滨湖旅游度假区城市设计.ppt

湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,HuzhouURBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou梅西片城市设计湖州市太湖旅游度假区2008.11技术路线 第一阶段 第二阶段 第三阶段现状分析现状分析/定位定位构思与策略构思与策略旅游发展策划旅游发展策划城市设计方案草案城市设计方案草案方案深化方案深化项目策划修正项目策划修正初步经济评估初步经济评估主要指标校核主要指标校核实施策略建议实施策略建议今天汇报南太湖 山水 特色小镇新浙北 活力 度假天堂此次汇报目录1.明晰整体发展思路思路回顾 策略汇总问题回复 2.打造梅西总体定位项目策划调整后设计方案开发模式方案评估3.分区详细设计主题分区分区一：时光（主题度假）小镇分区二：异域（郁金香）风情园分区三：康健生活家分区四：湿地综合区4.规划实施建议项目捆绑方式建议村庄迁并安置建议工作运作组织建议调整前调整后湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou4明晰整体发展思路思路回顾思路回顾 策略汇总策略汇总问题回复问题回复 1湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou地区整体功能定位：地区整体功能定位：彰显城市文化、生态特色的（北进）滨湖功能板块思路回顾地区地区整体城市设计整体城市设计明晰整体发展思路湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou湿地康体休闲区主题度假小镇郁金香风情园温泉度假养生区欢乐水岸休闲区纸厂、邱城小镇休闲综合体市级行政文化中心小梅口高端度假酒店区生态综合利用区小梅港黄龙洞滨水休闲高尔夫邱城遗址太史湾游园小梅山愚人码头太湖明珠纸厂改造公共活动四季花田公共活动水上运动市级体育中心温泉度假宗教文化度假村杨邱线弁 山主城区太 湖 路太 湖公共中心 湿地体育中心仁皇山欢乐水岸休闲区主题度假小镇小梅口高端度假酒店区郁金香风情园温泉度假养生区纸厂、邱城小镇休闲综合体湿地策略发展区湿地康体休闲区地区空间发展策略：地区空间发展策略：点面成片，围绕两个核心，组织两条功能路径，互动整合的滨湖板块。思路回顾地区地区整体城市设计整体城市设计湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou竖立标杆竖立标杆案案例例研研究究三大趋势催生新的滨湖旅游度假区开发模三大趋势催生新的滨湖旅游度假区开发模式式高端滨湖情境旅居度假区高端滨湖情境旅居度假区情境旅居度假区情境旅居度假区特色极化特色的塑造，唯一性的品牌情境度假全方位展现地域文化特色内涵四季均衡全季节的活动设置，突破依附资源的季节性限制项目集群核心项目外围辅助项目组合形成项目集群持续发展生态保护与人工环境完美结合思路回顾地区地区发展趋势展望发展趋势展望日内瓦湖畔的日内瓦湖畔的Evian Town密歇根湖畔的密歇根湖畔的Homestead度假区度假区日本箱根芦之湖日本箱根芦之湖湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou单纯“观光型”旅游转变为多元复合多元复合“体验型体验型”度假度假“人文自然人文自然”双要素组合双要素组合，强调旅游模式四季均衡复合型发展，游与栖游与栖(短时度假居住）趋于融合融合核心引领，逐次提升，循序渐进核心引领，逐次提升，循序渐进的运营建设过程客源市场分析客源市场分析思路回顾地区地区发展趋势展望发展趋势展望南太湖地区是具备良好的度假旅游发展后发优势南太湖地区是具备良好的度假旅游发展后发优势湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou思路回顾地区地区发展发展策略策略策略一：借力城市发展策略二：打造环境品牌策略三：旅居复合推动策略四：湿地综合利用策略五：项目集群运营湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou思路回顾会议会议意见回复意见回复意见一：品牌核心是什么？形象定位如何？意见二：操作实施方面如何保障？包括对旧村的处理、经济可行性、操作时序问题咨询了市场营销，推广方面的专业人士，针对湿地特色资源，确定新的主题，注入新的亮点项目与特色体验活动以延续主题，通过空间延续项目，使度假区发展更具特色，具有更广泛的市场吸引力，与区域度假需求相匹配。结合城市设计方案的项目策划及湿地综合利用要求，提出村落的迁并整治建议；结合开发操作模式，通过对土地开发成本及发展商回报周期进行测算，解决财务平衡问题，调校方案主要技术指标，增加方案实施操作性。