2022年上海房地产估价师考试模拟卷1测.pdf

2 0 2 2年 上 海 房 地 产 估 价 师 考 试 模 拟 卷（本 卷 共 分 为 1 大 题 5 0 小 题，作 答 时 间 为 1为 分 钟，总 分 1分 分，6 0 分 及 格。）单 位：姓 名：考 号：题 号 单 选 题 多 工 i选 择 判 断 题 综 合 题 总 分 分 值 得 分-单 项 选 择 题（共 5 0题，每 题 2 分。每 题 的 备 选 项 中，只 有 一 强 符 合 题 意）1.在 房 地 产 估 价 中，遵 循 独 立、客 观、公 正 原 则 的 核 心 是 估 价 机 构 和 估 价 人 员 应 当 站 在 的 立 场 上，评 估 出 一 个 对 各 方 当 事 人 来 说 都 是 公 平 合 理 的 价 值。A.委 托 人 B.估 价 报 告 预 期 使 用 者 C.管 理 部 门 D.中 立 2.在 房 地 产 抵 押 估 价 中，关 于 遵 循 谨 慎 原 则 的 说 法 错 误 的 是 _。A.在 运 用 市 场 法 估 价 时，不 应 选 取 成 交 价 格 明 显 高 于 市 场 价 格 的 交 易 实 例 作 为 可 比 实 例，并 应 对 可 比 实 例 进 行 必 要 的 实 地 查 勘 B.在 运 用 收 益 法 估 价 时，不 应 高 估 收 入 或 者 低 估 运 营 费 用，选 取 的 报 酬 率 或 者 资 本 化 率 不 应 偏 低 C.在 运 用 成 本 法 估 价 时，不 应 高 估 土 地 取 得 成 本、建 设 成 本、有 关 费 税 和 利 润，不 应 低 估 折 旧 D.在 运 用 假 设 开 发 法 估 价 时，不 应 低 估 未 来 开 发 完 成 后 的 价 值，不 应 高 估 后 续 开 发 的 必 要 支 出 及 应 得 利 润 3.某 宗 房 地 产 规 划 用 途 为 商 业，现 状 为 超 市，年 净 收 益 为 1 8万 元，预 计 改 为 服 装 店 后 的 年 净 收 益 为 2 0万 元，除 此 无 其 他 更 好 的 用 途，则 根 据 _ 应 按 服 装 店 用 途 进 行 估 价。A.合 法 原 则B.最 高 最 佳 使 用 原 则 C.估 价 时 点 原 则 D.替 代 原 则 4.在 依 法 判 定 的 估 价 对 象 处 分 权 利 方 面，应 以 一 等 允 许 的 处 分 方 式 为 依 据。A.相 关 合 同 B.法 律、法 规、政 策 C.土 地 用 途 管 制 D.国 家 的 价 格 政 策 5.寻 找 最 高 最 佳 利 用 的 方 法，是 先 尽 可 能 地 设 想 出 估 价 对 象 各 种 潜 在 的 使 用 方 法，然 后 按 照 下 列 一 方 面 依 次 筛 选。A.法 律 上 是 否 允 许、技 术 上 是 否 可 能、经 济 上 是 否 可 行、价 值 是 否 最 大 化 B.技 术 上 是 否 可 能、经 济 上 是 否 可 行、价 值 是 否 最 大 化、法 律 上 是 否 允 许 C.经 济 上 是 否 可 行、价 值 是 否 最 大 化、法 律 上 是 否 允 许、技 术 上 是 否 可 能 D.法 律 上 是 否 允 许、经 济 上 是 否 可 行、价 值 是 否 最 大 化、技 术 上 是 否 可 能 6.对 于 经 济 可 行 性 检 验 时，只 有 预 测 未 来 的 收 入 现 值 _支 出 现 值 的 使 用 方 式 才 具 有 经 济 可 行 性，否 则 应 被 淘 汰。A.小 于 等 于 B.大 于 等 于 C.等 于 D.无 法 确 定 7.收 益 递 减 规 律 对 于 一 宗 土 地 来 说，表 现 在 对 该 宗 土 地 的 利 用 强 度 超 过 一 定 限 度 后，收 益 开 始 A.