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关于全市房地产市场发展情况调研报告 关于全市房地产市场进展状况的调研报告 根据政协市委员会年度协商规划安排，为促进房地产业平稳安康进展，实现“稳房价、稳地价、稳预期”目标，市政协人口资源环境委员会于月下旬，组织局部市政协委员及住建、自然资源和规划、住房公积金中心等部门负责人，赴个县市区，就我市房地产市场进展状况进展了专题调研，现将调研状况报告如下。 一、根本状况 近年来，我市根据中心和省委、市委的要求，不断加强房地产市场治理，通过一系列政策措施的实施，房地产开发规模不断扩大、住房品质逐步提升，根本形成了以一般商品房为主、公租房和廉租房为辅的多层次住房供给体系，房地产市场平稳安康进展，有力地促进了经济社会进展和新型城镇化建立。 （一）房地产市场进展状况 1.房地产业进一步快速进展。截至目前，全市共有房地产开发企业家，其中一级资质家，二级资质家，三级资质家，四级资质家，暂定资质家。全市共有在建、在售房地产开发工程个，其中新建工程个，续建工程个，呈现出购销两旺的局面。 2.房地产投资快速增长、供给持续增加。房地产投资方面，今年-月份，全市房地产累计开发投资亿元，同比增长%； 其中中心城区房地产累计开发投资亿元，同比增长%。商品房供给方面，今年-月份，全市新增商品住房套，预售面积万，同比增长%。中心城区新增商品住房套，预售面积万，同比增长%。 3.商品住房销售增长、成交均价同比上涨。商品房销售方面，今年-月份，全市商品住房销售面积万，套，销售面积同比增长%，套数同比增长%。中心城区商品住房销售面积万，套，销售面积同比增长%，套数同比增长%。商品房销售价格方面，今年月份，全市新建商品住房销售均价元/，同比增长%，环比增长%。其中，中心城区商品住房销售均价元/，同比增长%，环比增长%。同时，商品住房库存水平全面收窄。中心城区新建商品住房库存面积万，可售住宅套。新建商品住房库存去化周期为个月，较年下降%，较年下降%，较年下降%。 4.住宅工程用地保障力度不断加大。仔细贯彻落实市政府关于促进房地产平稳安康进展的若干意见的通知要求，成立了稳地价长效调控机制工作领导小组，加大了中心城区土地统征储藏力度，今年月份，国土资源和规划部门全年规划供给住宅用地亩，比去年实际供给量增长%。截至目前，中心城区供给住宅用地亩，具备供地条件宗亩将依据市场需求逐步投放，处置消化造成闲置住宅用地亩，在年底前全面完成中心城区出让住宅用地亩任务。 二、存在问题 （一）土地供给总量缺乏与土地闲置现象并存。今年以来，国土部门加大了住宅用地供给力度，无论是年度规划供给总量，还是当前供给量都全面超越往年，但与持续走高的房价和群众购房的需求相比，住房用地供给仍旧缺乏。受土地整合、审批管控、规划调整等因素影响，住宅用地资源趋紧，尤其是中心城区可用土地逐年削减，高新区、西沙、东沙等热点区域住宅有效供给无法满意市场需求，市场供需失衡导致稳控市场压力增大。局部已供住宅用地不能准时转化为有效的住房供应，近年中心城区累计供给住宅用地宗、亩，但因种种缘由有亩土地尚未开发利用，占供给总量的%。 （二）市场供需冲突较为突出。一是建房本钱与市场预期差距较大。受土地价格、原材料、人工等本钱刚性增长影响，新建商品房本钱逐年上涨，加之企业追求利润与购房者企盼低价房源的冲突依旧突出。比方，高新区南区土地未整合到位，“滨水西岸”、“崇文静苑”棚改拆迁不到位，科创新城限制用地规划审批，无法启动供地及工程建立，进一步加剧了供需冲突。二是区域性冲突凸显。受教育、周边根底配套等资源配置不均衡影响，我市中心城区、局部县区房地产市场消失区域性“冷热不均”现象。中心城区学区房周边的楼盘销售比拟火爆。例如年高新一中四周的“颐和家园”工程开盘即售罄，“曼哈顿”工程房源供不应求，“一号院”工程等成交活泼，且楼盘均价到达万元/，局部楼层已到达万元/； 周边配套相对差点的工程（非学区房）销售价格比拟稳定，如迎宾大道的“迎宾佳苑”、“亚都嘉府”，南郊片区的“荣轩家园”、“东城新筑”。