详见此次汇报的第三部分。湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou思路回顾会议会议意见回复意见回复意见三：如何综合利用弁山？1）建议充分利用山上人文资源，恢复一些重点传统人文项目，如黄龙洞、道观等；2）修建登山步道，设计中结合游线组织预留了主要登山口；3）结合主要陡壁，可开展摩崖石刻进行修缮；4）同时对弁山的林相进行整治，调节四季颜色。弁山利用林相改造修建游步道修建寺观摩崖石刻湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou思路回顾会议会议意见回复意见回复意见四：如何利用矿坑？重点考虑了对矿坑的几种处理方式，需待根据市场实际运作选取合理方式。矿坑利用四季植物园矿坑酒店水主题游园湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou思路回顾会议会议意见回复意见回复高速公路高速公路度假区主路度假区主路度假区支路度假区支路步行路线步行路线水上路线水上路线车行、人行主入口车行、人行主入口社会停车场社会停车场码头码头意见五：如何解决交通集散及换乘？结合主要旅游活动区域（项目集群）形成合理半径的步行单元，结合功能片区出入口，预留机动车换乘场地。湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou思路回顾会议会议意见回复意见回复参考了几种处理方式，白天为绿化覆盖，晚上为LED照明，形成度假区的独特风景线。夜景处理日景处理意见六：对高速公路不利因素处理等湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou15打造梅西2总体定位总体定位项目策划项目策划调整后设计方案调整后设计方案基于项目布局的方案解读基于项目布局的方案解读湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou总体总体功能定位回顾功能定位回顾南太湖 山水 特色小镇新浙北 活力 度假天堂打造梅西资源特色城市品牌打造梅西以生态环境为本底、以休闲度假为主导，生态人文、休闲宜以生态环境为本底、以休闲度假为主导，生态人文、休闲宜居、多元活力复合旅游度假目的地居、多元活力复合旅游度假目的地梅西地区发展目标情境地产现代生活度假方式的引领合一自然资源公共游憩、人文内涵的完美结合康体健身身、心、灵的互动湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou18亲近自然奢品享受家庭聚会亲子活动社交聚会商务活动养生保健发呆关键问题问题Key issues解决方案Solutions 1.提升区域功能能级与发展潜力，结合项目内部资源营造差异化的旅游产品，明确地区形形象象定定位位，打造地区品牌效应品牌效应，推动景区跨越式发展。2.通过对国际典型旅游度假目的地案例研究，结合项目本身资源禀赋，营造南太湖地区复合旅游度假新模式，形成大众与小众并存大众与小众并存的旅游度假目的地。3.结合地区特殊开发模式要求，提供有吸引力的功功能能及项目组合及项目组合建议，使地区蓝图具有现实操作性。4.结合财财务务评评估估和和实实施施策策略略，统筹用地功能的空间布局与项目策划，通过对土地价值发挥的引导，最大程度保障政府地区目标的实现。1.如何兼顾梅西地区的特殊生态环境要求，提升区域的旅游产品能级并符合区域发展的可持续性原则？2.如何结合旅游度假发展趋势，结合地区湿地、田园、水系导入特色的旅游度假产品及活动，打造具有广泛吸引力的旅游度假目的地？3.如何在既定功能要求下，针对地区功能布局与项目策划，提出对整个区域开发项目的实施路径、操作方法？4.如何实现地区在现阶段下，保障规划与策划内容的可实施性，实质性启动梅西地区的开发？在明确地区功能定位、目标之后有产品、缺氛围旅游产品单一、老化，游客到此消费形式单一，尚未形成多层次、高附加值的旅游产业链。有市场、缺形象湖州地处长三角核心区位，据上海仅两小时车程，未来旅游发展潜力巨大。但由于主题和区域形象的不完善，度假区发展仍处于初级的观光旅游阶段良好的山水、湿地资源，但是资源的特色与周边地区相比，并无特别突出，文化感染力与影响力亟待挖掘和弘扬。有资源、缺主题有环境、缺品味区域旅游市场已有基础，本地旅游市场已然启动。