房地产项目工程管理策划书 (2).pdf
XXXX 房地产房地产项目项目工程管理策划书工程管理策划书2015 年 3 月 10 日1/65目目录录第一部分第一部分项目概况项目概况.4一、区域位置.4二、周边市政配套情况.4（一）给水方面.4（二）排水方面.5（三）燃气供应.6（四）供电情况.6（五）热力方面.7（六）弱电方面.7三、地形地貌与地质状况.7四、小区规划设计概况.7五、项目分期分区思路.8（一）配合营销.8（二）标段划分.9（三）设备机房布局与交通线路满足分批竣工与入伙的条件.9（四）分期分区应预备可能的最不利局面应对方案.9六、管理目标.9（一）质量目标.9（二）工期目标.9（三）文明施工目标.10七、项目发展面临压力.11（一）工期压力.11（二）历史遗留问题仍存隐患.12（三）场地狭小，同期开发难度较大.12第二部分第二部分总平面管理策划总平面管理策划.12一、总平面布置原则.12二、总平面策划思路.12三、各阶段平面布置方案.13（一）塔吊布置.13（二）土方开挖施工顺序.14（三）道路交通组织及平面布置.15（四）砼泵布置.16四、工程标段划分.18（一）标段划分的原则.182/65（二）各阶段工程分判标段划分.18五、脚手架体系.22六、临水临电设施管理.23第三部分第三部分工程进度管理策划工程进度管理策划.25一、项目进度目标分解.25二、高层小高层进度策划.25（一）大钢模内置与劳务组织方案.25（二）标准层结构六天一层分解计划.25（三）工序合理穿插，不断提供工作面.26三、叠拼别墅进度策划.28（一）平面流水.28（二）竖向流水.28（三）均衡施工.29（四）工程关键线路分析及管控措施.292.关键线路工作进度管控措施.30四、工程进度管理措施.32（一）形象进度节点付款.32（二）过程工期考核.32（三）展示区局部重点突进决定全局士气与节奏.32（四）“第一次”的控制.32（五）公司内部各部门进度协调.33（七）计划突破后的处理措施.33第四部分第四部分工程质量管理策划工程质量管理策划.34一、工程质量管理目标.34二、工程质量策划重点难点及专项策划.34（一）设计优化及完善.34（二）合同招标质量技术要求.34（三）方案审查及技术交底.34（四）样板先行确认.35（五）关键质量指标的监控及检验办法.35（六）材料管理.35（七）施工验收及工序控制.36（八）联合验收.36（九）防渗漏、防沉降、防开裂专项策划.36三、建立项目质量管理体系架构.37四、施工过程中的质量管控措施.373/65（一）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系.37（二）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗.37（三）旁站监理.37（四）现场巡视.37（五）质量管理中心前移、范围外移.38（六）建立日常质量监督机制.38（七）建立质量预警的长效机制.38（八）公司月度综合检查和评比制度.38第五部分第五部分安全文明施工管理策划安全文明施工管理策划.39一、安全文明施工管理策划概述.39二、建立安全文明管理组织体系.39三、安全施工管理策划.39（一）现场安全的日常管理方面.39（二）施工现场消防安全管理要求.41（三）其他方面.44四、文明施工管理策划.46（一）文明形象的日常管理内容.46（二）治污减霾要求.46（三）其他方面.47五、安全与文明的管控措施.47（一）建立项目现场安全文明督导管理小组.47第六部分第六部分重点工程专项策划重点工程专项策划.49一、土方工程.49二、桩基工程专项策划.49三、展示区工程专项策划.51四、精装修工程专项策划.53（一）项目管理.53（二）精装修工程项目.54（三）精装修材料项目.54（四）分包模式.55（五）主包工程与精装修承包范围及工作面交接的界定.55（六）总包与精装单位的配合及费用划分.58五、机电安装工程专项策划.59六、成本管理专项策划.63（二）事中控制.64（三）后期控制.644/65第一部分第一部分项目概况项目概况一、区域位置一、区域位置1.所属位置：【XX 花园】项目位于处于古都 XX 二环生活圈，城北经开区新城市中心，大明宫遗址公园区和浐灞生态圈的交汇位置，共占地 125.807 亩。2.周边情况：目前项目周边道路，仅广运潭大道已施工完毕，正式通车。