市滨河新区楼盘均价元/，局部好地段楼盘均价已过万元，较年销售价格同比上涨%，老城区楼盘均价元/，同比上涨%。绥德县今年批准预售工程个，同比增长%，新建商品房均价元/，同比增长%。三是租赁住房供需构造性冲突严峻。我市的租赁住房需求群体主要为来榆、留榆工作的大学毕业生或外来务工人员，受个人经济力量和职住因素等影响，需求多为面积小、租金低的主城区房屋；而我市中心城区住房租赁市场的房源多为大面积房屋，交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是购房群体消失两极分化。中心城区刚需住房需求群体趋向饱和，改善型住房仍受追捧。年以来，高新和西沙片区照旧一房难求，东沙、北郊片区今年月以来楼盘销售渐趋理性。 （三）监管联动机制亟待健全。房地产市场监管涉及住建、发改、资源规划、市场监管、税务等多个部门，由于不少监管环节职责不清楚、协作不严密等缘由，造成市场监管漏洞。存在房地产开发经营治理的相关数据统计口径不统一、内容不完整、数据信息公布不全面不准时等现象。房地产企业、中介机构为躲避调控政策，消失了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。有的通过散布涨价信息等方式哄抬房价； 有的未取得预售许可证销售商品房，捂盘惜售或变相囤积房源；有的存在违反购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修等违规乱象。年机构改革后，局部县区商品房预售职能由住建局划转至行政审批局，住建部门作为房地产市场调控的牵头部门，与行政审批局消失了权责不符、相互扯皮的状况。 （四）配套设施建立不够完善。一是根底设施不配套。我市老城区局部建立工程、新开发地块受周边区域环境限制，工程红线内外建立进度不连接，房地产工程竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用，学校、医院、幼儿园、养老机构等公益工程因规划、征地、资金等缘由，不能与房地产工程同时建成投运，造成房屋建成后无法准时移交，导致局部楼盘滞销。二是幼儿园配建不标准。虽然新建住宅工程配建幼儿园已根本落实到位，建成后移交教育和民政部门（街道办）运营治理，对缓解“入园难”问题发挥了重要作用。但产权不清楚，经营主体不明确，全市缺乏统一的政策和法律依据。三是邻里中心配建执行难。虽然对市中心城区新建住宅工程邻里中心配置构造体系、建立标准、建筑规模、权属问题和土地性质等事项作了明确规定，对提高我市城市规划建立标准，提升城市规划建立品质具有重要意义，但刚刚起步，执行难度大，可操作性差。 （五）公积金普惠性作用发挥有限。依据国务院、省市政府有关文件规定，其在职职工不分用工性质，包括聘用人员、人事代理人员、劳务派遣人员等都应依法建立住房公积金制度，按月足额为职工缴纳公积金。但目前，全市财政供给的协管员、村官、社区专职人员、公益性工勤岗位人员和大局部行政事业单位劳务派遣人员均未建立住房公积金制度，也肯定程度上挫伤了低收入职工的积极性，住房公积金在保障中低收入者购房中的普惠性作用没有得到有效发挥。 以来，我市中心城区和局部县区房地产市场升温较快，究其缘由主要有以下四个方面： （一）供求失衡。年以后，中心城区房地产用地供给开头缩减，自年后，开头加大土地供给量。年，高新区的房地产用地成交亩价为近十年最高值，到达万元/亩。西南新区的房地产供给主要集中在-年，其中已供未开发的土地到达亩，自年开头没有新供给房地产用地。其缘由主要有三个方面：一是积压购房需求逐步释放。居民住房消费在疫情期间受到短期抑制，但对居住条件的要求也因居家隔离发生较大变化，一局部人以追求大户型、高品质、优质物业效劳为代表的消费需求被激发释放。二是西安楼市溢出效应带动。近年来西安楼市持续火爆以及双限政策的出台，一局部人投资需求及改善住房在我市就地转化。三是购房者的从众效应。