南通市房地产市场考察报告（精简版-报麦总）.docx

南通市房地产市场考察报告（精简版-报麦总）南通市房地产市场考察报告（精简版-报麦总） 本文关键词：南通市，房地产市场，精简版，考察报告，报麦总南通市房地产市场考察报告（精简版-报麦总） 本文简介：南通房地产市场考察报告书目第一部分南通市宏观环境探讨。P2-P11其次部分南通市土地市场调研及分析。P11-P15第三部分南通房产市场调研及分析。P15-P19第四部分项目调研状况。南通市房地产市场考察报告（精简版-报麦总） 本文内容：南通房地产市场考察报告目录第一部分南通市宏观环境探讨。P2-P11其次部分南通市土地市场调研及分析。P11-P15第三部分南通房产市场调研及分析。P15-P19第四部分项目调研状况。P20-P23第五部分中集研发中心项目市场分析。P24-P25第六部分调研结论。P26第一部分南通市宏观环境探讨1、南通市地理及自然环境特点南通，位于江苏省中部，长江入海口北岸，是我国的自然避风不冻良港，是江苏沿海南北交通的枢纽。此处属亚热带季风气候区，年平均气温约15度。此处三面临水，一面靠陆，与上海、苏州等市毗邻，总面积8001平方公里，人口764万，市区面积224平方公里，人口74万。南通地处北纬31°41-32°43、东经120°12-121°55之间，属北亚热带和暖温带季风气候，光照足够，雨水充足，四季分明，温柔宜人。南通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里，其中可建万吨级深水泊位的岸线30多公里；拥有海岸线210公里，其中可建5万吨级以上深水泊位的岸线40多公里。全市海岸带面积1.3万平方公里，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。已探明的矿产资源主要有铁矿、石油、自然气、煤、大理石等。全市耕地总面积730万亩，土壤肥沃，适种范围广，盛产水稻、蚕茧、棉花、油料等作物。水产资源非常丰富，是全国文蛤、紫菜、河鳗、沙蚕、对虾的出口创汇基地。吕四渔场是全国四大渔场、世界九大渔场之一。南通上海?市域面积南通市总面积8,001平方公里，境内拥有江海岸线365公里?地理位置1.南通位于江苏省东南部，江海汇合处2.首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站3.南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡?城市人口全市总人口764万人?GDP08年,全市GDP2,510亿元，比上年增长13.3%2、南通市行政区属划分南通市是我国首批对外开放的14个沿海城市之一，现辖如皋、海门、启东3市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸、通州3区和南通经济技术开发区，共有146个乡镇。全市总面积8001平方公里，是江苏全省的十二分之一，2022年末全市户籍人口763.73万人。3、南通市国民经济及社会事业发展状况2022年全市实现地区生产总值2510.13亿元，比上年增长13.3%。人均地区生产总值35040元，按当年平均汇率折算超过5000美元。三次产业增加值比例为7.9：57.0：35.1。全年市区居民消费价格总水平比上年上涨4.8%。全年全社会固定资产投资完成1505.41亿元，比上年增长18.9%。其中，规模以上投资完成1310.75亿元，增长28.6%，规模以上投资占全社会投资的比重达87.1%；在规模以上固定资产投资中，分产业看，第一产业投资完成2.05亿元，增长113.0%；其次产业投资完成1011.46亿元，增长29.8%；第三产业投资完成327.24亿元，增长24.8%。分区域看，城镇投资完成840.00亿元，增长32.5%；农村投资完成473.75亿元，增长22.2%。全年房地产开发投资完成173.68亿元，比上年增长25.7%；商品房屋施工面积1860.76万平方米，增长31.3%，其中，施工住宅1462.56万平方米，增长27.7%；商品房屋销售面积419.35万平方米，下降19.1%，其中，销售住宅376.62万平方米，下降19.7%；空置房面积154.12万平方米，增长122.1%，其中，空置住宅101.83万平方米，增长141.7%。