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地产中介<房地产基础知识>讲解 地产中介房地产根底学问讲解 房屋的根本概念： 土地的来源：土地分为划拨、出让两种。过户时土地性质为“划拨”的需缴纳土地出让金。 集体全部制土地和小产权的关系。 出让年限：(不包含特别状况)居住用地：70年; 工业用地：50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年; 商业、旅游、消遣用地:40年; 综合或其他用地:50年。 面积： 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等构造面积。(可利用空间面积)套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积 建筑面积; 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%.自用的按墙体头羊面积的100%。 3、阳台面积的计算：半封闭50%全封闭100%露台赠送4、阁楼面积的计算：高于2.2米局部的水平投影面积 容积率：反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标 容积率=小区建筑总面积小区用地面积 建筑密度(建筑掩盖率)=小区内建筑物基底面积之和小区用地面积出房率(得房率、使用率)=套内使用面积建筑面积 一般： 多层住宅为85-91% 小高层住宅为72-76% 高层住宅为76-82% 商业、办公楼为55-70%住宅进深-实际长度。 住宅开间-实际宽度 层高：本层地面到上层地面的高度净高：本层地面到本层天花板的高度 存量房-是指已被购置或自建并取得全部权证书的房屋。(二手房)增量房-指由开发商建筑的新上市的商品房房地产三级市场： 一级市场：土地交易市场 二级市场：商品房开发市场(增量房市场)三级市场：二手房及存量房交易市场 五证两书：国有土地使用证、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、建立工程施工许可证、商品房销售许可证(预售许可证)、住址质量保证书、住宅使用说明书。 期房、现房和准现房的区分入伙(交钥匙) 各种不同标准的房屋分类： 【商品房】开发商开发的以商品价出售的房屋，含本钱和利润两局部。 【房屋产权】房屋产权是指房产的全部者根据国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋全部者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有公平的全部权。 【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有全部权。 【国有房产】国有房产分为直管产、自管产、军产、宗教产三种。 【集体全部房产】是指城市集体全部制单位全部的房产。即集体全部制单位投资建筑、购置的房产。 【私有(自有)房产】是指私人全部的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建筑、购置的房产，以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司)所投资建筑、购置的房屋。其中局部产权：指根据房改政策，职工个人以标准价购置的住房，拥有局部产权。 【公房】国家和单位投资建立或购置的，产权属国家或单位全部的住房。 【房改房】以本钱价购置的公有住房。 【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位全部的房屋，也称系统产权房、系统房【转让受限的房子】房主正在服徒刑,一些特别的房子,景观花园(不许卖租给外籍人)。 各种房型的介绍： 二室，一室，都包含哪几种: 二室：偏单，中单 一室：直门独、宽直门独(厅8)、中独、偏独、葫芦独(葫芦独和刀把独)等 “偏”和“中”的区分原则：是否能有空气对流。 独单和中单、偏单不是一个概念范围内的。 朝向共分为：南北、东西、阳面、阴面、东照、西照、金角、银角、铜角、铁角一般各种平面图都是按上北下南左西右东的挨次来。 金银角的介绍： 根据住宅层数分类： 低层13层 多层46层 中高层79层 高层1030层 超高层30层以上 根据住宅承重构造所选用的主要材料所分类： 【砖木构造】：主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采纳砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采纳木材。这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。