物业管理办法.pdf

公司 住宅区物业管理办法 第一章 总则 第一条 为加强住宅区内的物业管理，保 障住宅区内房屋和公用设施的安全与合理使用，维护住宅区内的公共秩序，创造清洁、优美、舒适、安宁的工作和生活环境，根据物业管理条例及有关部门的物业管理规定，结合分公司的实际，特制定本管理办法。第二条 住宅区内各房屋产权所有人或住户、物业使用人（以下统称业主，含门面）的合法权益受法律保护，不受非法侵犯。第三条 业主有按有关规定召开业主大会，成立业主委员会，自主选择物业管理公司的权利。第四条 业主、物业使用人在行使权利的同时，必须遵守有关的物业管理规定，服从分公司有关职能部门（以下统称物业管理部门）的管理，有爱护、维护公用配套设施的义务。第五条 实行统一管理、综合服务、有偿和无偿服务相结合、费用合理分担的物业管理原则。第六条 分公司在必要时，可以委托专业物业管理公司管理分公司住宅区。第二章 管理机构 第七条 分公司范围内的住宅区在未委托专业物业管理公司管理前，由分公司统一管理，具体管理行为由分公司有关职-1-能部门行使。第八条 各职能部门的具体职责如下：办公室主要负责：1、产权产籍的管理和登记；2、物业、设备、设施的维护、修缮、养护工作；3、对公用配套设施方面如供水、供电、消防栓、路灯、公共场地、标识、园林绿化、明暗沟、检 查井、屋 面附属物、单车棚等的管理；4、接 待业主来访和处理各种投诉、报修意见，确定各种服务的范围、收费标准；5、每 月按时查抄水表、电 表，正确记费。协助财务人员向业主或物业使用人收取水、电、物业管理费和各种代收费用，开展好特约服务等。人事科负责内部保卫工作和门前“三包”工作的管理，实施对住宅区的安全、消防工作，并对保卫服务做好策划、安全隐患的预防工作、住宅区车辆停放管理、外来人员登记、小区巡视工作、门前“三包”工作等。多种经营科负责门面的物业和门前“三包”的协调和管理工作。分公司其他部门配合做好相关工作。第三章 住宅区的使用、维修、养护 第九条 业主合理使用住宅和公共配套设施时，有责任保护房屋的完整和使用安全。第十条 业主需要对房屋进行装饰、维修时，必须事先申报，经物业管理部门批准方可实施，并严格遵守国家的有关维护、养护的管理规定和技术标准。第十一条 业主对房屋的使用，必须严格遵守下列规定：-2-1、不准改变房屋的结构、用途和外貌。2、不准对房屋的内外墙、梁、柱、平台、露台、屋面、通道乱凿、乱拆、乱搭、乱建、乱占等。3、不准堆放有损房屋、人身安全的危险物品。4、不准利用房屋从事危害他人合法权益和其它非法的活动、行为。第十二条 房屋、各 种管线的维修。按下列划分范围，分别承担责任。1、室内部分、表后部分、公共部分以外，由业主负责。2、室外部分、表前部分、公共部分以内，如整体外墙面、楼梯间、通道、屋面等，由物业管理部门确定维修责任与分摊费用，负责组织维修。3、房屋维修时，业 主应积极支持配合，不得以任何理由阻碍维修。第十三条 凡需维修的房屋，业主应及时进行维修，不 得借故拖延或抵制。第十四条 住宅区内的配套设施，如路灯、机电设备、消防栓、电表、水表、通讯器材及传输线路、园林绿化、停车场、单车棚、上下水管道、明暗沟、化粪池等，不得随便动迁、拆改，如人为造成损坏，应由损坏者负责修复或赔偿。如属自然损坏，由物业管理部门确定维修责任与分摊费用，负责及时组织维修。第四章 环境与治安 第十五条 业主有保护和美化住宅区环境的权利与义务，禁-3-止有损坏环境的行为。第十六条 为维护住宅区的良好的生活、工作环境，业 主和物业使用人必须遵守下列十不准：1、不准随意占用绿化草地，摘折花木。2、不准在有碍观瞻的公共地方拉绳晒衣物。3、不准乱涂、乱刻、乱画、乱拆标识。4、不准从楼上往下抛杂物、垃圾和高空悬挂物品（垃圾处理按照有关部门的规定办理）。5、不 准在公用的楼梯间、通道、平 台、屋面等处堆放杂物。6、不准随地吐痰、乱丢烟头、纸屑、果皮、饮料罐瓶等。7、不准机动车辆随意停放、堵塞交通要道、鸣高音喇叭、超速行驶。8、不准播放大功率音响、大声喧哗吵闹、公共场所烧香烧纸。9、不准放养鸡、鸭、狗等家禽和宠物。10、不准有影响市容的乱堆乱放、乱搭、乱挂等现象和行为。第十七条 业主和物业使用人有责任配合治安人员做好治安保卫工作，服从治安人员的治安方面上的管理，确保住宅区秩序的安定。第十八条 机动车辆在住宅区内应按规定的道路行驶和规定的场所停放。第五章 管理经费 第十九条 为保证住宅区管理和维修、养护工作正常开展，-4-物业管理部门在必要时，可以收取 业主和物业使用人的适当的、合理的物业管理经费，但不得高于当地同档次的物业管理经费的平均水平。第二十条 物业管理部门收取管理经费前，应将收费的项目、范围、标准向业主公示，以供业主或选择其他的物业管理公司。第二十一条 物业管理部门收取的管理经费包括以下费用：1、公共设施管理维修养护费。（产权人交纳）2、物 业管理服务费，包括：环境卫生，治安管理，绿 化管理等项目。（按产权建筑面积由产权人交纳）。3、公 共设施使用费，包括：公共公用路灯、场 地占用费等。（按实际支出，由物业使用人交纳）4、车辆停放场地使用费（使用者交纳）。5、有偿维修费。（申请维修方交纳）6、水电费。（由物业管理部门代抄，代收。分表之和与总表之间和差额部分，按比例由各产权人分摊。）以上各项费用收取办法及标准按物业管理部门财务会计制度的有关规定执行。第六章 罚则 第二十二条 凡违反本条例有下列行为之一者，视其情节轻重，可处人民币 500 至 2000 元罚款，或给予停水停电处理。1、违反第十一条中任何一项的；2、未经批准而擅自改造、扩建的；3、拖延和抵制房屋维修的；-5-6-4、人为造成公共配套设施损坏的；5、欠、延、拖交水电费的；6、违反第十六条中任何一项的。第二十三条 机动车辆住宅区内违反本办法规定的，按 交通部门的有关规定执行。第二十四条 拖延缴交有关管理费用的，每天加收 5 的滞纳金。第二十五条 被处罚者如对处罚不服，应 在接到处罚通知单后五天内向上级有关部门申请复议，否则视为服罚。第八章 附则 第二十九条 本办法自公布之日起施行，其解释权属物业管理部门。