农产品物流交易中心建设项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 项目总论11.1 项目名称及承办单位11.2 编制的依据及范围21.3 项目概况41.4 研究结论8第二章 项目提出的背景和建设的必要性92.1 项目提出的背景92.2 项目建设的必要性16第三章 物流市场分析223.1市场需求分析223.2需求与定位分析24第四章 场址选择与建设条件274.1 项目所在地概况274.2 建设场址284.3 建设条件29第五章 总体建设方案345.1总体规划方案345.2 工程方案395.3 公用工程415.4 电子信息管理系统45第六章 环境影响评价536.1 环境保护依据536.2 场址环境条件现状536.3 项目建设与运营对环境的影响546.4 环境保护措施方案556.5 环境影响分析结论与建议56第七章 劳动安全卫生与消防587.1 劳动安全卫生587.2 消防60第八章 节 能628.1 用能标准和节能规范628.2 能耗状况和能耗指标分析648.3 节能措施64第九章 企业组织和劳动定员669.1组织机构669.2 人力资源配置67第十章 项目实施进度6810.1项目实施安排6810.2实施进度计划68第十一章 项目招标方案7011.1 招标依据7011.2 招标70第十二章 投资估算及资金筹措7312.1 投资估算7312.2 资金筹措80第十三章 财务评价81第十四章 社会影响与风险分析8714.1 社会影响效果分析8714.2 互适性分析8814.3 社会风险及对策分析88第十五章 结论和建议9115.1结论9115.2 建议92III农产品物流交易中心建设项目 可行性研究报告第一章 项目总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称农产品物流交易中心建设项目1.1.2 项目承办单位单位名称：项目负责人：联系电话：#农业科技发展有限公司成立于2010年，是注册资金1.8亿元。#公司是#市农业产业化龙头企业。公司致力于#有机农业建设，建立农业产、学、研发展联盟，积极培育农村经纪人，通过特色高效生态农业，带领全市农村农民靠发展现代农业致富。形成多层次、多形式农业经营服务体系，引导全市农业走多元化适度规模经营，提高农业集约化水平和组织化程度。引领全市创建蔬菜、水果、畜产、水产等标准化生产基地，大力发展生产无公害产品、绿色食品、有机食品。通过建设农产品全程冷链物流体系，培育商品流通网络，发展连锁经营，物流配送，电子商务等，实现全市农产品“农户+农民专业合作社+#公司+商家超市+消费者”的高效运作，可提高全市农业对外开放水平，为全国农业发展树立典范，为统筹城乡经济社会发展做出积极贡献。承建的#农产品物流交易中心建设项目，计划投资97.07亿元，用地4800余亩。该项目将按照规模化、品牌化、生态化、标准化、国际化的理念，通过科学合理的前瞻性布局规划，打破传统物流园区单一型开发的模式，采取交易、存储、配送、商业、居住、办公、休闲多功能混合互动的设计理念和发展格局，实现多业态积聚效应，力求为广大客商提供一个规模大、档次高、服务功能强、服务范围广的交易平台，使之成为全国最先进的农产品一站式商务中心。同时，公司秉承服务“三农”、改善民生的产业发展理念，立足#农业发展的基础条件和地域优势，以强力推动农村产业结构调整和振兴为着力点，聚焦有机绿色农产品价值链，全力打造从产地直达国内外消费者餐桌的有机农业产业体系，致力培育国内规模最大、影响力最强、国际化水平最高的有机农业品牌，把#市建设成为“中国有机农业之都”。