物业管理日常管理服务方案.docx

物业管理日常管理服务方案日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段可 以分为介入期、入住期以及正常居住期。按专业又可以分为物业维修、 交通管理、安全管理、社区文化建设等诸多项目。其中部分项目我们 已在其他章节予以阐述，此处不再重复。本部分着重对前期介入、业 主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消 防管理、环境保护与管理等八个专题进行叙述。第一章前期介入前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管 理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地 满足业主的需求。我们将着眼于以下几方面的工作：一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点盛世家园管理处将在前期介入期配合长城盛世家园售楼部做好销 售工作。管理处将与售楼中心签定物业管理服务的补充协议，并严格 按照协议规定密切配合，提供物业管理的优质服务。为此，从楼盘销 售开始，管理处人员将做好以下工作：1 .协调配合长城盛世家园售楼中心工作人员做好售楼咨询服务 工作：12 .做好售楼中心、样板房、车场和花园广场的保洁及花花圃绿化 的管理服务工作：3 .做好售楼中心、样板房和花园广场的安全护卫工作，做好前来 看楼买房客户汽车的指挥疏导工作：4 .做好销售中心、样板房和花园广场的维护管理工作。二、开展业主服务需求凋查在销箧部门的帮助下，协调小组在入住前将进一步开展业主需求 调查以了解居住区内业主的年龄结构、文化层汉、兴趣爱好及各类服 务需求，并臧调查结果进行统计、分析，使令后的物业管理工作更力 口贴进业主。同时，与长城地产集团共同举办准业主联谊活动，集中 了解业主反馈的信息。三、进行物业交付前的实操性工作在较深入了解物业及业主需求的墨础上，与长城地产篥团携手，做好 以下各项前期准备工作：（-）协助长城地产集团销售工作，在销售现场提供物业管理咨询， 解释业主提出的相关问题；（二）提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案；（三）协助制订居住区内交通管制方案及保安岗事设置方篥：（四）收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试：（五）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理，确保施工质 量；（六）建立与社会专业机构的联系，开展玫口通邮、通电、通水、通 气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作：（七）针对末来需要完酱的物业管理问题建立专项档案。四、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解， 本着“对业主负责，对长城地产集团负责”的宗旨，对盛世家园居住 区进行严格、细致、全面的接管验收（详见4E IS09001体系文件）。五、承担前期介入所需费用按物业管理行业接管物业的惯例，物业管理前期介入所需费用应 由房地产开发商承担，但是，考虑到长城地产（集团）公司对长城物 业的一贯支持，我司愿意承担长城盛世家园物业管理前期介入费用， 金额为人民币19.02万元（详见长城盛世家园前期介入费用测算 表）。长城盛世泉目前期介入费用测笫表项灾 项目名称 计算式芟 出金额（元）员工工资项目经理1人 5000元/人。月XI人X12月150000日辱=黠谅3人1000元/人。用X3人X12月护卫员3人1500元/人，月X3人X12用滓用人员办证费6人X400元/人 2400办公费用（/ /b公消耗品、通讯、交通等） 2000元/用X12 用 24000四员工培训 7人义250元/人 1750五 材料赍 保洁材料费500元/用义12月6000维修材料费500元/月X12月6000台计：19015。第二章业主入住入伙是物业管理工作最为繁忙和关键的一个阶段，同时也是物业管理 公司展示自身形象，打开工作局画的一个良好契机。一、办理入住高效迅捷（一）合理安排业主的入伙时间，节约业主办理手续时间，加强节假 日的入伙办理：（二）设立入伙服务流程台，一条龙办理入住手续，随到随/Q1,简洁高效。（详见Ad Isooool体系文件）；（三）联系供气、供电、供水、电信、银行等相关社会专业机构现场 同步办公，方便业主入住。二、入住期的便民服务措施（-）延长入住办理时间，提供装修咨询：（二）在入伙期内由管理处保洁员组建一支入住服务义工队，满足业 主提出的合理要求，同时应付各类突发事件。（三）组织家私及装修建材展销。入住期间我们将组织一些品质优良、 信誉良好的家私厂商和装修建材商家，到小区内进行现场展销服务， 方便业主按需选m8o（四）成立便民搬运队。为解决小区入住期间搬运量大、业主搬家难 的问题，我们将组织便民搬运队，为业主提供各类搬运服务。第三章二次装修管理盛世家园入住后，随之而来的将是房屋二次装修的高11S期9b 了保 证物业的结构安全，维护居住区的统一、美观，我们将以房屋结构、 外观.防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为 装修管理的工作重点，严格进行装修管理（二次装修管理制度及流程 详见公E IS09001体系文件）。一、加强宣传，正确引导针对长城盛世家园多户型的特点，制订详细的装修管理指南，在 入伙办理手续时发放给业主，同时管理处为业主提供必要的房屋结构 图纸，指导业主合理进行二次装修。二、严格审批，加强巡查根据多年来对二次装修管理的经验，我们在大厦装修管理中注重子以 下步骤：（一）在二次装修的审批过程中，建立管理处相关主管初审，管理处 经理审批的二级审批贡任制，强化审批责任 （二）力口强对施工队伍的管理，实施“二证一书”制度，恩8要求 装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”，并签订“二 次装修贡任书”，同时要求施工单位缴纳一定数额的装修保证金。（三）力强装修过程的监督，实施“空员管理”'TR们要求，各专 业的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点，并 在入伙前着重给予培1 I I o（四）在装修期间，成立以行政、工程及护卫为成员的二次装修联合 管理组。m的就是在装修高113期间，对装修过行更有效的管理和监 控，并强调下列监管重点：1、为防止房屋结构、外观受损及违章搭建，我们在实际工作中，除 要求项目主管的例行巡查外，管理处护卫员、渚洁等各岗位也对二灾 装修进行仝方位监督，消除管理畜点，形成立体交又式的装修监督网 绍，一经发现问题及时处理，把违章装修消灭于萌芽状态。2、为防止房屋装惨后经常出现渗漏水阉题，我们将要求施工队做好 洗手间、厨房等部位的防水处理并经管理处确认后方可继续施工。3、为维持居住区装修秩序及安全，我们将删强对施工队的管理，狠 抓消防安全，控制未经允许的动火作业：实施对外来人员旌入制度，严格管制各区出入口，对搬出/入物品一律登记后放行；严格控制施工的时间及装修垃圾的澹运，消除卤装修而带来的噪音和垃圾污染。三、依法管理，以理服人对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不 良的我们将以装修责任书为依据，要求其限期整改并酌惰才除其装 楼保证金。对极个别懵节严重且不服从管理的业主，我彳t刁将积极 采取法律途径予以解决，确保居住区房屋本体及公共设施的完好。四、谨慎验收,不留隐患我们将着重验收房屋结构、外觌及上下水、供暖管道、电气线路等隐 蔽工程的质量，对隐蔽工程耍求施工单位每完威一项必须事先向管理 处申报，经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完 成后我们将依据楣天标准严格验收，同时要求施工单位提供齐全的酸 工图纸存档以备查验。建立装修回访制度，刚在装修完毕后的二个月 内，我们将再次上门复查，对复查中发现的隐愈予以坚决消除。