提 高 B.下 降 C.不 变 D.无 法 确 定 2/I I8.现 有 一 宗 规 划 用 途 为 商 住 综 合 的 城 市 土 地，采 用 假 设 开 发 法 估 价，假 设 按 纯 商 业 用 途 的 估 算 结 果 为 8 0 0万 元，按 纯 居 住 用 途 的 估 算 结 果 为 1 0 0 0万 元。则 该 宗 土 地 的 评 估 价 值 应 为 一 万 元。2/I IA.800B.1000C.1800D.800-10009.能 够 确 定 估 价 对 象 最 佳 用 途 的 经 济 学 原 理 是 _。A.适 合 原 理 B.均 衡 原 理 C.收 益 递 增 原 理 D.收 益 递 减 原 理 10.适 合 原 理 是 以 房 地 产 与 其 外 部 环 境 是 否 协 调，来 判 定 是 否 为 最 高 最 佳 使 用。它 可 以 帮 助 确 定 _。A.最 佳 用 途 B.最 佳 规 模 C.最 佳 集 约 度 D.最 佳 使 用 11.某 城 市 市 区 内 有 一 座 长 期 亏 损 的 工 厂，其 周 边 多 为 新 建 的 商 品 住 宅，且 销 售 形 势 良 好，根 据 城 市 规 划，该 工 厂 所 在 地 块 的 规 划 用 途 为 商 住 综 合。现 需 评 估 该 工 厂 用 地 的 公 开 市 场 价 值，则 应 按 进 行 评 估。A.工 业 厂 房 B.工 业 用 地 C.商 品 住 宅 D.商 住 用 地 12.某 房 地 产 的 土 地 面 积 为 500m2,建 筑 面 积 为 800m 2,建 筑 建 设 年 度 和 外 观 均 已 陈 旧，如 果 拆 除 重 建，则 测 算 拆 迁 费 用 为 每 平 方 米 建 筑 面 积 3 2 0元，残 值 为 每 平 方 米 6 0元，则 该 宗 房 地 产 相 对 于 空 地 的 减 价 额 为 一 万 元。A.10.30B.13.00C.28.00D.20.803/I I13.当 新 用 途 下 的 房 地 产 价 值 减 去 改 变 用 途 的 必 要 支 出 及 应 得 利 润 大 于 现 用 途 下 的 房 地 产 价 值 时，应 以 为 前 提 进 行 估 价。A.维 持 现 状 B.更 新 改 造 C.改 变 用 途 D.重 新 开 发 14.有 甲、乙 两 宗 权 益、区 位、面 积、规 划 条 件 等 相 当 的 土 地，甲 土 地 为 空 地，乙 土 地 上 有 一 建 筑 物，但 估 价 结 果 显 示 乙 土 地 连 同 地 上 建 筑 物 的 价 值 低 于 甲 土 地 的 价 值，这 是 由 于 A.该 建 筑 物 的 价 值 低 于 拆 除 费 用 B.该 估 价 结 果 肯 定 有 误 C.甲 土 地 的 价 值 高 于 乙 土 地 的 价 值 D.不 可 能 出 现 这 种 情 况 15.当 新 房 地 产 的 价 值 减 去 将 现 有 房 地 产 改 变 为 新 房 地 产 的 必 要 支 出 及 应 得 利 润 小 于 现 有 房 地 产 的 价 值 时，应 以 为 前 提 进 行 估 价。A.维 持 现 状 B.更 新 改 造 改 造 C.改 变 用 途 D.重 新 开 发 16.当 重 新 开 发 完 成 后 的 房 地 产 价 值 减 去 重 新 开 发 的 必 要 支 出 及 应 得 利 润 大 于 现 有 房 地 产 价 值 时，应 以 一 为 前 提 进 行 估 价。A.维 持 现 状 B.更 新 改 造 C.改 变 用 途 D.重 新 开 发 17.对 于 回 顾 性 房 地 产 估 价，其 估 价 对 象 状 况 和 房 地 产 市 场 状 况 常 见 的 关 系 是 A.