资产评估师《资产评估实务（一）》冲刺试卷三（含答案）.docx

资产评估师资产评估实务（一）冲刺试卷三（含答案）单选题1.某企业产成品实有数量80台，每台实际成本94元，该产品的材料费（江南博哥）与工资、其他费用的比例为70：30，根据目前有关资料，材料费用综合调整系数为1.20，工资、其他费用综合调整系数为1.08。该产品的评估值应接近于()。A.9745元B.8753元C.7520元D.8800元 参考答案：B参考解析：评估值80×94×（70%×1.230%×1.08）8753.28（元），因此选项B最为接近。单选题2.关于负债的特点，下列表述不正确的是()。A.由过去的交易或事项形成的B.预期会导致经济利益流出企业C.是企业承担的现时义务D.可能是企业承担的现时义务，也可能是潜在义务 参考答案：D参考解析：负债是企业承担的现时义务。单选题3.甲公司的主营业务是生产小汽车，去年共耗用钢板45万吨，购进钢板的价格随市场供求变化而变化。这反映出流动资产的()特点。A.变现能力强B.波动性C.占用形态同时并存又相继转化D.循环周转速度快 参考答案：B参考解析：流动资产的波动性表现为：企业的流动资产一般需要不断地购买和售卖，受市场供求变化和季节性影响较大。单选题4.被评估资产为某一股份公司非上市股票10000股，每股面值1元，账面价格为每股1.5元。该股票过去每年股息为0.7元/股，经评估人员分析，该公司将来可以保持该股利水平不变。评估时银行1年期存款利率为3%，确定风险报酬率为4%。该批股票的评估价值为()。A.40000元B.100000元C.187500元D.15000元 参考答案：B参考解析：固定红利型的股票评估值10000×0.7/（3%4%）100000（元）单选题5.上市交易的债券最适合运用()进行评估。A.成本法B.市场法C.收益法D.期权法 参考答案：B参考解析：上市交易的债券是指可以在证券市场上交易、自由买卖的债券，对此类债券一般采用市场法（现行市价）进行评估，按照评估基准日的收盘价确定评估值。单选题6.按照投资对象的不同，把投资于公开市场交易的权益、债券、货币、期货等金融资产的基金称为()。A.正常投资基金B.证券投资基金C.非另类投资基金D.另类投资基金 参考答案：B参考解析：按照投资对象的不同，把投资于公开市场交易的权益、债券、货币、期货等金融资产的基金称为证券投资基金。单选题7.在资产评估领域，按机器设备的()，将机器设备分为单台机器设备和机器设备组合。A.组合形式B.使用性质C.机器数量D.技术信息 参考答案：A参考解析：在资产评估领域，按机器设备的组合形式，将机器设备分为单台机器设备和机器设备组合。单选题8.评估对象是一台全新的设备或一个全新的工厂，各种贬值为零，则评估对象价值是它的()。A.重置成本B.市场价值C.变现价值D.清算价值 参考答案：A参考解析：如果评估对象是一台全新的设备或一个全新的工厂，各种贬值为零，则评估对象价值是它的重置成本。单选题9.某饮料生产线，设计生产能力为500万瓶/年，建成后由于市场竞争加剧，生产规模大幅下降，每年的产量只有250万瓶，50%的生产能力闲置。该生产线的重置成本为200万元，规模经济效益指数为0.8，如不考虑实体性磨损，该生产线的经济性贬值额约为()。A.115万元B.85万元C.100万元D.80万元 参考答案：B参考解析：经济性贬值=200（50%/100%）0.8×20085万元。单选题10.补偿第种无形磨损的重要方法是()。A.更换B.大修C.项修D.对设备的技术改造 参考答案：D参考解析：对设备的技术改造是补偿第种无形磨损的重要方法。单选题11.机器设备类资产分为动产和不动产是按照()进行分类的。A.价值B.数量C.可移动性D.存在形式 参考答案：C参考解析：资产按其可移动性可分为动产和不动产。单选题12.采用收益法评估机器设备需要具备的前提条件是()。A.设备的获利能力和折现率能够确定B.符合市场条件C.市场有效D.评估对象与市场参照物是相似的或可比的 参考答案：A参考解析：本题考查的是收益法。使用收益法的前提条件：一是要能够确定机器设备的获利能力，如净利润或净现金流量；二是能够确定合理的折现率。单选题13.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，利息率5%，销售费用为100元/m2，销售税费为300元/m2，利润率为6%，则开发后地价为()元/m2。