关于开展XX城中村综合整治调研的报告 .pdf

关于大梅沙村综合整治策略研究课题 开展相关城中村综合整治调研的报告 一、调研背景 2017 年 11 月至今，深圳市“城中村”综合整治 2018-2020 年行动计划、深圳至城中村治理标准指引等多文件出台，为深圳市城中村综合治理提出新要求。盐田区积极响应和落实市委市政府对深圳市城中村工作的统一安排和部署，盐田区城市更新局以拥有“深港城市双城双年展”空间改造基础的大梅沙村为行动抓手，开展了大梅沙村综合整治策略研究课题。在大梅沙村综合整治策略研究课题开展过程中，经过对大梅沙村实业股份公司、梅沙街道办和大梅沙居委会的调研和访谈，以及对大梅沙村部分居民的问卷调查，盐田区城市更新局和课题项目组认为，本次大梅沙村综合整治的目标定位、综合整治过程的权责分工以及综合整治之后的管理运营问题尚不明晰。为最大程度尊重与满足大梅沙村业主、居民等相关主体意愿，扎实做好大梅沙村综合整治工作，需对深圳市城中村综合整治的整体情况进行了解，对先行和先进的城中村综合整治思路和方法进行学习。为充分了解深圳市城中村综合整治情况，为大梅沙村乃至盐田区未来城中村综合整治提供经验及借鉴，盐田区城市更新局规划科全体成员及新城市规划建筑设计院大梅沙村综合整治策略研究课题项目组于 2018 年 5 月对深圳市已完成综合整治的部分城中村进行了走访调研。经过深度访谈、现状分析、问题剖析，总结出了提升城中村整体人居环境、升级片区品质与活力并保障原住民经济诉求的宝贵经验。二、调研内容 本次深圳市城中村综合整治调研包括龙岗区坂田街道新围仔村、福田区福田街道水围村和福田区南园街道玉田村，调研时间安排如下表：区位 调研时间 新围仔村 龙岗区坂田街道 5 月 23 日 水围村 福田区福田街道 5 月 30 日 玉田村 福田区南园街道 5 月 30 日 2.1.新围仔村：青年共享街区（泊寓华为基地）新围仔村位于龙岗区坂田街道，用地面积约 7.89 公顷，住宅建筑约 230 栋，住户 6093 户，是一个以宅基地为划分单元的城中村。新围仔村 176 栋为 7 层以上的建筑，其余为 7 层以下建筑，现状容积率较高。早期规划中，新围仔村并未预留人车分流的路径，也未科学规划休闲场所。社区常年人车混杂，缺乏公共邻里的交流空间，也缺乏安全监控体系，并存在线路老化等公共安全和消防隐患。新围仔村是九十年代深圳新兴的城中村之一，有着深圳“IT 第一村”的美称，周边汇集华为、富士康等知名 IT 企业，企业从业者大多为高端技术人才，人均收入相对较高；企业进驻带来的其他大量的外来人口也在此聚集，产生大量高质量生活居住需求。新围仔村综合整治由龙岗区政府和万科集团旗下万村发展有限公司分工进行，整体采用“综合整治+内容运营”的模式，龙岗区政府投资约 1.2 亿元用于进行管线综合改造、公共空间升级改造、电力消防等设计公共安全提升方面整治工作，建筑立面与内部改造由发展商万村发展有限公司进行。施工改造方面采用EPC+O 的操作模式。根据调研访谈了解，新围仔村综合整治项目的实施模式、政府及发展商双方分工和资金投入情况如下表所示：操作模式：EPC+O 政府支持 发展商运营 投资：约 1.2 亿元 投资：约 7.5 亿元 管线综合（三线入地、雨污分流、消防等）交通组织、人车分流 停车系统组织梳理 社区户外活动空间升级改造 弱电监控系统 主要城市界面改善 植入文化和艺术内容 全权负责设计、招标、施工 从市场角度引入商业、长租公寓、教育资源 物业管理模式管理城中村 承担城中村管理安全、人口登记等 协调处理租户与村民的关系 与派出所、消防支队协同负责保障安全 盐田区城市更新局规划科成员听取新围仔村工作人员介绍 总体规划改造方面，新围仔村已完成景观改造约 47300 平方米，改造升级原有景观节点 3 处，新增公共景观节点 9 处；新建包括人行天桥、机械停车楼在内的建筑 9500 平方米，立面改造面积约 8500 平方米；改造新增商业步行街两条，规划停车位 850 个。建筑内部改造及后续租赁运营方面，万村发展有限公司与村民业主直接签约后进行整体改造，租赁合同年限为 12 年，按照 35 元/平方米月的金额对业主进行资金补偿；并以 3 年为周期，每周期补偿金额上浮 10%。截止到 2018 年 3 月，新围仔村综合整治首批 16 栋住宅建筑改造后推出了房源 108 套，共 4 种户型，面积段约 18-22 平，每月最低租金只有 798 元，整体房源租金区间为 900-1500 元左右，在万科泊寓 APP 上线租赁，首批公寓已全部租出。目前万村发展有限公司已在新围仔村签约 30 余栋住宅建筑，后续批次改造正在进行，预计未来将在这里至少将改造出 1 千多套租赁公寓产品。2.2.水围村：福田区集中式人才公租房（柠萌人才公寓）水围村地处福田 CBD 的核心区域，地理位置位置优越，交通十分便利。