全年实现财政总收入390.21亿元，比上年增长29.8%，其中，一般预算收入159.59亿元，增长25.0%。财政总收入占GDP的比重为15.5%，比上年提高了1.3个一百零一分点。全市财政总支出290.56亿元，比上年增长40.4%。年末全市金融机构本外币各项存款余额3039.56亿元，比年初增加573.02亿元，其中，居民储蓄存款余额1890.68亿元，比年初增加413.86亿元。年末本外币各项贷款余额1750.60亿元，比年初增加266.61亿元。据公安部门统计，年末全市户籍人口763.73万人，其中，市区人口87.52万人。全年市区城镇居民人均可支配收入18903元，比上年增长14.9%，人均消费性支出11613元，增长14.0%。市区居民人均住房建筑面积32.0平方米，比上年增长1.0%。全市在岗职工年平均工资30845元，比上年增长18.9%。其中，国有单位44622元，增长21.8%；集体单位25596元，增长27.7%；其它单位23952元,增长16.4%。2022年国民经济和社会发展安排完成状况指标名称计划目标完成情况单位肯定数增长（%）一、地区生产总值增长15%左右亿元2510.1313.3二、万元地区生产总值能耗下降4%左右吨标准煤完成省下达下降4%的目标三、地方一般预算收入增长20%以上亿元159.625四、全社会固定资产投资增长18%以上亿元1505.4118.9五、社会消费品零售总额增长15%左右亿元915.124.2六、城镇居民人均可支配收入增长11%以上元1890314.9七、农夫人均纯收入增长10%以上元781113.1八、居民消费价格指数涨幅限制在省平均水平以内%市区上涨4.8%，低于全省0.4个一百零一分点九、城镇登记失业率限制在3.8%以内%3.08十、人口自然增长率限制在零以下2.5?南通的国民生产总值近年始终呈快速增长态势，按同比价格计算，增长幅度基本保持在15%左右。?南通经济潜力尚未充分发挥,将来经济增长预期较高?人均国民生产总值也呈现快速增长趋势?2022年达35,040元?人均可支配收入始终保持平稳增长，与国民经济的增长速度比较,相对增长速度较慢?人民生活水平稳步提升，但相对薄弱,与苏南三线城市相比，还有肯定的差距?固定资产投资快速增长，占GDP总量的比值偏高，近60%，有过热趋势?房地产投资占比较低,近年来,仅占到了固投的10%左右,说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多?居民存款余额的年增长保持在15%20%之间?08年已达1,891亿元，充分体现出居民的潜在购买实力,充分说明白潜在消费劲连云港盐城南通沿海发展带苏通大桥的通车标记着南通正式进入了上海市“1小时都市圈”上海南通?南通功能定位我国东部沿海,江海交汇的现代化国际港口城市,上海北翼的经济中心和门户城市,国内一流的宜居创业城市,历史与现代交相辉映的文化名城2022年，南通将建设成为全省沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新的重要经济增长极；2022年，南通将建设成为长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市?近期发展目标ü2022年6月，苏通大桥正式通车，南通和上海实现“无障碍”对接ü接通上海崇明至南通启东的崇启大桥，目前建设之中，2022年可望实现全线贯穿ü沪崇桥隧工程将于2022年10月通车，2022年与崇启大桥实现贯穿ü崇明到南通海门的崇海大桥已被列入规划也被列入规划ü沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速160公里，全长225公里，安排2022年内开工建设苏通大桥崇海大桥崇启大桥沪崇隧道沪通铁、马路两用桥南通市区沪通铁路4、南通市与扬州市、江门市各项指标对比分析现将2022-2022年南通市国民经济发展及社会事业有关数据与江苏省扬州市、广东省江门市进行对比，对比结果如下：从上述数据分析，南通市GDP总量、人均GDP、地方财政收入、城市人均可支配收入、农村人均可支配收入、城市居民人均消费性支出、固定资产投资金额、房地产开发投资金额、金融机构本外币存款金额、人口规模、社会消费品零售总额等各项指标均高于扬州市及江门市，尤其是金融机构本外币存款金额几乎是扬州的双倍，说明南通市居民储蓄及流淌资金量相当大，甚至超出了烟台市，而南通的人均住房面积却低于扬州市及江门市，说明南通市房地产开发潜力较大，房地产市场的刚性需求并未得到有效释放，城市化进程有待进一步加强。