A.3174.25B.3297.50C.3300.00D.3324.75 参考答案：D参考解析：房地产价值：土地取得成本十开发成本十管理费用十销售费用十利息十利润十销售税费。土地取得成本为1000元/m2，开发成本为1500元/m2，管理费用为（1000+1500）×5%125（元/m2），销售费用为100元/m2，利息为（1000十1500十125十100）×5%136.25（元/m2），利润为（1000十1500十125十100）×6%163.50（元/m2），销售税费为300元/m2。房地产价值：1000十1500十125十100十136.25十163.50十3003324.75（元/m2）。单选题14.土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利指的是()。A.房地产B.建筑物C.构筑物D.土地所有权 参考答案：A参考解析：房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利。单选题15.某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的不动产于建设期初的价值为()万元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62 参考答案：C参考解析：3850×2850×（50%/1.15230%/1.152.520%/1.153）791.24（万元）。单选题16.某在建工程，土建部分的账面价值为452130元，其中，建安工程费400000元，前期费50000元，管理费2130元，其中前期费用在期初一次投入，建安工程费用和管理费在建设期均匀投入。建设周期为1年，利率为4.5%，利润率为3.5%。用重置核算法进行评估，则此在建工程的资金成本为()元。A.12010.03B.20345.85C.10172.925D.11297.925 参考答案：D参考解析：资金成本50000×4.5%×1（4000002130）×4.5%×1÷211297.925元单选题17.某评估对象为一栋大型商场，总面积1000平方米，用于出租。租金为每年1万平方米。发生的费用包括：管理费每年200元平方米，维修费用每年500元平方米，保险费用10000元年，所有的税费总计50万年，年折旧费30万元，该评估对象每年发生的总费用为()。A.170万元B.71万元C.121万元D.151万元 参考答案：C参考解析：每年发生的总费用（200500）×1000100005000001210000（元）121（万元）单选题18.评估人员在评估竹林时，将竹林资源资产分为三种类型，其中不包括()。A.新造未投产的竹林B.已经成林投产但由于管理不善，年龄结构不合理的竹林C.已调整好的结构合理的竹林D.已经砍伐的竹林 参考答案：D参考解析：竹林资源资产主要可分为三种类型：一是新造未投产的竹林；二是已经成林投产，但由于管理不善，年龄结构不合理的竹林；三是已调整好的结构合理的竹林。单选题19.截止储量核实基准日，某铁矿的资源储量为1800万吨，其中露天开采700万吨，采矿回采率为95%；地下开采1100万吨，采矿回采率为85%。开采过程中可能发生的损失量为：露天46万吨，地下100万吨。该铁矿的可采储量为()。A.1654.0万吨B.1600.0万吨C.1471.3万吨D.1800.0万吨 参考答案：C参考解析：露天开采可采储量（70046）×95%621.3（万吨）；地下开采可采储量（1100100）×85%850（万吨）；可采储量621.38501471.3（万吨）。单选题20.下列各项中不属于长期待摊费用核算范围的是()。A.开办费B.摊销期在1年以上的固定资产大修理支出C.租入固定资产的改良支出D.由本期负担的借款利息 参考答案：D参考解析：长期待摊费用是指企业已经支出，但摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期在1年以上的固定资产大修理支出、股票发行费用等。应当由本期负担的借款利息、租金等，不作为长期待摊费用处理。单选题21.下列各项中，属于成本法评估生产性生物资产局限性的是()。