《物业管理实务》各章练习题.pdf

物业管理实务各章练习题第一章物业管理企业一、单项选择题（备选项中只有1 个符合题意）1 .物业管理企业的分类，以下各项不是按投资主体经济成分来划分的有（）oA中外合资经营的物业管理企业 B全民所有制物业管理企业C 物业管理集团公司下的子公司 D集体与个人共同投资的物业管理企业2 .物业管理企业资质等级分类方法有（）。A A、B、C、D四个等级 B 高、中、低三个等级C 一、二、三级 D特级、一、二级3 .-级资质的物业管理公司，其注册资本可以是：A 2 0 0 万元 B 3 0 0 万元 C 40 0 万元 D 80 0 万元4.二级资质物业管理公司，专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（）人。A 1 0 B 2 0 C 3 0 D 405.关于物业管理资质的颁发机构，下面哪个说法是正确的（）。A国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理：省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理B省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理C 直辖市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督D直辖后人民政府房地产主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理，设区的后级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理6 .新设立的物业管理企业，在领取营业执照之I I 起 3 0 天）。A一级资质 B二级资质 C 三级资质 D三级资质，并设一年的暂定期7 .物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的（）。A法人 B经济实体 C 企业单位 D以上说法都不对8.下列选项中，不属于物业管理企业特征的是（）。A是独立的企业法人 B属于服务性企业C 具有一定的公共管理性质的职能 D具有行政管理职能9 .物业管理企业的产品是（）。A服务 B管理 C 服务与管理并存 D以上说法都不对1 0 .物业管理有限责任公司最低限额的注册资本为（）万元。A 1 0 B 2 0 0 C 3 0 0 D 50 01 1 .（）组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理。A直线职能制 B直线制 C 事业部制 D矩阵制1 2 .（）组织形式，其员工受双重领导。A直线职能制 B直线制 C 事业部制 D矩阵制1 3 .规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司可以采用（）组织形式。A直线职能制 B直线制 C 事业部制 D矩阵制1 4.目前物业管理机构设置中普遍采用的一种组织形式是（）。A直线职能制 B直线制 C事业部制 D矩阵制1 5.新设立的物业管理企业，其资质等级按（）等级核定。A最低 B最高 C适合的资质等级 D矩阵制二、多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）1 .物业管理企业在申请资质时，应持以下资料（）oA营业执照和企业章程 B验资证明C物业管理企业组织架构 D企业法定代表人的身份证明E物业管理专业人员的职业资格证明书和劳动合同，管理和技术人员的职称证明书和劳动合同2 .关于物业管理企业的设立，以下说法正确的是（）0A物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段B物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记，是 根 据 公司法的规定C新设立的物业管理企业，在领取营业执照后，要向当地工商主管部门申请资质，是根据 物业管理企业资质管理办法的规定D 公司法规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为5 0万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时可以办理三级资质的物业管理企业E物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、）。A房地产建设单位的附属公司 B民营物业管理企业C独立的物业管理企业 D集体所有制物业管理企业 E物业管理集团公司4 .物业管理企业的组织形式主要有（）0A直线制 B直线职能制 C矩 阵 制D直线矩阵制 E事业部制5 .以下对物业管理企业描述正确的有（）。A依法设立，以盈利为目的，承担独立责任的企业法人B物业管理企业的产品就是服务，属于服务性企业C其职能带有公共管理的性质D具备专门资质，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体E物业管理企业以自己的名义享有民事权利，在提供服务时不承担民事责任6 .关于事业部制物业管理组织形式以下哪种说法是正确的（）。A事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式B采取事业部制的物业管理企业，要求企业领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能C其主要特点：实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏D其主要优点：强化了决策机制，使公司领导摆脱了繁杂的行政事务；能调动各事业部门的积极性；促进了）。A企业资质 B企业战略 C技术 D组织规模 E外部环境8 .物业管理企业组织机构设置的要求是（）。A按企业资质设置组织机构 B按照企业规模、任务设置C按照统一领导、分层管理的原则设置D按企业注册资本设置组织机构E要充分体现各岗位、各部门之间的分工协作，同时，要精干、高效、灵活9 .物业管理企业的分类，以下各项是按投资主体的经济成分来划分的有（）oA中外合资经营的物业管理企业 B全民所有制物业管理企业C 物业管理集团公司下的子公司 D 集体与个人共同投资的物业管理企、亚 E股份合作型物业管理企业1 0 .