广运潭西路及浐灞一路正在建设之中，其中广运潭西路已完成路基施工及雨污水、电缆沟通的建设，经与浐灞城市投资建设有限公司沟通，广运潭西路预计 2015 年 9 月施工完毕，开始通车。浐灞一路 2009 年已完成设计，目前因征地问题暂停施工，计划 2015 年 12 月30 日前完成施工。二、周边市政配套情况二、周边市政配套情况（一）给水方面1.周边管网建设情况根据项目周边道路建设情况，目前广运潭大道路建设完毕，具备接水条件。经核查自来水公司城市供水管网图，及现场勘查，在广运潭大道东西两侧各设计有一路 DN400自来水管道，且西侧自来水管道在我司项目附近预留有两处接驳井，具体位置及高程需我司进行实测。广运潭西路在路中设计有一路 DN300 给水管网，但仍未实施；浐灞一路也在建设中，路中以北 18.5 米处设计有一路 DN400 给水管道也仍未实施。项目周边市政给水管网2.市政供水压力经与 XX 市水务集团规划设计研究院了解，浐灞区域的水源目前来自南郊水厂和曲江水厂，按曲江水厂出厂压力推算，我司广运潭项目周边的市政管网压力接近 2 公斤。5/65（二）排水方面根据项目周边道路建设情况，目前仅有广运潭大道可以接受雨、污水排放，我司项目前期临时的雨污水排放只能考虑由此接入。经核查广运潭大道雨污水图纸及现场勘查，广运潭大道在我司项目一边分别预留有 2 根 DN500 的雨水管和 2 根 DN300 的污水管，具体位置需参考广运潭大道雨污水管道图纸现场实测。广运潭大道污水管道图广运潭大道雨水管道图另，浐灞一路北侧设计有 DN400 的污水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司项目范围内预留有 2 根 DN400 的接口；浐灞一路南侧设计有 DN700 的雨水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司项目范围内预留有 2 根 DN500 的接口。6/65浐灞一路污水管道图浐灞一路雨水管道图广运潭西路东侧设计有 DN400 的污水管道，设计流向自南向北汇入浐灞二路，在我司项目范围内预留有 3 根 DN400 的接口；广运潭西路西侧设计有 DN500 的雨水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司项目范围内预留有 3 根 DN500 的接口。（三）燃气供应参考浐灞规划局的天然气管线规划及实测图纸，广运潭大道上设计有 DN325 的中压管道，浐灞一路上设计有 DN200 的中亚管道。但在广运潭大道现场未找到天然气的相关管线，仍需实测确认。（四）供电情况1.电源点据我司广运潭项目较近的电源点主要有两个：新房变、世园变。经供电局客服中心勘测班核实，新房变距离广运潭项目最近，且广运潭大道在新房变至我司项目间为全段电力沟道，但新房变目前已接近饱和；世园变离广运潭项目最远，路由情况较为复杂，7/65但世园变有间隔有容量。根据以上情况，新房变为我司理想的电源点。2.正式供电按我司项目要求，正式供电为两路供电，两路 10KVA 电源分列运行，互为备用。根据 XX 市供电局专改公实施办法要求，二路电源需缴纳高可靠性供电费，因此，电气方案设计时，需考虑尽可能的减少第二路电源的容量。供电局的两路电源点目前无法确定，待正式用电方案批复后方可确定电源点及供电外线路由。一般根据供电局方案审批原则，临时用电的电源点将成为正式用电的一路电源点，因此，新房变将可能成为正式用电的一路电源。（五）热力方面根据 XX 市市政设施局下属燃热处供热范围划分，广运潭项目属 XX 市热力总公司太华热力公司供热范围。广运潭大道路东建设有 DN600 的热力管道，经与 XX 市热力总公司核实，在 DN600 的热力管道已沿广运潭大道路辐射至浐灞大道。广运潭西路设计有 DN400 的热力管道，目前仍未报批实施。浐灞一路设计有 DN400 的热力管道，仍未报批实施。另与 XX 市热力总公司沟通，太华热力公司供热采用高温热水供热，市政供回水温度：110 摄氏度/70 摄氏度，市政管网设计压力 0.5MPa-0.8MPa。（六）弱电方面经查看图纸及现场踏勘，广运潭大道路西有弱电管道，具备向项目接通广电、网络和电话的条件。浐灞一路路北及广运潭西路路东设计有弱电管道。三、地形地貌与地质状况三、地形地貌与地质状况地块形状整端，内部平整，现状基本为杂草灌木，有部分遗留问题(如紧邻项目北侧泰腾地产边界问题,项目西南角拆迁遗留问题等)。地块地势高于周边道路，西侧高于广运潭西路 2 米，东侧高于广运潭大道 1.5 米。