物业住宅小区设备维修工作实施.docx

物业住宅小区设备维修工作实施(1)预防性维护保养所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并 制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长 系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由系统工程师建 立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由系统工程师负责，并提 交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交系统工 程师及工程部经理审阅。进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三 天通知管理部，由管理部发出通告，确定检修起止日期及时间(须尽可能减少 对客户之影响范围)，以便使受影响之客户做好充分准备。紧急维修必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现 场检查情况，并按实际情况进行处理。如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理部，并由管理部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对 客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面 形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理 结果、故障发生时间、恢复正常时间等向系统工程师报告，并提交工程部经理 审阅。此报告由系统工程师存入设备维修档案，备查。(3)设备的更新及系统改造出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考 虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报 告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最 小之时间进行。(4)人员调配流程各专业工程师根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业 班组或人员，安排好时间、器材、工具。正常情况下，各班组按工程部的组织结构图，负责各自的职责范围，完成自身的工作。总工程师有权根据工作情况，临时调配人力、工具。各专业工程师均应 服从。维修保养人员根据主管的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要 求，维修保养设备。维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。专业工程师要进行维修保养结果的检查，总工程师亦应抽查。在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将 维修保养内容补上。当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，各工程师可协商调配人 力、工具，解决问题。当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部的每一 位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。一般情况下不得拖延维修保养的时间。由总工助理跟进维修保养的落实情况。