产业园物业设施设备管理规范(DB6101-T 3113-2021).pdf

ICS 03.080.01 CCS A 10 6101 西安市地方标准 DB 6101/T 31132021 产业园物业设施设备管理规范 Specification for management of property facilities and equipment in industrial parks 2021-12-29 发布 2022-01-29 实施 西安市市场监督管理局 发 布 DB 6101/T 31132021 I 目次 前言.II 1 范围.1 2 规范性引用文件.1 3 术语和定义.1 4 基本要求.2 5 供配电系统.5 6 给排水系统.5 7 消防系统.6 8 安防系统.7 9 电梯系统.7 10 空调系统.8 11 供暖系统.9 12 其他设备.9 13 专有部分设施设备.10 14 应急处置.10 15 评价与改进.11 附录 A（资料性）物业服务设施设备档案内容及保管期限.12 参考文献.14 DB 6101/T 31132021 II 前言 本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本文件由西安市市场监督管理局提出并归口。本文件起草单位：西安创业物业发展有限公司。本文件主要起草人：贾砺、张丽芳、马巍、杨一鸣、刘祝军、王宝兵、王敏佳、卫玟羽。本文件为首次发布。本文件在实施中若有疑问或建议，请将咨询或修改建议等信息反馈至下列单位：单位：西安创业物业发展有限公司 地址：西安市科技路48号创业广场B座506室 电话：029-87998108转829DB 6101/T 31132021 1 产业园物业设施设备管理规范 1 范围 本文件规定了产业园物业设施设备管理的基本要求、供配电系统、给排水系统、消防系统、安防系统、电梯系统、空调系统、供暖系统、其他设备、专用部分设施设备管理、应急处置、评价与改进的要求。本文件适用于产业园物业设施设备的管理。2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 2894 安全标志及其使用导则 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 50140 建筑灭火器配置设计规范 GB 50365 空调通风系统运行管理标准 GB/T 50504 民用建筑设计术语标准 GB/T 16803 供暖、通风、空调、净化设备术语 DL/T 1476 电力安全工器具预防性试验规程 JGJ/T 30 房地产基本术语标准 WS 394 公共场所集中空调通风系统卫生规范 DB 6101/T 3092 产业园物业服务规范 DB 6101/T 3093（所有部分）产业园物业消防管理规范 3 术语和定义 JGJ/T 30、DB 6101/T 3092、GB/T 50504界定的以及下列术语和定义适用于本文件。物业 property 建成并交付使用的建筑物及配套的设施、设备，以及相关的场地。来源：JGJ/T 30 2015，2.0.14 产业园区 industrial park 为促进某一产业发展目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式。来源：DB 6101/T 3092-2020，3.1 产业园物业管理 industrial park property management DB 6101/T 31132021 2 产业园的产权方通过选聘物业服务企业，由产业园的产权方和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。共用设施设备 shared facilities and equipments 根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主及相关非业主共同使用的附属设施设备。设施设备标识管理 equipment sign management 物业服务企业对物业管理区域内的设施设备标识进行规划、制作、安装、使用、维护、检查和持续改进的活动。设备房 equipment room 安装各种设备的房间，一般包括高、低压配电房、发电机房、水泵房（消防/生活）、空调机房、消防控制室、监控室、电梯机房、风机房等设备机房。设备间（井）equipment room(well)一般包括楼层风机房、强电井、弱电井及水管井等。