其次部分南通市土地市场调研及分析：1、2022年挂牌拍卖的部分地块信息：地块编号土地座落买受人成交面积成交价格R9035太平路西侧、魅力城北侧（新胜中国房地产开发集团南通有限公56,162.325220元/平方米R9034太平路西侧、万通城南侧（新胜南通德诚房地产有限公司81,581.145900元/平方米R9029沿河路北、兆丰嘉园东南侧江苏益兴集团有限公司31,102.958460元/平方米CR9018姚港路西侧、时珍园小区北侧（南通燃料股份有限公司11,051.2912600元/平方米R9021任港路北、孩儿巷路西（纵横国南通万通置业有限责任公司75,294.656600元/平方米R9014沿河路南侧、凤凰莱茵苑西侧（南通莱茵达置业有限公司17,492.218480元/平方米CR9015崇川路南侧、城山路东侧、工农上海建深企业营销策划有限公司64,273.896080元/平方米“供应足够，地王重现”是2022年上半年南通土地市场最明显的特征从土地供应状况看，大批量土地的推出，在肯定程度上将会缓解南通土地市场“饥荒”的局面，二级市场因土地供应较少而产生的竞争格局也将得到缓解。此外，从用地属性分布来看，城南新区将会布局更多商业用地，居住用地则主要集中于城北区域，整个城南新区的商业配套将更加完善，板块居住价值将会大幅提升。有一个现象我们须要留意到：经过上半年的楼市回暖，开发商的信念得到了肯定的支撑，地价再次出现大幅上涨的状况，莱茵达置业刚竞得位于新城区的R9014地块，其土地成交价达到了8480元/，远远高出原来绿城玉兰公寓的7650元/的土地成交价，成为南通土地市场新地王。从7月4日CR9015地块以6080元/的土地成交价格成为南通土地市场新贵，到7月8日R9014地块土地成交价格的再次攀升，短短几天南通土地市场标杆就不断被刷新，市场预期被广为看好。此次地块成交价格不但会影响南通土地市场今后的走势，最干脆的影响将是新城区板块内的楼盘。一旦地价上扬，楼盘售价上扬在所难免，南通价格新标杆项目将不断涌现。2、住房建设用地供应目标房地产开发土地供应优先保证中低价位、中小套型一般商品住房(含经济适用住房、拆迁安置用房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的73%。2022-2022年用于各类住房建设的土地供应总量为1010公顷，其中，用于套型建筑面积小于90平方米住房建设的土地供应量为730公顷。详细地块的比例在土地出让时明确。限制房地产项目的开发周期。对新出让的房地产开发用地，在土地出让合同中约定项目开、竣工时限，限制项目开发周期，加快项目开发进程。建设规模在10万平方米以下的，自土地受让后6-12个月内开工，并在开工后两年内竣工；建设规模在20万平方米以下的，自土地受让后6-12个月内开工，开工后三至三年半内竣工。3、近期土地市场分析：容积率地块幅数0.8以下20.81.541.52922.582.53133.513.5以上1从地块容积率看，以1.52.5的容积率地块幅数最多，相比于前几年，容积率有走高的趋势，今后的住宅产品将以小高层和高层为主，多层及低密度产品则日益稀缺。而办公楼方面也可能会相继出现南通新高。建筑面积地块幅数10万方以下71020万方72030万方33040万方44050万方250万方以上3从地块规模看，出现了一些大盘项目，南通的开发手笔明显比以前有所提高，但是20万方以下的中小盘还是占据了三分之二的数量。而对于目前的南通市场容量来说，大盘具有肯定的市场预期风险，南通的市场需求目前还相对封闭，大盘开发对资金的回笼速度影响较大，20万方以下的中小盘是比较平安的规模。