物业管理企业的职能机构主要包括人力资源部、行政管理部、品质管理部、财务部、经营管理部、工程管理部、安全管理部、环境管理部。品质管理部的主要职责包括以下那几个方面（）A客户服务监督管理 B制订和分解企业经营计划和经营目标 C维护企业质量管理体系的正常运行 D建立相关规章制度、管理目标和工作标准 E客户管理关系，客户投诉处理，客户满意度评价三、案例题1.你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个三十万建筑平方米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标（I S 0 9 0 0 1）。请问（1）按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门并确定各部门的职责。（2）说明直线职能制的主要优缺点。【答案】（1）应设立的职能部门及职责如下：总经理室：由总经理及若干副总经理共同构成公司的决策层，对企业的重大问题作出决策。人力资源部：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人才招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。行政管理部：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。财务部：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。品质管理部：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等 市场拓展部：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。经营管理部：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。工程管理部：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。安全管理部:各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的制度与实施，并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。环境管理部：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化I I 常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施,组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。（2）优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。2.公司刚刚意向成立 个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业公司设立的程序。分为工商注册登记和资质审批两个阶段。【答案】（1）工商注册登记阶段：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。（2）资质审批阶段：申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。四、参考答案（一）单项选择题 1C 2C 3D 4B 5B 6D 7B 8D 9A 10A 11B 12D 13C14A 15A（二）多项选择题 1A BDE 2AB E 3AC E 4A B C E 5A B C D 6AC D 7B CDE 8 BCE 9A B D 10AC E第二章物业管理招标投标-、单项选择题（备选项中只有1个符合题意）1.物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞标者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。A 相关法规的要求 B 物业管理费的多少C 物业管理公司的实际能力 D 物 业 管 理 服 务）负责物业管理的招标组织工作。A 建 设 单 位 B 施 工 单 位 C 物业产权人 D 监理单位3.根据物业管理项目的服务）招标等类型。A 整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目B 单一招标、综合招标、分块招标C 专项招标、整体招标、分区招标D 专业招标、综合招标、分区招标4.物业项目招标，按物业项目的服务方式可划分为（）。A 整体项目招标、专项服务招标 B 全权管理项目招标、顾问项目招标C 专业招标、综合招标 D 单项招标、整体招标5.物业管理招标方式分为（）。A 公开招标、议 标 B 邀请招标、议 标 C 公开招标、邀请招标 D 议标、评标6.前期物业管理阶段是指（）。A 物业开发设计、施工建设、竣工验收B 从入住到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前C 从物业开发设计到业主人住D 从竣工验收到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前7.物业管理企业在确定参与招标活动后，应在（）的基础上制订切实可行的物业管理方案。A 分析投标物业项目基本情况、周边其它项目基本情况B分析投标项目的基本情况、拟订物业管理成本C分析投标项目的基本情况、确定物业管理服务）。A基础性的物业管理服务B特约服务 C经 营 管 理 D紧急事件的预防和处理。9 .招标人在发布招标公告或投标邀请函书的（）日7日 B 1 0 日 C 1 5 日 D3 0 日1 0 .按 照 物业管理条例和 前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，投标人少于（）或者住宅规模在（）以下，经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。A 2 个，2万平方米B3个，2万 平 方 米 C3个，3万平方米 D2个，3万平方米1 1 .