龙湖精细化工程管理剖析.ppt

工程精细化管理龙湖地产工程管理剖析20102010年年44月月工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第一部分：精细化管理提出的背景一、房地产行业发展背景对工程管理的要求一、房地产行业发展背景对工程管理的要求二、房地产行业内、外部资源对工程管理的影响二、房地产行业内、外部资源对工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求 外部资源、现行规范对工程管理的影响11、设计单位对工程管理的影响、设计单位对工程管理的影响22、监理单位对工程管理的影响、监理单位对工程管理的影响33、施工单位的工程管理的影响、施工单位的工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求 外部资源、现行规范对工程管理的影响44、国家现行规范对工程管理的影响、国家现行规范对工程管理的影响55、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响66、客户验房需求工程管理的影响、客户验房需求工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求该项目施工图 该项目施工图屋面防水设计 屋面防水设计除构造做法要 除构造做法要求外，其余均 求外，其余均为细部节点图 为细部节点图集引注 集引注思考思考6060秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？外部资源背景对工程管理的要求思考思考6060秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？外部资源背景对工程管理的要求思考思考6060秒秒该设计图纸该设计图纸什么部位存什么部位存在严重的设在严重的设计隐患？为计隐患？为什么？什么？外部资源背景对工程管理的要求思考思考6060秒秒该设计图纸存该设计图纸存在什么设计质在什么设计质量问题？对工量问题？对工程质量有何影程质量有何影响？响？外部资源背景对工程管理的要求 一些其他地产公司曾经出现的设计错误：设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求详图及构造节点要求外部资源背景对工程管理的要求思考思考6060秒秒该设计图纸什么该设计图纸什么部位存在严重的部位存在严重的设计隐患？为什设计隐患？为什么？么？外部资源背景对工程管理的要求 监理单位对工程管理的影响尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展业的发展外部资源背景对工程管理的要求 监理单位对工程管理的影响如何划定监理旁站监督控制的区域？如何划定监理旁站监督控制的区域？哪些部位、哪些工序需要监理旁站？哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何判定监理工程师的配备满足监理要求？如何判定监理工程师的配备满足监理要求？监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？外部资源背景对工程管理的要求 施工单位对工程管理的影响建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提程控制，是施工质量保证的重要前提外部资源背景对工程管理的要求 国家现行规范对工程管理的影响11、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡 禁不止的工程质量问题？禁不止的工程质量问题？22、为什么工程验收合格，项目交付时还会存在、为什么工程验收合格，项目交付时还会存在 大量的工程质量问题？大量的工程质量问题？外部资源背景对工程管理的要求 国家相关验收规范无法满足企业需要：铝合金门窗分项工程 铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产 验评表中，对房地产企业重点关注的门窗 企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对 防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验 性的检验项目和检验要求 要求对检验项目没有约定 对检验项目没有约定明确的检验方法 明确的检验方法外部资源背景对工程管理的要求 房地产业务开发流程与工程管理：投资 投资决策 决策规划 规划设计 设计施工 施工准备 准备施 施 工 工（含 含保修）保修）物业 物业管理 管理后评估 后评估资金、策划与销 资金、策划与销售 售 工程管理 工程管理（常规理解）（常规理解）外部资源背景对工程管理的要求 房地产业务开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的是房地产开发的不可或缺的环节不可或缺的环节房地产企业的工程管理房地产企业的工程管理还涉及还涉及投资决策、规投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。