商业商务中心片区控制性详细规划说明书.docx

XX市东城区南片区控制性详细规划 说明书东城区南片区控制性详细规划说明书XXXX年XX月目 录第一章综 述1第一节概况1第二节城市总体规划1第三节规划动因与规划意义2第四节规划依据与规划范围4第五节规划原则5第二章东城区发展研究6第一节东城区发展概念6第二节东城区发展定位6第三节东城区发展策略7第三章南片区现状解读8第一节自然条件8第二节城市建设现状8第三节开发难易度分析9第四节现状综合评价9第四章功能定位与总体布局10第一节功能定位10第二节功能结构10第三节用地规模10第五章居住用地规划12第一节社区组织与人口容量12第二节基础教育设施规划13第六章公共服务设施规划14第一节城市、地区级公共服务设施规划14第二节社区级公共服务设施规划14第七章道路系统规划15第一节规划理念和原则15第二节道路系统规划15第三节公共交通规划18第四节停车设施19第八章绿地系统规划20第一节规划理念和原则20第二节规划布局20第九章空间景观规划21第一节规划原则21第二节空间景观规划21第三节环境及标识设计22第十章竖向工程规划23第十一章市政公用设施规划24第一节规划理念和原则24第二节给水工程规划24第三节污水工程规划25第四节雨水工程规划25第五节电力工程规划26第六节通信工程规划26第七节供热工程规划28第八节燃气工程规划28第九节管线综合29第十二章环境卫生及环境保护规划30第一节环境卫生规划30第二节环境保护规划31第十三章综合防灾规划32第一节防洪排涝32第二节人防32第三节消防33第四节抗震33第十四章地下空间规划34第十五章建设开发控制34第一节建设开发时序34第二节建设开发强度34第一章 综 述第一节 概况XX市是XX省XX市所辖县级市。城市历史悠久，夏代属九州徐州之域，秦朝开始设置“驺县”，历汉、晋、南北朝，及唐初改“驺”为邹，称邹县，沿袭至1992年10月，撤县设市，称XX市。XX古称“邹鲁圣地”，是中国儒学发源地之一，是中国历史上著名的思想家、教育家孔子和孟子的诞生地，素称“孔孟桑梓之邦，文化发祥之地”。XX市东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐淮要冲，北枕泰岱南脉与鲁都XX毗邻，总面积1613平方公里，城市建成区面积24平方公里。下辖钢山、千泉、凫山三个街道办事处，田黄、张庄、城前、大束、香城、峄山、看庄、唐村、郭里、石墙、北宿、太平、中心店、平阳寺十四个镇，总人口112万，其中城市人口25万，以汉族居民为主，广泛分布着回、满、布依、彝、苗、蒙古、黎、壮等24个少数民族。XX地势东高西低，山区峰峦叠嶂，丘陵逶迤起伏，平原沃野千顷，三种地貌各占三分之一，属暖温带过渡型季风气候，四季分明，气候温和，风光秀丽。改革开放以来，XX市经济、社会、文化等方面都取得了长足的发展。特别是2006年来，全市全面落实科学发展观，紧紧围绕建设“国家历史文化名城、山水园林生态城市、循环型经济强市”总体目标，大力实施“工业立市、科技强市、创新兴市、开放活市”发展战略，解放思想，干事创业，加快发展，全市国民经济持续稳定增长，社会事业全面发展，人民生活水平不断提高。城市建设方面，XX市围绕建设现代化中等城市的目标，把加快城市化进程作为拉动经济持续发展的着力点，以经济带城建，以城建促经济，取得了明显的成效。人居环境不断改善，生态环境不断优化，基础设施日臻完善，城市管理机制日益完善，城市管理水平大大提高，掀起了城市建设的新高潮。第二节 城市总体规划2005年，XX市组织编制了XX市总体规划（2005-2020），确定XX市城市性质为：国家历史文化名城，生态园林城市，循环型经济强市。规划城市人口规模近期40万人，远期55万人。近年来，在总体规划指导下，XX市社会经济迅速发展，城市建设面貌日新月异。