招标人招标代理负责组建评标委员会，评标委员会的人数般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（）。A 1/2 B 2/3 C 3/4 D 4/51 2 .物业招标程序中紧接在公布招标公告后的工作是（）。A编制招标文件B投标申请人的资格预审C发放招标文件D接受投标文件1 3 .物业管理招标的程序有：编制招标文件；接受投标文件；投标申请人的资格预审；发放招标文件；成立招标领导小组；成立评标委员会；开标、评标、中标；公布招标公告，正确的顺序是（）。A B C 1 4 .物业管理投标过程中，获得了招标信息之后应进行的工作是（）。A项目评估与风险防范B登记并取得招标文件C准 备 投 标 文 件 D送交投标文件1 5 .必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目是（）。A新建的商场 B新建的写字楼 C新建的住宅 D新建的医院1 6 .招标人应当在投标有效期截止时限（）日前确定中标人。A 1 5 B 2 0 C 3 0 D 71 7 .招标人应当自确定中标人之日起（）日 1 5 B 7 C 2 0 D 3 01 8 .公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之I I 起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于（）日。A 2 0 B 1 5 C 3 0 D 71 9 .采用邀请招标方式的，至少应该邀请（）家物业管理企业。A 5 B 7 C 4 D 3二、多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）1 .物业管理招标的方式有（）。A公 开 招 标 B邀请招标C有 限 竞 争 性 招 标 D选 择 性 招 标 E议标2 .物业管理招标投标的基本原则是（）oA物业管理招标由招标人依法组织实施B在评标委员会的组织、开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律和招标文件的要求，公正对待每一个投标单位C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开D在物业管理招标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，信守诺言E对招投标方的资格认定须符合相关法律法规的要求3 .物业管理招标投标的基本要求是（）。A参与招标投标的双方的活动都应符合相关的法律、法规，即合法性B在物业管理招标投标过程中，双方都应充分考虑市场要素，即适应性C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开，即公开性 D招标方应根据项目的实际情况和业主需求选择物业管理企业,投标方应根据项目的实际情况和业主需求制定物 业管理模式，即晌应性E按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，即程序性4 .物业管理招标投标法律依据是（）。A物业管理条例B前期物业管理招标投标暂行办法C 中华人民共和国招标投标法 D招标方的有关规定 E物业管理收费管理办法5 .物业管理方案中体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键）。A项目的整体设想与构思 B组织架构与人员配置 C费用测算与成本控制D工作目标和计划 E服务承诺6.物业管理方案的实质性）。A服务承诺 B人员培训及管理 C早期介入及前期物业管理服务 D工作计划 E管理制度的制定7.物业管理服务模式包括（）。A组织架构的设置 B客 户 定 位 C服务需求定位 D经营服务模式确定E物业的功能定位8 .商用类型的写字楼、综合性商业物业管理服务的重点和难点主要有（）。A 经营 B设 施 管 理 C安全 D公用设施无故障的正常运行E特殊服务需求服务9 .政府物业管理的特殊性主要体现在（）。A维护政府的形象 B设备设施管理 C会议接待 D安全和保密管理 E ）。A物业管理企业 B物业管理服务C物业管理费用 D物业管理要点 E物业管理企业规章制度11.物业管理招标的主体主要有（）。A建设单位 B业主大会 C物业产权人 D物业使用人 E业主委员会12 .物业管理招标投标的特点主要有（）。A综合性 B公正、合理性 C公开、公 平 性 D特殊性 E差异性13 .下列属于常规物业管理招标）。A客户管理、客户服务和便民措施 B精神文明建设 C物业的租赁经营 D参与物业的竣工验收 E财务管理14 .物业管理投标的主要风险来自于哪些方面（）。A政府相关单位 B招标人 C招标物业 D投标人 E竞争对手15 .物业风险的防范与控制的具体措施有（）。A 严格按照相关法律法规的要求参与投标活动B 对项目进行科学合理的分析、评估C完善企业自身的管理D选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业 E不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求三、案例题1.你是一家物业公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。请问：（1）你将按怎样的程序开展投标工作?你的标书中的主要内容有哪些?（2）物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么?（3）在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素？【答案】（1）投标程序：获取招标信息；项目评估与风险防范；登记并取得招标文件;准备投标文件；送交投标文件；接受招标方的资格审查；参加开标、现场答辩和评标；签约并执行合同。标书的主要内容：分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括：公司简介；公司法人地位及法定代表人证明；招标报价单及招标文件要求提供的其它资料技术文件主要是：物 业管理方案和招标方要求提供的其它技术性资料。