1.1.3 可行性研究报告编制单位单位名称：证书等级：证书编号：发证机关：1.2 编制的依据及范围1.2.1 编制依据产业结构调整指导目录（2011年本）；国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发【2011】38号）；关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见(发改经贸【2012】1619号)；物流业中长期发展规划（2012-2020）；山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划；山东省“十二五”服务业发展规划山东省现代物流业“十二五”发展规划；#市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； #生态农业发展规划；#市农业产业调整振兴计划（2010年-2012年）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；投资项目可行性研究指南； 项目承办单位提供的有关基础资料、数据； 项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书。1.2.2 编制范围 项目提出的背景及必要性； 市场需求预测； 建设规模； 厂址选择和建设条件； 工程建设方案； 环境保护； 节能； 劳动安全卫生与消防； 组织机构及人力资源配置； 项目实施进度计划安排； 投资估算和资金筹措； 经济效益； 综合结论及建议。1.3 项目概况1.3.1 建设地点项目建设地点位于#市经济开发区光岳路以西、周公河以北、柳园北路以东、北外环路以南，位置优越，交通便捷。1.3.2 建设规模和工程方案 建设内容及规模：项目分三期建设，主要建设有蔬菜交易市场、果品交易市场、水产交易市场、肉食交易市场、副食及综合市场、有机绿色农产品交易市场、农资及种子综合市场、农机市场等十大市场；建设有机农产品研发中心、高科技孵化园区、物流配送中心、会展中心、示范农业；以及配套建设#大厦、冷库、回迁安置区建设、职工公寓、综合商业区等总建筑面积4579000。项目全部投入运营后，年交易农产品1500万吨，其中：年交易蔬菜800万吨、果品300万吨、水产5万吨、肉食25万吨、副食220万吨、有机产品150万吨。项目在功能上以商品交易、存储、配送、商业、居住、办公及休闲多功能于一体的农产品一站式商务中心。 工程方案：该项目总规划面积6400亩，净用地面积4800亩，总建筑面积为4579000。规划建设内容为交易市场、高标准库房、商业用房、配送中心等，详见表1-1。项目建筑一览表表1-1序号名 称面积（）备注1果品配货大厅20000.00 2果品交易大厅50000.00 3香蕉房1-5号42000.00 4蔬菜交易市场150000.00 5副食及综合市场100000.00 6#路两侧综合市场150000.00 7冷库30000.00 8示范农业600000.00 9有机绿色农产品市场480000.00 10农资及种子综合市场180000.00 11农机市场620000.00 12有机农产品研发中心220000.00 13高科技孵化园区300000.00 14物流配送中心80000.00 15#大厦裙楼15000.00 16运通路商业房12000.00 17花园北路及北环路沿街商业100000.00 18职工公寓300000.00 19回迁安置区400000.00 20综合办公区220000.00 21会展中心180000.00 22职工保障用房190000.00 23综合商业区140000.00 24区内道路500000.00 合 计4579000.00 设备方案：该项目需购置检测、信息服务、低温冷藏库、气调库设备871台套。1.3.3 建设期项目建设期为4年，于2013年1月份开始筹备工作，2013年4月开工建设，2016年12月份竣工、全部投入运营。1.3.4 项目投入资金情况 项目投资规模经估算，该项目总投资970670.50万元。其中建设投资884523.03万元，建设期利息85150.00万元，铺底流动资金906.32万元。建设投资包括：建筑工程费用712965.23万元，设备购置费用2817.53万元，安装工程费用281.75万元，工程建设其他费用126338.37万元，基本预备费用42120.14万元。 