根据总体规划及城市总体发展部署，XX市未来一段时间内重点发展区域为护驾山路以东区域（以下简称东城区），该区域包含总体规划中的东部片区的大部分和北部片区的一部分，是从京福高速公路入城的门户区域。在总体规划基础上，本次规划首先对东城区总体发展和空间布局进行深化研究，结合当前以及未来一段时间内东城区的内外部发展的变迁，提出东城区发展的总体定位和空间发展策略，对东城区的空间构架进行梳理与调整。在对东城区发展进行深入研究的基础上，本次规划重点对东城区南部区域（以下简称南片区）的规划布局进行深化，统筹安排各项用地及功能，为其开发建设提供技术依据。而东城区北部区域由于临近拟建的中华文化标志城，已被纳入其控制范围，故对北部区域进行深化的条件尚不成熟。但规划已充分考虑东城区南、北两片区沟通和融合，以及预留XX市与未来中华文化标志城进一步衔接、整合一体的空间条件。XX市总体规划规划结构图XX市总体规划规划总图既有的城市总体规划需要在中华文化标志城的建设意向进一步明确之后，再及时作出调整部署，以确保城市的有序、有效发展。而东城区南片区控制性详细规划的编制，是满足近期建设和发展之需的必要过程。第三节 规划动因与规划意义XX市东城区南片区是XX市新城区的核心片区。在当前阶段，区域、市域、文化、生态等方面的有利条件成为促进XX市东城区加快构建现代化新城的驱动要素。1. 规划动因（1）区域动因XX城市圈规划给XX提供新的发展机遇：位升、凸显、互补、协同。XX市总体规划确定的城市职能为：XX城市圈核心城市之一，国家级历史文化名城，文化旅游胜地，国家能源基地，新兴加工制造业基地。作为XX城市圈的核心城市，XX市的优化发展获得了前所未有的机遇。受XX的历史文化地位影响，当前XX的优势未能凸显。但随着XX城市圈规划的完成，XX和XX、XX协同成为城市圈的核心，从而为XX的发展带来新的机遇，其城市地位极大提升，作用更加凸显。同时，在城市圈整体规划指导下，各个核心城市将建立互补、协同的协调发展机制，为XX市的发展提供良好的区域环境。XX城市圈核心城市区位关系（2）市域动因XX城市东扩使得东城区的发展动力充足：整合、提升、拓展、互动。根据城市总体规划，XX市将依托燕京大道、太平路形成的东西向发展轴线向东发展。目前，燕京大道、太平东路已经相继建成，为东城区的发展提供良好的建设基础。XX市各城区发展布局XX市城市用地现状图（2004）城区东扩发展需要依托现有老城的基础，有效整合城市整体空间资源，进一步提升东城区在城市发展中所承担的职能，拓展发展思路，使之与城市其它部分之间形成良性互动，推动城市和谐、高效发展。（3）文化动因（3）文化动因拟建的中华文化标志城带来发展的良好契机：衔接、一体、张扬、内蕴。拟建的中华文化标志城主城区初步选址于XX和XX之间的九龙山脉，此举对XX、XX乃至整个XX城市圈的建设发展意义重大，各城市之间加快了融合、衔接、一体的进程。对XX市而言，借助中华文化标志城建设之文化推动力，加快东城区规划建设及与中华文化标志城的对接，有利于城市传统文化的张扬、延续和内蕴聚集。XX、拟建的中华文化标志城、XX东城区的“一体”关系构建拟建的中华文化标志城与东城区的位置关系（4）生态动因XX良好的生态基础为东城区的规划建设提供环境动力：保育、惜用、包容、互渗。城市总体规划提出了建设生态园林城市的发展目标，并进一步明确了XX“山、水、文化城”的整体形象定位。在这一目标定位的指导下，XX市老城区以岗山铁山风景区为绿色核心，生态建设卓有成效。与老城区相比，XX市东城区的生态环境基底优势更加凸显。其东侧紧依孟子湖生态休闲区，南侧滨临大沙河生态文化休闲带并遥望峄山风景区，北侧与九龙山、朱山一脉相承。良好的生态环境基础是东城区建设发展的另一个巨大助推力。在未来的发展中，东城区应以“保育、惜用、包容、互渗”为指导原则，保障生态环境良性循环，长续有效。XX市山水资源图2. 