广东省公安厅珠海签证办2022年度物业管理服务用户需求书.docx

广东省公安厅珠海签证办2022年度物业管理服务用户需求书投标人需对本项目的用户需求进行整体响应，任何只对其中一部分内 容进行响应都被视为无效响应。用户需求书中打“”号条款为重要条款，投标人如有任何一条 负偏离则导致采购无效。一项目名称广东省公安厅珠海出入境签证办事处2022年度物业管理服务项目二、项目期限本项目服务期限12个月（2022年5月1日至2023年4月30日）。三、项目地点珠海市香洲区水湾路38号办公楼、联安路141号宿舍大院。四、项目概况广东省公安厅珠海出入境签证办事处物业管理服务包括水湾路38号 办公楼和联安路141号宿舍大院的综合管理服务，及口岸签证办公点花木 租摆和室内日常维修服务。1.办公楼地处珠海市香洲区拱北水湾路38号1-4层及水湾路40号第 四层，建筑面积约为1550平方米，物业整体为一栋4层钢混结构建筑物,备注:施无损。11客户维修回访率30%及以下接听住户报修电话铃响不超3响，到达维修现场 在约定时间内，指定专人回访，回访记录齐备。12楼宇治安案件发生率2%o24小时巡逻，为保住户无被盗被抢事件，年度无 重大刑事案件发生。13防火设备完好率、消防 供水率100%定期检查维护，确保消防系统设备完好无损。14火灾发生率1%0及以下加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消 防组织，定期消防演练，勤检查，及时消除隐患。15违章发生率1%及以下加强宣传和巡视,跟踪管理,及时发现及时处理, 及时回访记录。客户投诉处理率100%及以下16客户有效投诉率1. 5%0月及以下按政策规定做好做细各项工作，提高管理人员素 质，定期征求业主住户意见，主动改进工作，建 立回访制度，作好有关记录。客户投诉处理率100%17管理人员专业培训合格 率100%及时组织无证人员参加取证培训。18安保人员对安防设备及 监控设备熟悉率100%及时组织安保人员对相关设施设备进行操作使 用培训19居民对物业管理满意率98%及以上教育员工须着制服上岗，全心全意为客户服务, 尽全力为业主住户排忧解难。20档案建立与完好率100%加强硬件投入，指定专人全部实行电脑化管理, 确保档案齐全，管理完善。物业考核每月进行一次，考核指标打分共20项，每项达标要求计得分5分，全部满分合计100分，考 核总分须达到88分以上视为合格，考核情况与当月物业服务报酬支付挂钩。十、管理及违约责任（一）合同约定的服务期限届满，全部权利义务终止；经双方协商一 致，可变更或解除本合同。（二）中标人应严格员工管理，禁止员工参与集会、游行、示威、上 访等，不参加赌博、打架斗殴等违法活动，一旦发现及时相应更换人员。（三）双方的合同条款及具体服务内容、服务情况以及采购人内部工 作生活信息，非经采购人书面同意，中标人不得以任何方式向第三方透露。 否贝L采购人有权单方面解除合同，并保留向中标人追究法律责任的权利。（四）采购人违约责任1 .采购人不履行本合同的其他义务，导致中标人不能实现合同目的的, 中标人有权单方解除合同，造成损失的，有权相应追偿。2 .采购人无正当理由，拒不办理或逾期办理服务报酬支付手续，超过 5日不满30日的，每逾期1日中标人有权向采购人追讨当月报酬的0.5%的违 约金。逾期超过30日的，中标人有权单方解除合同，同时追讨当月未付报 酬和违约金5万元。（五）中标人违约责任1 .合同生效后，中标人未按约定时间提交上岗人员资料审核报备，或 未经采购人批准同意报备上岗的，采购人在通知中标人后，有权按照 400.00元/人/次标准在当月服务报酬中予以扣除。2 .中标人无正当理由，未按照约定及时响应采购人的服务需求，采购 人在通知中标人后，有权按照400.00元/人/次标准在当月服务报酬中扣除。3 .中标人提供服务或聘用人员不符合用户需求书或合同约定，经采购 人催告仍不整改的，采购人在通知中标人后，有权按照10000.00元/人/次 标准在当月服务报酬中以扣除。4 .