项目资金来源项目共需资金970670.50万元，其中：银行贷款600000万元，企业自有资金370670.50万元。自有资金占总投资的比例为38.19%，贷款金额占总投资的比例为61.81%，资本金所占比例符合国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（国发【1996】35号）以及国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发【2009】27号）的要求。1.3.5 经济效益分析本项目投入运营后，正常年份可实现营业收入89424.0万元，利润总额31664.0万元，企业所得税7916.0万元，净利润23748.0万元，营业税金及附加4963.0万元，利税总额36627.0万元。总投资利润率4.98%，资本金净利润率3.73%，税后财务内部收益率4.67，税后财务净现值98678.8万元（按基准收益率3%），税后投资回收期为11.28年(含建设期)。项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，在财务上是可行的。1.3.6 主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-2。主要技术经济指标表1-2序号指标名称单位指标值备注1总规划面积4266688.006400亩2项目占地面积3200016.004800亩3总建筑面积4579000.004总投资（建设投资+铺底流动资金+建设期贷款利息）万元970670.504.1建设投资万元884523.03其中： 建筑工程费用万元712965.23设备及工器具购置费用万元2817.53设备安装工程费用万元281.75工程建设其他费用万元126338.37基本预备费万元42120.144.2建设期利息万元85150.004.2流动资金万元3324.92其中：铺底流动资金万元997.475营业收入万元89424.06财务内部收益率（所得税后）%4.677财务净现值（所得税后）万元98678.88投资回收期（所得税后）年11.289总投资利润率%4.9810资本金净利润率%3.7311盈亏平衡点%15.9612建设期年413资金筹措银行贷款600000万元，企业自有资金370670.50万元1.3.7 项目战略合作方 项目战略规划咨询服务为中国科学院，项目负责人为 。 项目修建性详细规划单位为上海同济大学，项目负责人为同济大学建筑设计院教授、博导 。 项目建设工程设计单位为中国联合工程公司，项目负责人为中国联合工程公司第二设计院院长、项目总设计师、高级建筑师 。1.4 研究结论该项目为#农业科技发展有限公司及#集团公司#农产品物流交易中心建设项目，建设地点位于#经济开发区，紧靠309国道、706省道以及邯济铁路、济聊高速，地理位置优越，便于商品货物的运输流通，适合物流中心项目的建设运营。该项目的建设符合国家产业政策和区域性经济规划，项目建成后不仅促进了当地农产品物流的发展，满足了经济快速发展对物流配送业的需求，还能吸纳当地剩余劳动力，有力地促进当地经济发展。该项目采取交易、存储、配送、商业、居住、办公、休闲多功能混合互动的设计理念和发展格局。该项目规模大、服务功能性强、服务范围广的一站式商务中心，以强力推动农村产业结构调整和振兴为着力点，聚焦有机绿色农产品价值链，致力培育国内规模最大、国际化水平最高的有机农业品牌，进一步促进#市“有机农业之都的建设”。综上所述，该项目的建设是必要且可行的。第二章 项目提出的背景和建设的必要性2.1 项目提出的背景2.1.1 发达国家物流产业发展的现状 2010年美国物流业发展总体趋势2010年，美国商业物流体系总成本增长了10.4%。商业物流成本上升到1.21万亿美元，比2009年增长了1140亿美元。2010年，美国物流成本占GDP的比重为8.3%，相比2009年增长了0.5%。图2-1 2001-2010年美国商业物流成本 日本物流业现状2010年日本各行业物流成本占销售额的比率2010年日本行业物流成本占销售额的比率为4.79%。