外部资源背景对工程管理的要求 房地产业务开发流程与工程管理：房地产企业管理分工的细化，导致设计、材房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。大量由于设计、招标采购、成本密度下降。大量由于设计、招标采购、成本合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控程部门完全掌控外部资源背景对工程管理的要求 房地产业务开发流程与工程质量管理：设计对工程质量保障：设计对工程质量保障：材料对工程质量保障：材料对工程质量保障：招标采购对工程质量保障：招标采购对工程质量保障：合约条款对工程质量保障：合约条款对工程质量保障：成本、付款对工程质量保障：成本、付款对工程质量保障：施工阶段现场管理质量保障：施工阶段现场管理质量保障：外部资源背景对工程管理的要求 房地产业务开发流程与工程进度管理：设计对工程进度保障：设计对工程进度保障：招标采购对工程进度保障招标采购对工程进度保障合约条款对工程进度保障合约条款对工程进度保障报批报建对工程进度保障报批报建对工程进度保障市政工程对工程进度保障市政工程对工程进度保障成本、付款对工程进度保障成本、付款对工程进度保障外部资源背景对工程管理的要求 现场工程部管理职责不清：相当一部分房地产企业的甲方工程部，在权责相当一部分房地产企业的甲方工程部，在权责设计上既负责施工现场的工程管理，还承担了设计上既负责施工现场的工程管理，还承担了大量的招标采购配合（招标文件及招标计划编大量的招标采购配合（招标文件及招标计划编制、招标考察及评审）、报批报建配合及大量制、招标考察及评审）、报批报建配合及大量的内部协调、跟踪等一系列额外工作。致使现的内部协调、跟踪等一系列额外工作。致使现场工程师很难把全部精力投入到施工现场的一场工程师很难把全部精力投入到施工现场的一线管理线管理外部资源背景对工程管理的要求 客户验房需求对工程管理的影响从业主投诉的角度看待工程质量管理重点的问题从业主投诉的角度看待工程质量管理重点的问题11、安全性质量问题、安全性质量问题44、适用性质量问题、适用性质量问题22、功能性质量问题、功能性质量问题33、观感性质量问题、观感性质量问题外部资源背景对工程管理的要求 安全性质量问题的主要体现：11、桩基工程质量问题、桩基工程质量问题22、钢筋、混凝土工程质量问题、钢筋、混凝土工程质量问题33、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题44、基坑、边坡支护工程质量问题、基坑、边坡支护工程质量问题66、55、栏杆、护栏、人车行通道质量问题、栏杆、护栏、人车行通道质量问题外部资源背景对工程管理的要求 功能性质量问题的主要体现：11、铝合金门窗渗漏工程问题、铝合金门窗渗漏工程问题22、外墙渗漏工程质量问题、外墙渗漏工程质量问题33、屋面渗漏工程质量问题、屋面渗漏工程质量问题44、卫生间渗漏工程质量问题、卫生间渗漏工程质量问题55、外部资源背景对工程管理的要求 观感性质量问题的主要体现：11、内墙空鼓、开裂工程质量问题、内墙空鼓、开裂工程质量问题22、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等33、门窗、设备、管线污染、划痕、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题等质量问题44、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题55、外部资源背景对工程管理的要求 适用性质量问题的主要体现：11、客户居住使用功能的合理性问题、客户居住使用功能的合理性问题22、客户居住使用功能的舒适性问题、客户居住使用功能的舒适性问题33、客户居住使用功能的协调性问题、客户居住使用功能的协调性问题44、客户居住使用功能的经济性问题、客户居住使用功能的经济性问题55、第二部分：工程管理容易出现的问题一、工程质量管理容易出现的问题一、工程质量管理容易出现的问题二、工程进度管理容易出现的问题二、工程进度管理容易出现的问题三、工程成本管理容易出现的问题三、工程成本管理容易出现的问题四、工程供方管理容易出现的问题四、工程供方管理容易出现的问题工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理容易出现的主要问题：11、工程质量管理理念需要完善、工程质量管理理念需要完善22、施工阶段工程质量控制深度需要加强、施工阶段工程质量控制深度需要加强33、工程合约条款设计质量防控部分内容需要明确、工程合约条款设计质量防控部分内容需要明确44、对工程质量控制细节的重视度不足、对工程质量控制细节的重视度不足55、工程质量管理执行力考核需要量化、工程质量管理执行力考核需要量化工程质量管理理念需要完善 