估 价 对 象 状 况 为 过 去，房 地 产 市 场 状 况 为 现 在 4/I IB.估 价 对 象 状 况 为 现 在，房 地 产 市 场 状 况 为 现 在 C.估 价 对 象 状 况 为 过 去，房 地 产 市 场 状 况 为 过 去 4/I ID.估 价 对 象 状 况 为 现 在，房 地 产 市 场 状 况 为 过 去 18.估 价 通 常 是 求 取 估 价 对 象 在 某 个 特 定 时 点 上 的 价 值，它 必 须 根 据 _来 确 定。A.估 价 对 象 B.估 价 目 的 C.估 价 程 序 D.估 价 原 则 19.在 房 屋 征 收 中，实 行 房 产 权 调 换 且 所 调 换 房 屋 为 期 房 的，为 计 算 被 征 收 房 屋 价 值 与 用 于 产 权 调 换 房 屋 价 值 的 差 价 而 评 估 的，则 A.估 价 时 点 为 未 来，估 价 对 象 为 未 来 状 况 B.估 价 时 点 与 房 地 产 状 况 均 为 现 在 C.估 价 时 点 为 现 在，估 价 对 象 为 未 来 状 况 D.估 价 时 点 为 现 在，估 价 对 象 为 过 去 状 况 20.在 房 地 产 损 害 赔 偿 和 保 险 理 赔 案 件 中，通 常 估 价 时 点 为 一,估 价 对 象 为 状 况 下 的 情 形。A.现 在，历 史 B.现 在，现 在 C.历 史，现 在 D.未 来，现 在 21.在 房 屋 征 收 中，评 估 期 房 的 价 值 应 以 一 为 准。A.与 被 征 收 房 屋 价 值 评 估 时 点 一 致 B.房 屋 的 实 际 状 况 C.评 估 人 员 的 专 业 判 断 D.评 估 人 员 的 现 场 勘 察 结 果 22.在 房 屋 征 收 中，评 估 被 征 收 房 屋 价 值 的 估 价 时 点 为 A.房 屋 征 收 决 定 公 告 发 布 起 一 周 内 任 一 时 点 B.房 屋 征 收 决 定 公 告 之 日 C.房 屋 征 收 委 托 之 日 D.房 屋 征 收 完 毕 之 日 5/I I2 3.替 代 原 则 要 求 房 地 产 估 价 结 果 不 得 不 合 理 偏 离 在 同 等 条 件 下 的 正 常 价 格。5/I IA.同 一 城 市 房 地 产 B.同 样 用 途 房 地 产 C.相 同 房 地 产 D.类 似 房 地 产 2 4.现 货 房 地 产 与 期 货 房 地 产 估 价 的 不 同 点 是 A.估 价 时 点 不 同 B.房 地 产 市 场 状 况 不 同 C.估 价 目 的 不 同 D.估 价 对 象 状 况 25.某 估 价 机 构 于 2 0 1 1年 6 月 1 0 日 至 2 0 日 为 某 房 地 产 抵 债 进 行 了 评 估，估 价 时 点 为 2011年 6 月 1 5 日。因 估 价 结 果 有 争 议，2011年 8 月 1 5 日 进 行 复 估，则 复 估 的 估 价 时 点 为 A.2011年 6月 15日 B.2011年 8月 15日 C.签 订 估 价 委 托 合 同 之 日 D.估 价 人 员 与 委 托 人 商 定 的 某 日 26.以 下 关 于 廉 租 住 房 的 表 述 中，不 正 确 的 是 A.财 政 投 资，实 行 土 地 划 拨 和 税 费 减 免 B.以 低 租 金 出 租 C.套 均 60m2 左 右 D.向 城 镇 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 供 应 27.宪 法 规 定，国 家 为 了 公 共 利 益 的 需 要，可 以 依 照 法 律 规 定 对 土 地 实 行 并 给 予 补 偿。