(签证、联系单、人工分包合同、检验批、机械租赁合同)进行分类、归档、保密。建立施工晴雨表,对项目部人员的考勤。作材料的入库、出库电子档工作。完成公司与项目部信息对接工作。 第十四条 资金管理员:保证公司资金的专款专用,项目部人员不得借支挪用资金。帮助项目经理做好资金需求安排,干脆对公司财务部负责,收支做项目台帐。 第十五条 质检员仓库保管员:对材料进行保管,材料的进场把好质量关,并对数量进行核实,做好入库,对于材料的领用,做好出库的工作,领用人必需签字、说明所用部位。材料进行分类码放整齐,定期对仓库进行库存盘点并做好台账。对工地施工的质量进行检查督促。 第四章流程 第十六条 项目实施 1、组建项目经理部 2、制定项目安排 3、编制项目预算 4、执行项目安排 5、帮助项目决算 6、项目内部评审 7、完成竣工验收 8、提交竣工文档 第十七条 项目文件归档 第五章项目实施 第十八条 实行项目实施经理负责制,项目经理负责管理此项目的各项费用开销,通过项目经理的指挥、协调、组织、沟通,领导整个项目的施工管理过程,以实现项目的预定目标。 第十九条 项目经理的任务 1、确定项目部组织结构 2、制定项目实施安排 3、编制项目预算 4、执行项目实施安排 5、帮助项目决算 6、项目内部评审 7、完成竣工验收 8、提交竣工文档 9、 其他应当由项目部完成的任务 其次十条 制定实施安排 1、具体施工组织设计 2、项目任务书 3、材料安排 4、人员安排 5、项目进度安排 6、质量限制安排 7、项目物资供应安排 其次十一条 实施安排的审批 1、程序:由项目经理协同技术负责人、工程部门负责人对施工组织设计进行审核,最终必需得到总经理的审批,才可以实施。 2、报表:施工组织设计审批表 其次十二条 项目预算 按实施方案、项目任务书编制项目预算,刚好向公司填报资金需求安排。 其次十三条 执行项目安排 按安排支配、指挥项目的详细实施工作;在项目的实施过程中,处理与甲方及当地政府群众的协调关系。 其次十四条 项目决算 1、协作财务部门做好项目的成本核算、利润确认; 2、最终项目工程量的财务决算。 其次十五条 项目内部评审 项目内部评价,回顾项目实施的工作,总结阅历教训,考核项目部成员工作,奖惩项目部成员,并向公司总经理书面汇总报告。 其次十六条 组织竣工验收 协同公司各相关职能部门,恳求甲方组织各相关评审单位参与竣工验收。 其次十七条 提交竣工文档 在项目验收合格后,汇编项目有关文件,向甲方供应全部的技术参数和文档, 并供应完整的竣工文档。 其次十八条 项目设计变更 项目实施过程之中发生的项目设计变更导致项目合同的变更,必需刚好得到甲方的签证。日常可以通过项目联系单得到甲方的书面确认。 其次十九条 项目合同变更的甲方确认 某某物业公司项目管理方法 某物业公司项目管理方法 1、目的: 为适应公司的不断发展和规模化经营的须要,规范和加强项目品质管理,创建物业管理精品,树立*(nj公司)物业品牌,依据iso9001:2000质量管理体系、*物业管理有限公司服务质量考核标准制订本方法。 2、适用范围: 本方法适用于物业管理有限公司物业管理在管项目、新拓展的托付管理项目、物业管理顾问项目。 (项目是指:商场、商城、写字楼、综合写字楼、商住搂、封闭式居民小区、别墅区、工业厂房、政府、院校、部队、医院进行社会化管理的物业等) 3、组织机构及工作职责 3.1.1、报告上级:公司总经理/副总 3.1.2、督促下级:品质主任、培训主任、项目负责人 3.1.3、联系部门:项目支持及项目监督职能部门经理、质量监督员(部门主管) 3.2、工作职责、权限 3.2.1、工作职责 3.2.1.1、每周向公司总经理/副总经理汇报项目管理状况 3.2.1.2、负责iso9001:2000质量管理体系文件的管理,物业管理图书、资料管理 3.2.1.3、负责项目管理档案的建立 