住宅小区物业管理服务方案住宅小区物业服务方案(四篇)1.docx

住宅小区物业管理服务方案住宅小区物业服务方案(四篇)住宅小区物业治理效劳方案 住宅小区物业效劳方案篇一 以国家物业治理条例为依据，以沈阳市城市治理工作会议精神为指导，以落实关于依法加强居民小区物业治理的议案为重点，以标准治理、提高物业效劳水平为宗旨，进一步加强居民小区物业治理工作，推动我市物业治理安康进展。 （一）目标： 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%；对存在工程质量问题的房屋要准时修理，修理准时率到达90%。 2、新建住宅小区推行招投标率到达100%；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订前期物业治理合同和业主临时公约。 3、凡从事物业治理活动的企业，要100%取得物业企业资质证书。 4、强化对物业治理行为的监视及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业治理企业诚信档案、物业治理企业经理信用档案。 5、大力推行物业治理，年底前对具备物业治理条件的住宅小区物业化率到达100%。 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。 （二）范围：对全市实行物业治理的244个住宅小区进展排查。依据排查结果，进展清理整顿，进一步标准物业治理行为。 （一）完善我市物业治理地方性规章建立。依据国家物业治理条例及相关配套法规、规章，结合我市物业治理实际状况，透过调研，同时借鉴国内先进城市取得的胜利阅历，尽快公布实施沈阳市物业治理规定，依法加强我市物业治理活动的监视治理。 （二）全力解决开发建立遗留问题。开发建立单位作为行为主体要切实担当起职责，根据规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进展完善，建委、规划、房产等相关部门，根据各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建立遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。共性是存在工程质量问题的房屋要确保准时修理，年底前房屋修理职责要全实到单位、到个人，修理准时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建立遗留问题。 （三）加大对物业市场的监视。 治理、效劳人员的工资和按规定提取的福利费。 住宅小区物业治理效劳方案 住宅小区物业效劳方案篇二 当组织的目标确定后，就需要进一步明确为实现组织目标而确定各组成局部、各岗位的制度。因此，人事治理的目标一旦确定，就应当列出实现该目标所需的各种制度，物业治理公司的人事治理主要有录用、开发、维护、使用和考绩制度。 一、录用 （1）确定录用原则，中心是满意首次人力需求和后续补充人力需求。 （2）制定录用规划，明确录用所需人员数量、质量、来源、聘请方式方法、聘请录用程序等。 （3）制定职务和聘用合同，明确职位资格所需的品行、学历、才能、阅历、安康等条件。 （4）通过劳动部门、报纸、人才沟通中心等传播媒介宣传指导聘请录用规划。 （5）通过面谈、测验和排选等方式，择优录用所需人员。 二、开发 （1）明确提高企业人员素养、开发公司人员潜力的战略意义和战术价值，明确培训范围和类型。 （2）制定适应公司进展、市场经济特点，以短期规划为主的培训规划。 （3）建立培训组织，统筹培训工作。 （4）选择培训方式，提高培训效率。 （5）选择培训人员，保证培训质量。 （6）开展培训评估，促使培训良性循环。 三、维护 （1）讨论工资政策，建立工资档案，制订工资规划。 （2）开展工作实绩评估。 （3）加强安全卫生，保障职工生活。 （4）在建立社会支撑系统的根底上，推行社会保障制度和各种福利措施。 （5）搞好群众文化等各种效劳活动。 四、使用 （1）确定使用原则，贯彻德才兼备、重视共性、扬长避短、用事择人、适才而用、整体优化等要求。 （2）优化配置组合员工，提高群体活动效益。 （3）沟通合作、协调冲突、团结和谐、消退隔膜。 （4）嘉奖先进、鞭策后进、惩办违纪、弘扬正气、鼓舞士气。 五、考绩 （1）全面、客观、审慎地考察每个员工。 （2）通过奖勤罚懒，鼓励先进、鞭策后进。 （3）发觉人才、推举人才，为人才脱颖而出制造一个良好的环境。 住宅小区物业治理效劳方案 住宅小区物业效劳方案篇三 为不断提高我市居民小区治理水平，标准物业治理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。 以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实物业治理条例（以下简称条例）为主线，以争创“中国最正确旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推动，全面落实”的原则，理顺物业治理体制，扩大物业治理掩盖面，建立治理标准、责权明确的长效治理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业安康快速进展。 （一）理顺治理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。 城市住宅小区的物业治理工作要根据街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业治理办公室监视指导的原则，明确各部门治理职责，以块为主，实行属地治理，建立市、街道、社区三位一体的物业治理体系。 