A.征 收 或 者 征 用 B.没 收 或 者 征 收 C.没 收 或 者 征 用 D.没 收 28.国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 合 同 的 附 件 不 包 括 A.市 县 政 府 规 划 管 理 部 门 确 定 的 出 让 宗 地 规 划 条 件 6/I IB.出 让 宗 地 平 面 界 址 图 C.出 让 宗 地 横 向 界 限 D.出 让 宗 地 竖 向 界 限 29.被 征 收 房 屋 价 值 评 估 时，应 当 考 虑 被 征 收 房 屋 的 因 素 的 影 响。A.房 屋 租 赁 B.房 屋 用 途 C.房 屋 抵 押 D.房 屋 查 封 30.房 屋 征 收 评 估、鉴 定 费 用 由 承 担。A.土 地 使 用 权 人 B.房 屋 所 有 权 人 C.受 托 人 D.委 托 人 31.房 地 产 开 发 公 司 对 商 品 住 宅 的 保 修 期 从 一 起 计 算。A.竣 工 验 收 申 请 之 日 B.竣 工 验 收 合 格 之 日 C.商 品 住 宅 入 住 之 日 D.商 品 住 宅 交 付 之 日 32.转 让 房 地 产 开 发 项 目，转 让 人 与 受 让 人 应 当 自 土 地 使 用 权 变 更 登 记 手 续 办 理 完 毕 之 日 起 一 日 内，持 房 地 产 开 发 项 目 转 让 合 同 到 房 地 产 开 发 主 管 部 门 备 案。A.30B.45C.60D.9033.城 市 规 划 确 定 的 江、河、湖、库、渠 和 湿 地 等 城 市 地 表 水 体 保 护 和 控 制 的 地 域 界 线 属 于 A.城 市 紫 线 7/I IB.城 市 绿 线 C.城 市 蓝 线 7/I ID,城 市 黄 线 34.工 程 设 计 综 合 资 质 A.不 设 级 别 B.只 设 甲 级 C.设 甲 级、乙 级 D.设 甲 级、乙 级、丙 级 35.在 正 常 使 用 下，施 工 单 位 对 房 屋 建 筑 工 程 最 低 保 修 期 限 的 表 述，正 确 的 是 一。A.供 热 系 统 为 1个 供 暖 期 B.电 气 系 统 为 1年 C.装 修 工 程 为 2年 D.卫 生 间 防 渗 漏 为 2年 36.W房 地 产 开 发 公 司 将 商 品 房 预 售 给 李 某，合 同 约 定 建 筑 面 积 120m2,单 位 建 筑 面 积 价 格 6000元。买 卖 双 方 对 面 积 误 差 的 处 理 方 式 未 作 约 定。已 知 该 商 品 房 产 权 登 记 的 建 筑 面 积 110m2,W房 地 产 开 发 公 司 应 当 返 还 李 某 一 元。A.36780B.76752C.83490D.9835237.下 列 关 于 在 建 工 程 抵 押 登 记 的 表 述 中，错 误 的 是 A.已 经 登 记 的 在 建 工 程 抵 押 可 以 申 请 变 更 登 记 B.已 经 登 记 的 在 建 工 程 抵 押 可 以 申 请 转 移 登 记 C.房 屋 所 有 权 初 始 登 记 后，应 当 申 请 将 在 建 工 程 抵 押 权 登 记 转 为 房 屋 抵 押 权 登 记 D.在 建 工 程 抵 押 登 记 后，由 登 记 机 构 发 放 房 屋 他 项 权 证 38.某 住 宅 楼 共 有 4 0 套 住 宅，应 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 为 300m2,参 加 共 有 建 筑 面 积 分 摊 的 住 宅 套 内 建 筑 面 积 共 为 2500m2,则 共 有 建 筑 面 积 的 分 摊 系 数 为 A.0.10B.0.12C.1.758/I ID.239.