3.2.1.4、负责项目组织机构,岗位设置审核 3.2.1.5、负责项目重大机电设备维护更新,选购及行政费用审核 3.2.1.6、负责公司vis标识系统归口管理 3.2.1.7、负责项目日常管理监督、检查工作 3.2.1.8、处理项目突发事务、业主重大投诉 3.2.1.9、负责公司二级培训的实施,三级培训的检查指导 3.2.2.0、负责项目季度、年度检查考核工作 3.2、工作权限 3.2.2.1、iso9001:2000质量管理体系检查、监督权,公司图书、资料管理权 3.2.2.2、项目管理档案检查、监督权 3.2.2.3、项目主任、主管提名权,组织机构、岗位设置审核权 3.2.2.4、重大机电设备维护、更新,预算内月度、年度选购及行政费用审核权 3.2.2.5、公司vis标识系统运用审核权 3.2.2.6、项目日常管理检查权,日常业务审核权 3.2.2.7、项目突发事务、业主重大投诉处理建议权 3.2.2.8、项目三级培训的检查、指导权 3.2.2.9、项目季度、年度考核权,奖金发放审核权 4.工作程序 4.1.1.1、汇报工作 项目负责人日常业务请示汇报品质培训部经理处理并定期报告总经理/副总经理 4.1.1.2、iso9001:2000 企管部检查品质主任汇总品质培训部经理审核总经理/副总经理审定 4.1.1.3、项目组织机构、岗位设置 项目负责人品质培训部经理审核/行政与人力资源部审核总经理/副总经理审批 4.1.1.4、项目管理档案 项目负责人品质培训部经理总经理/副总经理审定 4.1.1.5、选购 项目负责人品质培训部经理汇总审核提交安排财务部审核、组织、评审总经理/副总经理审批 4.1.1.6、vis管理 项目负责人品质培训部经理总经理/副总经理审批 4.1.1.7、日常工作管理检查 企业管理培训部组织品质培训部经理主持报告总经理/副总经理 4.1.1.8、突发事务、重大投诉处理 值班经理项目负责人品质培训部经理总经理/副总经理 4.1.1.9、培训 项目负责人培训主任品质培训部经理总经理/副总经理 4.1.2.0、年度、季度考核 项目负责人品质培训部经理/行政与人力资源部/安排财务部审核总经理/副总经理审批 物业项目管理处领导平安生产职责 物业项目管理处领导的平安生产职责 1、仔细执行国家有关平安生产的法律、法规和公司的规章制度。 2、常常检查管理现场和建筑物、设备、设施及其平安装置等有否符合有关规定要求。 3、制定本部门的平安技术措施安排项目,报上级批准后负责对措施项目的实施。 4、开展环境爱护项目治理时,必需包括对该项目污染源的治理,处理'三废'场所和设施,都要符合平安技术和工业卫生要求。 5、加强对各种原料的管理,做到合理堆放,对化学危急物品和易燃易爆物品,做到平安运输、倾存,严格执行发放制度。 6、常常组织员工进行有关平安生产思想和技术教化。 7、发生事故时,刚好向主管领导报告,并帮助公司领导和平安主任进行事故的调查、登记和分析处理工作。 项目管理工作指导规程 项目管理工作指导 项目是一次性、多任务的工作,具有明确规定的起先和结束日期、特定的工作范围、预算和要达到的特定性能水平。项目管理是对那些为达到项目目标必需执行的活动进行安排、进度和限制。项目经理是对保证按时、根据预算、根据工作范围以及按所要求的性能水平完成项目全面负责的人。 要有效、良好地完成项目,必需要一个优秀的项目经理和进行有序的项目管理才能够实现。一个有序的项目管理是由很多方面组成的。它包括项目整体管理、项目范围管理、项目时间管理、项目成本管理、项目质量限制、项目人力资源管理、项目沟通管理、项目风险管理、项目选购管理。项目整体管理是用以保证各种项目要素能够相互协调所须要的各个过程,由项目安排制订、项目安排实施和综合变更限制构成。 