工程质量管理理念需要完善国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要集中在施工阶段的工程质量检验，没有形成项集中在施工阶段的工程质量检验，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系目开发全过程的工程质量控制保障体系忽视针对企业工程质量控制忽视针对企业工程质量控制的的设计预防、招标设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工质量控采购预防、合约预防、材料预防、施工质量控制检验要求等全过程的工程质保体系管理制检验要求等全过程的工程质保体系管理工程质量管理理念需要完善特点 特点：通过工程：通过工程检验保证质量 检验保证质量缺乏质量意识和 缺乏质量意识和专业知识 专业知识方法 方法：低效率：低效率错误的使用质量 错误的使用质量保证方法 保证方法特点 特点:改进工程 改进工程质量管理过程 质量管理过程一线人员积极介 一线人员积极介入 入方法 方法：SPC SPC、评 评估、质量圈等工 估、质量圈等工具 具特点 特点:开发设计、开发设计、工艺能力和生产 工艺能力和生产管理能力 管理能力与供应一体化 与供应一体化方法 方法：设计评估、：设计评估、质量问题模式分 质量问题模式分析评估 析评估特点 特点:以最终客户 以最终客户为服务目标和超 为服务目标和超一流产品 一流产品质量文化 质量文化方法 方法：质量功能：质量功能调配、与客户供 调配、与客户供方一起进行设计 方一起进行设计评估 评估质量管理的提高 质量管理的提高工程质量管理理念需要完善 工程质量管理理念需要完善工程质量工程质量施工质量施工质量工程质量不只是工程管理部门的责任工程质量不只是工程管理部门的责任工程质量预防管理的起点首先是设计部门对工程质量预防管理的起点首先是设计部门对施工质量缺陷、施工质量通病等采取有效的施工质量缺陷、施工质量通病等采取有效的设计防控措施设计防控措施工程质量管理理念需要完善 一个属于“工程质量”问题的案例：某别墅项目将每层退台式露台某别墅项目将每层退台式露台设置为种植庭院的方式，以增设置为种植庭院的方式，以增加销售卖点。图纸设计审查未加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要发现问题，施工单位按规范要求施工监理单位按规范要求验求施工监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉。现大量的漏水投诉。工程质量管理理念需要完善 一个属于“工程质量”问题的案例：一个不属于龙湖地产的项目案例一个不属于龙湖地产的项目案例某项目外墙设计有外墙空调板用于某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，只要一下暴雨，8080以上以上空调板的空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔此付出巨额索赔工程质量管理理念需要完善 一个属于“工程质量”问题的案例：某项目采用下沉式卫生间设计某项目采用下沉式卫生间设计为保证卫生间防水质量，设计为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工单位按计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方闭水纸及规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。项目交付三个试验验收合格。项目交付三个月后，月后，3030%以上的卫生间开始出以上的卫生间开始出现渗漏现渗漏工程质量管理理念需要完善 一个属于“工程质量”问题的案例：某项目屋面采用倒置式屋面设计某项目屋面采用倒置式屋面设计防水层选用甲指防水层选用甲指SBSSBS改性沥青防改性沥青防水卷材，在挤塑聚苯板保温层上水卷材，在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴。施工单位严格控制材直接铺贴。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范验料、工艺和节点。