市场价格的快速上涨导致刚需购房预期紧急，加之购房者存在买涨不买跌的从众心理，进一步推动了房价的上涨。 （二）资本投资。受通货膨胀影响，资金持有者缺乏很好的投资渠道，为躲避资产贬值风险，在没有更好更安全投资获利渠道的状况下，对房地产投资的选择增多。同时，动力煤由今年月份元/吨，上涨至月份/吨，价格暴涨%，一局部煤炭利润进入房地产市场，导致房地产市场升温快速，进一步推高房价。 （三）人口流入。据我市第七次全国人口普查数据，常住人口万人，居住城镇的占%，城镇人口比重提高个百分点，年增加万人。其中个县市区人口增加，分别是：榆阳区万人、市万人、靖边县万人、定边县万人，其余县区均程度不同削减。榆阳区增加的人口最多，他们对住房的刚需和对高素养教育的需求是助推中心城区高房价的中坚力气。 （四）传统习惯。“存钱不如买房”“结婚必需有房”“有钱首先买房”的传统观念，已经成为我市居民的普遍价值认同。一些有购置力的市民为争取到优质教育资源，不惜高价在学校、行政办公中心周边买房。据统计，年全市各项存款余额高达亿元，民间资本缺乏自由发挥的通道，在没有更好投资工程和更高投资力量状况下，买房已成为资本保值增值的最正确选择。 三、对策建议 （一）坚持政策引导，促进房地产市场平稳安康进展。一是坚持目标导向。要进一步提高政治站位，毫不动摇坚持“房住不炒”的定位，连续深化“一城一策”“因城施策”，落实“城市政府主体责任”的长效调控机制，让全体人民住有所居，不断提高居民生活质量。二是加强政策调控。坚持调控政策的连续性、稳定性，加强规划和政策引导，推动房地产开发建立布局的战略性调整，从各县市区的实际状况动身，重点进展中低价位一般商品住房、公租房，适度进展中高档商品房，形成各种价位档次住房供应的合理配置，坚决抑制投机炒房，引导正常需求稳步释放，形成理性购置心态，避开消失房价大起大落。要围绕房地产建立布局调整，抓好新开工程地供给的分析论证，严格掌握高档商品住房的土地供应，加大对中低价位一般商品住房的土地供应力度。三是要综合施策。长远看，对商品房市场不宜过多进展直接干预，在调控手段上要从过于依靠行政手段向综合运用经济、法规和行政手段转变，实行规划掌握、土地供应、税收调整、构建住房保障体系等综合手段进展调控。要建立商品住房价格与社会经济进展相适应、市场需求与承受力量相适应的评价体系和评价机制，不断完善房地产市场评价和监测预警体系，标准房地产市场秩序。 （二）关注民生福祉，不断健全和完善住房保障体系。要加快构建由公租房、保障性租赁住房和共有产权住房组成的住房保障体系。公租房对城镇低保、低收入的住房困难家庭应保尽保，兜牢保根本的底线； 保障性租赁住房主要面对阶段性住房困难的新市民；共有产权住房主要解决在本地稳定居住、稳定工作的无房或住房低于标准水平的夹心群体的住房问题，同时应保证新建保障性住房占新增商品住房肯定的比例。 一是依据低收入人口数量和本级财政的承受力量建立社会保障性住房。建立政府主导、政策扶持、价格掌握、定向供应的新机制，以解决中低收入家庭住房问题。可实行政府直接组织自建或政府在开发工程招标时，明确房地产商必需建立肯定比例的保障性住房，由政府回购两种形式。要通过财政预算投入、土地出让金减免、住房公积金增值收益补充、银行政策性贷款支持、鼓舞社会自捐赠等多种渠道筹措资金。在建立过程中，必需量入为出，实事求是，绝不能因盲目决策而入不敷出，无以为继。府谷县年规划建立套保障房，累计开工套，建成套，正在建立套。因工程资金问题，套租赁型保障房至今未开工建立，导致新府山保障房工程长期无法收尾，致使县上背上了沉重的财政包袱，该工程已累计投资亿元，现完善还需多亿元。 二是补齐住房租赁市场短板促进“租售并举”。榆阳、靖边、定边等个人口净流人城市，应将租赁用地纳入城市规划、供地规划。同时完善租赁用地出让方式，出让价款可分次或按年缴纳，从源头保障低本钱租赁用地的供应； 鼓舞企事业单位利用存量用地建立租赁住房。无房职工数量大或周边租赁住房供不应求的企事业单位（园区），由单位提出申请，经当地政府批准，可利用自有存量建立用地自建，或以土地入股方式与开发单位合作建立租赁住房，户型、面积和租金实行严格的掌握，全部房源面对无房职工纳入保障性租赁住房体系。