A.没有误差B.在采用成本法评估生物资产时，可以体现自然增殖，通常会低估生物资产的价值C.有形损耗和无形损耗的估算难以计量D.成本法适用于任何时期生物资产的价值评估 参考答案：C参考解析：成本途径的评估方法较之其他方法，相对误差要大些，尤其是有形损耗和无形损耗的估算难以计量，因此成本法在评估生产性生物资产时，很多情况下是不适用的。单选题22.关于商誉的计算，下列各项说法中不正确是()。A.首先要确定合并成本B.合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产账面价值份额的差额，应确认为商誉C.合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应确认为商誉D.在商誉的评估结果较高的情况下，评估专业人员应当提请公司管理层关注其减值风险，并考虑及时执行商誉的减值测试程序 参考答案：B参考解析：合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应确认为负商誉。单选题23.下列关于资产预计未来现金流量现值的说法中，不正确的是()。A.估计资产预计未来现金流量的现值时通常采用成本法B.预计未来现金流量的预测是基于特定实体现有管理模式下可能实现的收益C.预测一般只考虑单项资产或资产组/资产组组合内主要资产项目在简单维护下的剩余经济年限D.不考虑单项资产或资产组/资产组组合内主要资产项目的改良或重置 参考答案：A参考解析：选项A，估计资产预计未来现金流量的现值时通常采用收益法。单选题24.在以财务报告为目的的评估业务中，投资性房地产的评估对象通常是()。A.权益法核算的长期股权投资的初始和后续计量B.单项资产、资产组或资产组组合C.已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物D.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，或可供出售金融资产 参考答案：C参考解析：根据企业会计准则第3号投资性房地产规定在以财务报告为目的的评估业务中，投资性房地产的评估对象通常是已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物。单选题25.2018年12月某基金管理机构将募集到的资金用于购买债券基金，2019年受国际经济环境的影响，市场利率下调，则下列说法错误的是()。A.这类基金的风险较低，适合稳健性投资者B.市场利率下调，该债券基金收益下降C.债券的年利率是固定的，不会下降D.若购买的债券基金不是本国的，那该债券基金还会受到汇率的影响 参考答案：B参考解析：通常债券基金收益会受货币市场利率的影响，当市场利率下调时，其收益就会上升；反之，若市场利率上调，则基金收益率下降。单选题26.对于完成基准地价评估的城镇的土地评估，应釆用的评估方法是()。A.成本法B.收益法C.剩余法D.基准地价系数修正法 参考答案：D参考解析：基准地价系数修正法的适用范围：（1）完成基准地价评估的城镇的土地评估；（2）完成农用地基准地价评估的农用地评估；（3）短时间内大批量的宗地地价评估；（4）辅助性的评估。因为基准地价系数修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。单选题27.运用成本法评估不动产的前提条件是()。A.被评估不动产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态B.被评估不动产预期获利年限可以预测C.被评估不动产的未来收益是可以预测并可用货币来衡量的D.有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场 参考答案：A参考解析：选项BC为釆用收益法评估不动产前提条件，选项D为釆用市场法评估不动产前提条件。单选题28.对具有控制权股权评估时，下列关于清查核实方法的表述，不正确的是()。A.抽查分为随机抽查和重点抽查B.调查问卷主要内容包括公司及股东各方基本情况、公司组织结构、采购供应、业务和产品、销售、研发、固定资产、财务核算体系、债权和债务等C.