项目安排是一项综合性工作,它由范围管理安排、进度安排、成本安排、质量安排、人力资源安排、沟通安排、风险管理安排、选购安排和文档管理安排组成。项目范围管理是用以保证项目包含且只包含全部须要完成的工作,以便顺当完成项目所须要的各个过程,由范围安排、范围定义、范围核实和范围变更限制构成。范围是指合同所定义的项目所要达到的各种效益指标,如建筑实体指标、质量指标和公司内部要求的经济指标。只有项目范围得到明确,才能制定相应的各种安排并使项目成员明确目标。在制定范围安排前先要进行合同评审,了解合同定义的工作范围,如建筑构造、面积、造价、质量要求,这些都是合同要求完成的工作内容即“项目范围”。相应的范围安排也就应运而生,如进度安排范围起先和结束时间。 同时项目范围包括工作分解结构,既将工程实体分解成实际须要分解的各种阶段并进行细化和定义,使整个工程可以通过范围安排清楚地呈现出来。在项目范围安排中必需包括范围变更限制措施,一个项目从起先到结束多少都会发生一些范围变更,照实现没有对变更有一个应对方案,一旦变更出现就会应接无暇,出现变更得到实施,但由此引起的费用和进度方面的调整无法刚好得到更正确认,导致项目完成后在经济利益和时间利益上受到损失。项目时间管理是用以保证能够按时完成项目所需的各个过程,由活动定义、活动排序、活动历时估算、进度安排编制和进度安排限制构成。 活动定义和排序就是将整个工程分解成能够限制的一些细分的节点,然后依据这些节点的工作内容推算出每个节点的用时从而编制出进度安排。进度安排编制出后还要有相应的限制措施以保证安排的实施,如劳动力安排、设备运用安排等都是必不行少的,同时进度安排必需得到刚好的调整。一个志向的工程进度安排应当是可以得到随时调整并且不影响最终的结束时间,这就须要一个合理的劳动力安排和设备运用安排予以支持。一个工程的施工区域是有限的,不行能只通过调整劳动力或机械设备就能够满意工程要求。因此就要求在编制进度安排时要合理地支配各种安排使一旦须要调整可以得到刚好满意。f.p.布鲁克曾说过:向一个已经滞后的项目增加人员,可能会使项目更加滞后。因为新的人员必需得到培训,而该培训期会使生产率下降,并且过多的人会使单位面积生产率下降。因此一个好的进度安排应当是劳动力和机械的良好结合。 项目成本管理是用以保证在批准预算内完成项目所须要的各个过程,由资源安排、成本估算、成本预算和成本限制构成。项目成本是一个项目关注的重点,之所以要承接项目的最终目的是为了取得赢利。因此成本限制的好坏干脆反应了一个项目的胜利与否。那么如何对成本进行管理呢,首先就是成本安排,然后才是成本限制。在项目成本正式投入之前,应当有一个成本安排,该安排反应了项目依据合同范围,能够获得的利益和须要支出的费用,并且各种费用均得到细分,可以很直观的知道在哪些方面我们的赢利大于支出,哪些方面赢利小于支出,这样我们就可以有针对性的提出一些降本安排。同时成本安排中还应当包括一些可预见的或依据阅历推断出的对于成本限制有影响的方面,把这些方面作为成本限制过程中须要引起重视的或制定相应的应对措施。 成本安排完成后工作的重点应当放在限制过程中,成本限制是贯穿与整个项目过程中的。现在有一句常用语“增大进水口,缩小出水口”,特别生动地反应了工程中成本限制的重点和方法。进水口指的是从项目投资人处获得更多的投入,方法有:干脆获得项目变更通知,即项目范围的变更;在现有范围内通过变更部分项目内容的方法获得更多,如变更运用的材料;在业主未发出变更时依据合同提出变更从而获得利益,如工期顺延变更不但可以获得更多的施工时间,可能还会获得经济上的补偿。成本限制过程中在扩大进水口的同时要留意缩小出水口,这也是一个非常重要的方面。也就是刚才在成本安排中提到的降本安排和措施所对应的内容,成本安排可以清楚地反应出在哪些方面支出较大,就可以针对这些方面实行相应的措施并在过程中有的放矢地严格限制,比如各种现场不行预料人工费用的支出。