商业综合体计划书.docx

海宁长安天地工程打算书筹划人：钮伟文日期：2023 年 11 月 14 日一、公司根本状况钮伟文写二、工程状况分析1、工程概况海宁处于长三角地区的核心位置，处于上海、杭州、苏 州、宁波等都在一小时交通经济圈内。海宁市隶属于浙江 省嘉兴市，位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海 盐县，南濒钱塘江，与绍兴上虞区、杭州萧山区隔江相望， 西接杭州余杭区、江干区下沙，北连桐乡市、嘉兴秀洲区。 东距上海 100 公里，西接杭州，南濒钱塘江。海宁天地工程地处嘉兴海宁市，位于仰山路与 S101高速穿插口。本工程共有 4 层，一层面积 9000 方，二层面积 9000 方，三层面积 9000 方，四层面积 3000 方，共计 30000方。2、工程前景、位置优势从图中可以看出，该工程位于海宁市主干道仰山路与 连接杭州市与海宁市重要枢纽 S101 高速路。、消费优势工程北面长安虹桥花园工程南面海宁市农民房汽车城浙江长三角汽车城物流集装箱中转基地浙江财经大学东方学院从图中可以看出，该工程所处周边均有产业园、大学城、 居民住宅区、工业园区。依据我公司市场调研及现场踏勘， 上图所标注的地区均为海宁市代表性区域，人口规模大且流淌性大，大局部以外来务工年轻人员和大学生为主，消费群体以及消费力量大且统一消费都集中在餐饮及消遣方向。从以下图可以看出该工程与上述海宁市代表性区域位置距离较近，交通格外便利。、政策优势1高端社区会聚，消费根底稳固在置业选择的时候，买房者往往都会把交通作为重要的 考量因素，如今海宁市出让的土地很多都在城西板块，想必 工程周边将有众多高端社区，辐射近 10 万稳定居住人口， 为商铺保障了消费力根底。 2坐享浩大客流，聚揽人气狂潮作为城市最高效的交通工具，城铁无疑是最聚拢人气的 地方杭海城际铁路正在建设中，估量 2023 年通车。假设工程作为首个位于城西的商业综合体，将坐享浩大客流，聚 揽人气狂潮。3） 资产保值增值保障，投资明智之选纵观北上广等各大一线城市，城铁沿线地块都是商业宝地。而与此相应是，周边商铺的租金随之水涨船高。、竞争优势佳源广场大润发超市 星美国际影城德克士凯豪大酒店天地便利店，小超市情侣电影院情侣影院网咖单人 ktv桌球、街机区密室逃脱青年旅社、长租公寓从上图可以分析得出，工程最具竞争力的只有一个佳 源广场。无论从规模、经营工程、地理位置，该工程与佳源 广场均属于同一起跑线。所谓“有竞争，才有动力”，本项目可以参照佳源广场工程进展布置。、团队优势我公司在 2023 年成功操作位于杭州市西湖区 303 美食广场，2023 年成功操作金家渡农贸市场综合体、2023 年成功操作忆捷大酒店，2023 年目前正在操作位于杭州下沙的餐饮综合体。3、工程定位三、工程操作分析1、由上图可知：我公司将整个工程定位于中低消费综 合体。缘由有以下几点：1） 、本工程周边拥有大学城、物流中心、赛车城等人口密集区。经过我公司调查，大局部该区域消费群体规模大， 但是消费力量有限。假设将该工程定位过高，将导致大局部客流量流失；2） 、海宁市整体城市经济水平低于杭州市，属于三线城市，浙江经济强市。由于政策、地理等优势，吸引着大量 外资、内资前来投资开发，因此海宁市吸引着越来越多的人 来此驻留。但是，由于整个城市的经济水平无法现阶段提升 档次，一个城市的经济水平打算着该城市内消费群体的消费 水平，因此，海宁市消费群体大，消费水平还是较为落后于 杭州市；3） 、依据国家统计局数据显示，现阶段，80 后-90 后的消费者正在逐步成为整个中国最大的消费群体。这类群体接 受力量强，适应性强，消费力量强，爱好偏向于性价比较高 的消费对象。我公司将本着“细水长流”的经营宗旨，将该 工程打造成一个中低消费综合体2、我公司将 1 至 4 层商铺全部定位于集餐饮、消遣、住宿为一体的商业综合体。理由有以下几点：1、一层餐饮综合体、位置效应一层属于最低层，消费者首先映入眼帘。大局部消费者来综合体消费，起先都是查找餐饮店。一层作为餐饮店的落 脚点，既满足大局部招商经营人员的投资眼光，又能吸引业 主来这里消费；、聚客效应对于商业工程来说，生存的关键就是留住人气。要想吸引大量的客流最大限度地延长顾客的停留时间，餐饮是制胜 法宝。餐饮在给综合体带来收益的同时，也提高了商场的人 气；、连锁效应一层作为餐饮业，可以消化大型商场里的高层空间，并 向上承接更高楼层的消遣体验业态，成为上下互动式的客流 “发动机”。2） 、二层消遣综合体、顺带效应一层作为餐饮中心，可以聚敛大量人气。消费者消费完 餐饮后，假设在时间的允许下，必定会选择肯定性的消遣工程 来派遣时间。同时，作为大型综合体工程的二楼消遣综 合体，便利业主前往体验消遣工程；、时代效应作为 21 世纪的中国，物质消费作为中国家庭消费比重渐渐以精神消费作为核心转换。如今，精神消费已经从渗透 到每个年龄段的群体。因此，有了肯定的人气根底，只要是 消遣工程，就有好的回报效益；3） 、三层住宿综合体、稀缺效应依据我公司现场实地踏勘以及对周边市场考察，觉察周 边除了大型高档酒店以及农家乐以外，很少消灭性价比较高的休息场所。我公司将三楼打造为青年旅社和长租公寓，既捕获到外 来出差等的消费群体，又满足外来务工人员等的消费群体。 并且针对消费群体以及市场捕获，打造一个“青年旅社”很 符合年轻人的风格。长租公寓是为了弥补外来务工、年轻创 业者的在外闯荡最致命的问题。、代表效应每个工程综合体必定都有一个代表性的商业工程。对海 宁室内的消费群体，我公司将利用一楼餐饮吸引消费群体， 对内通过餐饮赢得消费者以及业界的口碑。对外，我公司将 三楼打造住宿综合体，同时，作为本综合体对外的一个招牌 工程，进展线上大力宣传，通过打造三楼住宿综合体作为本工程的 对外宣传的代表名片4） 、四层高质量消费综合体、互补效应为了提升本工程整体的等级度，我公司在四楼打造一个空中 花园餐厅，同时，我公司打算将该综合体向政府申报，力争 成为海宁市具有代表性的地标性建筑物；、赚钱效应每个城市都有贫富差距。翻开门做生意，就要抓住每个 人的消费观念。富人消费，消费的不是食品，消费的不是金钱，而是精神享受。高逼格的消费场所，往往利润最高。 四、工程投资回报分析钮伟文写五、工程风险评估及解决方式分析钮伟文写