独立调查具体包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等D.不需要和企业财务部门负责人进行沟通 参考答案：D参考解析：对具有控制权股权评估，清查核实时，需要和企业高管及相关职能部门负责人进行沟通，了解企业的总体概况、经营状况、生产能力、收益能力、市场状况和发展规划等基本情况。所以选项D不正确。单选题29.三洋公司于20×8年12月31日进行资产是否存在减值迹象的检查，4个车床的账面价值均为220万元。其中1号车床不存在减值迹象，使用寿命还剩10年；2号车床不存在减值迹象，剩余使用寿命不确定，预计未来现金流量现值为230万元；3号车床是德国进口的车床，存在减值迹象，公允价值无法获得；4号车床存在减值迹象，公允价值减去处置费用后的净额为200万元，下列说法错误的是()。A.1号车床无需进行减值测试B.2号车床未减值C.3号车床无需进行减值测试D.4号车床不能确定是否减值 参考答案：C参考解析：3号车床存在资产减值迹象，应该进行资产减值测试，公允价值无法获得的情况下应该进一步计算该车床未来现金流量的现值，来判断是否存在减值。单选题30.下列各项中，不属于税收领域中资产评估业务的是()。A.核定税基B.确认资产账面价值C.确定计税价格D.关联交易转让定价 参考答案：B参考解析：核定税基、确定计税价格、关联交易转让定价等税收领域，产生了对资产评估的需求。多选题1.用成本法评估生产周期短的在产品时，可用的具体方法有()。A.根据价格变动系数调整成本计算评估值B.按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值C.按产成品的售价确定评估值D.按在产品的完工程度计算评估值E.按被评估单位的意愿确定评估值 参考答案：ABD参考解析：用成本法评估在产品时，可用的具体方法有（1）根据价格变动系数调整成本计算评估值；（2）按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值，即按重置同类存货的社会平均成本确定被评估资产的价值；（3）按在产品的完工程度计算评估值。多选题2.缺乏控制权股权评估的特点包括()。A.评估程序及评估方法选择可能受到限制B.应关注流动性影响C.可能存在股权溢价因素D.应关注是否有账外资产E.评估程序不受限制 参考答案：AB参考解析：缺乏控制权股权评估的特点有（1）评估程序及评估方法选择可能受到限制；（2）应关注流动性影响。选项CDE是具有控制权股权评估的特点。多选题3.一些制造类企业通常将机器设备分为机械设备和动力设备，以下属于动力设备的有()。A.电器设备B.通用设备C.动能发生设备D.工业炉窖E.起重设备 参考答案：ACD参考解析：一些制造类企业通常将机器设备分为机械设备和动力设备，机械设备又分为金属切削设备、锻压设备、起重运输设备、工程机械设备、通用设备、木工铸造设备、专业生产设备及其他机器设备，动力设备又分为动能发生设备、电器设备、工业炉窑及其他动力设备等。多选题4.设备的贬值因素比较复杂，主要包括()。A.实体性贬值B.非实体性贬值C.功能性贬值D.经济性贬值E.技术性贬值 参考答案：ACD参考解析：设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。多选题5.下列关于不动产的耐久性的说法中，正确的有()。A.耐久性又称隐匿性B.土地的再生性是有一定限度C.耐久性是不动产的非基础特性D.耐久性体现在自然寿命，而非经济寿命E.土地是一个生态系统，土地资源具有可更新性 参考答案：BE参考解析：选项A错误，耐久性又称不可隐匿性；选项C错误，耐久性是不动产的基础特性；选项D错误，耐久性同时体现在自然寿命和经济寿命。多选题6.在评估之前，需要了解评估对象，对不动产实体状态了解的内容有()。A.土地面积B.土地形状C.土地开发程度D.工程质量E.土地权利性质 参考答案：ABCD参考解析：选项ABCD属于对不动产实体状态了解的内容；选项E属于对不动产权益状态了解的内容。多选题7.矿产资源储量是动态变化的，变化的原因主要有()。A.天气气候变化引起的资源储量变化B.生产矿山因采出矿石消耗了原地质勘查探明储量C.矿山生产勘探增加或减少了资源储量D.技术经济条件变化引起的资源储量变化E.