1、街道办事处职责。 组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业治理工作。 （1）会同主管部门参加新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建立配套共用设施、社区和物业治理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建立单位整改。 （2）指导监视业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。 （3）对本辖区内没有物业治理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定治理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进展保洁，楼房的修理由业主自行选择修理单位，并担当修理费用。 （4）协调处理辖区内有关物业治理投诉和信访方面的工作。 （5）合理划分区域内物业治理小区，建立物业治理责任制，负责辖区内社区物业治理工作的组织、考核。 （6）协调监视辖区内物业治理工程的移交、接收工作。 （7）负责业主大会议事规章、业主公约的备案工作。 （8）组织建立辖区内物业治理的领导机构， 2、社区居委会职责。 依据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业治理企业之间的关系。 （1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参与筹备工作。 （2）会同开发建立单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监视指导业主委员会依法选举。 （3）监视指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的打算，对业主委员会的决议提出建议和意见。 （4）指导监视业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。 （5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。 （6）协作街道办事处建立辖区内物业治理责任体系，对未实施物业治理的住宅小区落实保洁工作，帮助业主委员会选聘修理工程施工队伍，并准时处理辖区内物业纠纷。 （7）组织协调物业治理企业与业主委员会之间的关系。 3、市物业治理办公室职责。 物业治理办公室是全市物业治理工作的行业治理部门，负责全市物业治理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。 （1）宣传、贯彻、执行物业治理相关法律、法规和规章。 （2）对社区业主委员会的组建工作进展指导。 （3）监视物业承接、交接工作和物业用房的使用。 （4）负责业主委员会成立的相关资料和物业效劳合同的备案治理工作。 （5）受理物业治理投诉和违法案件的查处工作。 （6）负责本辖区物业治理招投标活动的指导监管。 （7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监视使用工作。 （8）负责物业修理基金的征缴、治理和使用。 （9）对街道物业治理工作进展考核，对物业治理工作人员进展培训。 （10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。 （11）负责物业治理企业资质证的年检、效劳标准的制定和等级评定。 （二）标准物业治理模式，创新经营理念，逐步实现物业治理标准化。 1、实施老旧小区自管型物业治理。 开放式的老旧小区要采纳保障型物业治理模式，即以社区为治理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施修理由业主委员会自聘修理企业，社区对居委会工作进展检查。住宅楼以居民自我治理、自我效劳为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过发动居民积极参加社区物业治理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。 2、实施老旧小区过渡型物业治理。 具有肯定规模并且没有物业治理的小区（照实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业效劳站签订效劳托付合同，进展标准治理，按标准收取肯定费用，转变居民享受福利效劳的观念，逐步实现物业治理标准化。 3、标准已实施物业治理的小区。 一是标准程序。社区要积极组织已有物业治理小区的业主委员会，在同意原物业治理企业连续效劳的前提下，指导业主委员会与物业治理企业签订效劳托付合同，用合同商定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定根底。二是标准效劳和收费。制定物业治理企业收费和效劳标准，促使业主和物业治理企业对比标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的治理和效劳模式，以点带面，稳步推动，逐步扩大影响，推动全市物业治理标准运行。 （三）加大物业治理资金投入，建立物业治理保障体系，完成物业治理从无到有的过渡。 