规划意义（1）突出孔孟儒家思想一体的关系，在区域的空间沟通上提供结构支持；（2）通过调整，整合优化东城区的各要素，提升城市功能，打造XX新空间、新形象；（3）对南片区进行整体的发展控制与引导，并提出具体的规划建设管理要求；（4）为近期重点项目提供选址及规划建设要求，以确保空间的有序合理开发。第四节 规划依据与规划范围1. 规划依据（1）法律法规和技术标准中华人民共和国城乡规划法（2008年）城市规划编制办法（2006年）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90） 城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）城市居住区规划设计规范（GB50180-93） XX市城市规划管理简明技术规定（2006年版）XX市城市规划管理技术规定（2007年）（2）既有城市规划XX市城市总体规划（2005-2020）及相关的详细规划XX市城市绿地系统规划（2006-2020年）2007年4月XX市城市公共客运交通及公共停车场规划2007年1月XX市东城区给水专项规划2007年7月XX市东城区排水专项规划2007年7月XX市东城区电力工程专项规划2007年5月XX市东城区电信专项规划2007年7月XX市东城区热力专项规划2007年7月XX市东城区环境卫生专项规划2007年7月XX市东城区消防专项规划2007年7月XX市东城区管线综合规划2007年7月研究范围2. 规划范围（1）研究范围本次规划区与周边地区密切相关，为更加科学准确规划该地区，将东城区以及北面的九龙山区、南面的峄山风景区、东面的京福高速公路两侧用地等相邻地区以及相关联的发展地域纳入研究的范围。既研究九龙山、峄山、孟子湖等自然环境对南片区的影响，也考虑城市空间跨京福高速公路发展的可能性。规划范围（2）规划范围本次规划对象主要为东城区南片区，即东到东外环路，南到八号路（大沙河以北），西到护驾山路，北到燕京大道。规划总用地：484.86公顷。第五节 规划原则1. 功能整合，优化增效在城市总体规划和东城区的总体发展结构下安排南片区的功能布局，整合居住与公共活动、居住与生态环境之间的关系，力求使南片区在功能布局和空间坏境等方面达到整体最优。2. 环境优先，文化为魂坚持可持续发展战略，生态兴城，文化立城。3. 设施配套，节地节能建立公共服务设施配套机制，按居住人口分布模式确立公共服务设施配套级别。规划建设坚持集约用地，节约能源。4. 集聚开发，远近结合根据城市建设的近远期目标，尊重城市发展的客观规律，合理制定分期实施步骤和计划。第二章 东城区发展研究第一节 东城区发展概念城市的发展应依托区域宏观环境，充分利用自身所蕴含的优势条件。综合考虑，城市空间拓展基于区域发展的走向和老城发展的基础，紧紧抓住文化、生态两大突出优势进行整合。东城区发展确立的发展概念为：区域联结，东西互补，文化为魂，生态优先。1. 区域联结，东西互补XX西部老城区发展历史悠久，公共设施配套相对完善；东城区生态环境良好，土地资源充足。充分利用东西向燕京大道、太平东路的联结辐射带动作用引导城市向东拓展的同时强化区域协调、联动，优化发展。以城市的主要发展轴线联结城 市各发展区域，同时注重充分发挥各区域的优势和条件，从全局角度配置城市的各项功能用地分布，使东、西部功能配置互补，使整体效益最大化。2. 文化为魂XX是孔子、孟子的出生地，中国儒学发源地，历史文化资源丰富。拟建的中华文化标志城主城区选址在城北的九龙山地区，为XX东城区构建新的文化空间框架提供了契机。东城区即以此为基础，打造文化型新城区。3. 生态优先东城区发展概念图东城区南部的大沙河生态文化休闲带、峄山风景区和东侧的孟子湖生态休闲区构成了东城区重要的生态环境基底。规划应充分利用开敞空间引导生态景观向城区渗透。第二节 东城区发展定位循依东城区发展概念，东城区的发展定位为：基于XX市城市总体规划（2005-2020）所确定的北进、东扩的发展战略，把握东城区未来城市建设的标准和价值取向，聚焦于XX东城区在生态环境、文化传承、人文关怀、公共服务、城市活力及城市形象等方面的不懈追求，将东城区建设成为一个“山水共融”、“文化和谐”、“经济繁荣”、“品质空间”的新城区。