地块属性地块幅数居住8居住、商办11商办5历史、居住、旅游2从地块属性看，商住混合类项目数量最多，另一方面，纯居住项目依旧是开发重点。在将来的一段时间内南通的住宅供应量依旧比较大，须要市场有良性的可持续的购买力来支撑。地块区位地块幅数市中心7港闸区4新东区3新区11开发区1从地块分布看，新区依旧是开发重点，表明政府打造新区高端板块的意向未变。而港闸区虽然地块数量较小，但规模都比较大，打造大型中低档居住板块的意图也非常明显。市中心则多为一些小型的商办或商住项目，对价格的提升有较强的刺激作用。相对来说，新东区和开发区则略显沉闷，从开发序列来看，这两个板块也是属于排在其他几个板块之后，目前还不作为重点发展对象。但是须要留意的另一个现象是，通州的合并，使得外围诸如先锋等乡镇对中心城区的围逼，也在肯定程度上推升了原本比较偏僻的新东区之类的区位价值。依据上述四方面指标的初步分析，我们能明显看出：大型商办项目、商端住宅项目集中在新区，而大型中低端住宅项目多集中在港闸区，分布非常明显。我们推断，今后一段时期的发展，政府主要表现两大规划意向：一方面对于新区，要完善高端的居住配套，并形成高端的商务办公区域，打造南通真正的CBD区域；另一方面对港闸区而言，要加大居住板块的影响力与认可度，成为南通中低收入人群主要的居住区。这样的规划将很大程度变更南通市民对这两个板块的印象。因此我们对这两个板块的发展推断是：一方面新区的住宅供应量将趋紧，高端公寓将不断突破现有的价格标杆，形成南通最高端居住区；另一方面港闸区将成为大多数中低收入南通人的购房选择区域，政府将通过释放港闸区的土地抑制南通市房价的快速上涨。从城市发展的角度与土地市场走势的分析来看，南通在面临城市发展机遇的同时，对土地市场也起先放松限制，并大力引进品牌开发商来助力于城市发展。第三部分南通房产市场调研及分析1、南通市房价走势分析南通市区房价走势图崇川区房价走势图港闸区房价走势图2、南通市市区2022-2022年住房建设与保障安排住房建设目标（1）建设总量：2022年规划建设各类住房1.58万套，建筑面积160万平方米，完成房地产开发投资额85亿元。其中，套型建筑面积小于90平方米的住房1.24万套。2022年规划建设各类住房1.78万套，建筑面积180万平方米，完成房地产开发投资额101亿元。其中，套型建筑面积小于90平方米的住房1.40万套。（2）政策保障类住房建设规模：低价位商品房每年规划建设建筑面积80万平方米（8500套），套型建筑面积90平方米左右。经济适用住房（含保障性商品住房）2022年规划建设建筑面积14.4万平方米（1900套），2022年规划建设12万平方米（1500套）。（3）土地供应：每年用于各类住房建设的土地供应总量为200公顷，其中，用于套型建筑面积小于90平方米的住房建设的土地供应量占73%以上。详细地块的比例在土地出让时明确。住房保障目标确保住房保障资金来源。市财政将住房公积金增值收益在提取贷款风险打算金和管理费用之后的余额和土地出让净收益的10%用于住房保障资金。住房保障覆盖面达到城市居民家庭总户数的20%。（1）廉租住房保障对象实现应保尽保。对“低保”、“特困”等住房困难家庭，实行廉租住房实物配租方式保障，每年新增实物配租101户以上。（2）经济适用房政策性补贴每年1010户。（3）低价位商品房每年安置8500户拆迁户定居。（4）对低收入家庭中有肯定购房实力的住房困难家庭，实行供应保障性商品住房方式保障，通过限房价、限套型、限对象、限转让的方法，向处于廉租住房保障对象和经济适用房政策性补贴对象之间的“夹心层”出售。2022年配售900户，2022年配售500户。3、南通市2022-2022住房建设总体目标规划期内，预期目标市区商品住房开发投资620亿元，住房建设总面积约为1010万平方米，建设套数约9.9万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约7.78万套。