成本限制是项目成败的关键。项目质量管理是指用以保证项目满意其所执行标准的要求而所须要的各个过程,由质量安排、质量保证措施和质量限制构成。质量安排是质量管理的起始点,质量安排须要反应项目质量管理中的各个方面。首先要明确本项目的质量目标,以质量目标为起点,制定出各阶段和项目各方面所须要达到的质量要求和执行的质量标准,依据这些要求和标准制定相应的保证措施,使施工的各阶段所采纳的技术都在质量安排所制定的措施的限制范围内,使各阶段的施工质量目标都是明确的有据可寻的。 质量限制的目的就是依据质量安排中明确的目标和措施进行现场监控,使施工各阶段都在质量目标要求的范围内,一旦发觉质量目标有偏差可以刚好得到信息反馈并且刚好得到更正。同时在质量限制过程中要留意质量活动的记录。质量管理的全过程就是“写你要做的,做你所写的,记你所做的”。项目人力资源管理是用以保证参与项目的人员 能够被最有效运用而所须要的各个过程,由组织的安排编制、人员获得和队伍组建构成。项目人员由管理人员和施工人员两部分组成,管理人员是人员组成部分中的关键,他们是项目管理的主要实施人,一个好的项目团队标记着项目胜利了一半。但是由于公司人力资源的统一调配限制,往往不能如你所愿将全部你须要的项目成员都调配给你,这就体现出组织安排编制的重要性,必需有一个安排。这样不但可以使你一旦在得不到最好人员时刚好进行调整,又可以给你足够的时间去游说领导以达到最志向的效果。 安排的另一个作用是可以充分调整项目成员的组成体系使其在所在岗位能够充分发挥其作用。施工人员的选择也是致关重要的,在现在买方市场下,工程质量是致关重要的,虽然质量的保证主要是取决于措施的制定和落实,但是建筑工程是由人来完成的,人的因素还是特别重要。措施的落实和实施是由施工人员来完成的,他们对措施的理解程度和落实程度干脆反映出来的就是实物的质量。项目沟通管理是用以保证项目信息能够被刚好、正确地产生、收集、发布、储存和最终处理而所须要的各个过程,由沟通安排、信息发送、绩效报告构成。沟通是多方面的,包括与业主、领导和项目成员的沟通。与业主的沟通是为了使其了解项目的进展状况,刚好获得业主对项目的最新要求。与业主的沟通是非常重要的,因为通过良好的沟通使业主对你建立起良好的印象,对项目发展的各方面都是非常有利的,比如在工程款的支付方面,对项目变更索赔的认可和支付方面,都会对你有所帮助。 与领导的沟通同样是为了得到最有利的支持,获得领导的支持是非常重要的,这样可以使你在同等条件下获得最有利的资源配置。与项目成员的沟通是为了了解项目最新的进展状况并听取他们对项目发展的看法,同时使项目成员了解业主和领导对项目的最新要求和看法,可以采纳最有利的方法调整项目的状态,使其向最好的方向发展。沟通的方式有很多种,最常见和最有效的方式是:会议制度,可以定期和不定期地召开会议进行沟通,形成的会议记录是非常有用的;报告制度,对业主和领导的报告,可以将大量的信息发送的他们手中,该报告同样可以使项目成员获得大量信息,项目成员对项目经理的报告是项目经理获得最新最多信息的最有效手段;面对面的沟通,face to face往往会获得令你意想不到的最有用的信息,特殊在与业主和领导的沟通中,用这种方法也可以使你与项目成员达成一种意想不到的默契。项目风险管理是有关识别、分析和应对项目风险的各个过程, 由风险管理安排、风险识别、风险分析、风险应对和风险监控构成。风险是各方面,有可预见的,如合同明确的质量风险和成本风险,有不行预见的,如项目过程中不行预见部分,这须要阅历来推断。风险的识别、分析和应对措施是风险安排的组成部分,事前的预判越具体、越周到,风险发生的概率就越底。风险的监控不但须要对已知风险的监控,更重要的是对过程风险的监控,因为这种风险是不行预知,一旦发生它的破坏力更大。风险的监控是特别重要的。项目选购管理是用以从执行机构以外获得物资和服务的各个过程,由选购安排、询价安排、供方选择和合同管理组成。