物业服务合同纠纷一审答辩状.docx
民事答辩状答辩人：XXX ,男，汉族，1989年5月9日出生，住XXXXXXXXXX ,电话：被答辩人：XXXXXXXX服务有限公司商河分公司法定代表人：XXXXX答辩人就XXXXX服务有限公司商河分公司所诉的物业服务合同纠纷一案案号为 （2021）鲁0216民初4109号,答辩如下：一、起诉状所述“原告与被告签订了前期物业服务协议，该协议约定原告向被告 提供物业管理服务”，与事实不符，无法律依据。答辩人不是签订前期物业服务协议 的适格主体。（-）根据济南市人民政府办公厅发布的济政办字（2007 ） 14号济南 市物业管理招投标管理办法第十九条、第二十条规定，泰和名都小区开发商山东荣兆置 业有限公司需在首次取得商品房销售许可证前一个月，完成物业管理招投标工作，并 完成前期物业服务合同（协议）签订与备案工作。（二）根据2003年9月1日起实行的前期物业管理招投标管理暂行办法第二条 规定，前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业 管理企业实施的物业管理。建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 和行政主管部门对物业管理招投标管理实施监督管理，使用本办法。（三）根据物业管理条例第二十四条规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标 的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。以上法律法规表明，前期物业服务企业，应该由建设单位（开发商）通过公开招投标 的形式选聘具有相应资质的物业服务企业，并且要在首期房屋取得商品房销售许可证 前完成招投标及备案工作。而不是业主在房屋交付时与原告签订前期物业服务协议。 答辩人不是签订前期物业服务合同（协议）的适格主体。原告与答辩人也无权签订前 期物业服务协议二,原告诉讼请求物业管理费数额不正确。起诉状所述被告按建筑面积044元平米/ 每月的标准向原告缴纳物业管理费，被告自2015年10月1日期至今未依约向原告缴纳 物业管理费。（一）、被告房屋建筑面积为90.2平米，至2021年10月1日共计6年未缴纳；应 缴物业费金额为90.2*0.44*12*6=2857.53元。原告诉求金额明显存在擅自提高物业收费 标准情况。（二）2014年8月2号，原告已按0.44元平米/每月的标准预收一年（2014.8.2-2015.8.2 ）物业费，并开具收费票据。（后附）三.起诉状所述被告按建筑面积044元平米/每月的标准向原告缴纳物业管理费；如 被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日 起每天应按缴费总额的千分之二收取滞纳金。被告自2015年10月1日期至今未约向原 告缴纳物业管理费，被告拒不缴纳物业管理费的行为严重违反了双方签署的前期物业服 务协议。以上所述与事实不符，原告主张按0.44元平米/每月计算物业费无事实依据， 原告主张按千分之二收取滞纳金无事实和法律依据，且违约金过高。（-）答辩人通过整理资料发现，在2014年8月2日的收房资料中有一份前期物 业服务协议，但该协议（合同）内容中对甲乙方的名称、物业基本情况及收费标准均未 有约定，甲方（济南九鼎物业服务有限公司商河分公司）与乙方（业主）处也并未有签字、xm早o（二）该协议第三十一条规定：本协议自双方签字时生效，但在本协议期限内，业主 委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该协议第三十二条规定：甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本协议约 定的内容。物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本协议内容的承诺。该协议主体、内容混乱，自相矛盾。答辩人所收到的合同完全是主体、价格等空白内 容的合同范本，答辩人也未与协议中的甲方（济南九鼎物业管理有限公司商河分公司）签 订物业买卖合同，答辩人房产是从建设单位购买而来。（三）至于原告诉讼请求所述的滞纳金（以欠缴物业服务费为基数，自预期缴纳之日 起至实际支付之日止，按内日千分之二计算）要求，没有依据。答辩人所收到的前期物业服务协议（合同）中关于违约责任的约定严重不对等，第二 十七规定的原告违约责任表述不清，第二十八条规定对答辩人的违约责任则具体和明确， 且违约金计算过高，有故意加大嫌疑。