现有市政配套管线完善，集中在项目用地东侧的广运潭大道。四、小区规划设计概况四、小区规划设计概况项目用地 83871.50 平方米，建筑总面积约 258451.47 平方米，其中地上建筑面积184694.00 平方米，地下建筑面积 73757.47 平方米，容积率 2.20，总户数 1405 户，结构形式为剪力墙结构。项目规划设计共 26 栋主楼及幼儿园，其中，幼儿园为 3 层，4 栋(4 个单元)二梯六户 34 层塔楼，均靠场地东侧布置。7 栋(20 个单元)一梯二户多层、小高层在场地西侧、8/65北侧布置。15 栋(60 个单元)4+1 层叠拼别墅在场地中部布置。楼栋相临范围群体地库为地下二层，车位总数为 1884 个，其中地下 1696 个，地上 188 个，临街商业为 2-3 层。小区大型设备、机房，如热交换站、变电房等均设于车库之中。小区规划设计总平面图小区户型分布图五、项目分期分区思路五、项目分期分区思路（一）配合营销为满足营销售楼的需求，项目优先开发售楼示范工程。包括 1 个售楼处、2 套叠拼别墅实体样板间(顶跃及下跃)、3 套临时样板间(设置于售楼处内)及园林示范区(红线内部为永久性,红线外部占用市政绿化带,为临时性)，其中售楼处计划于 2015 年 8 月底移交营销并展示，园林示范区及 5 套样板间计划于 2015 年 9 月底完成施工工作，具备展9/65示条件。（二）标段划分根据公司发展需要及营销货量需求，本项目计划分两个标段同期开发.其中一标段 9栋叠拼别墅物业类型楼栋计划于 2015 年 12 月竣工备案，2016 年 6 月入伙；一标段及二标段剩余所有楼栋计划于 2016 年 12 月竣工备案完成，2017 年 8 月入伙。（三）设备机房布局与交通线路满足分批竣工与入伙的条件为满足项目开发的竣工验收及入伙需求，项目部与设计部、设计院沟通，将整个地库的热交换站、水泵房、消防控制室、配电室等都布置在一标段(2015 年 12 月竣工范围内)，确保了项目的正常开发需求。（四）分期分区应预备可能的最不利局面应对方案本项目应考虑到各种可能出现的不利因素，如目前展示区土方开挖阶段发现地下有古墓需发掘、XX 市政府强势治污减霾政策、附近村民以强揽工程名义对现场进行的多频率干扰等，均将造成工期拖延等不利影响。后期开发应注意此类事项，若存在相似情况，尽量提前穿插开展相关工作，避免不必要的停工；另周边道路均未开通，后期二标段开工，施工组织道路策划需考虑周全，避免断路、堵路，影响正常施工进展。六、管理目标六、管理目标（一）质量目标工程质量达到国家质量验收规范合格标准；实测实量合格率达到 90%以上；分户验收合格率达到 100%；确保获得陕西省结构示范工程，争取取得陕西省长安杯（省优质工程）。（二）工期目标各标段的主要进度节点如下：1.展示区工程主要时间节点序号序号工作内容工作内容完成时间完成时间1土方开挖2015-03-202桩基施工完成2015-04-073售楼处结构完成2015-07-054别墅结构完成2015-07-255售楼处内外装修施工完成2015-08-2510/656别墅实体样板间内外装修施工完成2015-09-257展示区高层 3 层以下外立面施工完成2015-08-308售楼处对外展示2015-08-309实体样板间及景观展示区对外展示2015-09-302.首批竣工楼栋（9 栋叠拼）主要时间节点序号序号工作内容工作内容完成时间完成时间1土方开挖2015-03-302桩基施工完成2015-04-303结构出0.002015-07-054结构全部完成2015-08-305外立面施工完成并拆架2015-10-206市政景观施工完成2015-11-307竣工备案2015-12-308入伙2016-06-303.剩余主要时间节点（主要强调高层）序号序号工作内容工作内容完成时间完成时间1土方开挖2015-06-302桩基施工完成2015-07-303结构出0.002015-10-164结构全部完成2016-08-205外立面施工完成并拆架2016-09-306市政景观施工完成2016-11-257竣工备案2016-12-308入伙2017-08-30（三）文明施工目标现场安全文明施工管理符合公司相关规定；符合国家相关规定，杜绝死亡事故，争创“陕西省安全文明工地”。11/65七、项目发展面临压力七、项目发展面临压力（一）工期压力1.