根 据 有 关 规 定，人 民 法 院 依 法 对 抵 押 物 拍 卖，对 未 作 评 估 的，保 留 价 由 一 参 照 市 价 确 定，并 应 当 征 询 有 关 当 事 人 的 意 见。A.人 民 检 察 院 B.人 民 法 院 C.公 证 机 关 D.司 法 机 关 40.承 租 人 在 房 屋 租 赁 期 间 死 亡 的，与 其 生 前 共 同 居 住 的 人 可 以 A.不 可 租 赁 该 房 屋 B.原 租 赁 合 同 已 无 效 C.由 人 民 法 院 决 定 能 否 租 赁 该 房 屋 D.按 照 原 租 赁 合 同 租 赁 该 房 屋 41.2012年 4 月，某 经 济 特 区 的 房 地 产 估 价 资 质 的 机 构 完 成 本 地 一 宗 以 房 产 为 主 的 评 估 项 目。评 估 的 房 地 产 价 格 为 6200万 元，按 照 原 国 家 计 委、原 建 设 部 联 合 下 发 的 关 于 房 地 产 中 介 服 务 收 费 的 通 知 规 定，估 价 收 费 最 高 为 一 万 元。A.4.25B.5.53C.7.13D.9.2742.下 列 关 于 一 般 房 屋 登 记 程 序，正 确 的 是 A.受 理 一 申 请 一 审 核 一 记 载 于 登 记 簿 一 发 证 B.申 请 一 受 理 一 记 载 于 登 记 簿 一 审 核 一 发 证 C.受 理 一 申 请 一 记 载 于 登 记 簿 一 审 核 一 发 证 D.申 请 一 受 理 T 审 核 一 记 载 于 登 记 簿 一 发 证 43.以 下 不 征 收 耕 地 占 用 税 的 是 A.占 用 园 地 建 房 B.占 用 牧 草 地 建 房 C.占 用 林 地 建 房 D.农 田 水 利 占 用 耕 地 9/I I44.商 品 住 宅 的 业 主、非 住 宅 的 业 主 按 照 所 拥 有 物 业 的 交 存 住 宅 专 项 维 修 资 金。A.使 用 面 积 B.套 内 建 筑 面 积 C.共 有 面 积 D.建 筑 面 积 45.业 主 委 员 会 是 的 执 行 机 构。A.物 业 服 务 企 业 B.社 区 居 委 会 C.业 主 大 会 D.业 主 或 物 业 住 用 人 46.从 2 0 1 0年 1 0月 1 日 起，对 个 人 购 买 90m2及 以 下 普 通 住 房，且 该 住 房 属 于 家 庭 唯 一 住 房 的，减 按 征 收 契 税。A.0.5%B.1%C.2%D.1.3%47.A 市 李 某 201 1年 度 年 薪 为 72000元，该 市 住 房 公 积 金 单 位、个 人 缴 存 比 例 分 别 为 7%、5%,则 李 某 2 0 1 2年 的 住 房 公 积 金 月 总 缴 存 额 为 一 元。A.300B.420C.720D.90048.既 可 适 用 比 例 税 率 也 可 适 用 定 额 税 率 的 是 A.契 税 B.房 产 税 C.营 业 税 D.印 花 税 49.某 房 地 产 开 发 企 业 销 售 房 地 产 的 收 入 为 4 0 0 0万 元 人 民 币，扣 除 项 目 金 额 为 1 5 0 0万 元，则 应 缴 土 地 增 值 税 为()万 元。10/I IA.850B.1025C.1250D.150050.某 住 宅 组 团 占 地 10000m 2,共 建 住 宅 楼 10幢，总 建 筑 面 积 为 100000m2。该 组 团 住 宅 建 筑 基 底 总 面 积 为 5 0 0 0 m 2,则 该 组 团 住 宅 楼 的 平 均 层 数 是。层。A.11.0B.16C.20D.2411/II