但整个市场氛围仍停滞于初级层面，尚未形成一定品味的区域旅游度假目的地地区现状资源环境特点太湖、湿地、弁山、温泉湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou客源市场分析客源市场分析客源对象偏好分析客源对象偏好分析三大圈层核心养育、缓冲开发、适当开放项目策划回顾项目策划回顾打造梅西湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou项目策划回顾项目策划回顾打造梅西科普教育家庭游憩健康疗养探险体验打造梅西六大主题功能区主题度假小镇区郁金香风情园欢乐水岸休闲区核心湿地保育区温泉度假养生区湿地康体休闲区23区域价值重新定义区域价值重新定义基于区域价值，修正度假产品构成基于区域价值，修正度假产品构成公共休憩活动与现代生活方式引领公共休憩活动与现代生活方式引领小梅沙小梅沙 6S 金色天堂金色天堂我们的思考太湖、湿地、弁山、温泉旅游兴起旅游兴起关联产业群城市功能的延伸公众休憩活动组织区域旅游度假接轨现代生活成熟期发展期起飞期24区域价值重新定义，导入新奢侈主义度假内涵梅西区域拥有良好的自然环境资源，区域尚未开发，区域定义模糊区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段度假产品导向度假产品导向起步期重新定义区域价值，注入高端、私密度假元素注入注入“庄园庄园”概念概念，具备发具备发展高端度假项目的潜力展高端度假项目的潜力；创建创建新奢侈主义度假新奢侈主义度假，将度假产品锁定长三角区域新生长三角区域新生活方式的体验场所之一活方式的体验场所之一。针对本地区旅游休闲自住类需求，提倡提倡回归与简约回归与简约。新奢侈主义度假25新奢侈主义、简约主义生活内涵新奢侈主义不提倡盲目追求高价和张扬，而是更加注重品质和个性。在力所能及的范围内，对自己好一点，过自己所能过的最好生活，是新奢侈主义的真谛。新简约主义它倡导的是一种生活态度，有钱但不奢侈，不追随时尚消费主义，新简约也不仅仅局限于外在生活的变化，它更提倡的是内心情感，人际关系的简约。不在乎天长地久，只追求曾经拥有。不在乎天长地久，只追求曾经拥有。采菊东篱下，悠然现南山。采菊东篱下，悠然现南山。26大众-提供公共休闲活动小众-引领现代生活方式小梅沙小梅沙 6S 金色天堂金色天堂地区旅游度假发展的阶段转换本地旅游休闲自住类n一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。n不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。n在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。类型资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率目的地型 resort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间 最多去一次区域旅游度假resort类(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源，如滨水或山地分散，但区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次本地旅游休闲自住类resort不必是特别强势的资源大部分来自本区域0.8类住宅项目收入总建筑面积销售单价2033103销售税费营业税（销售收入5）、城市建设维护税（营业税1）和教育费附加（营业税3），三者按销售收入比例折算后，共计销售收入的5.2136674住宅类项目销售净收入（1）（2）（3）249162.85产权酒店项目收入总建筑面积销售单价923006销售税费销售收入546157产权酒店类项目销售净收入（5）（6）876858可售商业项目销售收入总建筑面积销售单价1086409销售税费销售收入5543210可售商业类项目销售净收入（8）（9）103208小计440055.8住宅类项目容积率分为两类：容积率0.8以下（含0.8）居住用地将以联排等低密度住宅为主；容积率大于0.8居住用地将以多层、小高层等普通住宅物业类型为主。短期回笼资金项目开发完成后价值：44亿元 住宅面积：367800m2产权酒店面积：102000m2商业面积14280m2住宅面积：158400m2产权酒店面积：40000m2商业面积：44655m2商业面积：5440m2商业面积：60800m2排屋住宅销售单价：8000元/m2普通住宅销售单价：4500元/m2产权酒店销售单价：6500元/m2商业销售单价：7000元/m2设计方案评估设计方案评估打造梅西面积：30000m2湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou78（5年期）项目开发完成后总价值51.951.9亿元亿元+步骤1：度假酒店商业租赁类短期回笼类打造梅西设计方案评估设计方案评估打造梅西湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou79主要土地整备费用测算 