安全防范系统 security alarm system 根据建筑安全防范管理系统的需要，综合运用电子信息技术、计算机网络技术、视频安防监控技术和各种现代安全防范技术构成的用于维护公共安全、预防刑事犯罪及灾害事故为目的的，具有报警、视频安防监控、出入口控制、安全检查、停车场（库）管理的安全技术防范体系。来源：GB/T 50504-2009，3.12.7 4 基本要求 组织机构与职责 4.1.1 应在物业服务区域内设置设施设备管理部门。4.1.2 设施设备管理包含但不限于：建立物业设备管理台账和档案，确定设备管理责任。制订物业设备维护保养计划。开展物业设备巡查、维护、保养工作。特种设备定期检验。监督、检查、评价专业外包单位维护保养服务。人员配置 4.2.1 应按物业合同约定合理配置专业技术人员，明确岗位职责。4.2.2 专业技术人员应有相应资格。工具配置 4.3.1 配置必备的办公设备、检修检测工具。4.3.2 制定管理制度，建立台账。DB 6101/T 31132021 3 4.3.3 检测工具应定期检验，留存记录。电力安全工器具应符合 DL/T 1476 的要求。档案管理 4.4.1 制订档案管理制度，专人收集、保管。4.4.2 物业设备档案资料按基础管理档案和使用管理档案进行分类。4.4.3 基础管理档案包括但不限于：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、隐蔽工程、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设备的购买、安装、使用和维护保养等资料；特种设备的使用登记文件、检验文件；质量保修文件和使用说明文件；设备维护保养合同；设备台账和设备卡。注1：设备台账主要包括设备编号、名称、规格型号、设备功率、生产厂家、安装位置、使用日期、责任人等内容。注2：设备卡注明设备类别、编号、名称、型号、生产厂家、使用日期、安装位置及责任人等内容。4.4.4 使用管理档案按运行维护、维修、改造、报废分类，档案内容包括但不限于：运行维护档案，包括维护保养计划、巡检记录、设备运行日志、故障处理记录、维护保养报告、事故处理报告、设备完好率检查评定报告、设备系统状态参数测定记录、设备系统的专业安全检验报告、年度设备管理评价报告；维修、改造档案，包括设备、系统大修、中修、改造计划、实施合同、实施报告、验收报告；报废档案，包括设备的报废申请、评估、报废记录。4.4.5 档案的保存期限为长期（与设备使用寿命同期）；巡检记录、设备运行日志的保存期限不少于3 年，档案内容及保管期限见附录 A。设备房管理 4.5.1 设备房门应锁闭，非工作人员不得入内。4.5.2 应采取防雨雪浸入措施。4.5.3 应采取防动物侵入措施，设置挡鼠板，其高度不低于 0.5 m。4.5.4 温湿度、照度应满足设备运行要求。4.5.5 设置于地下室的设备房，设置挡水坎高度不低于 0.2 m，配置高度不低于 0.2 m 同门宽度的防汛沙袋。4.5.6 高压配电柜（屏）前、后应配置绝缘胶垫，安全操作距离标识明显。4.5.7 应配备灭火器材、消防报警电话，并符合 GB 50140 要求。4.5.8 应定期除尘、通风。4.5.9 应在显著位置公示管理制度、专业技术人员、设备台账、设备运行信息：管理制度包括设备操作规程、系统运行图示、应急预案等；专业技术人员信息包括责任人姓名、职务、联系方式及相关岗位资格证书；设备运行信息包括运行记录、巡查记录。设备房应配备灭火器材、消防报警电话，并符合 GB 50140 要求。4.5.10 设备房应每天巡检不少于 2 次，巡检包括以下查验内容：挡鼠板等安全防范设施完好；DB 6101/T 31132021 4 门锁、照明、卫生正常；温度、湿度、通风正常；各种仪表指示正常；设备状态指示灯正常；无异常响声或气味；消防设施正常；标识标牌设施完好；公示信息齐全、完好。4.5.11 设备间（井）等设备房附属设施应每周巡检不少于 1 次。周检包括以下查验内容：门锁、照明、卫生正常；无杂物或易燃易爆物品堆放；无异常响声或气味；各种仪表指示正常；设备状态指示灯正常；无渗漏水情况或其他安全隐患。设施设备标识管理 4.6.1 设施设备工作场所的安全警示标志应符合 GB 2894 的要求。4.6.2 物业服务设施设备标识按使用功能进行分类，常见分类见表 1。表1 物业服务设施设备标识的常用分类表 类别 用途 名称标识 建筑物本体固有功能布局的标识。设备卡 设施设备名称、编号及其主要参数等内容的标识。