其中，制造业为4.79%、非制造业为4.79%、批发业为5.11%、零售业为4.19%。从各行业的比率看，比率最高的是砖、土、石业，为11.44%。这主要是因为这行业属于典型的劳动密集型产业，企业规模小，产业集中度低、运输货物重量大、必须通过特种车辆进行装卸搬运，因此其物流成本较高。比率最低的是医药业，只有1.44%。这主要是因为医药产业属于高附加值的产品，产品重量轻价值高因而物流成本最低。另外，即使在同样的食品中，有些食品需要常温存放，有些则需要冷藏。冷藏食品的物流成本为9.43%，常温食品物流成本为6.04%。图2-2 2010年日本各行业物流成本占销售额的比率物流成本占销售额的比率19952010年日本全行业物流成本占销售额比率的变化情况。1996年日本全行业物流成本占全行业销售额的比率为6.58%，之后开始呈下降走势。近几年日本全行业物流成本占销售额的比率维持在5%以下，2009年为4.77%，为历史最低值。15年来日本全行业物流成本占销售额的比率整体上处于下降趋势。图2-3 1995年-2010年日本全行业物流成本占销售额的比率变化走势2.1.2 我国物流产业发展的现状 我国物流产业正处在前所未有的高速增长阶段 纵观我国物流业发展的历程，大致可以分为四个阶段。第一阶段是1978年以前，物流业主要是保证国家指令性计划分配指标的落实；第二阶段是19781993年，物流产业处于初始成长期；第三阶段是19932000年，现代物流得到广泛重视并实现规模化的快速发展；第四阶段是2001年以后，我国加入WTO后，外资物流企业大量涌入我国市场，推动国内物流产业的跨越式发展。 社会物流总额实现较快增长2010年我国物流运行形势总体良好，物流需求显著增加，运行效率有所提高，物流业增加值快速增长，为保证国民经济平稳较快发展发挥了重要的支撑保障作用。2010年全国社会物流总额125.4万亿元，按可比价格计算，同比增长15%，增幅比上年提高3.7个百分点。受上年同期基数影响，增幅呈现前高后低态势，一季度增长20.8%，上半年增长18.4%，前三季度增长16.8%。 社会物流总费用与GDP的比率稳中有降2010年全国社会物流总费用7.1万亿元，同比增长16.7%。其中，运输费用3.8万亿元，同比增长14%，占社会物流总费用的比重为54%，同比下降1.3个百分点；保管费用2.4万亿元，同比增长20.5%，占社会物流总费用的比重为33.9%，同比提高1.1个百分点；管理费用0.9万亿元，同比增长19%，占社会物流总费用的比重为12.1%，同比提高0.2个百分点。2010年社会物流总费用与GDP的比率为17.8%，同比下降0.3个百分点，物流运行效率有所提高。 物流业增加值稳步上升2010年全国物流业增加值为2.7万亿元，按可比价格计算，同比增长13.1%，增幅比上年提高2.5个百分点。物流业增加值占GDP的比重为 6.9%, 占服务业增加值的比重为16%，均与2009年基本持平。全国物流情况统计如下表所示。2010年全国物流统计数据表2-1项目单位一、社会物流总费用亿元7098416.7运输费用亿元3832114贸易业亿元489715.1工业品物流总额亿元113103114.6进口货物物流总额亿元9430522.1仓储、邮政业亿元223826.7 我国物流产业呈现多元化格局，竞争更为激烈按照我国加入WTO时的承诺，2005年在商品分销、公路运输、铁路运输、仓储、货运代理、邮递服务等物流市场领域已经全面开放，市场主体正呈现国有、集体、个体、中资、外资等各种所有制物流企业相互依存、同台竞争、相互促进的多元化的局面。 我国农产品物流情况2010年，我国国内生产总值(GDP)达到39.8万亿元，比2009年增长10.3%。其中，第一产业增加值4.05亿元，比2009年增长4.3%。2010年，我国农产品总产量达到17.47亿吨（不包括木材7284万m³），具体情况详见表2-2。2010年我国农产品产量统计表表2-22010年，我国农产品物流总额为2.24万亿元，比2009年增长4.3%再创新高详见表2-3。