商业商务中心片区控制性详细规划文本.docx

XX市东城区南片区控制性详细规划 文本东城区南片区控制性详细规划文本XXXX年XX月目 录第一章总 则1第二章总体框架2第一节功能定位和规划结构2第二节人口容量和就业岗位2第三节用地规模3第四节建设开发控制3第三章居住用地规划5第一节社区组织5第二节基础教育设施规划6第四章公共服务设施规划7第五章道路交通规划8第一节道路系统规划8第二节公共交通规划10第三节停车设施11第六章绿地系统规划12第七章空间景观规划13第八章竖向工程规划14第九章市政公用设施规划15第一节规划原则15第二节给水工程规划15第三节污水工程规划15第四节雨水工程规划16第五节电力工程规划16第六节通信工程规划17第七节供热工程规划18第八节燃气工程规划18第九节管线综合19第十章环境卫生及环境保护规划20第一节环境卫生规划20第二节环境保护规划21第十一章综合防灾规划21第一节防洪排涝21第二节人防22第三节消防22第四节抗震23第十二章地下空间规划23第十三章奖励与处罚23第十四章控制图则执行规定24第一节三线控制图则24第二节地块控制图则25第十五章附则27附表附表1：现状用地平衡表28附表2：规划用地平衡表29附表3：社区中心配置一览表30附表5：市政配套设施一览表30附表6：A管理单元规划控制要求31附表7：B管理单元规划控制要求31附表8：C管理单元规划控制要求32附表9：D管理单元规划控制要求32第一章 总 则第1条 规划目的XX市总体规划规划结构图为指导XX市东城区南片区的建设发展，统筹安排XX市东城区南片区的用地功能布局以及各项市政配套设施，加强规划管理和建设管理，为其开发建设提供必要的依据，特制定XX市东城区南片区控制性详细规划。第2条 规划依据（1）法律法规和技术标准中华人民共和国城乡规划法（2008年）城市规划编制办法（2006年）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90） 城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）城市居住区规划设计规范（GB50180-93） XX市城市规划管理简明技术规定（2006年版）XX市城市规划管理技术规定（2007年）（2）既有城市规划XX市城市总体规划（2005-2020）及相关的详细规划XX市城市绿地系统规划（2006-2020年）2007年4月XX市城市公共客运交通及公共停车场规划2007年1月XX市东城区给水专项规划2007年7月XX市东城区排水专项规划2007年7月XX市东城区电力工程专项规划2007年5月XX市东城区电信专项规划2007年7月XX市东城区热力专项规划2007年7月XX市东城区环境卫生专项规划2007年7月XX市东城区消防专项规划2007年7月XX市东城区管线综合规划2007年7月第3条 规划范围本次控制性详细规划范围为东城区南片区，即东到东外环路，南到八号路（大沙河以北），西到护驾山路，北到燕京大道。规划总用地484.86公顷。第4条 规划原则（1）功能整合，优化增效在城市总体规划和东城区的总体发展结构下安排南片区的功能布局，整合居住与公共活动、居住与生态环境之间的关系，力求使南片区在功能布局和空间坏境等方面达到整体最优。（2）环境优先，文化为魂坚持可持续发展战略，生态兴城，文化立城。 （3）设施配套，节地节能建立公共服务设施配套机制，按居住人口分布模式确立公共服务设施配套级别。规划建设坚持集约用地，节约能源。（4）集聚开发，远近结合根据城市建设的近远期目标，尊重城市发展的客观规律，合理制定分期实施步骤和计划。第5条 规划期限本规划期限至2020年。第6条 本规划的编制遵循中华人民共和国城乡规划法的规定，按照建设部颁布的城乡规划编制办法的要求制定，符合XX市和XX市地方有关标准技术规划的要求。第7条 本规划文本和图则一经批准，即具有法律效力。任何单位和个人在规划范围内进行各项活动，必须遵守本规划。第8条 本规划文本中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行。