水围村柠萌人才公寓占地面积约 4000 平方米，由水围村 35 栋城中村握手楼中相新围仔村综合整治改造平面图 改造后内部空间 对独立成片的 29 改造而成，是深圳市“青年房卡计划”首个落地项目。水围村改造后总建筑面积约 15472 平方米，能够提供 504 套设施齐全的青年人才公寓，主要面向的租住对象为毕业 1-3 年的在职人员。项目创新型增配了7 台电梯及空中连廊，改善原城中村握手楼的水平及垂直交通体系，将原本独立的 29 栋建筑连接成整体社区，配备齐全的公共活动空间，包括健身房、公共厨房、书吧、茶室、洗衣房等先进的设施。水围村的综合整治及改造模式为福田区政府、水围村实业有限公司和深业集团三方紧密合作：由福田区住建局牵头并投入部分前期环境综合整治经费至水围股份有限公司，水围实业有限公司和深业集团分工负责外部、内部改造，深业集团负责后续管理运营工作。深业集团统一向水围实业股份公司承租村民楼，租期8 年，结合青年人才量身定制改造和运营方案，改造后，福田区政府将公寓返租作为人才公寓使用。在福田区相关企业工作，经深圳市政府认定的在职人才可经由政府保障房网站对人才公寓进行申请租住，2018 年 3 月开放申请至今，水围柠萌人才公寓已租出 50%以上。政府与发展商分工方面，福田区政府前期投入约 3000 万元，用于改善水围村水电、燃气、监控设备、公共空间改造等安全及相关设施配建情况，深业集团水围村改造后骑楼界面 连接各建筑的空中连廊 出资约 4500 万元，用于建筑外立面改造、建筑内部空间改造、加装电梯、连廊等。租赁运营和村民业主利益平衡方面，由于改造后的柠萌人才公寓为福田区人才公租房的一部分，福田区政府以约 75 元/平方米月的价格补贴给租户，租户自付约 75 元/平方米月，租金由深业集团代收，每月以 75 元/平方米月的标准将部分租金交付水围实业股份有限公司，再由股份公司每月以 45-65 元/平方米月的价格交给村民业主所有。值得一提的是，水围村建筑立面改造之后，上层空间交由深业集团进行柠萌人才公寓的租赁和运营，一层结合改造后的骑楼界面由水围一三六八街区商业管理有限公司主导，将约 8000 平方米的街区范围改造成为了融休闲、购物及餐饮为一体，汇聚本土传统文化与国际化建设特色的商业街区，也成为水围村实业股份公司及其业主每年收益分红的主要组成部分。2.3.玉田村：学区内的家庭式公寓（和寓）玉田村位于深圳市福田区南园街道，由祠堂村和向东围两个自然村组成，面积 1.72 万平方米城中村建筑共 114 栋。玉田村改造发展商为万科集团万村发展有限公司，操作模式与新围仔村相似，即“综合整治+内容运营”。改造后后的首批房源共推出 44 套，共 4 种户型，面积段约 12-25 平，房租 1400-2500 元/月，租客满员。目前，位于祠堂村的文化楼与一栋样板楼也已对外开放；位于向东围东村的 33 栋、35 栋的村楼已竣工并放租。由于玉田村靠近南园小学、红岭中学等高质量中小学，目标租户人群除周边青年从业者之外，也包括在周边无房产的学生及其家庭。目前，面向家庭的玉田村万科和寓也在外立面整治及内部改造过程中，将在不久后开放租赁。玉田村综合整治及改造后，出提供高质量租赁空间外，发展商还关注城市基层服务者的住房问题。玉田村改造项目已研发出“环卫工人之家”产品，月租仅600 元/月/人左右。同时，发展商在其他区域的改造项目也正在研发“警员之家”的产品。他们认为城市基层服务者理应共同享有城市发展所带来的美好。客观上，这对于城中村租金稳定也起到一定的作用。三、经验总结 本次大梅沙村综合整治策略研究课题城中村综合整治调研的主要内容为城中村环境综合整治工作中政府与企业的分工合作、综合整治之后的运用管理，和对城中村原住民的安置补偿问题等。通过详细调研、深度访谈等方式，对新围仔村、水围村和玉田村的综合整治改造及运营模式总结如下：发展商 签约方式 改造定位 新围仔村 万科集团 万村发展发展商直接与业主签约 泊寓华为基地 改造后的室内空间 改造新增阳台 有限公司 青年共享街区 水围村 深业集团 深业酒店管理有限公司 由股份公司与区政府、发展商统筹协商 柠萌人才公寓 集中式人才公租房 玉田村 万科集团 万村发展有限公司 发展商直接与业主签约 泊寓、和寓玉田基地 家庭式公寓 目前深圳市城中村综合整治应科学合理的运用“综合整治+科学运营”的方式进行，在最大程度挖掘城中村区位优势、周边资源本底的基础上进行功能定位，并在尊重村落文脉的基础上，将城中村纳入政府住房管理体系，改善社区公共基础设施和配套设施，规范城中村住房租赁市场；在保障原住民经济利益的前提下，择机适度提供人才公租房、保障房、创意产业用房等，在保障城中村安全，提升环境品质，保障业主经济利益的同时，最大程度升级社区品质与活力。