难点：1）配合销售售楼展示，刻不容缓本项目要求沿街售楼处需于 2015 年 8 月 30 日装修完成并对外展示，叠拼别墅实体样板间及景观展示区需于 2015 年 9 月 30 日施工完成并对外展示，而项目整体规划设计方案于 2015 年 2 月 6 日完成，目前土方开挖及试桩工作受政府政策及附近村民干扰严重，工期压力巨大。2）支持结利确保竣工，冲刺指标由于市场情况的变化，公司 XX 城项目的大量存货恐仍将无法满足集团对公司下达的利润指标，故公司要求本项目首批楼栋（9 栋别墅）需提前于 2015 年 12 月底完成竣工备案，以支持结利指标。这给设计出图、工程准备、合约招标等均带来严峻考验。3）劳动力不足现实根据近年来 XX 地区的工程开发情况，基本上所有的施工工地均存在劳动力不足的情况。对于劳动力密集型的建筑行业来说，劳动力就是工期进度的保障，无法保障劳动力，一切都是空谈。4）两次春节及冬季施工现实因本项目开工时间接近年底，从项目开发周期来考虑，总包单位进场后必须经历两次春节及冬季施工，从使得施工工期又增加了巨大的困难。尤其是当装饰施工阶段处于冬季施工时，轻则造成工人降效，重则导致工地停工，致使有效施工时间大为缩短。2.预控措施：1）付款方式里程碑式付款面对巨大的工期压力，项目部严格按照总部要求的里程碑式付款的方式，只要施工单位工程进度快，就能及时回款，能够极大的刺激施工单位抢工的积极性。2）合约谈判提前梳理存在各项苦难及详细要求面对巨大的工期压力，项目部从招标前便详细分析本工程存在的所有苦难，并逐一提出切实可行的预控措施，在施工单位招标阶段便详细要求（如地下室阶段劳动力必须充足，整体施工节奏要求等）。3）过程控制派迁优秀人员进行现场管理面对巨大的工期压力，为了过程管理细致到位，不影响现场工期，公司对本项目成12/65员选择上均非常慎重，派驻现场的均为公司得力干将，以期从强势管理中争取工期。（二）历史遗留问题仍存隐患1.北侧泰腾地产边界问题项目北侧泰腾地产基坑边、施工电梯通道已进入本项目红线内，且东北角有一深坑（约 12m 深，已侵入项目红线约 3m），使项目北侧无法封闭，北侧施工道路无法修建。2.附件村民及黑恶势力干扰目前展示区试桩施工图纸已具备、试桩单位已于 2 月 3 日进场开始试桩，但试桩过程中，该地块原归属村民每天均会纠集 20-40 人（多为老年人）现场干扰施工，政府及公安部门也未采取有效措施，截至目前试桩工作仍未正常开始。且项目西南角因前期政府征地拆迁与村民之前未协调沟通到位，导致西南角围墙无法封闭（受村民干扰严重）。3.项目南侧市政道路未通（通车时间遥遥无期），项目施工过程中只能在南侧红线内修建临时施工道路，但该红线距离南侧商铺结构（2015 年 12 月 31 日竣工范围）仅10m，商铺桩基需沿结构边线外放 6m，加之土方开挖的放坡，此临时施工道路仅不足 4m（且需采取护坡桩支护），施工组织难度较大。（三）场地狭小，同期开发难度较大本项目为整体地下车库设计，同期整体平端，对于现场施工管控难度太大，施工现场平面布置较难操作。第二部分第二部分总平面管理策划总平面管理策划一、总平面布置原则一、总平面布置原则1.确保展示区优先施工；2.确保首批 2015 年底竣工叠拼别墅楼栋优先施工；3.优先保证营销展示户型施工；4.优先确保精装修高层施工；5.有利于场地内水平交通顺畅；6.有利于土方平衡。二、总平面策划思路二、总平面策划思路虽然项目场地较为方正，但因开挖边线距红线最小距离仅为 4 米、平均 6 米左右，且仅有东侧广运潭大道可供材料进出，故在土方开挖阶段必须预留出部分场地以便组织水平交通。鉴于营销要求开放区和首批（4+1）叠拼别墅竣工备案务必于 9 月底和 12 月13/65底完成，现将整体分为六个开挖段，后三段开挖部分即可作为前期的场地堆场和交通场地，土方亦可进行开放区肥槽回填和景观施工。待前期车库顶板达到一定强度后，再转换场地进行施工，用以打破场地紧张。项目临时办公室和部分施工单位办公室设置在东侧规划绿地范围内。三、各阶段平面布置方案三、各阶段平面布置方案（一）塔吊布置1.塔吊布置原则1）塔吊布置要考虑拆卸方便，布置在道路边，不影响主要道路通行；2）塔吊布置要考虑群塔作业的协调方案，不干扰；3）塔吊位置要考虑覆盖料场；4）塔吊布置要考虑到营销开放等因素；5）塔吊布置要尽可能减少工作面盲区；6）塔吊布置需兼顾租金成本。2.塔吊布置方案见下图【XX 花园】项目工程管理策划书第 14 页 共 65 页1）塔吊布置要考虑拆卸方便，不影响主要道路通行、不影响展示区营销效果。