开采工具落后导致矿产资源储量变化 参考答案：BCD参考解析：矿产资源储量是基于一定的资源储量估算规范的结果，不同规范下的矿产资源储量不同。资源储量是动态变化的，变化的原因主要有：生产矿山因采出矿石消耗了原地质勘查探明储量，矿山生产勘探增加或减少了资源储量，技术经济条件变化引起的资源储量变化。多选题8.下列各项中，属于长期待摊费用的特点的有()。A.属于长期资产B.属于短期资产C.是企业已经支出的各项费用，不能进行转让D.是企业未来发生的费用，可以进行转让E.数额一般较大，受益期限较长 参考答案：ACE参考解析：长期待摊费用是长期资产，因此选项B不正确。长期待摊费用是企业已经支出的各项费用，不能进行转让，因此选项D不正确。多选题9.商誉由以下()因素构成。A.企业现有的管理团队B.成本开支的压缩C.销售额的减少D.企业持续经营的能力，包括各类不符合无形资产确认条件的其他资产E.企业现有的员工团队 参考答案：ABDE参考解析：选项C，应是并购后的协同效应，如销售额的增加、成本开支的压缩等。多选题10.PPP项目领域的资产评估包括()。A.项目公司设立时的出资评估B.政府配套投入评估C.项目公司融资时的押品评估D.项目公司产权转让评估E.项目公司费用的评估 参考答案：ABCD参考解析：PPP项目领域的资产评估包括项目公司设立时的出资评估、政府配套投入评估、项目公司融资时的押品评估、项目公司产权转让评估、项目公司资产转让评估以及项目公司移交资产评估等传统评估需求。多选题11.关于社会发展对生态环境价值评估的客观需求表述中，正确的有()。A.大致分为市场化层面和决策管理层面的需求B.市场化需求是采用经济手段调整与生态环境有关的行为而产生的评估需求C.市场化需求是出于建设项目审批、政策选择、制度设计等公共事务决策等目的而产生的对生态环境价值进行评估的需求D.决策管理需求是出于建设项目审批、政策选择、制度设计等公共事务决策等目的而产生的对生态环境价值进行评估的需求E.决策管理需求是采用经济手段调整与生态环境有关的行为而产生的评估需求 参考答案：ABD参考解析：市场化需求是采用经济手段调整与生态环境有关的行为而产生的评估需求；决策管理需求是出于建设项目审批、政策选择、制度设计等公共事务决策等目的而产生的对生态环境价值进行评估的需求。多选题12.下列各项有关其他资产评估业务说法中正确的有()。A.PPP存量项目的评估对象主要有项目设施经营权资产组、项目设施所有权资产组以及项目公司的股权这三种类别B.生态环境价值评估是绿色GDP核算的必要前提C.资产评估可以为涉案标的提供价值衡量尺度D.对珠宝首饰的品牌拥有权和使用权的评估，不属于珠宝首饰评估的范畴E.PPP项目领域的资产评估不仅包括项目公司设立时的出资评估、政府配套投入评估等，还包括项目收益权评估、项目收费权评估、特许经营权评估等新的评估业务类型 参考答案：ABCE参考解析：随着市场经济的发展，珠宝首饰评估的范围已不再局限于狭义的实体部分，而是向无形资产扩展延深。如对珠宝首饰的品牌拥有权和使用权的评估，对特许经营权和连锁店品牌使用权的评估等，都可以纳入珠宝首饰评估的范畴。所以D选项不对。多选题13.用重置成本法评估在建工程时可能用到的公式有()。A.在建工程评估值（工程建安综合造价前期费用及其他费用资金成本合理利润）×工程完工程度B.工程完工程度评估时已完成工程概算造价/该项工程总概预算造价C.实体性陈旧贬值破坏程度总费用/工程项目总费用D.经济性陈旧贬值（设计生产能力实际生产能力）/设计生产能力E.待估土地价值已建成的房地产总价值房屋价值 参考答案：ABCD参考解析：选项E是用剩余法评估建（构）筑物的价值时会用到的公式。多选题14.进口设备重置成本中的国内运杂费是指()。A.港口费用B.装卸费用C.外贸手续费D.保管费用E.国内运输保险费 参考答案：ABDE参考解析：进口设备的国内运杂费是指进口设备从出口国运抵我国后，从所到达的港口、车站、机场等地，将设备运至使用目的地所发生的港口费用、装卸费用、运输费用、保管费用、国内运输保险费等有关费用，不包括运输超限设备时发生的特殊措施费。多选题15.市场成交价比较法中，对各估算结果进行分析判断后，可采用()确定评估结果。A.中位数法B.加权算术平均法C.众数法D.综合分析法E.收获现值法 参考答案：ABCD参考解析：市场成交价比较法中对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。