2022-2022年市区住房建设预期目标2022年2022年2022年2022年2022年合计投资额（亿元）85101120145173620竣工面积（万平方米）1601802002202401010新建住房套数（万套）1.581.781.1012.182.389.9其中90平方米以下（万套）1.241.401.561.731.877.784、南通房产市场分析：从买房目的的调查项中，就可以看到6成的网友买房都是因为“首次置业”的自住刚性需求，只有32.14%的网友是为了改善当前住房环境的改善性需求，另仅有7.14%的网友则是买房投资。自住刚需成为不容置疑的楼市需求主流。73.43%网友购房选择南通中心城区崇川区居住假如买房，购房者国庆期间主要对哪个片区的楼盘项目感爱好呢？从调查数据中可以看到，73.43%的网友选择崇川区，14.29%的网友选择开发区，12.50%的网友选择港闸区，1.79%的网友选择通州区。尽管中心区房价一路飙升，但是购房者对中心区的青睐仍丝毫不减，共有7成的网友安排在南通中心城区崇川区买房。虽然开发区今后升值潜力比较大，不过由于周边配套不齐全，目前的入住率比较低，发展缓慢，所以选择的人比较少。城市向南发展，选择港闸区购房的市民也越来越少。通州区刚并入南通不久，离南通主城区较远，选择的人更少了。5、南通各主要区域房地产发展状况从实际市场特点看，南通市区主要分五大房地产板块：城中、城南、城东、城北、开发区，本次调研重点为城南、城东、城北三个房地产发展快速的区域。各板块发展及调研状况分析：板块名称房价-元/平方米发展优势发展不足城中800013000ü老城市中心ü配套成熟ü深厚文化和居住氛围ü动拆迁难度大ü土地面积不大ü总体供应不足城南800015000ü新行政商务中心ü将来城市中心及重点发展区域ü狼山等景区优势ü名校学位ü目前配套不足ü土地供应量大，竞争激烈开发区45005000ü开发区的产业引导ü能达商务区发展ü缺少房地产发展的强力引擎支持ü环境欠佳、配套不够成熟城北4500-7300ü工业基础好，交通便利城东50008000ü连接通州，名校旁边?城中、城南为最具有投资前景的区域，可予以重点关注和进入方向。?城东、城北、开发区具有较好的发展预期,但发展速度相对较慢,可以保持关注。?发展方向:为加快融入上海都市圈，主城区将向南面长江发展，通过长江大桥、隧道与城际轻轨与上海相连，通州是南通新加入的区，南通主城区和通州城区将相向发展,因此我们推断，主城区将主要发展东,南方向。?预料，将来的城区内的城南板块（市政府及CBD区域）、南通开发区板块和城东板块（外环东至通州区域）将是城市主要发展方向，城南板块相对更具优势。?近年来，南通住宅价格与家庭年收入的比值稳定在6-8之间，商品房价格基本在居民正常购买水平内，南通商品房市场以刚性需求为支撑，整体来看，南通商品房价格处于合理健康发展水平。?由于城市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预料南通商品房量的需求将持续增加；07-08年,非保障性住宅用地实际推出量不大,预料供求关系仍将维持在合理健康的水平,部分出现供不应求的局面。?南通进入上海“1小时都市圈”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展优势逐步体现，预料真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所增加，将来仍有肯定的发展潜力和空间。6、支撑南通房地产价格的因素（1）、南通自然、文化及交通状况（A）全市土地面积13745.95平方公里，其中市区面积8001平方公里；全市人口763.73万，是全国人口密度最大的地级市；（B）南通交通位置独特，是全国少有滨江临海的城市；2022年6月，苏通大桥正式通车，南通和上海实现“无障碍”对接；ü接通上海崇明至南通启东的崇启大桥，目前建设之中，2022年可望实现全线贯穿；ü沪崇桥隧工程将于2022年10月通车，2022年与崇启大桥实现贯穿；ü崇明到南通海门的崇海大桥已被列入规划；ü沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速160公里，全长225公里，安排2022年内开工建设；（C）南通各项文化及现代文明建设水平南通曾荣获全国创建文明城市工作先进城市、全国科技进步先进市、全国双拥模范城、全国社会治安综合治理优秀地市、中国优秀旅游城市、国家环境爱护模范城市、国家卫生城市、国家园林城市、水环境治理优秀范例城市、国家历史文化名城等一系列荣誉；（2）南通GDP总值江苏省第四位（A）经济的发展是推动房地产发展的主要力气。