从而为XX的产业转化和城市功能提升构筑新的承载空间，以期提升XX未来的城市竞争力。第三节 东城区发展策略1. 功能策略：组合、互补、提升对老城和新城在功能上进行组合，对规划区内的现状教育设施、现状住区进行系统梳理，同时将规划区内原有工业和原规划在东城区北部的工业调整到东城区东边产业区。结合拟建的中华文化标志城，挖掘地方特色进行功能配置，拓展文化产业的产业链，提升XX的整体竞争力。2. 空间策略：北接、东拓、南融Ø 北上对接，弹性应对：考虑中华文化标志城未来的规划建设，积极向北发展，预留弹性功能区。Ø 东向拓展，适度跨越：沿轴线自西向东拓展，远期可以考虑跨越京福高速公路和京福高速铁路线发展。 Ø 南向融合，生态优先：向南发展结合自然山水优势，提升城市环境品质。空间策略3. 文化策略：传承、延续、创新Ø 传承：体现儒家思想文化的精髓，承继孔孟一体的意蕴，营造富有文化意象的空间环境。 Ø 延续：延续文化标志城的空间关系，组织新城空间结构和相应功能布局。 Ø 创新：基于地域文化基因，创新城市文化，提供多样文化载体，促进文化产业拓展，为XX持续发展提供内蕴动力。文化策略4. 生态策略：保育、惜用、互渗Ø 保育：对孟子湖、峄山风景区进行保护性养育，使其生态资源可持续发展。Ø 惜用：珍惜山水资源，大沙河滨水开发要充分保护自然生态资源，避免过度开发利用和浪费。Ø 互渗：利用原有的山水格局、大沙河等滨水绿化，连通东城区内外的山水绿的网络，着力形成“山-水-城”相互渗透的良好生态格局。 第三章 南片区现状解读第一节 自然条件1. 山水关系南片区依山傍水，具有良好的生态基底。依山：北望九龙山、朱山，南眺护驾山（峄山风景区）。傍水：东邻孟子湖，南接正在建设的大沙河。2. 地形规划范围内地形从东北向西南逐渐降低，最高高程105-110米，最低高程80-85米。第二节 城市建设现状1. 土地使用现状规划区内已建成用地集中在基地西面，主要包括职业技校、XX一中等文教设施及金山花园、鸿景雅苑居住小区等居住用地。唐王山路以东多为耕地，并零散分布有若干住宅用地，东部的大西苇村为最集中的村镇住宅区。 表1 现状用地平衡表编号用地性质用地代码用地面积(hm2)比例(%)1居住用地R82.8817.09其中二类居住用地R231.316.46三类居住用地R332.306.66中小学托幼用地R22（高初小幼）19.273.972公共设施用地C23.944.94其中行政办公用地C14.660.96其中市属办公用地C114.660.96教育科研用地C614.402.97其中中等专业学校用地C6214.402.97其它公共设施用地C93.340.693道路广场用地S36.967.62其中道路用地S135.107.24社会停车场用地S31.860.384市政公用设施用地U0.880.18其中供应设施用地U10.540.11交通设施用地U20.340.075绿地G23.230.67其中生产防护绿地G23.230.676水域和其他用地E338.5169.82其中水域E11.540.32耕地E2336.9769.507总计484.86100.002. 建筑质量现状除近年新建的居住小区和文教设施以外，其它村民住宅大部分质量较差。3. 居住用地现状现状居住地域形态有三种：居住小区包括鸿景雅苑小区（11.21hm2）、金山花园（7.79hm2）、西苇小区（4.24hm2）。单位家属院十中家属院（0.40hm2）、 一中教职工周转房（4.56hm2）。农村居民点主要为大西苇村（30.83hm2）。4. 文教设施现状现状文化教育区已初步形成。规划区内现有的文教设施包括：XX市劳动就业培训中心（2.43hm2）、XX市高级职业技术学校（11.65hm2）、XX一中（17.55hm2）、XX市第十中学（1.55hm2）、大西小学（1.55hm2）。