第二章 总体框架第一节 功能定位和规划结构第9条 功能定位以商务办公、文化会展、商业金融为主要功能的公共中心地区，商业金融主要服务于东城区，商务办公、文化会展面向XX全市，同时注重居住功能及其地域的合理安排以及生态系统的良好建设。第10条 规划结构规划区形成“一带两轴三中心”的规划结构，并以此为骨架组织文教区、基层居住社区以及社区服务中心。“一带”指在规划区南端东西向的大沙河生态文化休闲带。大沙河由东向西贯穿XX南部，在东端融入孟子湖生态休闲区，是XX重要的生态和休闲廊道，规划整合大沙河及其沿岸公共空间和公共设施，打造XX的“文化水岸”。“两轴”指南北向的沿金山大道城市发展轴和东西向的沿太平东路城市发展轴。金山大道是XX市新城区的南北向交通要道和景观大道，连接新城区北片区和南片区，向北可通向XX城区，成为南片区重要的发展带动轴。沿太平东路城市发展轴西连西部老城区，东接孟子湖生态休闲区，承担了两个方面的重要职能：一方面太平路是老城区的主要道路，沿线布置了行政办公、商业金融等公共设施，其向东部的延伸将有力引导城市的东向发展，从而使太平东路成为东城区的城市开发带动轴；另一方面孟子湖是重要的城市生态休闲节点，其生态景观通过太平东路廊道向西渗透入城市，从而使太平东路成为城市的生态景观辐射轴。“三中心”指根据城市综合功能布局配置的商务中心、商业中心和文化中心。三大中心统效联动，共同形成服务于东城区以至整个XX市的公共活动中心。依托现状的XX高级职业技术学校、XX一中等，整合资源，扩充功能，形成XX市的文化教育区。第二节 人口容量和就业岗位第11条 人口容量规划居住人口约99960人。其中旧村安置人口约3600人，现有小区人口约11800人，新建大型社区人口约84560人。第12条 就业岗位各功能用地提供就业岗位约1.7万个。第三节 用地规模规划区总用地484.86公顷，包括7个大类，分别为居住用地、公共设施用地、综合商住用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、水域和其它用地。第13条 居住用地包括现状保留的居住小区以及新规划的一类、二类居住用地，面积为185.27公顷，占总用地的38.21%。其中包括中小学幼托用地40.64公顷。第14条 公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、医疗卫生用地、教育科研用地、社区中心用地、其它公共设施用地等，面积为83.94公顷，占总用地的17.31%。第15条 综合商住用地为增加土地使用的弹性和适应性，设置综合商住用地，兼容商业和居住功能。用地面积为53.42公顷，占总用地的11.02%。第16条 道路广场用地包括各级道路和社会停车场等用地，面积为98.06公顷，占总用地的20.22%。第17条 市政公用设施用地包括交通设施用地、邮政设施用地、环境卫生设施用地和其它市政设施用地等，面积为2.03公顷，占总用地的0.42%。第18条 绿地绿地包括公共绿地和生产防护绿地两类，面积62.14公顷，占总用地的12.82%。其中公共绿地中含水面为1.27公顷。第四节 建设开发控制第19条 用地适建范围规定考虑到规划的弹性，在特定的条件下，地块土地使用性质可根据需要做适当的调整，但应符合城市建设用地适建范围表的规定。表1 城市建设用地适建范围表序号用地类别居住用地公共设施商住道路广场用地市政公用设施绿地建设类型R1R2C1C2C3C4C5C6C7C9CRS1S2S3U1U2U3U4U5U9G1G21低层居住2多层居住3高层居住4单身宿舍5居住小区中小学、幼托6小区商业服务设施7小区行政管理设施（居委会、派出所等）8小区体育设施9小区文化设施（活动站、文化馆）10小区市政公用设施11小区日用品修理加工场12小区农贸市场13小商品市场14小区医疗、卫生设施15行政管理设施16商业设施17金融保险18服务设施19小商品市场20农、副、水产品批发市场21批发交易市场22文化设施23娱乐设施24体育设施25医疗卫生设施26特殊医院27商办综合28商住综合29一般旅馆30旅游旅馆31职业、技工、成人、业余学校32特殊教育设施33科研设计机构34社会停车场、库35加油站36公交停车37汽车修理、保养场38长途客运站场39货运公司站场40室外广告41其他市政公用设施注：本表中为适宜建设的项目；为需要根据具体情况提出有关限制条件和有效补充措施后可以设置的建设项目；空格为不适宜设置的建设项目。