自2002年以来南通的经济增长率保持江苏省第一，现已超越常州成为江苏省GDP排名第四的城市。（B）良好的气候、宜居的环境、深厚的文化底蕴使南通成为“中国优秀旅游城市”，“国家历史文化名城”，塑造了南通金色名片，吸引了外埠投资，各方合力为南通的房价提升创建了坚实的落脚点。（3）南通的住房刚性需求为房价供应了拓展空间南通是全国人口最密集的地级市，随着城市化进程的快速发展，城市人口规模将急聚膨胀，而2022年人均居住面积才32平方米,低于国内很多二、三线城市的水平，二次置业的需求旺盛。（4）南通是中国教化名市，这里有拥有相当多的一百零一年名校，为国家培育了大量的人才，这是还是近代中国工业的发祥地，有良好的工业基础和悠久的通商历史。（5）随着南通经济的飞速发展，居民收入的快速提高，居民对中高档楼盘的需求在逐年增加，近期随着苏通大桥的开通、江苏沿海战略的发展，南通的房价提升较快。7、南通1-8月房地产投资状况分析1-8月，南通市区（不含通州区，下同）完成房地产开发投资额为66.60亿元，同比增长5.16%。已出让经营性用地18宗，土地面积120.69万平方米，总建筑面积224.04万平方米，同比增长179.88%。商品房新开工面积145.23万平方米、商品住房新开工面积101.53万平方米，同比分别下降40.67%和47.85%，但与今年1-7月相比，降幅已收窄4和7个一百零一分点。市区商品房竣工面积102.16万平方米、商品住宅竣工面积80.03万平方米，同比分别下降51.94%和55.58%。1-8月，市区商品房销售面积206.31万平方米，同比增长73.24%；其中商品住房销售面积175.79万平方米，同比增长60.66%。市区二手住房成交面积79.23万平方米（9105套），同比增长141.101%。1-8月，市区房地产税收金额9.73亿元，同比增长23.16%，占地税税收总额25.03%。市区房地产贷款总额204.48亿元，其中住房开发贷款43.44亿元，个人住房贷款95.73亿元。市区住房公积金累计发放额13.44亿元，同比增长261.29%；住房公积金发放户数4367户，同比增长113.13%；住房公积金贷款余额35.58亿元，同比增长33.41%。综合1-8月市区房地产各方面数据来看，南通市区房地产市场总体平稳，但由于受房地产市场大环境的影响，今年以来，商品房的交易量增长幅度较大，导致商品房的价格呈现上涨的趋势。从商品住房预售合同网上备案数据统计，1-8月，市区商品房成交均价5032元/平方米，同比增长28.53%；商品住房成交均价4578元/平方米，同比增长34.69%。由于本市拆迁安置房销售单价每平方米仅2000余元，因此拆迁安置房销售量在总成交量中的占比对商品房成交均价有较大影响。南通市区1-8月份商品住房成交均价上升缘由主要有以下几点：（1）房地产市场大气候发生变更。自去年下半年以来，国家出台的一系列房地产政策刺激了房地产市场回暖，购房者的信念进一步复原，购房的刚性需求得到肯定释放，从而带动了房地产市场需求旺盛。（2）在商品房销售活跃的状况下，开发商纷纷变更了去年下半年以后实惠让利的促销政策，在今年5月以来实行了新的定价营销策略。（3）供应结构发生变更。今年以来新上市和成交的高档楼盘比较多，而在去年同期却没有相当的楼盘上市。在去年同期一般商品住房和拆迁安置房市场供应量基本在一半对一半，而今年8月份，拆迁安置房在商品房销售量中的比重下降至零。（4）供求关系发生变更。今年以来，受各种政策性利好因素推动，市场销量大增，住房各类需求非常旺盛，而由于去年受宏观经济环境变冷，企业信念不足，房地产开发量下降，致使今年商品房供应量显著削减，销量放大与供应缩量成明显反差。（5）经济区位发生变更。去年苏通大桥顺当通车，南通融入上海一小时经济圈的区位优势逐步显现，加上通州市并入南通市区变为通州区，原先通州市的居民到市区购房，带动了对市区商品房的需求上升。今年1-8月份持县区和外地身份证在市区购房人数占购房总人数41.54%。?