土地用途与性质保持不变，可免土地收益金或出让金；加快明确存量物业改建租赁住房的政策。低效或闲置的非住宅物业，经过消防安全评估，条件许可的允许改建为保障性租赁住房，不缴土地出让金或收益金；加大财税、金融政策扶持力度。鼓舞银行供应长期低息贷款支持租赁住房工程建立，并推动保险资金投资租赁住房建立。要统筹保障房和公共租赁用房规划和建立，讨论出台优待政策，支持高新区、科创新城大规模建立“人才公寓”，一方面作为吸引人才来榆的优待条件，另一方面借以平抑房价。 三是进一步提高住房保障治理的精细化和精准化水平。要将符合条件的新市民及外来务工人员纳入保障，并精准识别、精准保障。要建立住房保障资源有效利用的制度保证。住房保障治理的一大难题是退出治理，存在“进来就出不去”的现象，这也是我市目前在保障性住房中面临的主要问题。对退出标准的设定、如何审核查处、实行何种退出机制、有什么惩办方法等都需要住房保障政策明确规定，做到住房保障的公正和住房保障资源的有效利用。 （三）保障土地供应，破解因供地缺乏引发的供需冲突。一是优化供地构造。根据产城融合、职住平衡的理念，优化城市各类用地的空间规划构造，处理好住宅用地、商服用地、工业用地之间的构造比例关系，即生活与生产之间的关系。建立人地挂钩机制，建立用地供给特殊是住宅用地供给应当与城市人口规模和新增人口规模挂钩。依据住房人群需求状况，科学合理确定商品房、保障房、公共租赁用房供地比例、商住比例和供地区域，防止因土地供给量大幅波动而引发房价大起大落问题； 要在切实保障中小套型一般商品住宅用地供应的同时，适度增加改善型、高品质商品住房供地，满意不同层次人群的住房需求。二是加强储藏调控。要加大净地储藏调控力度，依据当前的去化周期，适时调整供地规划，切实加快土地供给节奏。要不断改良商品住房用地供给方式，讨论制定“限房价、竞地价”等措施，建立房价地价联动机制，防止高地价抬高房价。深圳年其次批住宅用地规定，地块溢价率上限统一由%调整为%，到达溢价率上限后即摇号。广州也规定地价最高溢价率不超%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由%调整为%，这些做法值得我们学习。三是依法处置闲置地。各职能部门要加强沟通协调协作，加强房地产用地供后监管，对已供土地的开工、竣工等状况进展动态监测，有效盘活存量土地，依法从快处置闲置地，进一步提高土地利用效率，探讨对超期闲置土地征收闲置费或收回使用权，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等，确保已供给的土地尽快形成有效住房供给。 （四）加强规划引领，切实增加城市整体性系统性生长线。一是明确进展目标。要仔细贯彻落实中共中心国务院办公厅近日印发的关于推动城乡建立绿色进展的意见精神，建立分层次、分区域协调管控机制，以自然资源承载力量和生态环境容量为根底，合理确定城市人口、用水、用地规模，合理确定开发建立密度和强度。提高中心城区综合承载力量，建立产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的区域中心城市，推动多中心、组团式进展。二是科学编制规划。结合我市经济社会进展水平、人口流淌变化趋势、住房供需状况、根底设施建立、老旧小区改造、城市更新等实际状况，统筹生产、生活、生态空间，科学测算房地产建立空间布局和建立总量，合理规划住房用地规模、构造、时序，科学编制住房进展规划。三是均衡配置资源。优先或同步建立居住区配套市政设施，以及幼儿园、学校、医院、农贸市场、社区综合体、养老机构、公园绿地等公共效劳设施，完善居住区功能，增加居住的便利性和舒适度，引导产业、就业和人口有序流淌，促进职住平衡，带动周边配套住房的开发建立，切实转变我市局部区域资源配置失衡、公共资源扎堆等突出难题。