第20条 建设开发时序根据现状建成条件、规划实施需要和城市建设需要安排建设开发时序，先重点后一般，先西后东。大致分三个阶段。 第一阶段：近期阶段，先期建设近期已立项的重点项目，建设商务中心、文化中心和商业中心等公共服务区域，并配套建设部分高层居住区。第二阶段；中期阶段，以重点项目建设带动开发牙山路以西的其它居住地块。第三阶段：远期阶段，在西部区域建设完善的基础上，依托已建项目，高品质开发牙山路以东区域。第21条 总体建设规模XX市东城区南片区建筑建设总量控制在490万平方米。其中主要为住宅建筑，总面积约334万平方米，占68.13%；商业金融建筑总建筑面积约57万平方米，占11.58%；社区配套设施建筑面积约36万平方米，占7.26%；商务办公建筑面积约35万平方米，占7.18%；其它教育科研、医疗卫生、文化会展、社会福利、市政设施等建筑面积分别为约11万、9.5万、4万、3.7万、0.8万平方米，占比分别为2.18%、1.94%、0.82%、0.76%、0.17%。表2 开发总量测算表主要功能业态配置用地规模（hm2）开发强度建筑面积（m2）比例（%）商务办公行政办公、商务办公29.30.91.53516007.18文化会展主要安排市级文化设施、展览设施和娱乐设施2.670.61.5400500.82商业金融主要考虑安排大型购物中心、专卖店、精品店、餐饮等功能22.692.03.556725011.58教育科研主要安排市级文教中心11.840.61.01065602.18医疗卫生安排大型医院9.490.61.2949001.94社会福利老年活动中心和老年公寓4.140.61.0372600.76社区住宅主要考虑旧村安置、延续现有小区并新建大型社区198.05二类住宅1.2-2.4商住综合用地2.0-3.5333714368.13社区配套设施主要包括中小幼建筑、社区中心等44.450.61.23556007.26市政设施各级独立占地的市政设施2.030.481200.17总计324.664898483100.00第22条 开发强度控制根据南片区规划布局，整个规划区开发地块开发强度由低到高分为5个层级： 第一层级：FAR 0.8，主要为文教设施、医疗卫生设施和市政设施等。第二层级：0.8 FAR 1.2，主要为多层住宅、社区中心、办公用地等。第三层级：1.2 FAR 2.0，主要为多层和中高层住宅为主的居住区。第四层级：2.0 FAR 2.5，主要为中高层、高层住宅为主的住宅区、综合商住用地等。第五层级：FAR 2.5，主要是商业中心中开发程度较高的商业用地。 第23条 建筑高度控制园林式酒店、小学、幼托、公交场站、环卫设施等建筑限高为15米；社区中心、老年公寓、消防站、邮政支局、初中等建筑限高为20米；以多层住宅为主的小区、高中、职业教育学校等建筑限高为30米；以中高层住宅为主的小区及部分办公建筑、商住建筑限高为40米；沿太平东路两侧的一般商务办公建筑、沿街住宅限高为50米；商业中心的步行商业街及高层住宅建筑限高为60米；根据实际情况，以高层住宅为主的居住地块及混合开发程度较高的综合商住地块建筑限高控制为70、100及120米。第24条 建筑后退控制建筑建设需后退道路红线、绿线、用地界线等。建筑后退道路红线、绿线，主要为控制沿街建筑主体界面，避免对城市街道空间的挤压，同时为街道空间、人行空间、环境设施、交通设施以及难以考虑周全的公用设施提供安排的灵活度和可能性。建筑后退用地界线，主要是为控制相邻地块的建筑建设，避免前向的建筑建设对后向的建筑造成重大影响。建筑后退控制距离执行XX市城市规划管理技术规定的有关规定。建筑后退城市主干路最小距离为8米，后退次干路最小距离为6米，后退支路最小距离为5米。