选购不但包括物资的选购,还包括劳动力的选购,即分包方的选购,一份好的选购安排和询价安排可以为项目节约很多人力和物力,安排越具体打算越充分项目实施就越顺畅,同时“出水口”就越小。 项目管理处分供方选择评审程序 项目管理处分供方的选择和评审程序 1.0目的 确保所选定的分供方能供应满意合同要求物物资和服务。 2.0适用范围 适用于管理处物资供应商(即分供方)和物业管理服务项目分承包方的选择。 3.0职责 3.1各部门组织对分供方进行资格审查、质量审查和档案的建立及管理。 3.2管理者代表组织对物业管理服务项目分承包方进行质量评审。 3.3总经理负责确定合格分供方名单,并与物业管理服务项目分承包方签署分包合同。 4.0工作程序 4.1物资供应商的选择和评审 4.1.1供应商的资格要求 a必需有合格的营业执照 b供应的物资必需能保证符合所需物资的型号、规格、质量要求等; c本公司与其在以往的选购活动中未发觉过质量问题纠纷。 4.1.2各部门或管理处拟出能符合上述要求的若干家供应高,对其评审等从以下几方面进行: a供应商的资质,以往与其交往的信誉状况; b供应高的质量保证实力或质量体系的现场评价; c供应商的品牌; d产品样品的评价; e对比类似产品运用的历史状况; f对比类似产品的试验结果; g供应商售后服务状况等。 各部门或管理处对评审结果进行记录,并将两家以上人选的供应商评审记录报管理代表审核和部经理确认批准。 4.2物业管理服务项目分承包方的选择和评审 4.2.1分承包方的资格要求 a有合格的营业执照、行为资格证书及相当的工作阅历; b供应的服务能满意本公司管理和质量的要求; c在在到质量要求的状况下,价格相宜。 4.2.2各部门或管理处拟出符合上述要求的若干家分承包方,由管理者代表组织相关部门或人员对其进行初审,内容包括: a分承包方的资质,以往与其业务往来的信誉状况; b分承包方的质量保证体系资料; c分承包方的技术力气、人员素养; d服务价格; e有无服务质量方面的承诺等。 各部门或管理处对评审结果进行记录,入选的分承包方评审记录由管理者代表确认后,报总经理批准。 4.3合格分供方的年度复审 4.3.1管理者代表每年12月组织对合格供应商和合同期在1年以上的合格分承包方进行一次年度复审,审核内容包括: a过去一年分供方的业绩; b过去一年供应的物资质量状况/分承包服务的质量管理状况; c各部门对相关分供方工作的检查和评定记录; (注:供应一次性服务的分供方无需进行该项复审。) 4.3.2凡在评审中确定没有达到合同要求的分承包方,经总经理批准,以下列方式处理: a取消其合格分供方资格; b要求其限期作出整改,对未能在限期内改进的,终止承包合同,取消其合格分承包方资格。 4.3.3各部门或管理处建立合格分供档案,并将合格分供方一览表按受控文件的方式发放到管理者代表和相关部门。合格分供方档案主要包括以下内容: a分供方供应初审时的资料; b供应商的产品介绍或说明/分承包方年度复审记录; c分供方供应的其他资料。 5.0相关文件和资料 5.1质量手册 5.2分供方评审表 5.3合格分供方一览表 项目管理处物资选购限制程序 项目管理处物资的选购限制程序 1.0目的 对物资选购的申请、安排的编制、审批等过程制定相应程序,确保选购物资符合规定要求。 2.0适用范围 适用于管理处供应服务活动所需物资的选购。其他物资(如办公用品)的选购可参照执行。 3.0职责 3.1提出选购的部门制定选购安排和其他选购文件,由部门负责人或分管领导审核后报公司批准。 3.2提出选购的部门负责实施选购。 4.0工作程序 4.1物资的选购 4.1.1安排性选购 4.1.1.1仓管员依据物资库存状况,作出下月补充物资选购安排。 