中标人因多次服务不达标、工作人员玩忽职守、方法措施不当等原 因造成采购人所属人员身心健康受损、物业负面影响达较大范围、引发负 面网络舆情、造成疫情扩散等严重后果，属严重违约行为，采购人有权单 方解除合同，中标人需向采购人支付违约金10万元及补偿因上述严重违约 行为造成的直接损失。根据损失情况，采购人保留向中标人追究进一步法 律责任的权利。卜一、其它要求中标人为联安路141号宿舍大院物业点内15户私人产权物业的 业主提供物业管理服务，是本项目用户需求的必要组成部分。中标人为 15户私人产权业主所提供的物业管理服务的服务时间、具体服务内容与 要求标准，与本项目涉及宿舍大院部分的用户需求相同。中标方在本项 目合同生效后，须于5月1日前分别与15户私人产权物业业主签订物业管 理服务协议，并按产权面积收取物业管理费用，单价不高于1.5元/近/月。投标人须作出书面承诺，保证在中标通知书发出之日10日内签订合同，合同签订后5日内即有能力根据采购人要求，安排足够人员提 前进驻与原物业管理服务公司对接，确保物业管理服务交接平稳过渡, 严格做到5月1日新物业管理服务开始时各项服务无缝对接。楼宇设1个主出入口、1部客梯。室内主要分为行政办公区（包括：各行 政办公科室、档案室、会议室、办事窗口）以及7个配套卫生间。2 .宿舍大院地处香洲区拱北联安路141号，区域设一个出入口，包 括1栋综合楼、1栋住宅楼及空地，其中综合楼建筑面积为879. 59平 方米，为5层钢混结构建筑物，第一至二层为食堂及餐厅、第三层为文 化驿站、第四至五层为单身宿舍（共8套）；住宅楼建筑面积为2981. 72 平方米，为7层钢混结构建筑物，两个单元，第一层为架空层（含2间配 套用房）、第二至七层为住宅；24套住宅中15套为房改房、9套权属为 省公安厅（其中6套为备勤房、3套为单身宿舍）。3 . 口岸签证办公点包括：拱北口岸办公点（建筑面积约480平方米）、 九洲港口岸办公点（建筑面积约60平方米）、横琴口岸办公点（建筑面 积约200平方米）、港珠澳大桥口岸办公点（建筑面积约320平方米）。备注：该项目物业较为分散，且一物业内有公、私两种权属 物业，投标人应作为一个整体统一管理，包括宿舍大院内15户私人业主 物业（其管理费由私人业主按协议另付）。五、项目投标人资格（一）投标人应当具有企业法人资格。（二）投标人应当提供以下材料：1 .法人营业执照或法人营业执照副本。2 .投标人须为广东省财政厅电子化采购执行平台内目录下物业管理 服务定点供应商，且服务范围涵盖珠海市。3 .投标人须提供参加政府采购活动前，3年内在经营活动中无重大违法记录的书面声明或相关证明。4 .法律法规等其他规范性文件规定须提供的其他文件资料及本用户 需求书要求提供的其他材料。六、项目服务报酬（一）服务报酬服务期限内（2022年5月1日至2023年4月30日），本项目投标控制总 价为960,185. 85元。本项目在合同期内服务费用总额不高于中标合同价，采购人 不承担中标人因珠海市最低工资标准的调整及物价上涨等因素所上升的 有关营运成本。中标合同价为广东省公安厅珠海办管理使用的物业管理服务 费用，由财政性资金予以保障。宿舍大院内属私人产权的15套房改房的 物业管理服务费用，由中标人与15户私人产权业主签订物业管理服务协 议，并按产权面积向私人业主收取物业管理费，单价不高于L5元/面/月。（二）支付方式服务报酬按月进行结算（每季度服务报酬二中标金额+12个月），转账 支付。采购人和中标人双方须协商一致并在合同或合同附件中约定履行标 准。中标人未严格按照合同或合同附件约定的履行标准履约，采购人有权 按照合同约定通知中标人按照约定比例或约定金额扣减后再开具发票。中标人进场服务并通过考核合格后，采购人凭中标人开具的正规发票 和采购人认可的各项记录复印件（有关复印件需核准原件），在次月前10 个工作日内向财政部门申请支付。付款时间为采购人向政府采购支付部门 提出支付申请的时间，不含政府财政支付部门审核时间（审核时间一般约 20个工作日）。采购人在规定时间内已办理支付申请手续即视为按期支付, 不构成支付违约。采购人有权通知中标人从当月服务报酬中扣除用于修复中标人损坏 采购人的设备、设施、场地或因中标人违约导致采购人损失的金额，并按 照扣除后金额开具发票。