具体控制距离在地块控制图则中明确标示。建筑后退控制距离须同时符合国家、XX省和XX市有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。第三章 居住用地规划第一节 社区组织第25条 社区结构以社区为单元组织居住空间，建立两级社区体系，即居住社区和基层社区两级社区；整个南片区作为一个居住社区，由四个基层社区组成。单个基层社区规模1万-3万人，基层社区划分以基层社区级公共服务设施辐射范围为依据，以明确的自然分界物为边界。第26条 社区组织四个基层社区分别为金山基层社区、和平基层社区、小西苇基层社区和大西苇基层社区。每个社区设置一处社区中心。在社区中心布置社区级公共服务设施。金山基层社区大部分为已建成的多层居住小区，包括鸿景雅苑、金山花园等。新规划商住综合用地本着合理用地、节约用地的原则，同时考虑景观环境效果，以中高层住宅为主，兼有部分高层住宅。和平基层社区位于基地东北部，邻近商业中心和孟子湖生态休闲区，规划以中高层住宅为主。注重沿金山大道形成错落变化的立体空间形态，注重通过住宅错落实现面向孟子湖方向的景观通透。小西苇基层社区位于规划区的西南角。本社区滨大沙河规划点式高层住宅，保持南侧大沙河方向的景观通透。大西苇基层社区位于基地东南部，滨临大沙河生态文化休闲带，以多层、中高层住宅为主。注重借用大沙河营造良好的居住景观。各基层社区规模和人口容量见表3。表3 基层社区规模与人口容量表基层社区名称居住用地面积（hm2）人口容量（人）人口密度（人/hm2）人均居住用地面积（m2/人）金山基层社区56.1325430453 22.07 和平基层社区64.1932410505 19.81 小西苇基层社区15.299230604 16.57 大西苇基层社区62.72 32890524 19.07 合计198.3399960504 19.84 注：本表中“居住用地”含二类居住用地和商住综合用地两类，不含中小学幼托用地。第二节 基础教育设施规划第27条 配置标准高中设置标准：每15-20万人设一处，每千人口按24生配建，每班按50座配建。初中设置标准：每千人口按45生配建，每班按50座配建。小学设置标准：每千人口按50生配建，每班按45座配建。幼托设置标准：每千人口按40生配建，每班按30座配建。第28条 规划布局本规划区共设高中1所，初中2所，小学4所，幼托12所。高中：按XX一中已规划设计方案建设。服务南片区及东城区。用地面积约25.79公顷。初中：规划基地内配置2所初中，即保留现状的第十中学和在牙山路七号路西北侧新建的36班初级中学，用地面积分别为1.54和3.95公顷。小学：规划区内建设小学四所，分别位于金山基层社区、和平基层社区和大西苇基层社区，小西苇社区与护驾山路西侧社区共用小学，也可部分利用大西苇基层社区的小学。幼托：各基层社区按照人口规模配建幼托，生均用地按9m2计算。表4 基础教育设施配套一览表配套级别类别学生人数（人）班级数（班）用地面积（m2）位置建设情况城市、地区级高中257937C-01街坊 保留现状XX一中，按其已有规划设计实施居住社区级初中19001815433B-05街坊 保留现状第十中学，新建。初中218003639530D-02街坊 新建。主要服务于小西苇和大西苇基层社区基层社区级金山基层社区小学135030A-08街坊 新建，必须配建，用地面积不小于28965平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托1360124486A-02街坊 保留现状幼托236012A-08街坊 新建，必须配建，用地面积不小于3240平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托330010A-09街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整和平基层社区小学18101819678B-03街坊 新建小学28101819043B-11街坊 新建幼托1360126253B-03街坊 新建幼托230010B-07街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托3360125137B-09街坊 新建幼托4300102761B-16街坊 新建小西苇基层社区幼托136012C-03街坊 新建，必须配建，用地面积不小于3240平方米，位置可根据建设情况灵活调整大西苇基层社区小学16203636135D-05街坊 新建，主要服务于大西苇基层社区，兼顾小西苇基层社区。