2004-2010年我国农产品物流发展一览表表2-32.1.3 区域农产品物流现状及存在问题 山东#农产品物流体系现状目前，#有农民专业合作社1521家，主要包括种植业、养殖业、蔬菜、养猪、家禽等多形式的农民专业合作社。随着农民专业合作社经济实力的不断增强，许多农民专业合作社开始打破行政区划行业等的限制，成为跨乡镇、跨行业的合作社，成为山东#农产品物流服务的重要主体。山东#农产品物流服务体系的较为复杂，当前山东#的农产品物流表现出多样化的运作模式。批发市场仍是山东#作为农产品流通的主渠道。为了减少流通环节，降低产销成本，山东#也正积极发展农产品现代流通方式，正在推进鲜活农产品“超市基地”的供应链模式，引导大型连锁超市直接与鲜活农产品产地的农民专业合作社对接。 山东#农产品物流体系存在的主要问题虽然山东#农产品物流体系建设取得了一定成效，但与农村经济发展的新形势和新要求相比，还有许多不足之处，主要表现在：农产品物流服务体系不健全农民专业合作组织发育滞后。主要体现在如下几个层面，一是对发展农村专业合作经济组织的认识不足；二是农村专业合作经济组织的组织化程度低；三是组织松散，农村专业合作经济组织的运行机制不规范；四是对农村专业合作经济组织的资金扶持力度不够；五是缺乏大的农业龙头企业领办农村专业合作经济组织；六是销售等领域中，农民合作组织参与较少。专门调查结果表明，截止到2010年6月底，#农民专业合作社的数量仅居全省第8位，占全省的5.88%，相当于临沂的38.75%、青岛的51.58%。虽然排名居全省中游水平，但同发展较快的地市相比，仍然存在很大差距。服务功能差，发展不平衡。调查显示：有的农民专业合作社只向成员提供一项服务，合作关系松散，不能全方位服务市场经济的需求。农产品流通商规模小，组织化程度低。在当前#的1521家农民专业合作社，主要是种植业、养殖业、蔬菜、养猪、家禽等形式的农民专业合作社，主要集中在“生产”环节，对于产中和产后环节的农民专业合作社不多，而多数的农产品流通商是由几个家庭成员或亲属组成的经营个体，获取信息能力不足，经营风险较大，普遍缺乏合作约束。农产品物流运作模式滞后农产品流通中间环节多，产销成本高是当前山东#的农产品物流的运作模式突出问题，导致产品产销价格差距过大。以农产品批发市场为主，主要采用面对面的现金交易和现货流通方式，交易规模小，中间环节多。农产品仓储、交通运输条件和工具、信息网络平台等公共设施仍然落后，从而导致了农产品流通成本高，流通效率低下。农产品流通主体不健全，农民专业合作社尚未在流通中发挥应有作用。在此背景下，#公司和#公司在充分论证经济环境、市场需求和技术管理水平等的基础上，决定在#市经济开发区光岳路以西、周公河以北、柳园北路以东、北外环路以南，共同投资建设“#农产品物流交易中心建设项目”，以紧抓目前农产品物流市场需求旺盛的发展契机，利用先进的管理理念和水平，树立本土品牌，满足农产品物流需求，以获取较好的经济和社会效益，实现公司的跨越式发展。2.2 项目建设的必要性2.2.1 符合我国相关产业政策及发展规划 该项目符合产业结构调整指导目录（2011年本）第一类（鼓励类）中第一项“农林业”中第32条“农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用”及第二十九项“现代物流业”中第2条“农产品物流配送（含冷链）设施建设，食品物流质量安全控制技术服务”，该项目为国家鼓励发展的项目。国民经济和社会发展十二五规划纲要提出：加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。2.2.2 符合地方发展规划及专项规划的要求山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划中关于农村物流服务体系的发展提出：支持重点农产品批发市场建设和升级改造，支持大型涉农企业建设农产品物流设施，支持供销社、商贸、邮政、农资生产等企业向农村延伸经营服务，支持农产品生产基地与大型龙头企业、大型连锁超市、工厂、学校等对接。