问答题1.甲企业拥有一台数控折弯机，其基本情况如下：（1）该机器重置成本为220万元，已使用6年，其经济使用寿命约为15年。（2）现该机器数控系统损坏，估计修复费用约25万元，其他部分工作正常。（3）随着新技术的发展，该机器技术现已落后，预计未来每年净超额运营成本为6万元。在上述资料的基础上，不再考虑其他因素，假设企业所得税率为25%，折现率为10%。要求：计算该机器的评估值。 参考答案：无参考解析：（1）计算实体性贬值实体性贬值可修复费用不可修复损耗25（22025）*6/15103（万元）（2）计算功能性贬值6*1（110%）（9）/10%6*5.759034.55（万元）（3）计算该机器的评估值评估值重置成本实体性贬值功能性贬值22010334.5582.45（万元）问答题2.评估某企业一套大型成套设备，购建于2002年10月30日，评估基准日为2008年10月30日。大型成套设备由2部分组成，其中一部分属于自制非标设备，另外一部分属于外购通用设备。根据技术经济指标，规定大型成套设备正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自2003年初至2006年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自2007年初恢复正常使用。自制非标设备根据设计图纸，该设备的主材为钢材，净耗量为15吨，钢材利用率90%，评估基准日钢材的不含税市价为3850元/吨，主要外购件含税价格为55000元，加工工程中发生人工费5000元，冷加工费为30000元，热加工费按钢材耗量净重每公斤2元，其他费用为主材费的15%。成本利润率为15%，设计费率为14%，产量2台，增值税税率为17%。另外，经工程技术人员现场鉴定，该部分寿命和在大型成套设备相同，还可以使用9年，设备的预计残值率是5%，与该企业最近生产的同类设备相比，被评估设备每个月多耗电5000度，每度电0.5元，该企业所得税率为25%，该企业所在行业平均投资收益率为10%。在大型成套设备另外一部分外购通用设备，在2006年9月30日更换为全新设备，该设备的当时的购买价格为5万元，到评估基准日，同类设备价格累计上涨了20%。该设备还可以使用3.6年，设备的预计残值率是10%。要求：（1）计算大型成套设备的重置成本；（2）计算大型成套设备的两个部分的实体性贬值率和综合的实体性贬值率，并计算实体性贬值额。（3）计算大型成套设备的功能性贬值额；（4）计算该设备的评估值。 参考答案：无参考解析：（1）计算大型成套设备的重置成本计算自制非标设备的重置成本；除了外购件以外的其他加工成本为15/90%*385050003000015*1000*215/90%*3850*15%138791.67（元）设备的重置成本（Cm1KmCm2）（1Kp）（1Kd/n）（138791.6755000/（117%）*（115%）*（117%）*（114%/2）267493.79（元）计算外购通用设备的重置成本50000*（120%）60000（元）大型成套设备的重置成本267493.7960000327493.79（元）（2）计算两个部分的实体性贬值率、综合的实体性贬值率和实体性贬值额计算自制非标设备的实体性贬值率计算实际已经使用年限2002年10月30日2003年初，2个月；2003年初2006年末，4年，即48个月，由于这段时间每月实际运行时间为10小时，所以2003年初2006年末4年共48个月的实际使用月数48108602007年初2008年10月30日为22个月。合计实际已经使用年限2602284（月）7（年）计算尚可使用年限：9年实体性贬值率（15%）*7/（79）41.56%外购通用设备实体性贬值率计算实际已经使用年限2006年9月30日2006年底，3个月，实际使用月数3*10/83.75月2007年初2008年10月30日为22个月。