5. 道路交通现状对外交通：在城市外围，京沪铁路、京福高速公路、京福高速铁路南北流通，其中京福高速公路在燕京大道有出入口。在规划范围周边，燕京大道沟通东西，东外环路贯通南北。内部交通：东外环路为城市外环路，东西向的太平东路和燕京大道、南北向的护驾山路和金山大道是城市主干路，东西向的平阳东路是城市次干路，均已建成；南北向的唐王山路是规划的次干路，现状还未全部接通。6. 市政设施现状在规划范围东北侧有现状220kv八里变电站（位于研究范围内），有数条出线从变电站起始向西南方向供电，这些线路均从规划区斜穿，将对规划区产生不利影响。其中影响最大的为一条110kv高压输电线，规划需充分考虑此线路的影响。基地内有液化气站一处，加油站一处。第三节 开发难易度分析根据现状调查的相关资料以及地方发展设想，对规划区内用地的再开发难度进行评价。分为以下几种情况： （1）现状已建成、不可再开发用地：主要为建成时间较短的用地，包括XX一中、一中教职工周转房、鸿景雅苑、金山花园等。（2）再开发成本较高的用地：主要为建成时间较长的单位和居民区。（3）再开发成本较低的用地：主要为现状的耕地和已经完成居民动迁安置的土地。第四节 现状综合评价综合以上分析得出南片区现状的优劣势评价。表2 现状综合评价表现状特征优势区域层面XX都市圈、中华文化标志城的规划建设带来发展的良好契机市域层面XX城市东扩趋势使得东城区的发展动力强劲南片区层面可建设的土地充足，对外交通便捷生态基础优厚，环境特色明显劣势区域层面受XX影响，XX的历史文化优势有待凸显市域层面东城区未来东扩将受到跨铁路的制约南片区层面村庄的拆迁量不少，金山大道以东现状建筑量近13.5万m2第四章 功能定位与总体布局第一节 功能定位1. 功能定位承接东城区的发展策略和空间布局，规划南片区将成为城市未来的公共活动中心。为带动城市东扩，推动东、西部功能组合、互补，城市级商务中心将在南片区布局；同时，为挖掘地方特色，拓展文化产业的产业链，将建设城市级的文化中心。同时结合对南片区现状已形成的教育设施和住宅区的梳理，南片区将形成功能配套完善、环境优美、富有人气的生态居住社区。人气的聚集同时将带动商业设施的发展，形成新的商业中心。综上所述，南片区的功能定位为：以商务办公、文化会展、商业金融为主要功能的公共中心地区，商业金融主要服务于东城区，商务办公、文化会展面向XX全市，同时注重居住功能及其地域的合理安排以及生态系统的良好建设。2. 规划重点（1）结合区域和市域发展要素，综合考虑中华文化标志城的规划对南片区产生的影响，发挥临近孟子湖和大沙河的生态环境优势，站在建区域之城、文化之城、生态之城的高度上提出南片区发展的整体定位。（2）在城市总体规划的基础上，按照东城区整体发展框架和近期建设实施的需要，合理组织南片区的功能结构、用地布局和道路交通网络。（3）在东城区已编制的各项专业规划的基础上，深化各专业系统的工程布局，在空间上为各项专业系统规划的实施提供保障。第二节 功能结构规划结构是对规划区土地资源配置、城市功能组合、空间布局形态等方面问题的综合解释。规划区形成“一带两轴三中心”的规划结构，并以此为骨架组织文教区、基层居住社区以及社区服务中心。“一带”指在规划区南端东西向的大沙河生态文化休闲带。大沙河由东向西贯穿XX南部，在东端融入孟子湖生态休闲区，是XX重要的生态和休闲廊道，规划整合大沙河及其沿岸公共空间和公共设施，打造XX的“文化水岸”。“两轴”指南北向的沿金山大道城市发展轴和东西向的沿太平东路城市发展轴。金山大道是XX市新城区的南北向交通要道和景观大道，连接新城区北片区和南片区，向北可通向XX城区，成为南片区重要的发展带动轴。沿太平东路城市发展轴西连西部老城区，东接孟子湖生态休闲区，承担了两个方面的重要职能：一方面太平路是老城区的主要道路，沿线布置了商务办公、商业金融等公共设施，其向东部的延伸将有力引导城市的东向发展，从而使太平东路成为东城区的城市开发带动轴；另一方面孟子湖是重要的城市生态休闲节点，其生态景观通过太平东路廊道向西渗透入城市，从而使太平东路成为城市的生态景观辐射轴。