2）项目选择使用 1 台臂长 60 米的 QTZ63 塔吊、19 台臂长 50 米的 QTZ63塔吊，共 20 台塔吊。其中高层部分塔吊布置将影响局部商业施工，后期该部分商业采用汽车吊完成。3）塔吊主要解决主体施工阶段钢筋和模板的水平垂直运输；砌体施工和装修施工阶段材料的垂直运输主要通过施工电梯（高层和小高层）和轨道式升降机（多层）完成。（二）土方开挖施工顺序土方开挖阶段仅有东侧广运潭两处临时大门可以使用，为加快出土速度，两处大门均设置冲洗设备，出土顺序如图所示。【XX 花园】项目工程管理策划书第 15 页 共 65 页（三）道路交通组织及平面布置1.0.0 以上地上交通主要依靠红线内侧环形道路，故需在车库顶板砼浇筑完毕后尽快完成防水及回填土施工，部分工期不能满足的情况下，需在基坑边施工护坡桩，确保环形道路宽度。其次地上交通利用车库顶板，需要求施工单位在拆模后进行二次回顶，确保车辆荷载不破坏结构。具体如下图。2.0.0 以下（六段开挖前）【XX 花园】项目工程管理策划书第 16 页 共 65 页3.0.0 以下（六段开挖后）（四）砼泵布置混凝土浇筑采用地泵泵送为主，车泵泵送为辅的方式，现场考虑配备四台混凝土地泵，分别设置位置及泵送范围如上图所示。南侧（4+1）多层和小高层四层以下将采用车泵完成浇筑，因道路和场地限制，后期将对此砼浇筑计划进行专项安排，临近施工道路区域尽可能使用汽车泵浇筑，筏板施工时，多采用车泵泵送方式浇筑砼。不同标段要求采用不同的砼搅拌站，确保高峰期砼用量满足施工要求，以下为不同阶段砼布置平面：1.六段开挖前汽车泵平面布置【XX 花园】项目工程管理策划书第 17 页 共 65 页2.六段开挖前地泵平面布置3.六段开挖后汽车泵平面布置【XX 花园】项目工程管理策划书第 18 页 共 65 页4.六段开挖后地泵平面布置四、工程标段划分四、工程标段划分（一）标段划分的原则1.每个标段具备相对独立的交通道路与场地布置条件2.每段的工程量基本均衡3.相同户型尽量划分在同一标段4.各标段之间以交叉面最小为原则5.设备用房集中于一个标段内，尽量减少安装调试交叉6.展示区区优先起步7.场外交通及场内交通组织顺畅（二）各阶段工程分判标段划分1.总包标段划分（包括土建及机电）本工程总建筑面积为 26.717 万 m2，总包划分为 2 个标段（土建及机电均划分为 2 个标段，划分方式相同）。1）一标段 4+1 多层共 8 栋楼，楼号为：1#、2#、4#、5#、7#、8#、10#、13#楼，建筑面积小计：29016m2;小高层一栋，楼号为 16#楼，建筑面积 8959m2，高层 4 栋，建筑面积 78277M2，商业 28#、29#局部、30#、31#楼，建筑面积约为 4400M2，地下车库面积约为 2.5 万 m2，一标段总建筑面积约为 14.3 万 m2。2）二标段 4+1 多层共 7 栋，小高层 6 栋，幼儿园、29#楼部分商业，该范【XX 花园】项目工程管理策划书第 19 页 共 65 页围内的地下车库，总建筑面积约为 12.4 万 m2。3）标段间分界线在楼之间柱中间 1/3 处，结构留设施工缝后浇带处，安装电缆各栋楼各自穿线外，其余内容均以分界线划分。4）标段划分示意图如下（图 1）：备注：具体详见附件备注：具体详见附件 1：总包标段划分编制说明。：总包标段划分编制说明。2.桩基标段划分桩基类型共有 DDC 素土挤密桩、灰土 SDDC 桩、砼管桩三种类型，其中DDC 素土挤密桩、砼管桩只在高层有，其余多层、小高层及地下车库桩基均为灰土 SDDC 桩。桩基标段划分 2 段，一标段包括三种类型桩基，二标段只包含灰土 SDDC桩，标段划分与总包标段划分相同（见上述图 1），施工内容均包含灰土垫层。3.塑钢门窗工程门窗总面积约为5.4万m2左右，划分为3个标段，标段一包含1#2#4#5#7#8#多层，10#、20#楼高层及相应的 28#、29#、30#商业；标段二包含 10#、11#、13|#、14#多层、16#、17#楼小高层，21#、22#楼高层以及 31#商业；标段三包括 3#、6#、9#、12#、15#楼 5 栋多层，18#、23#、24#、25#、26#楼 5 栋小高层及相应商业，幼儿园、垃圾站等所有配套用房的外立面门窗。门窗工程包含相应标段范围地下车库塑钢窗，包含附框的制作安装，附框的赛缝、防水，门框内外打胶等内容。标段划分示意图如下（图 2）：【XX 花园】项目工程管理策划书第 20 页 共 65 页4.