操作指南标识 设施设备操作步骤、操作方法、操作规程、线路图和系统图的标识。安全标识 表达禁止、警告、指令和指示信息的标识。定位标识 设施设备所处位置或存放位置的标识。状态标识 设施设备当前工作状态的标识。管/线路标识 设施设备管/线路性质、走向的标识。4.6.3 物业服务设施设备标识应保持有效、及时更新，具体要求见表 2。表2 物业服务设施设备标识要求表 主要系统名称 标识要求 配电系统 1.设备标识包括设备名称、编号及用途，以标牌形式张贴在设备醒目处。2.状态标识包括“备用”、“检修”、“投用”、“断开”，以标牌形式设置。3.警示标识包括“禁止合闸，线路有人工作”、“止步，高压危险”、“小心，有电”。以磁性贴牌或挂牌形式设置，悬挂粘贴在相关的开关把手处。给排水系统 1.设备标识包括设备名称、编号及用途，以标牌形式张贴在设备醒目处。2.管路标识以色标、字标、流向标标识，给水管路为绿色、排水管路为黑色、消防供水管路为红色。3.状态标识包括水泵的投用状态、阀门的开/关状态、计量器具的校验标识，以标牌形式设置。安防系统 安防系统标识应载明设备编号、名称、范围、责任人等信息。DB 6101/T 31132021 5 主要系统名称 标识要求 空调系统 1.设备标识包括设备名称、编号及用途，以标牌形式张贴在设备醒目处。2.管路标识以色标、字标、流向标标识，包括冷冻水管为蓝色、冷却水管为绿色、补水管为绿色、排污管为黑色、蒸汽管为红色。3.状态标识包括控制阀门开/关状态、计量器具校验状态，标识应载明运行状态、有效状态，以标牌形式设置。5 供配电系统 范围 供配电系统范围包括：高低压配电一次二次电气设备；变配电房、强电设备间（井）、电缆井；电力分支箱、照明配电柜、动力配电柜；照明箱、控制箱、计量箱；发电机房；物业服务合同约定的其他范围。内容 供配电系统管理包括以下内容：日常巡查；运行操作；维修保养；故障排查、处理；技术升级。要求 5.3.1 应符合 DB 6101/T 3092 中 7.3.2 的规定。5.3.2 变配电房设备每年应按计划维护保养不少于 1 次，断电维护保养应提前告知业主或物业使用人，并做好安全防范措施。变配电房设备维护保养项目包括：高压柜检修保养；低压柜检修保养；补偿电容检查；直流屏、UPS 检查；固定螺栓紧固；设备卫生清洁。5.3.3 电气控制柜、线路等低压配电系统每周检查应不少于 1 次。5.3.4 应委托有资质的机构定期进行高压预防性试验，变配电房接地系统检测，直流屏、UPS 检验。5.3.5 采取委托专业单位实施维护保养的，应签订合同，并依据合同进行监督管理。6 给排水系统 DB 6101/T 31132021 6 范围 给排水系统范围包括：二次生活给水加压泵房、消防给水加压、稳压泵房；生活水箱（池）、消防水箱（池）；管道间、水表井；集水坑、排污泵、景观水系；窨井、雨（污）水管道、化粪池；物业服务合同约定的其他范围。内容 给排水系统管理包括以下内容：日常巡查；定期检修、清理；维修保养；技术升级。要求 6.3.1 给排水系统每年应维护保养不少于 2 次，停水维护保养应提前告知业主和物业使用人。6.3.2 雨（污）水管道、排水沟每月检查不少于 1 次，窨井每 6 个月清理不少于 1 次、化粪池每年清理不少于 1 次，汛期应增加检查、清理次数。6.3.3 雨（污）水井盖、管道应定期除锈、刷漆，及时更换损坏井盖。6.3.4 生活水箱（池）检查孔应锁闭，溢流管口及通气口防护网保持完好。6.3.5 生活水箱（池）应每 6 个月清洗消毒 1 次，委托有资质的专业机构进行水质检测，检测报告应公示。6.3.6 采取委托专业机构实施维护保养的，应签订合同，并依据合同进行监督管理。7 消防系统 范围 消防系统范围包括：消防控制中心及其他设备间（井）；防火分隔设施；火灾自动报警（联动）及消防灭火设施；机械防排烟设施；应急照明、疏散设施；消防水泵房相关设施；物业服务合同约定的其他范围。内容 消防系统管理包括以下内容：DB 6101/T 31132021 7 日常巡查；定期检修；维修保养；技术升级；消防设施设备测试。要求 消防系统应符合DB 6101/T 3093（所有部分）要求。8 安防系统 范围 安全防范系统范围包括：监控中心（室）；安全防范设备间（井）；出（入）口安检、入侵防范等安全防范设施设备；物业服务合同约定的其他范围。内容 安全防范系统管理包括以下内容：日常巡查；定期检修；维修保养；技术升级。要求 8.3.1 安全防范系统设备应定期维护保养。8.3.2 监控主机、显示器和摄像机应每季度不少于 1 次清洁除尘。