“三中心”指根据城市综合功能布局配置的商务中心、商业中心和文化中心。三大中心统效联动，共同形成服务于东城区以至整个XX市的公共活动中心。依托现状的XX高级职业技术学校、XX一中等，整合资源，扩充功能，形成XX市的文化教育区。第三节 用地规模规划区总用地484.86公顷，包括7个大类，分别为居住用地、公共设施用地、综合商住用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、水域和其它用地。1. 居住用地包括现状保留的居住小区以及新规划的一类、二类居住用地，面积为185.27公顷，占总用地的38.21%。其中包括中小学幼托用地40.64公顷。2. 公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、医疗卫生用地、教育科研用地、社区中心用地、其它公共设施用地等，面积为83.94公顷，占总用地的17.31%。3. 综合商住用地为增加土地使用的弹性和适应性，设置综合商住用地，兼容商业和居住功能。用地面积为53.42公顷，占总用地的11.02%。4. 道路广场用地包括各级道路和社会停车场等用地，面积为98.06公顷，占总用地的20.22%。5. 市政公用设施用地包括交通设施用地、邮政设施用地、环境卫生设施用地和其它市政设施用地等，面积为2.03公顷，占总用地的0.42%。6. 绿地绿地包括公共绿地和生产防护绿地两类，面积62.14公顷，占总用地的12.82%。其中公共绿地中含水面为1.27公顷。各类用地具体面积和比例详见下表。 表3 规划用地平衡表编号用地性质用地代码用地面积(hm2)比例(%)1居住用地R185.27 38.21 其中二类居住用地R21144.63 29.83 中小学托幼用地R2240.64 8.38 2公共设施用地C83.94 17.31 其中行政办公用地C129.30 6.04 其中市属办公用地C116.22 1.28 非市属办公用地C1223.084.76 商业金融业用地C222.69 4.68 文化娱乐用地C32.67 0.55 医疗卫生用地C59.49 1.96 其中医院用地C519.49 1.96 教育科研用地C611.84 2.44 其中中等专业学校用地C629.99 2.06 成人与业余学校用地C631.85 0.38 其它公共设施用地C94.14 0.85 社区中心用地CS3.81 0.79 3综合商住用地CR53.42 11.02 4道路广场用地S98.06 20.22 其中道路用地S192.66 19.11 社会停车场库用地S35.40 1.11 5市政公用设施用地U2.03 0.42 其中交通设施用地 U20.82 0.17 其中公共交通用地U210.82 0.17 邮政设施用地 U30.25 0.05 环境卫生设施用地U40.66 0.14 其中粪便垃圾处理用地U420.66 0.14 其它市政设施用地U90.30 0.06 6绿地G62.14 12.82 其中公共绿地G114.53 3.00 其中公园G1114.53 3.00 生产防护绿地G247.61 9.82 其中防护绿地G2247.61 9.82 8总计484.86 100.00 第五章 居住用地规划城市总体规划中，南片区共规划居住用地199.6hm2（含中、小、幼等基础教育设施），居住人口5.5万人。本规划深化总体规划的居住用地布局，居住用地总计为185.27hm2。因东城区北部片区暂纳入拟建的中华文化标志城统一考虑，东城区的居住用地规模有所压缩，故为进一步提高南片区土地使用效率，规划提高居住用地开发强度，居住人口适度增加。第一节 社区组织与人口容量1. 