（2）基本要求：参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理；在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素；招标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动；按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。基本原则：物业管理招标由招标人依法组织实施；在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正的对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益；招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明，确保投标招标公平、公正的实施；在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。（3）在物业管理的投标活动中，应考虑以下几个方面的因素投标物业的基本情况；招标物业项目的定位：业主的需求；建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况；招标条件和招标过程；竞争对手；企业自身条件的分析。2.你是某物业公司的管理人员，由你负责制定某项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容？【答案】物业管理方案的基本ID 2A 3A 4B 5C 6B 7D 8A 9B 10B 11B 12C13B 14A 15C 16C 17A 18A 19D（二）多项选择题 1AB 2ABCD 3ABDE 4ABC 5 ABC 6BCDE10BCD 1 1 ABC I2ADE 13ABCE 14BCDE 15ABCD7BCE 8AB9ACDE第三章物业管理合同一、单项选择题（备选项中只有I 个符合题意）1.在（）阶段，由（）制定业主临时公约。A 物业销售之前建设单位 B 物业销售之前物业管理企业C 物业入住阶段建设单位 D 物业入住阶段物业管理企业2.下列属于合同要约的是（）。A 拍卖 B 广告 C 标价 D 投标3.物业管理招标是（）。A 要 约 B 承 诺 C 邀请要约 D 反要约4 .前期物业服务应达到（）的质量标准。A国家规定 B省、市规定 C合同约定 D业主要求5 .下列不属于合同签订应遵循的基本原则是（）。A诚实信用 B权利义务公平对等 C业主占主导地位 D合同自由6.承诺必须由（）作出，才能产生法律效力。A要 约 人B受 要 约 人C第三方 D要约人的代理人7 .物业管理服务合同一般采用（）。A书面合同 B 口头合同 C事实合同 D以上都可以8 .前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效，在此条件下，前期物业服务合同将（）。A继续生效 B中止 C终止 D以上都不可以9 .物业服务合同签订的过程中，某业主对物业管理企业提出异议，该业主的反对（）。A成立 B不成立 C根据具体情况具体分析 D该业主可拒绝履行合同义务1 0 .业主自有物业专有部分的承接验收属于（）之间的问题。A业主与开发商 B业主与物业公司 C物业公司与开发商 D业主与施工方二、多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）1 .合同要约构成要件有（）。A要约必须是特定人的意思表示B要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定C要约发出就生效D所有的订约提议都可以构成要约 E要约不一定具有订立合同的意图2 .下列属于邀请要约的有（）。A广告 B标价 C投标 D拍卖 E招标3 .合同要件应当具备的必要条件有（）oA当事人的缔约能力 B当事人的真实意思表示 C合同的 D合同的形式合法E合同的权利与义务对等4 .合同签订应遵循的基本原则有（）。A当事人的缔约能力 B诚实信用 C守法和维护社会公益D合同自由 E主体平等5 .物业服务合同可因以下哪些原因终止（）。A物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同B因不可抗力致使物业服务合同无法履行C业主委员会选聘了新的物业管理企业D物业管理企业被宣告破产E法律、法规规定的其它情形6 .物业服务过程中出现的争议，可通过以下（）方式解决。A协商 B仲裁 C诉讼 D行业主管部门裁定 E以上都可以7 .签订物业服务合同时，应特别注意的条款有（）oA明确服务期限 B项 目 所 包 括 的E逐项写清管理服务项目8.根 据 物业服务收费管理办法，常规物业服务合同中物业服务费不包括（）。A业主人身保险 B业主机动车的保管C使用人的人身保D物业公共区域公众责任险E业主财产保管费用9 .签订物业服务合同应注意（）。A合同双方当事人的权利和义务 B免责条款的约定C违约责任的约定 D物业服务合同条款宜粗不宜细E以上都正确1 0 .物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在（）。A订立合同的当事人不同 B违约责任的约定不同 C服 务 E服务质量标准不同1 1 .签订前期物业服务合同的当事人是（）。A业 主 B业 主 委 员 会 C建设单位 D物业管理企业 E物业使用人1 2.物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有（）特点。A期限明确 B期限不固定 C期限不明确 D稳定性弱 E稳定性强1 3 .前期物业合同中关于专项维修资金的主要）。A续筹 B管理 C使用 D缴存 E保管1 4 .物业服务合同的特点有（）。A 一般权多元化的物业管理区域是山业主委员会在业主大会的授权下与物业管理企业签订物业服务合同B 物业管理条例对物业服务合同的签订双方主体资格作出了明确的规定，物业服务合同要向政府物业管理主管部门备案C合同明确，业主或使用人要缴纳物业管理过程中的相关费用及物业管理企业还应取得定的酬金或利润D合同期限不确定E只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任三、案例题1 .