4.1.1.2各部门主管每月下旬制定下个月的物资选购安排,说明物资的名称、型号、规格、数量等(如有特别要求,须说明)。 4.1.1.3各部门将月份物资选购安排交本部门经理审核后,报公司总经理批准。 4.1.1.4各部门将批准后的选购安排交负责选购的人员由其在合格供应商处进行选购。 4.1.2零星选购 4.1.2.1各部门须要零星物资和安排外的物资时,先填写请购单,说明物资的名称、型号、规格、数量、用途等(如有特别要求,须注明)。 4.1.2.2请购单由各部门主管确认后按公司的有关规定执行审批和报批手续后交负责选购的人员。 4.1.2.3选购人员一般在合格供应商处进行选购,如有急需等特别状况,依据物品价值可由部门负责人或总经理批准后也可在其他供应商处对实物质量进行验证合格购买。 4.2供应商的选择 见分供方的选择和评审程序。 4.3验证 见进货检验程序。 4.4选购人员在进行选购时,将选购物资的时间、供应商登记在安排表或请购单相应栏目内。 4.5选购回来的物资交仓管员办理入库手续并作出记录。 5.0相关文件 5.1分供方的选择和评审程序 5.2进货检验程序 5.3选购安排 5.4请购单 某物业公司承接项目管理方案编制程序 物业公司承接项目管理方案编制程序 1.0目的 通过对承接物业管理项目编制科学、合理、有效的管理方案,并指导实施全过程的质量限制,使服务满意合同要求。 2.0适用范围 适用于公司对承接物业项目管理方案的编制、审核、批准、发放、实施及更改。 3.0职责 3.1总经理组织有产人员对拟接物业进行现场实地考察后,负责主持召开专题会议,就物业硬件条件、管理方式、组织机构、人员编制、管理目标、管理费用预算、报价等问题进行探讨,提出原则性看法;负责批准物业管理方案(即项目质量安排),组织合同评审(见合同评审程序)并签订托付管理合同书。 3.2公司分管物业管理的负责人,负责承接物业项目的管理方案(即项目质量安排)的组织编制和审核。 3.3公司组建的物业管理处负责管理方案的实施。 3.4公司各职能部门负责管理方案中与本部门相关内容的实施,并有责任对新组建的物业管理处的工作进行指导和监督。 4.0工作程序 4.1物业管理方案至少应包括以下内容: 4.1.1封面 应注明物业项目名称、方案编号、版本号、编制日期、编制人、审核人、批准人等,式样见本程序。 4.1.2书目 列出物业管理方案各章节内容的序号、标题和页码等。 4.1.3目的和范围 具体说明编制本方案的目的及其适用范围。 4.1.4 具体说明物业的基本状况(如地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数等)、基本设施和配套设施、主要设备及验收移交状况等。 4.1.5管理方式 说明公司将对物业实行的管理方式和手段、管理目标、实施措施、分项方案等。 4.1.6组织和资源 a项目管理处组织架构和岗位职责描述; b人员配置和人员的素养要求; c办公场地、通讯工具、运输工具及相应配套设施等; d其他。 4.1.7物业管理的总体目标及分项指标 说明在接管物业后肯定时间内实现的总体目标和分项指标及年度安排目标等。 4.1.8管理文件 列出为实现管理目标和分项指标所需的质量文件清单。 4.1.9服务承诺和质量保证措施 说明在管理中为实现管理目标或承诺,制定的检测、评价方法、以便对出现的不合格刚好实行订正和预防措施。 4.1.10法规要求 说明在对物业进行的管理中依据、引用和遵循的法规书目。 4.1.11开办费用测算 编制开办期所需的各项费用。 4.1.12管理费测算 拟定管理费的测算方案。 4.1.13效益预料 就接管该项物业的预期社会效益、环境效益和经济效益进行分析。 4.1.14提请托付方解决的事项 4.1.15描述与相关方(政府有关部门、专业主管部门和公司等单位)的业务交往 4.1.16进度支配 明确解决上述各项内容的责任部门、人员和时间安排。 