外立面装修外立面装修包括外墙质感涂料、真石漆，标段划分为 3 个标段，标段一包含 1#2#4#5#7#8#多层，10#、20#楼高层及相应的 28#、29#、30#商业；标段二包含 10#、11#、13|#、14#多层、16#、17#楼小高层，21#、22#楼高层以及 31#商业；标段三包括 3#、6#、9#、12#、15#楼 5 栋多层，18#、23#、24#、25#、26#楼 5 栋小高层及相应商业，幼儿园、垃圾站等所有配套用房的涂料，示意图参见门窗标段划分。5.室外园林室外园林根据施工时间考虑，划分为 2 个标段，一标段为展示区及 1#9#多层间园林景观，其余部位园林景观为二标段。一标段园林施工内容包括室外市政雨污、给排水管道，室外道路，景观园林，围墙等内容。6.室外市政工程设一个标段，施工内容包括室外市政雨污、给排水管道、沥青道路、红线围墙。7.栏杆工程栏杆工程包括楼栋阳台防护栏杆，室内窗边防护栏杆，屋面防护栏杆，室外楼梯栏杆，室外残疾人坡道栏杆，室外围墙栏杆等内容。栏杆划分为 3 个标段，一标段为 19#、20#楼高层、1#9#楼 4+1 多层，23#、24#楼小高层及相应商业，28#、29#、30#楼商业。二标段为 21#、22#楼高层、10#15#楼 4+1 多层，16#18#楼小高层，25#、26#小高层及相应商业，31#商业，幼儿园等配套用房。各标段不包含相应的室外围墙、小院围墙栏杆。小院围墙栏杆、室外红线【XX 花园】项目工程管理策划书第 21 页 共 65 页围墙铁艺、大门为三标段。8.地辐热工程地辐热工程不包含地辐热砼，地辐热砼由总包施工，标段划分为 2 个标段。1）一标段为 19#、20#楼高层、1#9#楼 4+1 多层，23#、24#楼小高层及相应商业，28#、29#、30#楼商业。2）二标段为 21#、22#楼高层、10#15#楼 4+1 多层，16#18#楼小高层，25#、26#小高层及相应商业，31#商业，幼儿园等配套用房。具体划分示意图详见上述图 3。9.消防工程消防工程设一个标段。10.防火门防火门划分为 2 个标段，详见图 1.11.展示区样板间精装修售楼部装修为一标段，包含售楼部二层样板间，4+1 多层样板间为二标段，11+1 小高层样板间为三标段。工作面移交从总包墙体砌筑完成开始，给排水干管完成，电器配电箱完成移交，装修内容包含墙体粉刷，室内水电布设。地辐热地面由总包穿插完成。12.批量精装修本工程批量精装修包括 4 栋高层，7 栋小高层，其中高层每栋建筑面积啊1.9 万 m2，小高层每栋 8900m2 到 1.1 万 m2 之间，根据工作量大小，批量精装修划分为 4 个标段，具体如下：标段一：19#、20#楼 2 栋高层，地上建筑面积 3.4 万 m2，共 390 户。标段二：21#、22#楼 2 栋高层，地上建筑面积 3.5 万 m2，共 390 户。【XX 花园】项目工程管理策划书第 22 页 共 65 页标段三：23#、24#、25#、26#楼 4 栋小高层，地上建筑面积为 3 万 M2，共 240 户。标段四：16#、17#、18#3 栋小高层，地上建筑面积为 1.95 万 m2，共 144户。以上各标段公共部位精装修由相应各单位施工。13.叠拼别墅公共部位精装修划分为 1 个标段，施工内容包括多层公共部位精装修，地下车库墙体涂料，地下室设备用房精装修。五、脚手架体系五、脚手架体系为配合门窗、外墙穿插施工，此工程脚手架选用悬挑形式。高层为满足安全使用要求四层一挑（不少于 6 部架），小高层及别墅为满堂架。选择脚手架体系的原则1.主体施工用挑架，四层一挑，底部封堵用脚手板加多层板硬质防护面，以便于外架垃圾清理。2.考虑室外管线、景观工程及回填土影响，外挑架搭设起始层原则上为 2层或 3 层开始。（别墅从 1 层底开始，展示区范围内高层从 3 层顶开始）。3.外架搭设时应避开大线条及电梯竖井，外架拉杆不得影响窗副框安装。4.外墙移交外墙涂料单位施工时，施工作业面移交范围不得少于二层，并确保四周封闭完好，作业层四周架板均不得少于二块。5.石材施工配合时，在土方回填后立即组织为石材施工搭设施工脚手架，脚手架搭设应按照石材单位施工要求搭设。外墙石材施工面上二层搭设刚性封闭脚手架，确保下方施工人员安全。6.涉及到展示区外立面的楼栋需考虑在外架处设置双层安全网防护，并于上部设置一道全封闭双层挑网（外挑 6 米），进行展示区防砸、防高空抛物保护。【XX 花园】项目工程管理策划书第 23 页 共 65 页展示区上部高空外架防护措施示意图7.