房地产-市场背景分析-评估报告-节选.docx

(一)普通因素1、北京城市概况北京是中华人民共和国的首都和直辖市、中国国家中心城市，中 国政治、文化和国际交流中心。北京有着3000余年的建城史和850 余年的建都史，是“中国四大古都”之一。北京位于华北平原西北边缘，全市总面积16807平方公里，其中 平原面积6390平方公里，约占总面积的38%。截至2022年末，北京 市常住人口为2022万人。2、房地产总体情况(1)总体情况北京作为国家的首都，房地产市场十分活跃。2022年北京在土地 供应和导向上，认真贯彻国家及北京市关于扩内需、保增长、调结构 的各项政策措施。但是由于北京房地产市场自身存在的特殊性和复杂 性，在发展过程中，面临着市场高度开放与有限的资源条件之间的矛 盾、本地居民基本的住房需求与房价上涨的矛盾、住宅供应量增量市 场与存量市场的结构性矛盾等问题。同时，住房保障体系还不够完善， 解决中低收入家庭住房艰难的任务还相当艰巨。(2)土地资源当前，土地资源的有限性与城市建设发展的矛盾已经成为北京市 城市可持久发展的主要瓶颈之一。对由于耕地后备资源严重不足，落 实先补后占难度较大，对此北京市曾经提出的实行跨省易地补充耕地 的要求，国土部对此未予允许。在土地面积有限的情况下，面对“一要吃饭、二要发展、三要生态”的三大用地需求，土地资源的供需矛盾日益尖锐。3、2022年北京市投资运行情况2022年，北京市投资结构优化、增速平稳、重点突出。全年完成 全社会固定资产投资5910.6亿元，比上年增长13.3%o全社会固定资产投资中，城镇固定资产投资完成5463.9亿元，比上 年增长14.8%,农村投资完成446.7亿元，同比下降2.9%。城镇投资 中，房地产开辟投资完成3036.3亿元，增长10.1%。(1)建安投资量明显提高2022年，北京市完成建安投资2585.3亿元，比上年增长22.4%,增 速高于全社会投资9.1个百分点；占全社会投资比重为43.7%,同比提 高3.2个百分点。2022年，北京市费用形成投资2498.7亿元，同比增长 1.1%,增速低于全社会投资12.2个百分点。(2)工业投资持续高速增长2022年，北京市工业投资在上年高增长(28.6%)的基础上继续 保持增长，完成751.9亿元，比上年增长46.7%,对全市投资形成为了 重要支撑；工业投资占全社会投资比重为12.7%,同比提高2.9个百 分点。(3)发展薄弱地区投资增强2022年，北京市城南地区完成投资1908.3亿元，比上年增长 19.4%,增速高于全市增速6.1个百分点。列入西部发展计划的石景山、 丰台、门头沟和房山四区完成投资共计1281.6亿元，同比增长16.6%,增速高于全市3.3个百分点。(4)大项目带动投资增长态势突出2022年，北京市计划总投资10亿元以上的大项目(不含房地产 开辟)204个，完成投资1499.3亿元，分别比上年增长23.6%和26%,对 投资(不含房地产开辟投资)增长的贡献率达到74.9%o(5)房地产开辟投资比重有所降低2022年，北京市完成房地产开辟投资3036.3亿元，比上年增长10.1%,占全社会投资比重为51.4%,同比下降1.4个百分点。4、2022年北京市房地产市场运行情况(1)房地产开辟投资完成情况2022年，全市完成房地产开辟投资3036.3亿元，比上年增长10.1%(根据国家统计局提高投资统计起点的相关规定，上年同期数据为调 整后数据)。其中，住宅完成投资1778.3亿元，增长21.7%；写字楼 完成投资363.8亿元，增长40.4%；商业及服务业等经营性用房完成 投资296.7亿元，下降11.8%。房地产开辟投资中，建安工程投资完成1235.1亿元，比上年增长35.6%,占全市房地产开辟投资比重为40.7%。(2)房地产市场供给情况2022年末，全市商品房施工面积为12065.4万平方米，比上年增长17.1%。