综上意见，根据物业管理相关法律法规原告与答辩人无权签订前期物业服务协议； 答辩人所收到的协议中也没有对收费标准的约定，也不能看出双方签署了前期物业服务 协议；而根据协议第三十一条、三十二条规定，该协议也无法生效。原告所主张的按照 协议规定每天应按缴费总额的千分之二收取滞纳金无合法合理依据，且关于违约责任的约 定严重不对等，有故意加大答辩人责任嫌疑。四、原告自己既然声称为小区的物业服务企业，未按照国家和地方物业管理法律法规的要求提供基本的物业服务。2015年2月1日施行济南市物业管理办法第三十一条规定了物业管理服务事项 应当包括的内容，其中第一款规定：管理和维护物业共用部位及共用设施设备；第二款规 定：养护公共区域绿化；第四款：维护公共区域的秩序，协助管理物业管理区域安全防范 等事项；原告未履行法定的职责。（-）原告未按照特种设备管理的规定对电梯进行年检。特种设备使用标志显示电梯 处于脱检状态。（二）原告未按照消防有关规定对小区消防设施进行维护保养。1号楼通向屋面防火 门多年来处于破损状态，存在消防安全隐患。（三）1号楼与47号楼之间绿朔口 10号楼后绿地被开发商私自改为地面停车位，原 告作为声称的服务方，在公共绿地遭到侵害时未见任何作为；（四）原告在小区地面公共停车位被开发商侵占时未有作为，造成公共停车设施的被 侵占。（五）原告对小区公共配套用房被侵占行为未有任何作为（社区服务中心用房被开发 商侵占用于办公；老人日间照料中心用房曾被用于开设培训班；卫生站用房被用于出租经营；储蓄所和邮电所用房被用于出租经营）O五、诉讼请求所述依法判令被告向原告支付物业管理费6683元、拖欠水费100元及 滞纳金（以欠缴物业服务费为基数，自预期缴纳之日起至实际支付之日止，按内日千分之 二计算），无事实和法律依据。原告对水费的诉讼请求违反物业管理条例第四十五条、第四十五条规定物业管理 区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。根据此规定，原告不具备收取水费的资质；如果原告是接受了供水公司的委托代收水 费，应该与供水公司签订委托协议，且按照供水公司供水价格收取费用根据商价字（2017 ） 1号关于调整商河县城区供水价格的通知，商河县第一阶梯水费价格是口元每立方, 而原告在没有供水资质的情况下一直以来向业主收取价格为工里元每立方。原告此举违 背了物业管理条例第四十五条规定，需按水改前水表使用水量数退还历年来多收费用。六、原告起诉已超过诉讼时效期间，依法不应支持。（一）根据民法典第一百八十八条规定，诉讼时效为3年，对超出诉讼时效的请求， 人民法院应不予支持。（二）最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第 六条中规定："经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳 物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按 照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。"此条规定为解决物业服务收费纠纷设置了硬性的前置条件，即对未经书面催缴的物业 费请求，人民法院应不予支持。自房屋交付以来，原告从未向我发送过物业费书面催缴函， 故对于原告的诉讼请求人民法院应不予支持。综上所述，原告济南九鼎物业服务有限公司商河分公司违反物业管理条例、前 期物业管理招投标管理暂行办法济南市物业管理招投标管理办法，未经法定程序公 开招投标并备案；原告与答辩人不是前期物业服务合同（协议）的适格签约主体；原 告并没有根据物业管理相关规定提供物业服务，致使部分公共设施晞于维护保养，并已造 成使用风险及安全隐患；原告对小区绿顺口公共停车位被开发商侵占行为时未见任何作为; 原告诉讼请求超过诉讼时效时间。据此答辩人认为，原告对小区的物业管理不具备法定资 格，原告根据前期物业服务协议的诉讼请求无依据，而且因其未完全履行物业管理相 关法律法规规定的业务、致使消防设施存在安全隐患，公共设施、共有设施遭到侵占，而 不能足额收取服务费。本着小区主人翁意识原告虽不是合法的小区物业服务人，但为支持 小区物业管理工作，答辩人同意按首年支付价格支付有效民事诉讼时效为3年的物业费， 因原告存在重大违规与过错，答辩人不同意其所述滞纳金要求。答辩人同意按2.6元每立 方支付水费给供水公司、并要求原告退还交付以来多收水费。另诉讼费用由原告承担。此致商河县人民法院答辩人：2021年12月15日