基础设施投入费用分类内容造价规模（）投入费用（万元）（一）基础设施投入费用1道路及相应设施（含照明及市政管线改造）400元/73010829204.322场地平整与环境改造32元/2780383 8897.22563公共绿地开发100元/9459529459.52（二）市政配套设施项目主要为道路管线敷设，无大型设施，费用已折入道路建设部分（三）湿地整治费用暂时估算以2亿计20000合计67561道路建设场地平整公共绿地（湿地）整理土地整备费用6.766.76亿元亿元 设计方案评估设计方案评估打造梅西湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou80主要土地整备费用测算 搬迁安置费用分类内容造价规模（ha）投入费用（万元）（四）水泥厂搬迁安置费用三狮水泥厂详见附件水泥厂搬迁测算16.9方案一：12578.10本次计算取方案二计算结果方案二：17819.68方案三：28023.00白雀水泥厂10.5方案一：7737.41本次计算取方案二计算结果方案二：10447.22方案三：15806.47分类内容造价规模投入费用（万元）村庄拆迁安置费用1整村搬迁50万元/户550户275002综合整治60万元/ha13.1（ha）786搬迁安置费用5.655.65亿元亿元 打造梅西设计方案评估设计方案评估打造梅西湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou81步骤2：+主要土地整备费用总计12.412.4亿元亿元 打造梅西设计方案评估设计方案评估打造梅西湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou82项目建设与利润经营性物业建设投入项目建设标准（元/m2）建筑规模（万平方米）投入费用（万元）度假酒店项目350022.145377508.6商业项目（出租）120023.2827936短期回笼资金项目住宅项目200052.62105240商业项目（出售）120015.5218624产权酒店项目350014.249700合计279008.6经营性物业建设投入27.927.9亿元亿元 打造梅西设计方案评估设计方案评估打造梅西湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou83项目建设与利润 经营性物业利润项目投入费用（万元）利润目标设定利润额（万元）度假酒店项目77508.6按假设开发法测算（5年平衡）-56526.3商业项目（出租）27936按假设开发法测算（5年平衡）30362.5短期回笼资金项目住宅项目1052405052620商业项目（出售）18624509312产权酒店项目497005024850合计279008.660618.2度假酒店项目、商业项目（出租）5年回报价值其中：a为商业经营年净收益，r为折旧率（取值92），n取2，扣除3年建设周期。假设：发展商从短期回笼物业上获取利润率：5050不计核心旅游项目投入，发展商5年利润额：6.16.1亿元亿元打造梅西设计方案评估设计方案评估打造梅西湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou84步骤4：不计核心旅游项目投入，政府（管委会）收益：5.55.5亿元亿元测算结论：核心旅游项目投入：11.611.6亿元亿元=不计核心旅游项目投入，政府（管委会）收益：5.55.5亿元亿元+不计核心旅游项目投入，发展商5年利润额：6.16.1亿元亿元依据目前测算，在保障度假区不额外投入，发展商短期平衡（5年）、长期盈利的目标下，总共可以有11.611.6亿元亿元投入核心旅游项目开发。打造梅西设计方案评估设计方案评估打造梅西湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhoun时光小镇（主题度假）开发完成后收益：8.5亿元n郁金香风情园（不计核心旅游项目）开发完成后收益：4.7亿元n（温泉）康健生活家完成后收益：-0.15亿元n湿地综合区（不计核心旅游项目）开发完成后收益：-1.5亿元85分区评估测算湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou86总总平平面面示示意意图图本本次次方方案案土土地地利利用用规规划划图图控控规规土土地地利利用用规规划划图图分区详细设计分区评估测算地块在总图中的位置n 经营性用地规模对比 小计：24.75亿元n 建筑规模对比 