其中，住宅施工面积为7168.1万平方米，增长16.1%；写字楼 为1422.7万平方米，增长34.9%；商业及服务业等经营性用房为1187.5 万平方米，下降3.4%。2022年，全市商品房新开工面积为4246.1万平方米，比上年增 长42.8%。其中，住宅新开工面积为2596.4万平方米，增长25.8%；写字楼为489.4万平方米，增长1.4倍；商业及服务业等经营性用房为 306.4万平方米，增长264%。2022年，全市商品房竣工面积为2245.2万平方米，比上年下降 5.9%O其中，住宅竣工面积为1316.1万平方米，下降12.2%；写字楼 为245.2万平方米，增长23.6%；商业及服务业等经营性用房为232.4万 平方米，下降14.5%o(3)房地产市场销售情况2022年，全市商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降 12.2%。其中，住宅销售面积为1035万平方米，下降13.9%；写字楼 为211.4万平方米，增长1.6%；商业及服务业等经营性用房为108.7万 平方米，下降23.5%。分功能区看，2022年，功能核心区和功能拓展区商品房面积分别 为7L2万平方米和631.5万平方米，分别比上年下降42.2%和19.8%,发 展新区和生态涵养区分别销售645.9万平方米和91.4万平方米，分别比 上年增长0.9%和2.9%o(4)政策性住房建设情况2022年，全市政策性住房完成投资746.1亿元，比上年增长94.9%, 其中住宅完成投资589.5亿元，增长87.9%。12月末，全市政策性住房施工面积为4084.4万平方米，比上年增长46.3%,其中住宅施工面积为3273.4万平方米，增长43.1%。2022年，全市政策性住房新开工面积为1726.8万平方米，比上年 增长59.7%,其中住宅新开工面积为1388.7万平方米，增长49.7%。(5)房地产开辟企业项目资金到位情况2022年，全市房地产开辟项目本年到位资金为5358.1亿元，比上 年下降4.8%。其中，金融贷款为H68亿元，下降11.3%；自筹资金为 1746.2亿元，下降0.1%；定金及预收款为1518.1亿元，下降5.8%。5、2022年北京市土地供需情况在楼市宏观调控政策从紧的大背景下，北京楼市发生了质的变化。 成交量大幅萎缩，成交价格也浮现了明显的下降。迫于现金流的压力， 为避免不确定的经营风险，各房地产开辟企业新增土地储备意愿不足， 土地市场热情大大减退，谨慎拿地主导着市场。与2022年火热的土地市 场相比，2022年北京土地市场成交量大幅萎缩的同时，成交价格增速 也回落明显，呈现出量价齐跌的情形。3年来，首次浮现市国土局未 完成土地供应计划的现象。工业用地建设用地面积约666.89公顷，占建设用地总面积的 47.95%；规划建造面积约728.80万平方米，占规划建造总面积的 31.29%o工业用地所占建设用地总面积份额2022年相比略有所增长， 占规划建造总面积份额与2022年基本持平。工业用地全部份布在远郊区县，成交规划建造面积达728.80万平 方米，成交价共56.56亿元，楼面单价为776元/平方米，其中大兴区成交 宗地的规划建造面积最大。2022年招拍挂总成交价达1055.14亿元(详见表)，其中，工业用地成交较为平稳，成交价款共56.56亿元，溢价率仅为6%。2022-2022年不同用地交易溢价情况年度用途起始价（亿元）成交价款（亿元）平均溢价（元/平方米）溢价率2022 年工业80.8181.3050.61%居住677.771047.94259454.6204商业275.17375.102468综合94.74134.241029%总计1128.491638.59156941.70 %2022 年工业53.3656.564445.20%居住401.51455.296406.00%商业388.49473.86140313.39综合52.4169.431124%总计895.771055.1468421.97%