售楼处两侧高层上部外架下侧上口要求采用竹胶板全封闭防砸保护，并在封闭节点处使用 1000mm 宽油毡采用木条进行全封闭固定至墙面，防上部流浆，并找坡至脚手架远处进行排水，外架下口部使用 8 成新竹胶板防护并刷黑黄漆做美观处理。销售处两侧高层外立面防护示意图六、临水临电设施管理六、临水临电设施管理1.施工期间的给水接驳点前期采用 120m 深水井，井的位置设置在施工现场东南角处。水泵出水管径为 DN50，临时供施工用水及大门处冲洗设备用水。正式给水接驳点在施工现场东北角处，接口管径 DN200，用水手续正在办理中，等手续完善后作为正式施工用水挂表计量使用。2.施工期间的雨水接驳点使用正式雨水接驳点，接口管径 DN800，采用顶管接驳，位置在施工现场的东南角市政绿化带内，供施工现场及开放展示区雨水排放使用。3.施工期间的污水接驳点使用临时污水接驳点，接口管径 DN800，采用顶管【XX 花园】项目工程管理策划书第 24 页 共 65 页接驳。位置在施工现场的东南角市政绿化带内，供开放展示区雨水排放使用。4.施工期间的用电接入两个 800kva 的箱变，一箱变位置设置在小区东南角市政绿化带与南侧围墙位置，另一箱变位置设置在西北角围墙内幼儿园位置范围内。两箱变安装计量总表及总开关，下分 4 个回路，4 个回路开关分别为 630A，2 块。400A，2 块。（其中东南角箱变 4 个回路中增加 400A1 回路安装计量表供开放区及售楼部使用，其他 3 路为总包使用。5.高压线缆沿南侧及西侧围墙内埋地敷设，箱变及高压线缆位置需做保护措施。【XX 花园】项目工程管理策划书第 25 页 共 65 页第三部分第三部分工程进度管理策划工程进度管理策划一、项目进度目标分解一、项目进度目标分解公司制定的本项目主要工程节点目标如下：2015 年 8 月售楼处移交营销；2015 年 9 月具备展示开放条件，同时首次开案；2015 年 12 月一标段叠拼别墅备案；2016 年 6 月一标段叠拼别墅入伙；2016 年 12 月全项目竣工备案完成；2017 年 8 月全部达到入伙条件。具体各级计划如下：（一）区域发布四大节点计划开工开工开盘开盘竣工竣工入伙入伙2015-042015-092016-122017-08（二）区域发布二级节点计划：详见附件详见附件 2 2（三）项目发展计划：详见附件详见附件 3 3二、高层二、高层小高层进度策划小高层进度策划（一）大钢模内置与劳务组织方案说明：1.一个单元楼栋分两个流水段作业；2.一个单元楼栋可两栋楼配置一个主体劳务队，分钢筋、混凝土、脚手架、模板班组各一个；（二）标准层结构六天一层分解计划为了保证主体结构的施工进度，切实落实标准层结构六天一层的节奏要求，【XX 花园】项目工程管理策划书第 26 页 共 65 页项目部编制了标准层结构六天一层细化计划，详见附件详见附件 4。（三）工序合理穿插，不断提供工作面为保证工序能够合理穿插，本项目高层响应集团阚总的“一次回头、二次回头、三次握手”的施工思路，具体安排如下：1.一次回头：2016 年 1 月 1 日结构结构 1111 层时：层时：结构 11 层，二次砌筑插入。2.二次回头：2016 年 3 月 22 日结构结构 2020 层时：层时：结构 20 层，外墙装饰、外窗安装插入。【XX 花园】项目工程管理策划书第 27 页 共 65 页3.结构封顶：2016 年 7 月 20 日4.结构封顶后三个月，外架拆除：2016 年 10 月 20 日【XX 花园】项目工程管理策划书第 28 页 共 65 页三、叠拼别墅进度策划三、叠拼别墅进度策划（一）平面流水本工程首批竣工楼栋（9 栋叠拼别墅）无法实现蛙跳式平面流水，必须全面投入进行抢工，但该 9 栋楼投入模板等材料可用于后期楼栋周转施工，具体方案具体方案详见前述标段划分说明。详见前述标段划分说明。（二）竖向流水1.保地下（起步回头）：为保证尽快达到预售、尽快回笼资金，故先集中、整合优势资源确保主楼主体尽快达到预售条件。而扩大地下室又是整个项目发展的主要关键路线，故协调好主楼和扩大地下室的施工顺序关系是影响整个项目发展的关键。1）主楼先行施工，在主楼基础完成后及时插入扩大地下室施工，保证在主楼达到预售条件前完成扩大地下室主体施工；2）扩大地下室主体完成后及时插入挡墙防水、屋面工程、土石方回填施工，尽早为室外管网和园林施工创造条件，且砼达到设计强度后可以提供必要材料堆放场地，盘活整个现场施工；3）扩大地下室主体完成后，及时进行清场以及完善照明，随同主楼进行地下室粗装施工，尽早为机电安装工程的插入创造条件。