8.3.3 监控视频存储应不少于 30 天。8.3.4 采取委托有资质的机构实施维护保养的，应签订合同，并依据合同进行监督管理。9 电梯系统 范围 电梯系统范围包括：电梯机房；电梯轿厢；自动扶梯；自动人行道；物业服务合同约定的其他范围。DB 6101/T 31132021 8 内容 电梯系统管理包括以下内容：日常巡查；定期检修、年检；使用运行；维修保养；技术升级；应急救援及演练；专业维保单位服务的评估和考核。要求 9.3.1 应由具备相应资质的专业维保单位实施维护保养，签订维保合同。9.3.2 应申报电梯设备定期检验检测，取得电梯检验检测标志在轿厢公示。电梯轿厢内应公示电梯使用、警示及 96333 标志、专业维护保养单位名称、联系人、24 小时应急救援电话和使用安全须知，保持电梯紧急报警装置有效。9.3.3 电梯设备巡查每日应不少于 1 次。9.3.4 电梯出现故障或乘客被困，应启动预案处置。9.3.5 物业服务企业应按规定配备电梯安全管理员。10 空调系统 范围 空调系统范围包括：空调机房；冷（温）水机组、新风机组、水泵、风机盘管、送风机、排风机、冷却塔和膨胀水箱等设备；管道、阀门；物业服务合同约定的其他范围。内容 空调系统管理包括以下内容：日常巡查；定期检修；维修保养；技术升级。要求 10.3.1 应定期维护保养空调系统设备。10.3.2 安全阀、压力表应定期检验、检测。10.3.3 过滤网应定期清洗、消毒；疫情期间应增加频次，空气质量符合 WS 394 的要求，有疫情出现应停止使用空调。DB 6101/T 31132021 9 10.3.4 应建立运行、维修、保养、检测、节能等管理制度，符合 GB 50365 的要求，在机房显著位置公示。10.3.5 严寒季节机组应采取防冻措施。11 供暖系统 范围 供暖系统范围包括：热交换器、锅炉；膨胀水箱、分集水器、压力容器、散热器；循环泵、补水泵；管道、阀门；物业服务合同约定的其他范围。内容 供暖系统管理包括以下内容：日常巡查；定期检修；维修保养；定期检测；技术升级。要求 11.3.1 应定期维护保养供暖设施设备。11.3.2 锅炉、安全阀、压力表应定期检验、检测，取得检验合格报告。11.3.3 应建立节能管理制度。11.3.4 供暖设备运行期巡查每日应不少于 1 次。12 其他设备 公共照明 12.1.1 巡查每日不少于 1 次，室外照明点亮时长应根据季节和天气调整。12.1.2 定期检修公共照明系统控制柜、线路、灯具，组件无损坏、灯具完好。建筑防雷 12.2.1 每年应委托具有资质的防雷检测机构进行防雷检测，出具检测报告。12.2.2 在雨季或灾害性天气来临前应对防雷设施进行专项检查维护。人防工程 12.3.1 保持整洁、无渗漏，空气和饮水符合 GB 5749 的要求。DB 6101/T 31132021 1012.3.2 水、电、风、暖、通信、消防系统运行正常。12.3.3 进出口道路畅通，孔口伪装及地面附属设施完好。12.3.4 防汛设施安全可靠。13 专有部分设施设备 建立房屋专有部分台账，内容包括房屋交付时间、房屋内设施设备数量及参数、维修改造记录。建立业主及物业使用人联动应急预案并定期演练，应符合本文件 14.3、14.4、14.5、14.6、14.7的规定。每月对业主或物业使用人专有部分的消防、强电、给排水、电梯等设施设备安全检查，遇节假日增加频次，发现隐患函告业主或物业使用人整改。业主或物业使用人有精密仪器、科研试验设备等特殊用电需求，应按照DB 6101/T 3092中7.3.2.2的要求采取必要保障措施。14 应急处置 应建立物业设施设备应急处置预案，并定期组织演练。物业设施设备应急预案包括但不限于以下内容：火灾处置预案；突发停电处置预案；突发停水处置预案；水浸处置预案；电梯困人预案。火灾处置流程包括但不限于以下内容：a)确认火情，启动对应区域灭火系统设备；b)拨打火警电话，报告起火地点、着火楼层、燃烧物质、联系方式等信息；如有伤员同时拨打急救电话，报告相关伤员情况，留存记录；c)切断与火灾相关的电源、气源，火源，关闭通风系统，阻隔相邻易燃易爆品；d)接引消防救援车辆及人员进入火灾现场；e)按照预案分工，配合消防救援人员灭火、救援和疏散；f)火警解除后，保护现场、协助查明火灾原因，有序恢复相关设施设备运行和秩序。突发停电处置流程包括但不限于以下内容：a)告知业主或物业使用人，做好安全防范措施；b)查明突发停电的原因，启用突发停电应急处置预案；c)检查电梯，如有电梯困人，按照电梯困人应急预案处置；d)供电后，检查电梯、水泵等重点设备。