七、项目招标的服务范围及内容中标人须配备充足的符合条件的聘用人员，同时督促聘用人员按标准 做好各项工作，对设施设备出现紧急故障无法处置修复时，及时抽调或安 排专业技术人员迅速到场处置，确保设施设备运转正常。（一）服务范围中标人为珠海办物业管理服务项目下全部物业点按服务内容提供物 业管理服务，具体包括：珠海办的水湾路38号办公楼、联安路141号宿舍 大院、珠海办四个口岸办公点（拱北口岸、九洲港口岸、横琴口岸、港珠 澳大桥珠海公路口岸）。（二）服务内容与要求1 .保安服务。安保配备必要的安保设备，包括警棍、防暴叉、盾牌 等，并提供24小时服务，主要负责来访人员身份确认、登记和办事指引（含防疫测温验码）、出入车辆引导。做到人员登记、物品检查、快递接收分 发登记等详细清晰，确保无关人员禁闯入、违禁物品禁入、日常风雨天、 台风等极端天气前办公区域、文化驿站、天台门、文化驿站等门窗关闭检 查、安全防范落实。定时进行楼栋水电、消防、安防的巡查服务管理, 落实日常巡检记录，每日巡检至少一次，每月至少全面检查一次，每季度 做一次总结，并建立工作档案台账。人员具备一定沟通协调能力，全年 3*8小时按3班倒，值班操作规范、仪态端正、着装整洁、规范文明、积极 主动、履职尽责、登记清晰、交班有序。服务地点：办公楼、宿舍大院。2 .保洁服务。办公楼全年365天，每天保洁2次，负责楼栋门口、办 证前台、会议室、楼道、楼梯、7个公共卫生间、楼前楼后等公共区域保 洁（外墙保洁除外），特殊情况随叫随到，共同实行轮班制。宿舍大院 全年365天，每天保洁2次，负责宿舍大院内的住宅楼、综合楼、备勤房、 篮球场、文化驿站、车库、小区道路、公共洗手间、对应楼道和天面等公 共区域保洁（外墙保洁除外），特殊情况随叫随到。宿舍大院内的备勤 房管理：包括备勤房布置、物品管理、日常维护和用品洗涤。按照酒店标 准管理备勤房，配备具有酒店服务经验服务人员或经专业酒店客房管理培 训人员，完成日常设施设备维护保养、对房内物品造册登记、定期清点, 发现问题及时报告；全年365天接入住通知后，30分钟内人员到位安排入 住各事宜。入住人员退房后及时打扫、关闭有关设施设备。宿舍大院内 的绿化养护，定期造型修剪、施肥浇水，除草、除虫等日常维护。保洁 材料包干提供，包括：办公楼、备勤房、宿舍大院保洁服务工作所需的扫 把、地拖、水桶、垃圾桶、垃圾袋、洗衣粉、洗洁精、消毒粉、洁厕灵、 盐酸、大毛巾、小毛巾、不锈钢油、劳工手套、二氧化氯消毒剂等。服 务地点：办公楼、宿舍大院。3 .共用部位、共用设备设施维修服务。办公楼、宿舍大院（不含住 宅楼室内）、备勤房、4个口岸办公点、综合楼区域的日常水电巡检维修 （单价500元以下的维修材料由承包方提供），包括室外道路、车位油漆、 小型建筑、室内外排水管、发电机及小型配件、水表后供水排水、室内线 路、灯具及水具、弱电系统线路、防风救灾物资、住宅楼围墙灯、住宅楼 楼道照明灯、公有空调等日常巡检、小型维修等。服务地点：办公楼、 宿舍大院（不含住宅楼室内）、备勤房、4个口岸办公点、综合楼。4 .外墙清洗服务。办公楼幕墙约250平方米，需持高空作业证人员高 空作业，每年清洗1次。5 .单位食堂油烟管专业清理服务。油烟管道专业清理（包含整个油烟 管道，挡油板，平衡烟管，风箱，净音箱，除烟器，控制器等清洗，专业 设备清洗），每年1次。6 .化粪池、潜水池清通服务。办公楼、宿舍大院化粪池每年吸肥1次， 沿水池专业清洗和清通每年1次，为排污管道堵塞问题提供疏通服务。7 .电梯系统维护服务。宿舍大院的住宅楼2台7层客梯，办公楼1台4层 客梯，宿舍大院综合楼1台2层货梯：（1）电梯保养服务：按TSG特种 设备安全技术规范TSGT5002-2017标准进行，每月定期检查两次，故障 24小时急修服务。维修材料费按市场优惠价另外收取，更换主设备时，需 有替代产品确保电梯运行。（保养内容及标准详见T5002-2017电梯维护保 养规则国家标准）（2）电梯年检服务；（3）电梯承重测试服务；（4） 电梯保险服务。8 .办公楼、宿舍大院单位食堂垃圾清运服务。中标人须根据珠海经济特区生活垃圾分类管理条例规定，提供专业的垃圾分类清运服务，每 天及时运走办公楼、宿舍大院单位食堂产生的垃圾处理及清运，落实垃圾 分类投放、分类清运，日产日清等要求。