南通与上海及苏南城市的联系将不断加强，充分利用上海及苏南城市的优势，同时,凭借良好的投资环境和较好的发展趋势,将对上海及周边城市形成肯定的吸引力，促进上海及苏南部分企业移师南通；?南通背靠苏北广袤的土地，大量的劳动密集型企业将在南通形成肯定的规模，使南通的城市辐射力度往北延长，南通不仅对下属行政区域具有强大的辐射力度，对苏北苏中区域也将具有强有力的辐射实力；?南通房地产行业发展快速，近年来房地产投资额快速增加，由于占固定资产投资的比例较低，将来房地产投资增幅空间仍旧较大，目前房地产投资增速起先放缓，趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段；?南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平，南通市场相对封闭，需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预料今后一段时间内仍旧以中高档商品房购房需求为主，社会购买力水平在短期内不会有较大的提升，商品房的价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升。第四部分项目调研状况本次南通调研期间，我司调研人员与当地政府进行了良好的沟通并受到热忱接待，经崇川区葛区长及国土局刘局长举荐，我司调研人员在崇川区建设局孟局长的陪伴下对三个政府招商地块进行了两次市场调研和考察。南通市崇川区3个商居招商地块简介编号地块名详细位置面积开发投资前景1滨江公园东侧地块位于长江南路南、滨江公园东、自来水厂北、西山河西，处于狼山风景区核心地带。南侧规划面积130亩，总建筑面积5.37万平方米；北侧规划面积339亩，总建筑面积27.76万平方米该地块四周有园博园、滨江公园等旅游休闲胜地，西南可望长江，有着得天独厚的优势，是狼山景区高品质居住、商业办公及五星级酒店的志向之地。2疏港路大转盘西侧地块位于工农路西、长江南路北、桃园路南、城山河东，毗邻行政中心、中心商务区、体育会展中心隔路相望，与南通师范第一附小一路之隔。地块居住规划面积86亩，总建筑面积12.04万平方米，商办地块，总建筑面积18.65万平方米该地块宜商、宜办、宜居之地。目前拆迁几近完成。3原通棉二厂及周边地块位于新城区北端，新老城区交汇处，东侧工农路及北侧虹桥路为交通主干道，南侧为红星路，西侧为居住小区。规划用地面积478亩，总建筑面积79.38万平方米；其中3号地块规划用地245亩，总建筑面积38.15平方米；4号地块规划用地96亩，总建筑面积19.82万平方米；5号地块规划用地137亩，总建筑面积21.4万平方米该地块受到市行政中心、中心商务区、体育会展中心辐射，周边有麦客隆、易初莲花等大型连锁超市，是新城区最具潜力的商住用地之一。1、滨江公园东侧地块-地块现状滨江公园艺博园狼山地块西侧:滨江公园地块南侧:园艺博览园地块东南侧:狼山风景区铁路（规划中）滨江公园西侧道路南侧道路:花园路东侧道路:跃龙南路(建设中)北侧道路:长江南路内部现状:植被覆盖2、体育会展中心西侧地块-位置及周边CBD商务区通师附小体育会展中心4地块北侧:通师附小地块东侧:体育会展中心西侧道路:城山路南侧道路:长江南路东侧道路:工农路北侧道路:桃园路内部现状:净地,植被覆盖内部现状:净地,植被覆盖3、国棉二厂地块及周边状况南通税务局易初莲花地块西侧:南通税务局地块东南侧:易初莲花内部现状:北片厂房基本拆完内部现状:通棉二厂正拆迁中内部现状:西片厂房已拆完内部现状:南片未动迁居民南侧道路:红星路北侧道路:虹桥路内部现状:南片厂房已拆完第五部分中集研发中心项目市场分析我司禹振飞总经理率领投资发展部、财务管理部一行四人于2022年11月8-10日对该项目进行了市场调研及实地勘察，现就有关状况汇报如下：1、地块信息：该地块占地约120亩，详细面积以城市规划部门的红线及土地管理部门勘测定界的面积为准，地块位于港闸区工农北路西侧、永和路北侧，目前地块已拆迁完毕，无建、构筑物，地面基本保持自然水平。