合计实际已经使用年限3.752225.75（月）25.75/122.15（年）计算尚可使用年限：3.6年实体性贬值率（110%）*2.15/（2.153.6）33.65%大型成套设备的综合贬值率（特别注意这个步骤的计算）自制非标设备可贬值部分的重置成本267493.79（元）外购通用设备可贬值部分的重置成本60000元自制非标设备重置成本比重267493.79/（267493.7960000）81.68%外购通用设备可贬值部分的重置成本比重60000/（267493.7960000）18.32%大型成套设备的综合贬值率81.68%*41.56%18.32%*33.65%40.11%大型成套设备的综合实体性贬值额（267493.7960000）*40.11%131357.76（元）或者267493.79*41.56%60000*33.65%131360.42（元）两种解法结果误差是四舍五入带来的，不会影响得分。（3）计算大型成套设备功能性贬值额；5000*12*0.5*（125%）/10%225005.7590129577.5（元）（4）计算该设备的评估值。重置成本实体性贬值功能性贬值327493.79131357.76129577.566558.53（元）问答题3.评估对象位于某市某区，建成于2015年，用途为商业出租，总楼层为地上2层，地下1层，总建筑面积为地上4210.6平方米，地下1980.88平方米。建筑物四至为：东至永安路，北至318国道，西侧为基督教会，南侧为永清大街。已实现“六通”。在本次实际评估中，根据评估对象的实际租约情况，在租约期限内按租约进行收益法测算，租约到期后评估对象将被转售。评估基准日为2018年12月31日，当日的安全利率为2%。资料一：该建筑物目前时点是出租状态，租赁合同期限为5年，约定的每年的租金为：2022年12月31日租约到期后，评估对象将被转售，预计转售价格为20000元/平方米。资料二：根据目前房地产租赁市场的成本因素进行分析，主要包括运营费用、税金。运营费用包括管理费用、维修费用、保险费用，税金包括增值税、城市维护建设税等。其中管理费为房地产出租年租金收入的1.2%。维修费按房屋重置价的1.5%计算，保险费为房屋重置价的0.3%。税金为年租金收入的10%（此税金包括所有应缴纳的税费）。资料三：评估对象主体结构为钢混结构，参照当地各类结构房屋重置价及耐用年限等标准，结合评估人员实地踏勘调查，确定评估对象的重置价格为2310元/平方米。资料四：考虑当前房地产租赁的平均收益状况、评估对象的地理位置、评估对象的用途等因素，结合对评估对象所在区域房地产市场的调查了解，当前房地产政策变化较快，房地产投资存在一定的风险，本次评估风险调整值为5%。回答下列问题：（1）简述运用收益法对不动产进行评估，需满足的前提条件。（2）计算自评估基准日至租约结束各年的净收益。（3）计算建筑物适用的报酬率。（4）计算评估对象的评估值。 参考答案：无参考解析：（1）运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的；收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，可用货币来衡量；不动产预期获利年限可以预测。（2）2019年1月1日至2019年12月31日，租金收入520万元，运营费用520×（1.2%10%）2310×（4210.61980.88）×（1.5%0.3%）÷1000083.98（万元）净收益52083.98436.02（万元）2020年1月1日至2020年12月31日，租金收入530万元，运营费用530×（1.2%10%）2310×（4210.61980.88）×（1.5%0.3%）÷1000085.10（万元）净收益53085.10444.9（万元）2021年1月1日至2021年12月31日，租金收入550万元，运营费用550×（1.2%10%）2310×（4210.61980.88）×（1.5%0.3%）÷1000087.34（万元）净收益55087.34462.66（万元）2022年1月1日至2022年12月31日，租金收入560万元，运营费用560×（1.2%10%）2310×（4210.61980.88）×（1.5%0.3%）÷1000088.46（万元）净收益56088.46471.54（万元）（3）报酬率按照安全利率加风险调整值法确定，根据题目中给出的条件，报酬率安全利率风险调整值2%5%7%。（4）V11533.49（万元）V22×（4210.6+1980.88）/（1+7%）49446.90（万元）V3V1V21533.499446.9010980.39（万元）