大力发展物流配送、连锁超市、电子商务等现代流通方式，深入实施“万村千乡市场”、“双百市场”和“农超对接”等系列惠民工程，推进工业品、农业生产资料下乡和农产品进城。山东省现代物流业“十二五”发展规划指出：“到2015年，社会物流总额完成18万亿元，年均递增12%；物流业增加值完成4800亿元，年均递增11%，占GDP的比重达到8.5%以上，占第三产业的比重达到22%以上；全社会物流总费用占GDP的比重下降到17%左右；培育100家具有国际、国内竞争力的大型综合物流企业，扶持150家制造业与物流业联动发展示范企业。鲁北物流区域。以德州为中心，以#、滨州、东营为重点，大力发展连接东部沿海和中西部内陆的中转物流、农产品物流。#市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要关于培育发展绿色有机农业提出：依托#农业科技公司和国内知名农业科研院所，采取政府强力推动、龙头企业带动、部门配合联动、农户积极参与的发展机制，重点抓好总量发展、标准化生产、质量监控、加工增值和市场开拓五个环节，快速推进绿色有机农业产业体系建设，合力打造引领全国的绿色有机农业品牌。 “规划”同时提出：以建设冀鲁豫交界地区商贸物流中心城市为目标，加快重点园区和重点项目建设，支持商贸物流企业发展，构建与一、二产业发展和城乡居民消费相适应的商贸物流体系。沿京九、邯济铁路和济聊、德商等高速公路发展一批现代物流园区。#生态农业发展规划提出：加强农产品市场流通体系建设。坚持内外市场一起抓，规划建设1-2个全国性、区域性的产地、集散地批发市场，探索发展农产品拍卖、电子交易、期货等新型交易方式，逐步形成企业、基地、农户联销经营，专业市场、超市、物流配送相结合，国内外市场互动的新型市场体系，不断增强市场对价格形成和生产发展的引导能力。 #市农业产业调整振兴计划（2010年-2012年）提出：深入贯彻落实科学发展观，以农业增效、农民增收为核心，以发展现代农业为基本方向，以实施“四百工程”为总抓手，大力推进农业品牌化、布局区域化、生产标准化、加工产业化、销售合作化、环境生态化、设施现代化、发展外向化，努力把#打造成为全国重要的生态农业及农产品深加工基地，加快农业大市向农业强市的跨越。2.2.3 是满足区域农产品物流交易的需要#目前正在积极建设面向冀鲁豫交界地区的商贸物流中心城市。#现有农产品批发市场、农产品流通的组织结构和软硬件结构，大多数农产品交易市场鲜活农产品食品流通还未形成质量保证体系，与国家倡导的食品安全不相符。该项目的开发、建设，将对食用农产品的生产、交易、流通及质量管理等制定质量保证体系；促进产地以合约方式生产，建立稳定的购销网络，对进入市场交易的产品制定采摘规格、标准等。因此，该项目拟建立的农产品展示、交易、储藏等为一体的中心市场，将有利于提高#相关行业项目的形象和档次，满足农产品物流交易需求。 2.2.4 有利于缓解小农经济与大流通的矛盾目前#周边农产品产地仍呈小农经济状态，与农产品需求的大市场、大流通形成矛盾。小规模、分散性的小农经济特征和主要农产品的生产区与主销区所呈现的分离状态，与#市临近的京、津、济南消费需求的大市场、大流通、长距离运输及城乡市场经营主体多元化、消费多样化、个性化形成了突出的矛盾。反映在农产品流通交易上是：千家万户生产，千家万户经营，经营成本高，集约化程度低。在交易手段上，主要是“一手交钱一手交货”的对手交易方式。在交易品种上，以传统的初级产品交易为主，加工环节少，缺乏农产品增值效果。而该项目建设，将促使产地将分散的生产者组织起来，成立专业合作社，通过专业社集中向中心市场提供大量经过检测或处理后的农产品，再通过市场的现货交易，满足或适应大流通的需要，向广大消费者提供规格化、规模化、质量安全的农产品(这是众多小而分散的个体农户做不到的)，以缓解小农经济与大市场、大流通之间的矛盾。该项目建设能够提高农业生产经营组织化程度。推动家庭经营向采用先进科技和生产手段的方向转变，推动统一经营向发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变。