对群众反映剧烈且问题比拟突出的小区优先进展整治，实行政府投一点、物业修理基金出一点、社会集一点的方法，有组织、有规划地整治，本着整治一个、标准一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业治理从无到有、从简洁到标准的过渡。 （四）强化房地产开发企业的监管，严格掌握小区物业的接收与弃管。 开发建立单位在办理施工许可证前必需到物业治理办公室备案，并实行招投标形式，聘请前期物业治理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格掌握开发商私自将物业转让给他人治理，物业治理办公室要制订掌握物业小区接收与弃管的方法，对擅自弃管的物业治理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业治理用房设计在门市或显赫位置，并准时通知物业治理和产权部门备案，严格对物业治理用房的预留和使用进展监视和治理。物业治理部门在物业验收时肯定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业治理配套设施没到达要求的，不予颁发验收合格通知。质量监视治理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进展检查，不按此规定办理的，一经发觉要严厉查处，并追究责任。 （五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的治理方法。 各有关部门要讨论制定切实可行的修理基金征缴方法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业修理基金缴存与使用的透亮度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用状况。要加大物业修理基金的归集力度，做到应收尽收。 （六）供应优待条件，引进先进的物业治理理念，推动我市物业治理安康进展。 要加强对社区物业治理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我进展的安康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有根底设施的整治改造。二是保证社区物业治理的根底设施投入。三是放宽物业治理企业准入制度，先准入后标准。要鼓舞具有肯定实力的物业治理企业参加竞争，提高我市物业治理水平。 （七）保证措施。 1、强化宣传，营造良好的物业治理气氛。 要充分利用媒体，实行散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传条例和我市相关政策，切实让物业治理法律法规深入人心。要把条例的宣传纳入“”普法内容，仔细组织好不同层面人员的法律学问和业务学问培训。 2、提高熟悉，增加做好物业治理工作的紧迫感和责任感。 各部门要齐抓共管，相互协作，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，准时对主巷路及分支的下水管线进展修理、维护。各街道办事处物业效劳站要积极参加市场竞争，准时对老旧房进展修理养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建立及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监视各部门干部职工在规定时间内完成物业修理基金的缴存和物业效劳费的交纳，增加物业治理的保障力量，扩大物业效劳保障范围，为业主供应舒适、高品质的生活环境。 3、落实责任，加强对物业治理工作的领导。 为加强领导，落实责任，市政府打算对蛟河市物业治理领导机构进展调整，并将物业治理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业治理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力气落实社区责任及考核标准，准时解决辖区内物业治理工作中的重大问题。市物业治理办公室要制订相关政策、工作规划和考核机制，完善工作制度，提高人员素养，准时处理蛟蛟河市物业治理工作中的冲突和问题。市政府督查室、监察局、物业治理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进展1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺当进展。 （一）20xx年4月至5月，市物业治理办公室要进展调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传物业治理条例。 （二）20xx年5月，组织召开物业治理工作现场会，推广物业治理阅历，创新物业治理机制。 （三）20xx年2月至4月，市物业治理办公室要将对全市物业治理企业的资质、治理人员的技术等级和效劳合同承诺兑现等状况进展审查，清理整顿物业治理市场。 （四）20xx年5月至12月，组织物业治理企业与业户进展培训，重点对物业治理条例学问、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进展培训。 （五）20xx年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业治理工作，年底前辖区内物业治理的掩盖率到达100%。 （六）20xx年11月至12月，市政府对物业治理工作进展检查、总结和验收。 