成本测算基础设施投入费用：10894.82万元搬迁安置费用：27519.68万元建安成本：124044万元小计：16.25亿元开发完成后总价值（5年）度假酒店：2842.4万元商业（出租）：5364.1万元短期回笼项目：239338.7万元用地调整不大，将原有酒店用地进行了规整；适度增加了酒店用地的开发规模开发完成后收益：8.5亿元时光小镇（主题度假）湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou87打造梅西分区评估测算郁金香风情园（不计核心旅游项目）开发完成后收益：4.7亿元n 建筑规模对比 n 经营性用地规模对比 打造梅西地块在总图中的位置总总平平面面示示意意图图本本次次方方案案土土地地利利用用规规划划图图控控规规土土地地利利用用规规划划图图小计：15.95亿元成本测算基础设施投入费用：11366.7万元搬迁安置费用：19249.22万元建安成本：81476.4万元小计：11.21亿元开发完成后总价值（5年）度假酒店：6063.9万元商业（出租）：16773.9万元短期回笼项目：136700.8万元经营性物业中增加了住宅和酒店的建筑规模。湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou88n 经营性用地规模对比 打造梅西分区评估测算打造梅西地块在总图中的位置 完成后收益：-0.15亿元n 建筑规模对比 小计：7.36亿元成本测算基础设施投入费用：9126.3万元搬迁安置费用：9400万元建安成本：56548.6万元小计：7.51亿元开发完成后总价值（5年）度假酒店项目：10370.5万元商业（出租）项目：22838.6万元短期回笼资金项目：40432万元各类用地规模调整不大，经营性物业中增加了住宅和酒店的建筑规模。总总平平面面示示意意图图本本次次方方案案土土地地利利用用规规划划图图控控规规土土地地利利用用规规划划图图（温泉）康健生活家湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou89打造梅西分区评估测算湿地综合区地块在总图中的位置（不计核心旅游项目）开发完成后收益：-1.5亿元n 建筑规模对比 n 经营性用地规模对比 总总平平面面示示意意图图本本次次方方案案土土地地利利用用规规划划图图控控规规土土地地利利用用规规划划图图小计：3.86亿元成本测算基础设施投入费用：16167.2万元搬迁安置费用：384万元建安成本：16932万元小计：5.35亿元开发完成后总价值（5年）度假酒店：1705.5万元商业（出租）：13312.5万元短期回笼项目：23567.6万元湿地整治：2亿元湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou90规划实施建议4项目捆绑方式建议项目捆绑方式建议村庄迁并安置建议村庄迁并安置建议工作运作组织建议工作运作组织建议湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou规划实施捆绑打包方式建议捆绑打包方式建议方式一：田园诗地整体打包方式二：田园诗地分片打包1234123湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou92渔湾、八四圩渔湾、八四圩用地规模用地规模8.4ha户数户数157户牌门牌门用地规模用地规模1.2ha户数户数37户杨潭杨潭用地规模用地规模3.8ha户数户数72户霍村湾霍村湾用地规模用地规模3.1ha户数户数39户渔山村渔山村用地规模用地规模2.4ha户数户数57户后北塘后北塘用地规模用地规模1.0ha户数户数31户前北塘前北塘用地规模用地规模1.3ha户数户数30户西塘村西塘村用地规模用地规模0.8ha户数户数45户太史湾太史湾用地规模用地规模6.7ha户数户数151户水产村水产村用地规模用地规模0.6ha户数户数93户褚家兜褚家兜用地规模用地规模1.6ha户数户数56户长田漾长田漾用地规模用地规模1.1ha户数户数40户王家村王家村用地规模用地规模3.2ha户数户数76户吴家墩吴家墩用地规模用地规模2.6ha户数户数112户村庄迁并整治建议现状村落分布规划实施湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou长田漾范围内的旧村、太史湾村综合整治长田漾湿地范围外的旧村拆迁安置村庄迁并整治建议新村安置地块能提供安置规模：村名用地规模户数渔湾、八四圩8.4ha157户牌门1.2ha37户杨潭3.8ha72户渔山村2.4ha57户霍村湾3.1ha39户王家村3.2ha76户吴家墩 2.6ha112户 用地面积建筑面积80034 