幼托130010D-01街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托230010D-06街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托330010D-07街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整幼托430010D-11街坊 新建，必须配建，用地面积不小于2700平方米，位置可根据建设情况灵活调整第四章 公共服务设施规划第29条 公共服务设施体系公共服务设施按照人口规模和人口布局，综合考虑各级公共服务设施配置要求和用地安排，形成多层次、内容丰富的公共服务设施体系。公共服务设施按照“城市级地区级（东城区）居住社区级（南片区）基层社区级”四级公共设施体系配置。第30条 城市、地区级公共服务设施规划根据南片区功能定位，规划在南片区形成商务中心、文化中心、商业中心三个中心，重点建设商务办公设施、文化会展设施、商业金融设施。此外，配套教育科研设施、医疗卫生设施和社会福利设施，服务整个东城区及XX全市。商务办公设施：规划商务中心位于金山大道、平阳东路、唐王山路、太平东路围合的街区，结合周边现状已建成的办公设施，建设城市级商务办公中心，总用地面积29.3hm2。文化会展设施：规划文化中心位于二号路、八号路、金山大道、平阳东路围合的街区西南侧，建设城市级文化会展设施，用地面积2.67hm2。商业金融设施：规划商业中心位于牙山路、太平东路、金山大道、和平路围合的街区，综合设置批零商业、金融、酒店式公寓等设施；还包括规划基地东南角临近大沙河酒店用地。主要服务于东城区，部分功能服务于XX全市。用地面积22.69hm2。教育科研设施：依托规划区西部现状形成的XX市劳动就业培训中心、XX高级职业技术学校及XX一中等文教设施，同时结合拟建的党校、教师进修学校等项目，形成一个综合性的文教区，服务于XX市。教育科研设施总用地面积11.84hm2。医疗卫生设施：根据城市总体规划，在三号路、五号路、牙山路、吉祥路围合的街坊中设综合医院一处，用地面积9.49hm2，服务于南片区和东城区。社会福利设施：规划保留XX市老年福利服务中心和小西苇老年公寓，服务南片区及东城区。在其东侧新增一块老年服务中心用地。社会福利设施用地总面积4.14hm2。第31条 社区级公共服务设施规划居住社区级公共服务设施与城市、地区级公共服务设施综合设置。综合医院中应附设服务于南片区的医疗管理机构；商务中心中应附设服务于南片区的行政管理设施，如街道办事处、市政管理机构和派出所等； 南片区居民就近利用商业中心和文化中心的商业和文化设施，满足日常生活需要。基层社区级公共服务设施在各基层社区中心布置。各基层社区中心中综合安排服务于本基层社区的医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理及其它设施，具体配置内容见表8。各基层社区可充分利用社区内的沿街商住用地作为本社区的公共设施用地的有效补充。 各居住组团内部所需公共服务设施在下层次详细规划中按城市居住区规划设计规范的要求具体配置。第五章 道路交通规划第一节 道路系统规划第32条 道路等级规划区道路系统分为主干路（含城市外环路）、次干路和支路三级，主干路红线宽度40-50米，次干路红线宽度30-40米，支路红线宽度10-20米。城市道路红线内用地为城市道路专用，任何与城市道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建均不得占用道路用地。