9 .“四害”等卫生防疫消杀服务。办公楼、宿舍大院内的楼栋（含饭 堂、备勤房、绿化区域）四方位角点、出入口、走廊、梯间、公共卫生间、 下水道的卫生防疫消杀服务，包括“四害”防治消杀和白蚁防治服务。10 .宿舍大院绿化养护服务。宿舍大院内的绿化养护，定期造型修剪、 施肥浇水，除草、除虫，含绿化养护材料：绿化修剪刀、绿化锹、喷淋管、 洒水壶、杀虫剂等。11 .花木租摆服务。宿舍大院食堂、文化驿站、办公楼及4个口岸办公 点花木租摆养护，共计160盆花木，不超过90天更换部分或全部，确保摆 放花木的养护质量。（三）人员配备及要求根据现场的实际情况，中标人须配备项目主管人员1名，安保员7名， 保洁人员3名，水电维修技术人员1名，共12人。中标人须按照劳动法 劳动合同法等有关规定，为本项目配备的服务人员办理用工手续，购 买有关保险，确保人员全部合法福利保障得到落实。中标人需按照采购人的要求，根据接管物业投入使用后的实际需要及 管理服务的标准需求，进行人员适当调配，有关人员应当具有相应资质和 从业证书，具体年龄标准及工作经历，以人员入职当日为准，人员入职须 提前5日提交有关资料经采购人政审，经审核同意并备案后可上岗。1 .项目主管1名。具有3年以上的物业管理经验的管理人员。负责 组织、安排物业管理的各项工作。编制项目人员值班表，并负责对项目 管理作出安排、指导、监督及考核；定期巡查、调查管理工作情况（各 类档案和运行记录），记录并统计物管费收缴情况。提出问题及改进意 见，并负责改进工作及落实，定期协同采购人面做出的服务效果评价； 根据并妥善处理突发事件；定期向采购人和公司汇报项目物管经验情况; 与安保员共同实行轮班制。2 .安保员7名。高中以上文化水平，有1年以上从业安保员经历，具 备一定的沟通协调能力，全年3*8小时按三班倒。身高1.60米以上，年 龄50周岁以下，品貌端正，身体素质好，思想品质好；保安人员参加消防、 安全等技能取证培训I,培训率不低于总人员数60%。须提供24小时服务， 主要负责执行来访人员身份确认、登记和办事指弓K含防疫测温等措施）、 出入车辆引导等。楼栋水电、安防的服务管理，落实日常巡查记录，建 立档案台账等。3 .保洁人员3名。有相关工作经验2年以上，年龄50周岁以下，个 别保洁人员年龄经采购人同意可适当放宽。其中至少1名保洁员具有酒 店服务经验或经专业酒店客房管理培训经历。4 .水电维修技术人员1名。须持中级以上电工证，有3年以上水电维 修工作经验，专业技能满足本岗位职责要求。负责项目区域范围内公共 区域的水电安全巡视、天台排水巡视、发电机维保、水表后供水排水维保、 室内线路维保、灯具及水具维修，弱电系统线路维护、公用空调维修等。八、服务模式本项目采用总包干形式：包安全、包质量、包车辆/机械/工具/垃圾袋、包管理、包所有派驻人员的工资及五险一金及劳动法律责任、包发票/税费、包风险。九、采购人对物业管理目标要求及考核标准:序号项目指标内容及措施考核得分1房屋完好率100%房屋外观无破坏立面、整洁、无改变使用功能、 无乱搭建、公用设施及通道无随意占用。2房屋零修及时率100%接到维修单在承诺时间2小时内到达现场，零修 及时完成，急修不过夜。维修质量合格率99%分项检查，严格把关，按照工序一步到位，返修 率不高于1虬3绿化完好率100%区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑配置 得当，专业人员管理。4清洁、保洁率99%及以上区内实行卫生责任区包干，区内保洁每天2次， 垃圾日产日清卫生设施齐全、完好。5道路完好率及使用率100%道路畅通无损坏，路面平坦整洁排水畅通，无随 意占道，无改变使用功能。6化粪池、雨水井、污水 井完好率100%定期疏通、清理，井盖齐全完好，确保排放通畅、 无堵。7排水管、明暗沟完好率100%排水畅通、无堵、无积水、无塌陷、无残缺。8路灯完好率99%及以上路灯完好无损、夜间正常使用，定期检查、维护 保养、保持洁净。9停车场完好率100%停车场内整洁，设施完好无损，标识明晰。10公共文化娱乐、休息设100%确保娱乐设施使用功能，定期维修、养护、完好