120000 规划实施湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou案例借鉴：案例借鉴目的：工作历程：地区开发所需的系统化解决方案以及相应运做组织大鹏半岛下沙滨海旅游度假区整体开发方案多层次多层次、全方位的论证、研究、推介工作基础、全方位的论证、研究、推介工作基础n 2002年起，近10项围绕下沙地区展开的各层次规划咨询工作相继编制完成；n 2007年9月，龙岗区政府牵头组织开展规划研究；n 2007年12月，专业机构开展经济评估测算；n 2008年，拟定整体开发方案；n 2008年4月，龙岗区政府邀请规划、旅游、地产开发、市场营销策划等领域专家学者以及政府相关部门领导举行了大鹏半岛下沙滨海旅游度假区整体开发方案研讨会。n 2008年6月，向市主管领导汇报，并获得原则通过。n 2008年期间，与主要意向发展商进行协商推介。n 目前，待市府常务会最终确定。深圳龙岗 滨海组织运作建议组织运作建议规划实施湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou95主要工作成果规划方案研究规划方案研究1.1.经济评估测算经济评估测算2.2.整体开发方案整体开发方案3.3.内容构成：1.规划方案研究规划方案研究（政府）地区目标定位核心项目策划用地布局主要规划要求主要技术经济指标 2.经济评估测算经济评估测算市场调研分析核心项目门槛与标准设施投入测算拆迁安置测算土地价格、地区物业价值测算反馈规划方案、财务平衡目标实现3.整体开发方案整体开发方案规划开发条件（项目）开发建设标准物业捆绑要求后期运营管理要求开发运营商门槛规划实施组织运作建议组织运作建议湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou96运作组织及相应控制节点：【开发前期准备阶段】开发运营模式(政府)地区开发目标规划设计方案规划设计方案核心项目策划主要经济技术指标主要规划设计要求经济评估测算经济评估测算市场调研分析地区项目投入门槛、标准基础设施、拆迁安置投入物业销售运营收益发展目标的空间落实市府审议、修正、确认市场推广实施土地出让办法制定（国土）主管领导沟通反馈校核国土部门沟通衔接片区整体开发运作流程发展目标的财务平衡研讨会议审查研讨会议审查政府主管部门规划专家、市场营销策划发展商等编制开发方案（统筹）编制开发方案（统筹）规划设计要求项目策划与门槛设定建设标准时序与步骤设定物业捆绑要求制定招拍挂前期方案制定招拍挂前期方案纳入特殊开发要求编制土地出让条件政府：实现地区目标，不额外投入发展商：具有足够市场吸引力市场发展意向调查1234湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou（度假区）土地整备指引土地整备指引（意向发展商）项目（集群）建设方案项目（集群）建设方案 1.开发模式与地区发展目标报市府审定 开展土地整备2.经济技术指标 规划布局要求 核心项目策划（发展商项目校核）专门机构详细测算 核心项目测算土地价格估算3.筹备专家研讨会 统筹开发方案 拟订土地出让条件4.市府审定开发方案，提出相应诉求 协助国土制定招拍挂文件 制定管理运营协议核心工作内容组织运作建议组织运作建议规划实施建议下一步开展的工作湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou98梅西片城市设计下阶段工作内容1.完善城市设计方案2.落实各地块调校后指标3.反馈地区上位规划（控规）4.编制地块城市设计导则湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou100开发运营目标分类内容价格规模（待统计）费用（六）度假区目前建安成本1独立或连排住宅2000元/（不含土地成本）2商业1200元/（不含土地成本）3度假酒店3500元/（含装修，不含土地）（一）可售物业目前销售价格（住宅，排屋，别墅）1梅东地区住宅楼盘（参照嘉业二期目前价格）住宅4500元/；排屋8000元/；别墅10000元/；（二）度假酒店经营状况1嘉业雷迪森酒店详见附件房价 2紫金假日酒店（三）商业物业出售、出租情况租金：1000元/年；售价：7000元/；（四）湖州市目前房地产税费情况（购地期间，房产销（购地期间，房产销售期间发生费率）售期间发生费率）13800120001880188016801680900900900900880880800750750700700PROM-WKNPROM-WKN138001200017801580900900900900880880750700700650650PROMPROM188001880015800158002880288026802680188018801880188016801680168016801580158015801580138013801380138013801380RACK(RACK(不含早餐不含早餐)银杏银杏丝雨丝雨 