借鉴深圳做法，通过优质教育资源有序合理流淌等措施，解决好我市高新区“学区房”房价过高的问题，以增加市民幸福感、获得感。 （五）加强科学监管，持续整治标准房地产市场秩序。根据中省“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求，加快构建科学的房价掌握体系，落实房价地价“双控”政策。一是加强平台建立。加快建立和完善房地产信息化治理平台，强化信息共享，借助现代化信息手段提高监管力量，推动大数据治理成果效劳于市场进展和监视治理； 相关部门要利用大数据等先进技术手段，对调控范围内的购房人群作出区分，并探究在持有环节做文章，对调控政策在不同群体中可能造成的影响作出更充分更精准的预判，尽最大力量防止“误伤”刚需群体。二是准时公开信息。要加强和标准房地产开发经营治理相关数据的统计公布工作，确保数据的精确性、准时性，为政府科学决策、房屋交易各方供应精确牢靠的参考依据。三是要强化预售监管。适时将商品房认购环节纳入监管，建成预售治理平台，实行“线上诚意登记、公证摇号”和“线下公证选房”的模式开展销售工作，有效掌握多头签约、多头购房，杜绝炒买炒卖房产行为。意向购房人通过预售治理平台进展实名意向登记，一次只能参加一个商品住房工程的登记，在该工程选房完毕后，方可参加下一个商品住房工程的意向登记。登记购房人选中房屋后连续两次放弃签约的，一年内不再承受其填报意向登记信息。有效制止房地产开发企业和中介机构协同炒房、违反购房者意愿搭售车位车库、虚报装修价格、签订阴阳合同等违法违规行为，加大典型案件查处力度，发挥震慑作用。 （六）强化刚性约束，扩大住房公积金制度掩盖面。日前，市住房住房公积金城镇私营企业和其他城镇企业住房公积金缴存人数为%，远低于西安市的%和宝鸡市的%。因此扩大住房公积金制度的掩盖面，有效保障企业职工合法权益。一是标准合同文本格式。将建缴住房公积金相关条款内容写入人社部门标准劳动合同文本范畴，只要企业聘请劳动务工人员，就必需建缴住房公积金，有效推动住房公积金扩面建缴工作有序开展。二是建立非公企业住房公积金缴存奖补政策。借鉴安徽省滁州市的胜利阅历，鼓舞上规模非公企业建立住房公积金制度，可实行阶段性奖补政策，对将建缴住房公积金人数超过总人数肯定比例的规模企业，按单位缴存公积金的%予以财政补贴，有序引导非公企业正常缴存公积金。同时在起步缴存阶段也有效减轻企业负担，有助于企业职工队伍的稳定，也能解决企业职工的购房的资金需求。三是做到财政供给人员全掩盖。对全市行政事业单位协管员、劳务派遣人员及其他财政供给的公益性岗位人员等建立公积金制度。全市行政事业单位的协管员、劳务派遣人员及其他公益性岗位人员等，这局部人员中所在单位绝大多数未建立住房公积金制度，根据中省市有关扩大住房公积金制度掩盖面的相关意见，这局部财政供给人员应当缴存住房公积金，可由本级财政预算资金予以实施，保障相关人员的合法权益，以解决他们的实际购房困难问题。 （七）盘活存量房源，推动二手房市场安康进展。一是要加强顶层设计。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房政策体系，加大存量房普查力度，尽快出台和完善相关政策措施，加速存量房流转，快速形成有效供应，实现房产资源合理配置。二是要进一步标准二手房市场。合理引导房价，健全交易制度，透亮交易信息，探究执行商品住房不动产权证满两年等条件方可上市交易。三是要进一步加大老旧小区提升改造和棚户区改造力度。调整和完善加装电梯等政策措施，不断提升环境质量和物业效劳水平，改善居住品质。四是要完善住房租赁交易效劳平台。为租赁市场供需供应高效、精确、便捷的信息效劳，标准中介机构房源信息公布、效劳收费和企业、个人出租住房行为。五是要鼓舞闲置或者利用效率低的商业办公用房。引入卫生医疗、养老安康、教育培训、文体消遣等根底配套属性的功能性产业，要全面清理住改商、住改办等现象，引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动，提高使用效率，促进市场安康进展。