4.2物业管理方案的编制、审核、批准、发放和更改 4.2.1确定拟接物业后,由公司主管物业管理的负责人,负责刚好组织人员按本程序的要求编制物业管理方案,并负责审核,使其能满意合同的要求。 4.2.2经审核后的管理方案交由总经理批准。 4.2.3物业托付管理合同签订后,物业管理方案由质管部发放到相关部门。 4.2.4物业管理方案在实施过程中如需进行修改,必需经总经理批准,并按文件和资料的限制程序规定进行,修改后的文件必需刚好传递到各相关部门。 5.0相关文件 5.1质量手册 5.2广东省物业管理条例 5.3文件和资料限制程序 5.4物业管理方案样式 5.4.1面页样式 5.4.2内页及序页样式 某物业公司项目管理处内部检查工作规程 物业公司项目管理处内部检查工作规程 一、目的 规范管理处物业管理服务的监督和检查工作,确保供应服务的质量能满意业主的要求。 二、适用范围 适用于全部物业管理处属下人员服务质量的内部检查。 三、职责 1、管理处各岗位人员负责辖区各项工作的日检。 2、各区域主管负责分管工作的旬检。 3、管理处主任负责组织管理处每月工作的月检。 四、工作规程 1、日常管理 (1)管理处每日按要求对责任区至少进行一次巡察和检查,详细检查内容包括: a、公用设施是否保持正常运用功能; b、辖区内各装修施工队有无违章作业现象; c、有无私占用、运用公共场地现象; d、辖区及楼宇内环境是否保持清洁、卫生; e、园区绿化植物完好状况。 小区主任依据栋数、人员配置及工作侧重点状况合理分工巡楼任务、(包括主任、管理员、机电、收款员、保安队长)。管理员每日将巡检结果记录在日巡楼记录表、小区卫生状况检查表、小区绿化状况检查表内。 对检查中发觉的不合格项,管理员应刚好向管理处主任反映,由相关部门人员按规定进行处理。 (2)、工程机电维护 机电人员每日对设备的运行状况进行巡察和记录,工程机电主管对其进行检查后签名,对记录或检查中发觉的问题应刚好分析缘由,并实行相应的订正措施进行处理。 (3)、保安 保安队长每日对保安员工作进行检查,将检查照实记录在保安一日工作记录表内。对发觉的不合格项应刚好实行订正措施,并按有关规定进行处理。 2、旬检 各区域主任、机电组长、保安队长每旬分别对各范围内工作进行一次全面检查,并在对应记录表上作出相应的小结和评价。 3、月检 (1)、管理处主任会同机电主管每月最终一周周末组织相关人员对机电设备房进行检评,以设备的保养完好及设备和房屋的清洁为主要评比内容,并进行设备的运行、保养、修理等考评记录。 (2)、管理处主任会同保安大队依据保安员考核规程对保安队进行月检,并在保安工作月检表上作出相应记录、评价。 (3)、管理处主任会同质管部每月底对管理员的纪律、工作实绩等方面进行评价打分,并进行管理人员考核评比记录。 4、对返工或返修后的服务过程由检查人员按标准要求重新验证并做记录。 5、记录的归档和保存 (1)、日检旬检记录由管理处各岗位负责归档和保存,保存期限为1年。 (2)、月检记录由部门主管负责归档和保存,保存期限为3年。 五、相关记录 1、日巡楼记录表 2、小区卫生状况检查表 3、小区绿化状况检查表 4、设备运行记录表 5、设备保养记录表 6、设备修理记录表 7、一日工作记录表 8、保安工作月检表 9、管理人员考核评比记录 编 制审 核 批 准生效日期 物业项目管理服务质量管理操作程序 述职报告13 附件7 物业项目管理服务质量管理的操作程序 一、质量管理的程序 1.物业管理服务工作的质量管理由公司质量检查部全权负责。 2.质量管理的主要依据为5个部门的工作质量标准。 3.5个部门的工作质量标准下发各项目部,赐予各项目管理处三个月的学习时间,由各项目管理处组织项目全体人员进行学习,要求每个员工都应当对工作质量标准心中有数,并在学习过程中,广泛征求员工看法,任何人均