壮大农村集体经济组织实力，为农民提供多种有效服务。大力发展农民专业合作社，深入推进示范社建设行动，对服务能力强、民主管理好的合作社给予补助。各级政府扶持的贷款担保公司要把农民专业合作社纳入服务范围，支持有条件的合作社兴办农村资金互助社。扶持农民专业合作社自办农产品加工企业。积极发展农业农村各种社会化服务组织，为农民提供便捷高效、质优价廉的各种专业服务。支持龙头企业提高辐射带动能力，增加农业产业化专项资金，扶持建设标准化生产基地，建立农业产业化示范区。推进“一村一品”强村富民工程和专业示范村镇建设。2.2.5有利于满足大区域的市场消费需求该项目将充分吸纳国内外农产品批发市场建设和经营管理经验，结合产地农产品生产和流通特性，以及目标消费市场相关的商品流通需求的特点，进一步深入研究不同的农产品在不同的地理环境和季节情况下，如何确保其商品特性，力争以合理的流通模式、较经济的物流途径送到大区域零售商或终端消费者手中，让好产品在产地市场以顺畅的流通渠道，在最短的时间内，以最低的损耗，在目标消费区最有价值的市场销售，让众多的消费者能以合理的价格，购买到优质、安全、放心、满意的农产品或生产资料用品，在带动产地广大农民增产增收的同时，让劳动者和消费者分享该项目大型产地市场给他们带来的最大化利益。2.2.6有利于农产品交易市场由低层次向高层次转换目前，国内除少数农产品市场外，大部分农产品市场的设施和经营环境已远不适应农产品生产逐渐向产业化的方向发展和快速发展的市场竞争需要，更不能满足人们对消费鲜活商品新鲜、安全性的要求，存在的市场交易“硬件”和市场经营管理的“软件”设施落后、市场规模小且布局不合理、市场缺少与鲜活商品流通相适应的预冷库、冷藏库、冷链运输等配套设施，都需要投资建设，以适应现代商业、餐饮服务业的多业种、多业态和多种组织形式的快速发展要求。该项目建设将有利于农产品市场由低层次向高层次转换。2.2.7有利于发挥本地绿色无公害种植基地的优势目前，#市已有无公害蔬菜种植面积100万亩，通过该项目的示范效应，形成更大型的绿色农产品生产基地。在促食品安全的同时，增加农户的切实收入。2.2.8该项目的其它社会效益也十分明显该项目建设符合国家整顿流通市场秩序，发展现代连锁经营业态、业种，推进现代物流、配送的产业发展，提高农产品流通组织化程度和衣食产品的安全消费，进而形成新的行业增长点，扩大内需。该项目建设符合国务院提出的“以扩大就业为重点大力发展服务业”的方针，项目建成后将就地招工，进而为减轻城市就业压力做出贡献。该项目的建设有利于完善所在城市农产品流通的服务功能和交易规则，通过标准化、规范化的实施，将改变#农产品品种结构档次和提升服务水平，进而提高市民的生活质量。2.2.9项目建设必要性的综合评价该项目的建设无论从农产品流通产业发展潜力、服务档次以及流通方式的先进性看，其选择都是适宜的，对推动行业技术进步，填补所在地该类项目规范化的服务空白有着积极意义；项目建设的时机选择恰当并具有前瞻性，项目定位不存在重复建设、过度竞争之虞；项目建成运营后，对规范项目所在地该行业的经营秩序，促进该行业的现代化管理水平的提升，开辟农业科技示范基地和建设高标准社会主义新农村样板示范区，也将产生有益的示范作用。综上所述，该项目不仅符合国家和地方的发展规划、专项规划及产业政策，也有利于满足区域物流服务中心的需求，有利于提升区域物流业的整体发展水平，为促进当地经济的繁荣提供优质的物流服务支撑，项目经济效益和社会效益都十分可观，该项目建设是必要且可行的。第三章 物流市场分析3.1市场需求分析 果品交易量预测果品的消费是经济发展的标志，根据相关统计资料，经济越发达，人均果品消费量越大。我国人均水果年消费量较世界平均水平低25.7%，随着居民生活水平的提高，中国水果市场的前景广阔。目前发达国家水果人均年消费量为83.3公斤，发展中国家为55.4公斤，而我国人均年消费水果量仅为45.6公斤，较发达国家低45%，较发展中国家也低18%。