住宅小区物业治理效劳方案 住宅小区物业效劳方案篇四 为仔细贯彻落实市委、市政府关于加强“平安温州”建立的有关要求，依据市房管局关于在全市开展创立“平安物业”活动的实施意见（温房字xxxx27号）和区平安办、区综治委温州市鹿城区行业基层平安创立重点工作责任制、温州市鹿城区社会治安综合治理重点工作责任制（温鹿综治办20xx2号）文件的要求，结合温州市鹿城区实际，制订如下创立实施工作方案。 深入学习实践科学进展观，紧紧围绕争创“平安温州市鹿城”的目标，以开展创立“平安物业治理小区（大厦）”活动为载体，增加物业效劳企业参加创立的责任感、使命感，进一步完善物业治理小区的安全防范体系，形成物业效劳企业、业主、业主委员会、社区亲密协作、齐抓共管的创立工作机制，催促物业效劳企业贯彻物业治理条例等物业治理法规政策，依据物业效劳合同商定，进一步标准物业效劳行为，履行帮助做好小区安全防范工作的义务，筑牢思想防线，提高防范意识，落实防范措施，提高应急处置力量，有效地预防和削减安全事故和违法犯罪活动，促进“平安温州市鹿城”建立深入开展。 通过开展创立活动，使温州市鹿城区物业治理小区（大厦）安全事故、治安和刑事案件等发生率稳中有降，不发生因物业治理措施不到位而导致的有重大影响的恶性事故、案件，力争通过三至五年的努力，全区85%的物业治理小区（大厦）到达新一轮平安创立的要求。 温州市鹿城区已经实施物业治理的小区（大厦） 1、物业效劳单位与街道（乡镇）综治委签订社会治安综合治理责任书并抓好落实； 2、物业治理小区内必需的治理人员持证上岗率和到位率达100，履行物业效劳合同商定聘用的秩序维护员能满意小区治安防范工作需要； 3、物业治理小区内根据物业效劳合同商定设立固定值班岗和流淌巡逻岗，制订巡逻规划，秩序维护员根据规划昼夜巡逻； 4、物业治理小区有制订日常防范和应急预案，且定期组织开展安全防范学问培训和处置突发大事的实战演练； 5、在物业治理小区内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点部位统一设置文明标准、用语简洁的警示标识，告示留意事项，明确制止事项； 6、物业效劳单位对物业装修装饰的登记备案率达100，与业主签订室内装修效劳协议，组织开展巡查，准时发觉和制止违法违规装饰装修行为并报告有关主管部门； 7、物业治理小区内消防安全设施按规定标准加强维护，并保证能正常使用，各类消防安全隐患准时得到整改； 8、居民楼二层以下住户的窗户应当采纳防攀爬防撬功能的防盗措施，楼栋煤气管道、落水管等易攀爬处全部安装防攀爬装置； 9、物业治理小区执行公安机关制定的安全技术防范标准和要求，物业效劳单位加强对楼宇对讲、电视监控等技防设施的治理并运转正常； 10、物业治理小区内全年不发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾难事故，不发生居民入室、单位入室盗窃案件、机动车被盗案件； 11、业主对物业治理小区治安满足率到达90%以上。 1、宣传发动阶段（5月）。召开全区物业效劳企业落实创立“平安物业治理小区（大厦）活动”工作大会，学习传达上级指示精神，部署创立工作任务，并确定创立示范点。 2、开展创立阶段（6月-10月）。各物业效劳企业积极开展“平安物业治理小区（大厦）活动”创立工作，各房管所联系街道办事处和相关部门做好指导工作，确定考核制度。 3、企业自查阶段（11月）。各物业效劳企业对各自一年来开展创立活动状况进展自查，总结阅历教训，提出下步的工作思路，并将书面自查报告报房管部门。 4、考核评比阶段（12月）。由温州市鹿城房管分局在企业自查乡镇（街道）初评推举的根底上，会同相关部门对各物业效劳企业创立活动状况进展复查考评。 创立活动每年组织一次考评。由物业效劳企业申报，各乡镇（街道）初评推举，最终由区房管部门牵头，会同相关乡镇（街道）、部门共同组织考评验收、表彰，被表彰的小区授予“平安物业治理小区（大厦）”称号并授牌。对因领导不重视、措施不得力而发生重大安全事故的小区，予以一票拒绝，依据物业治理法规政策进展惩罚，直至注销物业效劳企业物业治理资质。 （一）统一思想，加强领导。创立“平安物业治理小区（大厦）”是深入开展“平安温州市鹿城”系列创立活动之一，是推动新一轮“平安温州市鹿城”建立的重要举措。各物业效劳企业要统一思想熟悉，加强组织领导，仔细讨论、制订创立活动方案、措施，扎实开展创立活动。温州市鹿城分局打算成立创立“平安物业治理小区（大厦）”活动领导小组，由莫光芒同志担当组长，詹里勋同志担当副组长，成员由刘青山、金涛、周毓雷、林凡、蒋振宇、包巨为组成，领导小组下设办公室，办公室设物业修建科，蒋振宇同志兼办公室主任，负责创立活动方案的制定、工作协调和督导。各房管所要成立相应的领导机构和工作机构，确定专人负责，详细抓好创立活动各项任务措施的落实。 （二）明确责任，强化落实。各物业效劳企业要加强与业主、业主委员会、社区居委会的沟通联系，在乡镇（街道）综治部门的统一领导下，帮助相关部门共同做好物业治理小区的安全防范工作；各物业效劳企业要全面发动，全员参加，健全平安创立责任机制，强化小区安全防范措施和全体员工的安全责任意识。要加强安全检查，建立安全检查制度。对发觉的安全隐患要准时整改，防患于未然。物业效劳行业协会应当加强对物业效劳企业创立活动的指导，催促物业效劳企业仔细落实创立工作。 （三）加强宣传，营造气氛。各物业效劳企业要加强创立活动宣传，充分利用小区的宣传栏、播送等载体，教育、引导小区业主积极参加，增加自我防范意识。要准时通报创立进展状况，形成齐抓共管的合力。要积极与新闻单位亲密协作，主动组织宣传，准时报道好阅历、好做法和取得的新成效，在全社会营造良好的创立气氛。