监理按规范验收合格，甲方工程部屋面闭水试收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检，工程交付半年后屋面出验复检，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露大量结露工程质量管理理念需要完善 一个属于“工程质量”问题的案例：某项目为外墙外保温，采购部某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料采购了某品牌的外墙弹性涂料施工单位使用水泥腻子严格按施工单位使用水泥腻子严格按工艺要求施工，监理单位按图工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏问题，部分出现外墙渗漏工程质量管理理念需要完善 对上述案例的共性（简单小结）：采购环节未考虑工程构造做法对材料的特采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，不考虑工程施工现场管理的可行殊要求，不考虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不仅要本身性和有效性，不清楚一些材料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性匹配合格，还要有与其相关材料的兼容性匹配要求要求属于以采购质量责任为主的工程质量事故属于以采购质量责任为主的工程质量事故工程质量管理理念需要完善 对上述案例的共性（简单小结）：招标文件、合约文件对施工质量管控的质招标文件、合约文件对施工质量管控的质量标准、技术要求、重点及特殊工艺要求量标准、技术要求、重点及特殊工艺要求工程检验管理要求等没有明确约定工程检验管理要求等没有明确约定属于以招标、合约文件条款设计与现场施属于以招标、合约文件条款设计与现场施工管理双重责任的工程质量事故工管理双重责任的工程质量事故施工过程中施工方案审批环节存在缺陷施工过程中施工方案审批环节存在缺陷工程质量管理理念需要完善 通过设计预防解决飘窗渗漏的示例：飘窗什么部位最容易发生渗漏？飘窗什么部位最容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？预防措施和质量控制方法？飘窗为什么容易发生渗漏？飘窗为什么容易发生渗漏？思考思考6060秒，请三位同行谈一下自己的理解秒，请三位同行谈一下自己的理解工程质量管理理念需要完善 对飘窗防渗漏案例的简单小结：实际工程施工过程中，过于强调甲方工程实际工程施工过程中，过于强调甲方工程师和监理工程师的不间断检查和不疏漏部师和监理工程师的不间断检查和不疏漏部检查，在当前环境背景下，几乎不现实检查，在当前环境背景下，几乎不现实实际施工过程中，要求劳务工人百分之百实际施工过程中，要求劳务工人百分之百严格按规范、图集和施工工艺要求进行施严格按规范、图集和施工工艺要求进行施工，在当前劳务素质背景下，几乎不现实工，在当前劳务素质背景下，几乎不现实施工质量控制深度需要加强 施工现场质量管理方法有待提高：国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制本无法保障，工程质量也无法得到有效控制施工质量控制深度需要加强 施工阶段应加强工序检验的过程质量控制：工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是基础，直接影互制约的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的整体质量。施工中甲方对很多工响到工程项目的整体质量。施工中甲方对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量根本无法保障工程质量施工质量控制深度需要加强 工序质量控制的四个主要内容：严格遵守工艺规程：严格遵守工艺规程：施工技术、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工技术、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工样板检验施工样板检验主动控制工序活动条件的质量：主动控制工序活动条件的质量：明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理序责任管理施工质量控制深度需要加强及时检验工序活动效果的质量及时检验工序活动效果的质量施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检视抽检设置必要的工序质量控制点（工序停止点）设置必要的工序质量控制点（工序停止点）进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目标入下道工序并影响关键的质量控制目标施工质量控制深度需要加强 工序质量控制点设置的基本要求工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量控制的重点。一般设置原则或为关键过程质量控制的重点。一般设置原则或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现的部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现的问题。以便在一定时期内、一定条件下进行强问题。