社区结构以社区为单元组织居住空间，建立两级社区体系，即居住社区和基层社区两级社区；整个南片区作为一个居住社区，由四个基层社区组成。单个基层社区规模1万-3万人，基层社区划分以基层社区级公共服务设施辐射范围为依据，以明确的自然分界物为边界。2. 社区组织四个基层社区分别为金山基层社区、和平基层社区、小西苇基层社区和大西苇基层社区。每个社区设置一处社区中心。在社区中心布置社区级公共服务设施。金山基层社区大部分为已建成的多层居住小区，包括鸿景雅苑、金山花园等。新规划商住综合用地本着合理用地、节约用地的原则，同时考虑景观环境效果，以中高层住宅为主，兼有部分高层住宅。和平基层社区位于基地东北部，邻近商业中心和孟子湖生态休闲区，规划以中高层住宅为主。注重沿金山大道形成错落变化的立体空间形态，注重通过住宅错落实现面向孟子湖方向的景观通透。小西苇基层社区位于规划区的西南角。本社区滨大沙河规划点式高层住宅，保持南侧大沙河方向的景观通透。大西苇基层社区位于基地东南部，滨临大沙河生态文化休闲带，以多层、中高层住宅为主。注重借用大沙河营造良好的居住景观。3. 人口容量根据各基层社区的布局安排及开发设想，合理确定各基层社区的开发强度和人口容量。规划居住人口约99960人。其中旧村安置人口约3600人，现有小区人口约11800人，新建大型社区人口约84560人。表4 基层社区规模与人口容量表基层社区名称居住用地面积（hm2）人口容量（人）人口密度（人/hm2）人均居住用地面积（m2/人）金山基层社区56.1325430453 22.07 和平基层社区64.1932410505 19.81 小西苇基层社区15.299230604 16.57 大西苇基层社区62.72 32890524 19.07 合计198.3399960504 19.84 注：本表中“居住用地”含二类居住用地和商住综合用地两类，不含中小学幼托用地。4. 就业岗位各功能用地提供就业岗位约1.7万个。表5 就业岗位测算表用地类型 用地面积（hm2） 职工密度（人/hm2） 就业岗位（人） 居住用地185.27 203705 公共设施用地 83.94 1008394 综合商住用地53.42 804274 道路广场用地98.06 5490 市政公用设施用地 2.03 60122 绿地 62.14 5311 合计 17296 第二节 基础教育设施规划1. 配置标准按以下标准配置南片区基础教育设施：高中设置标准：每15-20万人设一处，每千人口按24生配建，每班按50座配建。初中设置标准：每千人口按45生配建，每班按50座配建。小学设置标准：每千人口按50生配建，每班按45座配建。幼托设置标准：每千人口按40生配建，每班按30座配建。2. 规划布局本规划区共设高中1所，初中2所，小学4所，幼托12所。高中：按XX一中已规划设计方案建设。服务南片区及东城区。用地面积约25.79公顷。初中：规划基地内配置2所初中，即保留现状的第十中学和在牙山路七号路西北侧新建的36班初级中学，用地面积分别为1.54和3.95公顷。小学：规划区内建设小学四所，分别位于金山基层社区、和平基层社区和大西苇基层社区，小西苇社区与护驾山路西侧社区共用小学，也可部分利用大西苇基层社区的小学。幼托：各基层社区按照人口规模配建幼托，生均用地按9m2计算。表6 基础教育设施配套一览表配套级别类别学生人数（人）班级数（班）用地面积（m2）位置建设情况城市、地区级高中257937C-01街坊 保留现状XX一中，按其已有规划设计实施居住社区级初中19001815433B-05街坊 保留现状第十中学，新建。初中218003639530D-02街坊 新建。