【XX 花园】项目工程管理策划书第 29 页 共 65 页2.中间快速推进：此阶段项目部要充分起到项目牵头作用，及时与工程发展相关部门沟通协调尽早完成相关设计出图、合约分判及配合销售等工作。1）基础施工至0.00 结构完成前时尽快催促设计管理部完善外立面设计、地下室管网、门窗和栏杆等深化设计；2）第一跳：主楼结构施工至 2F，配合合约管理部完成外墙、门窗和栏杆分判工作，插入砌体施工及二次结构施工；3）第二跳：屋面结构封顶，插入内墙抹灰、外墙保温、门窗框、栏杆和外墙罩面（涂料只进行底漆施工）施工，确保在主体施工完成时，外墙完成至少一半，地下室机电安装施工；4）第三跳封顶后 2 个半月，完成屋面所有建筑施工，完成所有外立面装饰，外架拆除；5）第四跳外架拆除后 2 个月，主楼周边总平管网施工完成。（三）均衡施工何谓均衡施工：即功夫追赶功夫，平面上做到有节奏的多工序交叉施工、工序追赶工序；空间上做到主要和关键工作持续、快速推进，为次要工作持续和快速提供工作面，次要工作及时、快速穿插，做到各工作空间立体交叉施工。以最少的人力投入，最大的面积展开，最多的可以穿插，以及最小的相互影响和重新反手重复工序，一气呵成。1.避免项目施工前后紧、中间松；2.资源利用最大化，快速展开和利用各工作面；3.人工、物料、机械用量和道场时间的精细化管理；4.保证关键线路间齐头并进和有效搭接，次要线路及时穿插，大幅度缩短项目建设周期。（四）工程关键线路分析及管控措施1.关键线路分析别墅项目关键线路及工期控制要点：前期主要是结构工程施工，后期分为外立面装饰工程及室外工程两个平行线路，即单体工程及室外工程两条关键线路。1）项目各单体工程关键线路为：【XX 花园】项目工程管理策划书第 30 页 共 65 页土方开挖及验槽灰土地基施工地下室结构主体结构围护墙砌筑外保温施工外墙装饰拆外架室内外收尾分段竣工验收总体竣工验收。由于本项目土方开挖工程近 30 万立方，原定土方开挖工期因政府部门整顿渣土车的影响，土方外运不能正常施工，成为影响工期的首要因素。其次，基础及主体工期对整体工期的影响是致命的，如地下室结构不能完成，不仅影响预售许可证的办理，又是后期施工部署展开的关键，必须在劳动力安排与材料落实方面重点考虑。2）室外工程关键线路为：地下室防水层（含保护层、滤水层）室外回填土（顶板、外墙）给排水管道铺设小区道路砼垫层施工园林硬景施工大乔种植弱电管道及燃气管道预埋灌木种植道路铺装及路缘石路灯、背景音乐、园林小品等设施草皮、草花种植清洗保洁。各楼栋外围护墙体砌筑完成后，随即插入外墙装修工程。在主体工程一层施工完成后，在一层底部悬挑工字钢，外架封闭维护完成后，随即插入地下室外墙、顶板的防水层施工。防水层保护层施工完成后，分段插入室外回填土施工，为室外工程穿插创造条件。在室外工程开始施工时，外立面装修工作尚未完成，室内粉刷、门窗安装工作正在施工，此时现场材料堆放、平面布置很重要，对于室内外装修材料，尽可能利用地下室众多的采光井，可以利用地下车道运输到地下室堆放，塔吊从采光井中吊运。2.关键线路工作进度管控措施1）土方开挖土方开挖分区分层分段进行，优先保证开放区范围土方开挖。现场共开设 2处大门供车辆进出，现场设 2 处洗车台，加大车辆冲洗量，高峰期现场共设置 8台挖掘机，配备多辆渣土车，在有限的时间内尽可能多的出土。加大协调市政管理部门力度，力争尽可能多的利用各种空档多运土。与设计协调，变更地基处理方案，使土方外运量减少。现场预留东段的土方作为后期回填土使用，减少土方外运量，也使开放区回填时不必因回填土源影响进度。但东段开发进度滞后。土方开挖的时间计算详见土方工程策划。【XX 花园】项目工程管理策划书第 31 页 共 65 页2）地下室工程地下室施工受上道工序土方工程影响，因此土方开挖顺序与地下室施工顺序相同，以集中力量为地下室施工创造工作面。每段桩基灰土施工时优先施工塔吊基础部位，在灰土垫层施工前，先行将塔吊基础施工完成，在灰土垫层施工完成后便可安装塔吊，使地下室施工及时插入。在砼垫层施工完成后，防水层施工采用空铺法施工，而不必等到垫层干透后施工，缩短施工周期。与设计协商，在 XX 地区较干旱的前提下，尽可能取消筏板底部防水层，在室外回填土底部增加回填 1 米厚灰土，解决地下室防潮问题，加快地下室施工节奏。地下室施工阶段，在不同的阶段安排充足劳动力。3）主体施工根据户型、进