2、周边信息：据实地察看，地块东侧为工农北路，沿路向南约3公里为汽车货运总站，向北为火车站方向，该路段为货运主干道之一；地块南侧为永和路，沿永和路两侧现有多条高压线路，永和路南有苏建阳光新城等少量在建楼盘及近期新拍地块；地块西侧为已批出的工业用地；地块北侧也为农业地块，有一条乡村小路，路北建有农作物大棚，北侧基本无在建楼盘；地块向西北方离火车站约4公里，地块周边仍有大量地块需待开发，周边无已建成的大型商业、医疗及优质的教化资源。3、规划要求：依据南通市人民政府2022年10月20日重大项目领导办公日会议纪要的第四条中提出：同意中集公司在研发中心内建设专家公寓，建成后产权不得分割，不得出售，不得抵押，不得擅自转租；将来若需转让，原则上由政府下属的国有企业回购。芦泾河边规划道路的去留应充分考虑城市发展和居民出行便利的须要，企业应予以理解和支持；市规划局要会同港闸区政府、交巡警支队，主动和企业进行对接，协商形成双方都能接受的看法。从上述信息及市场化角度分析：1、该地块为工业用地，并且有文件与协议指定了地块用途，建成后若当作商品房对外进行销售又不符合用地条件及文件精神；2、沿永和路两侧现有多条高压线路，高压线会影响商品房的售价；3、地块靠近火车站、汽车货运站，工农路车流多为大货车，噪音及粉尘较大，会影响商品房的售价；4、四周仍有大量地块需待开发，周边商业、医疗、教化等资源仍待完善；5、地块向北、向西为工业用地，该地块处于工业用地规划区域内，将来可能会有工业污染，即使能变更用途作为商品房开发用地，也不是好的选择，除非地价很低。6、通观南通市房地产的发展趋势，南通市房地产的发展重心并不在港闸区的工农北路旁边，而是在崇川区的工农南路两侧及市政府旁边，那里集中了南通市的行政、商业、医疗、教化等优质资源，房价及地价连创新高。现依据中集研发中心地块有关状况及市场状况，提出下列三种方案：方案一：按南通市人民政府2022年10月20日重大项目领导办公日会议纪要的精神办理，建设专家公寓及研发中心，该项目仅作为中集集团的配套基建项目，无法进行房地产商业化运作，中集天宇将不参加此项目运作。方案二：由集团领导出面与政府主管部门沟通，将该地块与其他适合地块（如上述三个考察地块）捆绑进行市场化运作，在土地公开招拍挂时设定前置条件如：“A地块中*亩用于兴建大型集团企业的研发中心*平方米，B地块*亩用于兴建商品房，地价按用地性质分开计价”。该方案可由中集天宇房地产公司参加市场化运作，设定好招拍挂的准入门槛，可削减竞争对手，在土地公开招拍挂时能以较低的价格取得地块，既可确保中集天宇的有肯定的利润空间，又可使南通中集的研发中心项目顺当实施，也能符合政府对地块规划的基本要求。方案三：不再建设研发中心及专家公寓项目，由政府主管部门对该地块重新规划，政府可能将该地块作为工业用地批给其他企业，也可能将该地块采纳公开招拍挂的方式用于兴建商品房项目，若政府对此地进行完全市场化运作将可能造成该地块在拍卖时会出现当地中小开发商进行较为激烈的市场竞争，造成地价上升，压缩后期的开发利润空间，即使在拍卖时我司能以较高价得到该地块，但在后期国家宏观调控及市场状况发生下滑时存在较大风险。另该项目地处工业用地规划区内，即使地价便宜，建设商品房也不行能有太大的利润空间和品牌影响力，不能有利于后期在南通市场的接着拓展。建议采纳方案二，与政府部门沟通，将研发中心与商品房建设用地合并进行招拍挂，土地价格按规划用途分别以工业地价与商住地价分开计算。第六部分调研结论1、南通房地产市场是一个快速的、良性发展的市场，可作为我司开拓新市场的优选城市之一，我司可依靠中集集团在当地工业项目的影响力及与当地政府的良好关系开拓新项目。2、研发中心项目属工业用地项目，变更用地性质难度极大，即使可改为商住用地，因其位处城北片区，不相宜作为开拓新市场的第一个项目，该项目不利于资本积累和提高企业的品牌与市场影响力。3、本次考察的另三个招商地块均属优质地块，规模、区位及市场预期均符合我司的拓展需求，其中优选国棉二厂地块，该地块是南通近年来不行多得的稀缺地块，北临商业中心区，南临行政商务区，极有可能会成为南通新的“地王”，预料住宅售价可达12000-15000元/平米。4、建议与政府沟通，将研发中心项目与上述三个地块之一进行捆绑挂牌，按我司设定的条件进行拍卖，争取获得新的拓展项目。或我司放弃研发中心项目，尽可能与政府沟通以我司设定的条件参加这三