以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受控状态化管理，使工序处于良好的受控状态施工质量控制深度需要加强 工序质量控制点设置的基本要求工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，验收合格前严禁进行下一道工序程验收，验收合格前严禁进行下一道工序工序质量控制点应按检验批划分要求，进行责工序质量控制点应按检验批划分要求，进行责任管理任管理施工质量控制深度需要加强 工序质量控制点的设置原则：11、控制施工、监理单位人员的关键行为：、控制施工、监理单位人员的关键行为：22、控制材料的质量和性能：、控制材料的质量和性能：33、控制关键工序的操作行为：、控制关键工序的操作行为：44、控制关键的施工顺序：、控制关键的施工顺序：55、控制合理的技术间歇：、控制合理的技术间歇：施工质量控制深度需要加强66、控制常见的施工质量通病：、控制常见的施工质量通病：77、控制新材料、新工艺、新技术的应用：、控制新材料、新工艺、新技术的应用：88、控制质量不稳定、质量问题较多的工序：、控制质量不稳定、质量问题较多的工序：99、控制关键的施工工法：、控制关键的施工工法：1010、控制总、分包交叉作业的工序和成品保护：、控制总、分包交叉作业的工序和成品保护：施工质量控制深度需要加强 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：穿墙螺杆孔洞应填塞密实：穿墙螺杆孔洞应填塞密实：施工单位为穿墙螺杆的回收 施工单位为穿墙螺杆的回收利用，结构往往套上塑料管 利用，结构往往套上塑料管施工单位堵洞时，往往不进 施工单位堵洞时，往往不进行扩孔或带着塑料管进行堵 行扩孔或带着塑料管进行堵洞，无法保证填塞密实。极 洞，无法保证填塞密实。极易产生外墙渗漏 易产生外墙渗漏关键部位控制关键部位控制薄弱环节控制薄弱环节控制施工质量控制深度需要加强 厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点示例：厕浴间大量采用的厕浴间大量采用的UPVCUPVC等塑料管道，因管道等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开涂膜防水层造成管根处的渗漏涂膜防水层造成管根处的渗漏关键部位控制关键部位控制薄弱环节控制薄弱环节控制施工质量控制深度需要加强 铝合金门窗外侧打胶工序质量控制点示例：常见的门窗采取后 常见的门窗采取后塞口安装时密封胶 塞口安装时密封胶打胶形式 打胶形式发泡胶并不能直接 发泡胶并不能直接防水，仅起填充和 防水，仅起填充和软连接的作用 软连接的作用施工质量控制深度需要加强 应加强对施工单位工艺、工法、工序的指导：国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。几乎没有人愿意去当施工单位的总缺失的问题。几乎没有人愿意去当施工单位的总工工房地产企业经过多年项目开发，往往积累了大量房地产企业经过多年项目开发，往往积累了大量的工程经验教训。在某些工艺、工法、工序要求的工程经验教训。在某些工艺、工法、工序要求及质量通病防治措施上，往往领先于施工企业及质量通病防治措施上，往往领先于施工企业施工质量控制深度需要加强 地下室防水关键节点施工工法控制的示例：地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏施工质量控制深度需要加强 首层小院围墙施工顺序控制的示例：某小高层项目首层设有私家小某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉主投诉施工质量控制深度需要加强 施工图中设计小院围墙的常见形式施工质量控制深度需要加强 龙湖施工管理输出常用的一些小工具：施工质量控制深度需要加强 龙湖施工管理输出常用的一些小工具：施工质量控制深度需要加强 龙湖施工管理输出常用的一些小工具：施工质量控制深度需要加强 龙湖施工管理输出常用的一些小工具：现已要求改现已要求改为专门定制为专门定制的异形角砖的异形角砖施工质量控制深度需要加强 龙湖施工管理输出常用的一些小工具：工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程管理的依据：国家相关法律、法规等国家相关法律、法规等国家、地方及行业相关规范、图集等国家、地方及行业相关规范、图集等建设方和工程供方的合约建设方和工程供方的合约国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺的约定往往比较欠缺工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程合约的一些普遍现象：合约由法务专业人员编写，其条款设计根本合约由法务专业人员编写，其条款设计根本无法指导实际的工程管理无法指导实际的工程管理以罚代管体现突出，单纯依靠处罚，并不能以罚代管体现突出，单纯依靠处罚，并不能真正解决工程管理遇到的问题真正解决工程管理遇到的问题合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸王条款霸王条款工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程合约的一些普遍现象：国内大多数房地产企业在工程合约条款设国内大多数房地产企业在工程合约条款设计中，依然采用传统目标管理的方式。