小榄镇苏世平“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

小榄镇苏世平“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复 规划条件论证，小榄镇镇人民政府拟对位于小榄镇永生开发区 的苏世平旧厂房用地进行改造，由土地权利人苏世平自主改造, 采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于中山市小榄镇永生开发区，北至兆兴街，南 至永俊街，东至中山市立富运动用品有限公司，西至永茂街， 用地面积0.7863公顷（7863. 3平方米，折合约11. 8亩）。（二）标图入库情况改造地块于2022年9月纳入“三旧”标图入库，图斑编号、， 图斑面积0.7864公顷（7864. 2平方米，折合约11. 8亩），改造地 块已全部纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造 涉及的土地已经确权、登记，不动产权证号为粤（2023）中山 市不动产权第号，为土地权利人苏世平自2019年10月开始使用。（四）土地现状情况改造范围内现有6栋建筑物，为黄焯添自2004年6月开始使 用，苏世平于2019年10月通过买卖取得土地使用权及房屋所有 权。现有建筑面积9031. 2平方米，其中4栋建筑物、建筑面积 653L 2平方米已按规定办理规划报建等手续；2栋建筑物、建筑 面积2500平方米无合法规划报建等手续;现状容积率L 15,作工 业厂房、宿舍和办公楼所用。该地块目前已拆除建筑面积0平方 米，改造前年产值为2464. 38万元，年税收为74. 25万元。改造地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。（五）规划情况改造地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证， 已纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020- 2035）。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地 0.7863公顷（7863.3平方米，折合约1L8亩）。在中山市小榄 镇工业用地规划条件论证报告（中府函（2022） 305号）中， 一类工业用地0.7618公顷（7617. 7平方米，折合约11. 4亩），规 划容积率L 0-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,生产性 建筑高度W50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度100米; 道路用地0 0245公顷（折合245.6平方米，约0.4亩）。改造地块位于城镇开发边界内，不涉及到永久基本农田、 生态保护红线等管控要求。二、改造意愿及安置补偿情况改造范围涉及苏世平1个权利主体，小榄镇人民政府已按 照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况 等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入 改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、 经批复规划条件论证管控要求实施建设。在控制性详细规划中 属道路等公益性用地部分，日后小榄镇人民政府需按规划开发 建设时，应无偿将用地交给小榄镇人民政府使用。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方 式，由苏世平作为改造主体，实施全面改造。改造后将用于工 业用途，引入汽车零配件产业，在符合经批复规划条件论证的 基础上，容积率不小于2. 8,总建筑面积不小于29238. 47平方米 （含不计容建筑面积7250. 21平方米），不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中 山市“三线一单”生态环境分区管控方案及中山市涉挥发 性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达到5895万元 （约500万元/亩），年税收将达到295万元（25万元/亩）。四、资金筹措改造项目拟由改造主体拟投入资金5600万元，其中自有资金2500万元，银行借贷3100万元。五、开发时序项目开发周期为L5年，拟分一期开发。开发时间为2023年 9月，拟投入资金5600万元，拟建建筑面积29238. 47平方米（含 不计容建筑面积7250. 21平方米），主要实施建设工业厂房。六、实施监管改造主体应按规定与中山市小榄镇人民政府签订项目实施 监管协议，对投资强度、产值、纳税强度等要求作出相应监管 措施。