墨香墨香BLSBLS（湖景套房）（湖景套房）BGSBGS（园景套房）（园景套房）CLTCLT（双人）（双人）CLK(CLK(大床大床)CGTCGT（双人）（双人）CGQCGQ（单人）（单人）DLTDLT（双人）（双人）DLK(DLK(大床大床)SGTSGT（双人）（双人）SGQSGQ（单人）（单人）SGK(SGK(大床大床)总统别墅总统别墅外交别墅外交别墅商务套房商务套房行政豪华房行政豪华房行政高级房行政高级房豪华湖景房豪华湖景房高级园景房高级园景房细分市场细分市场雷迪森酒店雷迪森酒店全年平均房价：全年平均房价：480.1元元全年客房出租率：全年客房出租率：29.13床位数：床位数：315紫金山庄紫金山庄全年平均房价：全年平均房价：368元元全年客房出租率：全年客房出租率：28床位数：床位数：606折6折6折6折6折6折6折协议价协议价8折8折8折8折8折8折8折促销价促销价1500120010006001000700520门市价门市价豪华套房豪华套房套房套房豪单豪单普单普单豪标豪标普标普标B普标普标A细分市场细分市场湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort,Huzhou101主要土地整备费用测算搬迁安置费用分类内容造价规模（）投入费用（万元）（四）水泥厂搬迁安置费用（请咨询拆迁办提供相（请咨询拆迁办提供相对详细材料）对详细材料）三狮水泥厂详见附件水泥厂搬迁测算白雀水泥厂22932.7522932.7517573.5017573.5014863.6914863.69总估算费用总估算费用7126.287126.287126.287126.287126.287126.28区域内农户拆迁估算区域内农户拆迁估算15806.4715806.4710447.2210447.227737.417737.41合计总价合计总价拆除方案搬迁方案搬迁方案277.00其中：、在职人数277.00四、职工人数（人）710.00、上缴税金500.00、利润5828.81、资产净值7327.72、资产负债5608.50设备2404.16厂房8012.66、净值8574.8080%3215.5530%2143.7020%10718.50设备5448.01厂房16166.51其中：、原值三、固定资产（元）290.521000290.52800217.896003631.50、生活区2068.156002068.156002068.8250041362.90其中：、厂房44994.40二、建筑面积（平方米）712.0040712.0040534.003017.80、生活区4161.00304161.00302774.0020138.70其中：、生产区156.20一、土地（亩）单价单价金额单价方案三方案二方案一基本情况白雀立水泥厂白雀立水泥厂 三狮水泥厂三狮水泥厂 43038.0043038.0032834.6832834.6827593.1027593.10总估算费用总估算费用15015.0015015.0015015.0015015.0015015.0015015.00区域内农户拆迁估算区域内农户拆迁估算28023.0028023.0017819.6817819.6812578.1012578.10合计总价合计总价拆除方案搬迁方案搬迁方案1200.0041200.004900.003300其中：、裁员职工1503四、职工人数（人）2137.90、上缴税金-2224.33、利润1935.23、资产净值25734.80、资产负债12244.78设备8163.18厂房20407.96、净值14524.1180%5446.5430%3631.0320%18155.13设备12103.42厂房30258.55其中：、原值三、固定资产（元）480.001000384.00800288.006004799.98、生活区4118.988003089.246002574.3750051487.31其中：、厂房56287.29二、建筑面积（平方米）619.6040619.6040464.703015.49、生活区7080.30307080.30304720.2020236.01其中：、生产区251.5一、土地（亩）单价单价金额单价方案三方案二方案一基本情况单位：万元单位：万元单位：万元单位：万元湖州市太湖旅游度假区梅西 城市设计URBAN DESIGN For Meixi District of Taih