第33条 道路布局规划形成“二横三纵”的主干路网络，“二横”主干路分别为燕京大道和太平东路；“三纵”主干路分别为护驾山路、金山大道和东外环路。次干路网络包括“三横两纵”共五条，其中“三横”为吉祥路、和平路和平阳东路，“两纵”为唐王山路和牙山路。规划道路长度32.55公里，其中主干路长度10.97公里，次干路长度8.48公里，支路长度13.10公里。规划道路网密度6.71公里/平方公里，其中主干路密度2.26公里/平方公里，次干路密度1.75公里/平方公里，支路密度2.70公里/平方公里。表5 规划道路网密度指标一览表道路等级主干路次干路支路红线宽度（米）40-5030-3515-20道路密度（公里/平方公里）2.26 1.75 2.70国标道路密度（公里/平方公里）1.0-1.21.2-1.43.0-4.0注：本表所示主干道道路密度值较高，是因为本规划区东、西、北侧主干道均需与规划区周边片区共同使用。第34条 道路调整原则本规划确定的主、次干路应严格执行。本规划确定的支路网络，可在下层次详细规划编制时进行调整深化，但必须报XX市城市规划行政主管部门审定。表6 规划道路信息一览表序号道路名类别走向起讫点长度(千米)红线宽度(米)绿线宽度(米)断面形式1东外环路城市外环路南北向燕京大道平阳东路1.96 5020B2金山大道主干道南北向燕京大道八号路1.90 8028A3护驾山路主干道南北向燕京大道八号路1.67 5012B4燕京大道主干道东西向护驾山路东外环路2.79 5030B5太平东路主干道东西向护驾山路东外环路2.65 4212C6牙山路次干道南北向燕京大道平阳东路1.66 4210C7平阳东路次干道东西向护驾山路东外环路2.59 4010D8唐王山路次干道南北向燕京大道平阳东路1.38 3510E9吉祥路（东段）次干道东西向金山大道东外环路1.47 308F10和平路次干道东西向金山大道凰山路1.38 3010F11二号路（南段）支路南北向平阳东路八号路0.32 250G12二号路（北段）支路南北向燕京大道平阳东路1.60 200H13唐王山路（滨河段）支路南北向平阳东路八号路0.25 205H14三号路支路南北向吉祥路（东段）和平路0.50 200H15四号路支路南北向太平东路平阳东路0.57 200H16凰山路支路南北向吉祥路（东段）平阳东路1.44 200H17吉祥路（西段）支路东西向一号路金山大道1.05 200H18五号路支路东西向金山大道凰山路1.39 200H19技校路支路东西向护驾山路一号路0.34 200H20六号路支路东西向鸿景路牙山路1.30 200H21七号路支路东西向金山大道凰山路0.37 200H22一号路支路南北向吉祥路（西段）太平东路0.89 150I23鸿景路支路南北向吉祥路（西段）太平东路0.83 150I24花园路支路东西向一号路鸿景路0.25 150I25八号路（东侧）支路东西向金山大道二号路0.38 130J26八号路（西侧）支路东西向护驾山路金山大道1.30 100K注：除现状已确定的路名外，所列路名均为暂定名。第35条 道路断面一般道路断面：按照不同的道路等级、功能进行规划控制，具体布置形式应根据道路横断面规划图及相关控制要素控制。金山大道道路断面：金山大道现状由两条40米宽度的道路组成，中央以20米宽的绿化带分隔。规划对其进行断面改造，将两条40米宽道路改为30米宽，道路总宽控制为60米。对沿路绿地景观、建筑形态进行重点处理，使其形成景观优美的门户大道。表7 规划道路断面形式一览表序号路幅形式红线宽度横断面尺寸（m）备注人行道非机动车道两侧绿化分隔带机动车道中央绿化带1A808×24.5×22.5×215×2202B505.0×27.5×22.0×2213C425.0×27.0×21.5×2154D405.0×26.0×21.5×2155E354.0×25.0×21.5×2146F302.5×24.5×21.0×214人行道和非机动车道处于同一标高，必要时可互为补充7G255.0×2158H204.0×2129I154.0×2