主要服务于小西苇和大西苇基层社区基层社区级金山基层社区小学135030A-08街坊 新建，必须配建，用地面积不小于28965平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托1360124486A-02街坊 保留现状幼托236012A-08街坊 新建，必须配建，用地面积不小于3240平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托330010A-09街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整和平基层社区小学18101819678B-03街坊 新建小学28101819043B-11街坊 新建幼托1360126253B-03街坊 新建幼托230010B-07街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托3360125137B-09街坊 新建幼托4300102761B-16街坊 新建小西苇基层社区幼托136012C-03街坊 新建，必须配建，用地面积不小于3240平方米，位置可根据建设情况灵活调整大西苇基层社区小学16203636135D-05街坊 新建，主要服务于大西苇基层社区，兼顾小西苇基层社区。幼托130010D-01街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托230010D-06街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托330010D-07街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托430010D-11街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整第六章 公共服务设施规划公共服务设施按照人口规模和人口布局，综合考虑各级公共服务设施配置要求和用地安排，形成多层次、内容丰富的公共服务设施体系。公共服务设施按照“城市级地区级（东城区）居住社区级（南片区）基层社区级”四级公共设施体系配置。第一节 城市、地区级公共服务设施规划根据南片区功能定位，规划在南片区形成商务中心、文化中心、商业中心三个中心，重点建设商务办公设施、文化会展设施、商业金融设施。此外，配套教育科研设施、医疗卫生设施和社会福利设施，服务整个东城区及XX全市。1. 商务办公设施规划商务中心位于金山大道、平阳东路、唐王山路、太平东路围合的街区，结合周边现状已建成的办公设施，建设城市级商务办公中心，总用地面积29.3hm2。2. 文化会展设施规划文化中心位于二号路、八号路、金山大道、平阳东路围合的街区西南侧，建设城市级文化会展设施，用地面积2.67hm2。3. 商业金融设施规划商业中心位于牙山路、太平东路、金山大道、和平路围合的街区，综合设置批零商业、金融、酒店式公寓等设施；还包括规划基地东南角临近大沙河酒店用地。主要服务于东城区，部分功能服务于XX全市。用地面积22.69hm2。4. 教育科研设施依托规划区西部现状形成的XX市劳动就业培训中心、XX高级职业技术学校及XX一中等文教设施，同时结合拟建的党校、教师进修学校等项目，形成一个综合性的文教区，服务于XX市。教育科研设施总用地面积11.84hm2。5. 医疗卫生设施根据城市总体规划，在三号路、五号路、牙山路、吉祥路围合的街坊中设综合医院一处，用地面积9.49hm2，服务于南片区和东城区。6. 社会福利设施规划保留XX市老年福利服务中心和小西苇老年公寓，服务南片区及东城区。在其东侧新增一块老年服务中心用地。社会福利设施用地总面积4.14hm2。第二节 社区级公共服务设施规划居住社区级公共服务设施与城市、地区级公共服务设施综合设置。综合医院中应附设服务于南片区的医疗管理机构；商务中心中应附设服务于南片区的行政管理设施，如街道办事处、市政管理机构和派出所等； 南片区居民就近利用商业中心和文化中心的商业和文化设施，满足日常生活需要。基层社区级公共服务设施在各基层社区中心布置。各基层社区中心中综合安排服务于本基层社区的医疗