某小区人住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业管理企业A公司签订的物业管理合同己经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业，一直未能顺利进行，A物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费。A物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。请问你认为A物业管理公司能胜诉吗?为什么？【答案】能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理企业，也没有订立新的物业服务合同，A物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受A物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。2 .刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的 前期物业管理服务协议和 业主公约中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2 0 0 0 元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司因此把刘先生告上了法庭。物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?刘先生在此案中的不当之处?物业公司在操作中的错误所在？【答案】（1）A物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；B诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持；C此案的诉讼费应由双方分担。（2）业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其它相关业主的利益，而且违反了 前期物业管理服务协议和 业主公约的约定，行为不当。（3）首先，作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；其次，物业公司应依照合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷。3.A 房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由A 房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和人住的临近，A 开发商找到B 物业管理公司并与之签订了为期十年的物亚管理合同，将该居住小区的物业管理权承包给B 物业管理公司。按合同约定，B 物业公司要向A 开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问A 开发商与B 物业管理公司签订为期十年的物业管理合同效力如何?A 开发商要求B 公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效？【答案】（1）开发商与物业公司签订的合同，属前期物业服务合同。物业管理条例规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物 也服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。（2）开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。4.邵先生在某小区购买一套住宅入住三年，每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚,邵先生回家发现，自家的钢制防盗门和木门的锁均己被撬坏，整个门毁坏变形，屋内一片狼藉。邵先生立即打电话给物业公司，同时报警。经统计，邵先生家中被盗金钱和物品损失共计 8 万余元。邵先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部扳失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下，邵先生对物业公司进行起诉，要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求?为什么？【答案】法院不会完全支持邵先生的诉讼请求，但会部分支持邵先生的诉讼请求。失窃案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门进入室物业服务合同中关于服务 1A 2D 3C 4C 5C 6B 7A 8C 9B 10A（二）多项选择题 1AB 2ABDE 3ABCD 4BCDE 5ABDE 6ABC 7BCDE 8ABCE9ABC 10AD 11CD 12AE 13ABCD I4ABCE第四章早期介入与前期物业管理-、单项选择题（备选项中只有1个符合题意）1.早期介入是指（）建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。A 物业办理入住前 B 新建物业竣工之前C 新 建 物 业竣工时D 物业办理入住时2.前期物业管理是指（）的物业管理阶段。A 物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止B 物业销售开始至物业办理人住为止C 物业竣工验收开始至业主大会选聘物业管理企业为止D 物业办理入住开始至业主大会选聘物业管理企业为止3.前期物业管理服务对象是（）。A 建 设 单 位 B 承建单位 C 全体业主 D 建设单位、物业产权人4.早期介入分为以下哪几个阶段实施（）。A 可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段B 可行性研究、规划设计、建设、箱售阶段C 规划设计、建设、销售、竣工验收阶段D 可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段5.早期介入的服务对象是（）。