工计中，依然采用传统目标管理的方式。工程管理要求不清晰，对实际工程管理过程程管理要求不清晰，对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制。不利于甲方法形成有效的合约监管机制。不利于甲方工程部依据合约对施工方进行有效的管理工程部依据合约对施工方进行有效的管理工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程管理的主要工作：提要求提要求审核审核实际结果与最终需求的实际结果与最终需求的符合性符合性付款付款房地产企业的工程管理，如果连要求都提不房地产企业的工程管理，如果连要求都提不清楚，就不可能取得好的结果清楚，就不可能取得好的结果工程招标及合约条款设计不明确 国家标准合同范本与补充协议国家建设施工合同（范本）中的合约条款大多国家建设施工合同（范本）中的合约条款大多是保护施工企业。根本无法满足房地产企业工是保护施工企业。根本无法满足房地产企业工程过程管理和精细化管理的需要。有效的利用程过程管理和精细化管理的需要。有效的利用合同范本允许的补充协议，对协议条款精心设合同范本允许的补充协议，对协议条款精心设计，是关系到工程管理最终效果好坏的重要因计，是关系到工程管理最终效果好坏的重要因素素工程招标及合约条款设计不明确 房地产企业工程合约条款设计涉及的一些合同：建设工程施工合同建设工程施工合同建设工程委托监理合同建设工程委托监理合同设备安装合同设备安装合同物资采购合同物资采购合同工程招标及合约条款设计不明确 国家标准施工合同范本存在的缺陷：问题一：工程质量目标不清晰问题一：工程质量目标不清晰国内大多数房地产国内大多数房地产企业合约中约定的企业合约中约定的工程质量要求大多工程质量要求大多填写为：合格、优填写为：合格、优良或达到良或达到杯杯要求要求工程招标及合约条款设计不明确 补充协议应明确施工检验的质量目标标准：实行以客户验房标准为导向的工程质量目标实行以客户验房标准为导向的工程质量目标明确并细化质量目标的重点要求，避免施工明确并细化质量目标的重点要求，避免施工单位在施工及交验过程中与甲方产生歧义单位在施工及交验过程中与甲方产生歧义工程招标及合约条款设计不明确 国家标准施工合同范本存在的缺陷：对施工方无工程质保体系的管理要求对施工方无工程质保体系的管理要求问题二：关于工程质量管理的约定条款过于笼问题二：关于工程质量管理的约定条款过于笼统，不能满足甲方施工现场实际工程管控的具统，不能满足甲方施工现场实际工程管控的具体需求，不能帮助甲方一线管理人员指导监管体需求，不能帮助甲方一线管理人员指导监管施工单位的质量生产活动施工单位的质量生产活动对施工方无工程质量过程管控的管理要求对施工方无工程质量过程管控的管理要求工程招标及合约条款设计不明确 国家标准施工合同范本存在的缺陷：无关键工序质量控制、检验批验收、质量停无关键工序质量控制、检验批验收、质量停止点设置等管理要求止点设置等管理要求无工程质量标准、规范、企业工程标准等明无工程质量标准、规范、企业工程标准等明确执行优先顺序的管理约定确执行优先顺序的管理约定对施工单位不遵守合约质量控制管理要求缺对施工单位不遵守合约质量控制管理要求缺乏除经济处罚外的有效制约手段乏除经济处罚外的有效制约手段工程招标及合约条款设计不明确 如补充协议不对合同范本的缺陷进行修正：施工单位工程无质保体系或不健全，工程质量施工单位工程无质保体系或不健全，工程质量管理责任划分不明确管理责任划分不明确施工单位管理人员不到位或不合格，管理人员施工单位管理人员不到位或不合格，管理人员配备不能满足甲方的工程质量管控需要配备不能满足甲方的工程质量管控需要施工单位不重视施工过程的工程质量控制，以施工单位不重视施工过程的工程质量控制，以包代管，导致甲方及监理的人员成为施工单位包代管，导致甲方及监理的人员成为施工单位的质检员的质检员工程招标及合约条款设计不明确 如补充协议不对合同范本的缺陷进行修正：施工单位不重视关键工序质量控制、检验批验收施工单位不重视关键工序质量控制、检验批验收质量控制，不重视技术方案先行、样板引路等质质量控制，不重视技术方案先行、样板引路等质量手段的应用量手段的应用施工单位以工程常规或国家没有明确约定等理由施工单位以工程常规或国家没有明确约定等理由拒绝甲方工程精细化管理要求拒绝甲方工程精细化管理要求施工单位不重视总分包工序交接质量控制和分包施工单位不重视总分包工序交接质量控制和分包工程成品质量保护措施的管理工程成品质量保护措施的管理工程招标及合约条款设计不明确 国家标准施工合同范本存在的缺陷：问题三：房屋交付质量与施工单位的考核问题三：房屋交付质量与施工单位的考核管理脱钩，只罚不奖的合约条款对施工方管理脱钩，只罚不奖的合约条款对施工方促进作用不明显促进作用不明显工程招标及合约条款设计不明确 国家标准建设工程委托监理合同存在的缺陷：工程监理质量目标不清晰，监理责任与工程监理质量目标不清晰，监理责任与监理合约对于质量管理监理合约对于质量管理的责任和要求主要是满的责任和要求主要是满足甲方对承包方的质量足甲方对承包方的质量目标管理要求。