突发停水处置流程包括但不限于以下内容：a)告知业主或物业使用人，做好安全防范措施；b)查看停水位置、范围，查找停水原因；c)组织抢修，确认供水设备运行正常；d)供水后对水箱、水泵等重点设备检查。DB 6101/T 31132021 11突发水浸处置流程包括但不限于以下内容：a)视浸水情况关闭浸水区域运行的设施设备；b)控制水源，排除积水；c)必要时对设施设备除湿处理，检测符合要求，开机试运行；d)恢复设施设备运行。电梯困人处置流程包括但不限于以下内容：a)通知电梯维保单位，由专业人员实施救援；b)安抚被困人员，应制止不当自救行为；c)被困者中如有老人、孕妇、儿童或身体不适者，应报警求助；d)督促电梯维保单位全面检查电梯，消除隐患，恢复电梯运行。15 评价与改进 评价依据 物业服务企业应定期对设施设备管理工作评价，适用时依据以下内容评价：有关国家法律、法规、规章和强制性标准；本文件；合同约定；服务质量、满意度调查与统计记录。评价方式 评价方式包括但不限于：业主、物业使用人和公众的意见征询；物业服务企业自评；第三方或外部专家评价。评价要点 评价要点包括但不限于：管理规程；培训；维修养护；设施设备档案管理；设施设备检测、校验。改进 15.4.1 每年应不少于 1 次设施设备管理评价，形成评价报告。15.4.2 应对评价报告进行分析、识别、确定改进方案并实施验证。DB 6101/T 31132021 12A A 附录A （资料性）物业服务设施设备档案内容及保管期限 A.1 物业服务设施设备档案内容及保管期限 物业服务设施设备档案内容及保管期限要求见表A.1。表 A.1 物业服务设施设备档案内容及保管期限表 类目 档案内容 保管期限 供配电系统 1供电设备台帐、发票复印件、图纸、合同、备件清单。长期 2设备合格证书、安装运行资料、岗位责任制度、管理制度。长期 3设备测试、检查、维保计划，维修记录，故障和事故记录。长期 4事故处理情况、点检卡、巡检记录、设备运行日志。3年 给排水系统 1设备台账、发票复印件、合同、备件清单。长期 2安装调试检验记录移交书。长期 3维修使用说明书、合格证书、安装手册。长期 4维保计划、维修记录。长期 5部件安装图、线路图。长期 6维修保养合同、签报材料、改装和报废的文件材料。长期 7故障和事故记录、点检卡、巡检记录、设备运行日志。3年 消防系统 1设备台账、发票复印件、合同、备件清单。长期 2安装调试和检验记录移交书。长期 3维修使用说明书、安装手册。长期 4维修记录、维保计划。长期 5部件安装图、线路图。长期 6维修保养合同、签报材料、合格证书、改装和报废的文件材料。长期 7故障和事故记录、点检卡、巡检记录、设备运行日志。3年 安防系统 1设备购置台账、合同、发票复印件、备件清单。长期 2设备租用文件材料、设备使用维修说明书。长期 3点检卡、巡检记录、设备运行日志。3年 4设备合格证、质保书等。长期 5智能化设备使用维修记录、故障和事故记录。长期 6设备开箱验收清单。长期 7设备监控、通讯、自动办公系统网络图。长期 8有关信息数据磁盘、光盘备份、监控录像磁盘。长期 电梯系统 1设备台账、发票复印件、合同、备件清单。长期 2安装调试检验记录移交书。长期 3电梯维护使用说明书、产品合格证书。长期 4电梯安装手册、维修记录、维保计划。长期 DB 6101/T 31132021 13表A.1 物业服务设施设备档案内容及保管期限表（续）类目 档案内容 保管期限 电梯系统 5部件安装图、线路图。长期 6维修保养合同、签报材料、改装和报废的文件材料。长期 7故障和事故记录，点检卡、巡检记录、设备运行日志。3年 8电梯安装质量评定表。长期 空调系统 1设备台账、发票复印件、合同、备件清单。长期 2安装调试和检验记录移交书。长期 3维修记录、维保计划。长期 4安装手册、合格证书、维修使用说明书。长期 5部件安装图、线路图。长期 6维修保养合同、签报材料、改装和报废的文件材料。长期 7故障和事故记录、点检卡、巡检记录、设备运行日志 3年 其他设备 1合同、备件清单。长期 2安装调试检验记录移交书。长期 3维护使用说明书。长期 DB 6101/T 31132021 14 B B 参考文献 1 GB 25201 建筑消防设施的维护管理 2 GB 50016 建筑设计防火规范 3 GB 50794 光伏发电工程施工规范 4 TSG 08 特种设备使用管理规则 5 TSG G0001 锅炉安全技术监察规程 6 TSG T5002 电梯维护保养规则 7 XF 1283 住宅物业消防安全管理