A 建设单位 B 承建单位 C 物业产权人 D 全体业主6.早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的（）活动。A 服务 B 咨询 C 管理 D 监理7.前期物业管理最明显的特点是（）。A 管理服务呈现波动和不稳定状态B 经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态C 沟通与协调D 前期物业管理的特定）。A 早期介入与常规物业管理之间 B 早期介入与前期物业管理之间C 前期物业管理与常规物业管理之间 D 常规物业管理之后9.在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是（）。A 规划设计阶段B 物业承接查验阶段C 竣工验收阶段D 销售阶段和建设阶段10.对早期介入的必要性说法不正确的是（）。A 早期介入可以从源头上堵住漏洞 B 早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷C早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题D 早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少二、多项选择题（备选项中有2 个或2 个以上符合题意）1.早期介入的作用有（）。A 优化设计 B 有助于提高工程质量 C 制止售房时的不合理承诺D 为前期物业管理作充分准备 E 有助于提高建设单位的开发效益2.早期介入规划设计阶段的主要）。A 根据规划和配套确定物业管理服务的基本）。A 物业共享部位、共享设施设备承接查验B 为建设单位开发物业项目提供物业管理专业技术支持C 装修管理 D 工程质量保修处理 E 业主人住4.前期物业管理的特点有（）oA 管理服务呈现波动和不稳定状态B 经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态C 与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案D 前期物业管理的特定）。A 掌握验收情况B 收集工程质量、功能配套以及其它方面存在的遗留问题C 为物业的承接查验做准备D 参与验收结论E 派出工程技术人员，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议6.在物业项目的建设阶段，物业管理早期介入的）。A与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案B就物业的结构布局、功能方面提出改进建议C提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见D配合设备安装E对）。A物业公共部位承接查验B物业公用设施的承接查验 C业主入住D业主专有部分的保修处理 E装修管理8.前期物业管理沟通协调主要包括（）。A供水、供 电 部 门 B政府主管部门 C社区居民委员会 D开 发 商 E规划设计单位9.在整个物业项目实施过程中，前期管理主要包括（）。A物业承接查验阶段 B物业人住阶段 C业主大会选聘物业管理企业阶段 D建设阶段 E竣工验收阶段1 0 .在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括（）。A规划设计阶段 B物业承接查验阶段C竣工验收阶段D销售阶段 E建设阶段1 1 .物业管理项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体）。A管理制度的完善 B物资配备到位 C物业管理人员到位D服务规范的完善 E管理用房到位三、案例题1.物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问：（1）分别站在开发商和物业管理企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。（各不少于两个方面）（2）说明早期介入的作用是什么?（3）说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容？【答案】（1）物业管理的早期介入对开发商的好处很多。作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。物业管理公司可以及时做好业户人伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少I I 后物业管理不必要的麻烦。（2）早期介人的作用包括：优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。（3）早期介入的内容：可行性研究阶段：根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准：设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。规划设计阶段：就物业的结构布局、功能方面提出改进建设；就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议：提供设施设备的设置、选型及服务方面酌改进意见；就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物 业管理的角度提出意见;熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物 业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。2.A 大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户1B2A 3C 4A 5A 6B 7D 8A 9B 10C（二）多项选择题 1ABCE 2BCE 3ACDE 4ABD 5ABC 6ADE 7ABCE 8ABCD9ABC 10ACDE 11BCE第五章物业的承接查验一、单项选择题（备选项中只有1个符合题意）1.物业的承接查验步骤有：（1）物业移交；（2）物业管理企业组织人员进行承接查验；（3）对查验中发现的问题进行处理;（4）物