按现在的总人口计算,我国人均消费水果要达到全世界人均年消费61.4公斤的水平,需要增加2000多万吨的供给量每人每年只要多买1公斤水果,全国水果消费就将增加130万吨预计今后一个时期,我国居民水果消费将会有较快增长,并成为带动水果产业发展的动力。城市人口果品消费远大于农村人口果品消费，城市人均年消费量平均为农村人口年消费量的23倍。到2009年，我国的城镇人口按统计口径算，已经达到了6.22亿人，城镇化率提高到46.6%。2008年是45.7%，2009年比2008年提高了近1个百分点。发达国家的城市化率70%以上，有的90%以上，意味着中国在发展过程中将新增大量的城市人口，意味着果品消费将呈现快速增长。目前，国内还没有特大型的果品交易市场，我们统计了国内现有的市场果品交易量，国内现有的主要果品交易市场规模为平均年交易100万吨，总的来说交易规模不大。山东是全国大型的果品产地也是大型消费地。山东2010年果品总产量达1419.1万吨，占全国果品总产量的11.6%，平均每8斤水果就有1斤是山东产的。而调研中发现，现在山东的果品市场比较小而分散，最大的为山东省淄博市鲁中果品批发市场，其年交易量达150万吨，占山东总产量的10%，未来至少可以再容纳一家占产量20%以上的果品市场。因此，该项目建成后将成为全国最大的果品交易市场和出口基地。年果品交易量300万吨。 蔬菜交易量2010年山东省瓜菜播种面积达3145万亩，同比增加99万亩，总产1.07亿吨，同比增加500万吨，蔬菜生产能力连续十年领跑全国。2010年秋冬至明年春季全省蔬菜产量6250万吨左右，同比增加40万吨左右，其中省内消费1500万吨，调出4750万吨。2010年#的蔬菜产量为1198万吨，占山东产量的11.2%。#蔬菜总消费量为113.2万吨（人口*人均消费量），只占蔬菜产量的1/10，因此#的蔬菜的发运将面向全国甚至全世界。潍坊和#总产量都在1000万吨左右，而潍坊的寿光农产品物流园年交易量达1000万吨，基本上与总产量持平。该项目的蔬菜年交易量定位为800万吨，约占#蔬菜总产量的80%。 其他品种交易量其他品种交易量综合考虑山东的产量和消费量、#的产量和消费量，综合权衡而设立，为目标交易量。其他品种包括肉类、水产、农资、农膜、种子、特产。根据统计年鉴计算，#现有主要农副产品的消费量如下：序号名称消费人口总消费量（万吨）1蔬菜199.8578.99118.14水产2.6578.991.55糖烟酒12.81578.991果品配货大厅20000.00 2果品交易大厅50000.00 3香蕉房1-5号42000.00 4蔬菜交易市场150000.00 5副食及综合市场100000.00 6#路两侧综合市场150000.00 7冷库30000.00 8示范农业600000.00 9有机绿色农产品市场480000.00 10农资及种子综合市场180000.00 11农机市场620000.00 12有机农产品研发中心220000.00 13高科技孵化园区300000.00 14物流配送中心80000.00 15#大厦裙楼15000.00 16运通路商业房12000.00 17花园北路及北环路沿街商业100000.00 18职工公寓300000.00 19回迁安置区400000.00 20综合办公区220000.00 21会展中心180000.00 22职工保障用房190000.00 23综合商业区140000.00 24区内道路500000.00 合 计4579000.005.2 工程方案5.2.1 土建工程设计依据 本工程土建工程方案设计主要依据国家与有关部门颁布的建设要求、标准及指标： 汽车货运站(场)级别划分和建设要求(JT/T402-1999)； 民用建筑设计通则(GB 50352-2005)； 办公建筑设计规范(JGJ67-2006)； 物资仓库设计规范(SBJ09-95)；建筑设计抗震规范(GB50011-2010)；建筑设计防火规范(GB50016-2006)； 建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；建筑结构可靠度统一标准（GB50068-2001）；钢结构设计规范（GB5