监理合目标管理要求。监理合约中应将甲方对施工单约中应将甲方对施工单位的质量目标及检验要位的质量目标及检验要求作为监理合约附件予求作为监理合约附件予以明确以明确工程质量管理容易出现的问题 对关键质量控制的细节重视度不足：工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一些工单位、监理单位常见的管理错误，对一些关键的质量细节进行重点管控，往往一个小关键的质量细节进行重点管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患的隐患，就能产生重大的工程质量隐患部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制，对工程质量细节需要关注的重点不清控制，对工程质量细节需要关注的重点不清工程质量管理容易出现的问题 一个关于门窗渗漏的细节处理：此部位在国家标准图集中没有具体表述，近此部位在国家标准图集中没有具体表述，近年来在对一些房地产企业的工程管理交流中，年来在对一些房地产企业的工程管理交流中，见到了各种见到了各种“五花八门五花八门”的处理方式。的处理方式。其中真正做对，并掌握关键防渗漏、防开裂其中真正做对，并掌握关键防渗漏、防开裂节点质量控制要点的，不足节点质量控制要点的，不足55工程质量管理容易出现的问题错误：钢附框高度超过错误：钢附框高度超过6060，对其刚度、壁厚，对其刚度、壁厚等要求大幅上升，造价急剧升高等要求大幅上升，造价急剧升高解决措施一：增加钢附框填空间隙解决措施一：增加钢附框填空间隙解决措施二：用聚合物抗裂砂浆加钢丝网填堵缝隙解决措施二：用聚合物抗裂砂浆加钢丝网填堵缝隙错误：聚合物抗裂砂浆抹灰厚度过厚，即使采错误：聚合物抗裂砂浆抹灰厚度过厚，即使采取增加抗裂措施，也极易出现开裂。且聚合物取增加抗裂措施，也极易出现开裂。且聚合物抗裂砂浆与外保温层容易产生渗水通道抗裂砂浆与外保温层容易产生渗水通道工程质量管理容易出现的问题错误：窗框在保温上固定不稳定，保温层渗水错误：窗框在保温上固定不稳定，保温层渗水通道和固定点渗水通道直接与室内相连通道和固定点渗水通道直接与室内相连解决措施三：将保温深至框下，框固定在保温上解决措施三：将保温深至框下，框固定在保温上解决措施四：结构设计时外墙增加出挑的窗垛解决措施四：结构设计时外墙增加出挑的窗垛错误：按新节能规范要求窗垛也需要进行保温错误：按新节能规范要求窗垛也需要进行保温否则极易产生冷桥导致结露否则极易产生冷桥导致结露工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理执行力考核指标需要具体量化：从企业管理角度分析，如果对一个员工的工作从企业管理角度分析，如果对一个员工的工作不能实行量化，不能明确工作成果标准。就很不能实行量化，不能明确工作成果标准。就很难对其进行有实质意义上的考核难对其进行有实质意义上的考核反过来，如果一个员工的工作没有标准清晰的反过来，如果一个员工的工作没有标准清晰的实质性考核。其工作不可能得到有效的保障实质性考核。其工作不可能得到有效的保障工程质量管理容易出现的问题 工程质量管理执行力考核需要适量：从企业管理角度分析，如果对一个员工的工作从企业管理角度分析，如果对一个员工的工作不能实行量化，不能明确工作成果标准。就很不能实行量化，不能明确工作成果标准。就很难对其进行有实质意义上的考核难对其进行有实质意义上的考核反过来，如果一个员工的工作没有标准清晰的反过来，如果一个员工的工作没有标准清晰的实质性考核。其工作不可能得到有效的保障实质性考核。其工作不可能得到有效的保障工程进度管理容易出现的问题 工程进度管理容易出现的主要问题：11、工程计划管理体系不健全、工程计划管理体系不健全22、施工进度计划管理过程中存在的问题、施工进度计划管理过程中存在的问题33、工程合约条款工程进度管理部分内容需要明确工程合约条款工程进度管理部分内容需要明确工程进度管理容易出现的问题坏了坏了，坏了坏了，期限到了，期限到了，忙不完了！忙不完了！不行啊，情况变化，我们 不行啊，情况变化，我们的项目进程恐怕也要变动 的项目进程恐怕也要变动了！了！下一步该干什么 下一步该干什么?还没想好，正 还没想好，正在作新计划呢。在作新计划呢。边计划边计划 边实施边实施 边修改边修改 造成 造成“三边行动 三边行动”的根本原因是在目标未清、职责未明的情况下就仓促 的根本原因是在目标未清、职责未明的情况下就仓促开始往下做细节，结果常会因为在一些小事上扯皮导致项目被不断地延期。开始往下做细节，结果常会因为在一些小事上扯皮导致项目被不断地延期。即使最后勉强完成了，也与最初的目标相去甚远 即使最后勉强完成了，也与最初的目标相去甚远工程进度管理容易出现的问题 房地产企业工程进度计划管理的基本流程：计划