古代建筑，1949年以前建筑的城镇居民住宅，20世纪五六十年月建筑的民用房屋和简易房屋，大多为这种构造。 【砖混构造】：这类建筑物的竖向承重构件采纳砖墙或砖柱，水平承重构件采纳钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采纳木屋架。这类建筑物的层数一般在7层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到肯定的限制。所以这类建筑物正逐步被钢筋混凝土构造的建筑物替代。 砖混构造中可拆改的局部是那些?不传力的12墙及门连窗的局部。 【钢筋混凝土构造】：这类建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是构造的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采纳此类构造。钢筋混凝土构造房屋的种类主要有：框架构造、框架剪力墙构造、剪力墙构造、筒体构造、框架筒体构造等。 【钢构造】：这类建筑物的主要承重构件均是用钢材制成。其构造本钱较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。 【其他构造】是指凡不属于上述构造的房屋都归此类。如竹构造、砖拱构造、窑洞等。 根据住宅平面布局分类： 可分为：点式(墩式、塔式)住宅、条式(板式)住宅，回型住宅等 影响房价的因素有： 地点,交通,购物,房龄,朝向,装修,配套,临街,小区环境,周边学校,房型、产别等。 楼层(一层、二层、中间层、次顶层、顶层)楼层的优略分析 物业经理人：.pM 篇2：房地产公司各部门职能 房地产公司各部门职能 公司经营治理和进展，就是要充分发挥各部门的作用,在其作用下，使公司经营得以正常运转。 (一)董事会职能 1、执行公司决议 2、打算公司经营规划和投资方案。 3、审订公司年度财务预、决算方案。 4、审订公司利润安排和弥补亏损方案。 5、审订公司增加或削减注册资本方案。 6、拟定公司清算方案。 7、聘任或解聘各部门负责人打算其酬劳事项。 8、审定公司治理制度。 9、负责对公司运营的监视治理。 (二)办公室职能 任务分工：公司行政、人事治理，后勤保障。 1、编写公司行政、人事治理制度，统筹人力资源开发及聘用离职交接工作。 2、实施公司行政、人事治理运作。 3、组织公司员工进展培训及考核工作。 4、负责统计整理，上报公司对外的报表工作。 5、负责公司全部证件的年审、变更等工作。 6、负责整理建立公司档案，统一公司的公文格式。 7、对外协调政府各部门的关系。 8、负责公司印章治理，文印工作。 9、负责日常的接待工作。 10、加强部门之间的横向联系，做好协调工作。 (三)财务部职能 任务分工：公司财务治理会计核算与执行。 1、遵守财务务纪律，建立和健全各项财务治理制度。 2、抓好各项应收款项的核算工作，催促经办部门限期清理。 3、负责对各项经济合同及维护保养工程进展审议、审定。 4、按有关合同要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作。 5、执行审批制度，按规定的开发范围和标准核报一切费用，负责发放员工工资、奖金。 6、严格执行现金治理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购置、保管、使用及回收。 7、编制记帐凭证。准时编制各类报表，妥当治理会计帐册档案。 8、拟定各项财务规划，供应财务分析报告总、副经理。 9、加强部门之间的横向联系，做好协调工作。 (四)开发部职能 任务分工：工程开发，业务拓展。 1、负责工程开发、工程立项、申报。 2、负责土地规划，征用开发和治理。 3、负责办理土地证、房地产证，销售证等各类证件。 4、帮助做好前期工程效劳工作。 5、协调好与相关政府部门的关系。 6、加强部门之间的横向联系，做好协调工作。 (五)工程部职能 任务分工：工程治理与技术监视。 1、负责制定各阶段的施工进度规划，准时供应选购规划及资金需求规划。 2、负责严格执行公司的决议，严格工程预、决算的审批手续，合理使用财力、物力，充分发挥经济效益。 3、帮助公司进展招、投标及选择施工队伍的详细工作。 4、进展施工阶段的进度掌握，审查施工组织设计。监视进度规划的实施，完成工期目标。 5、负责治理施工队伍，并协调对内对外的关系。 6、做好技术文件材料、仪器设备、本部人员的治理工作。 7、整理有关资料、图纸，做好归档工作。 8、负责组织工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，准时解决施工中的各种问题。 9、负责处理和解决各项工程技术问题。 10、参加工程工程设计方案的争论和审核工作。 11、参加工程建立本钱的分析和掌握工作。 12、参加工程建筑材料选用及材料进场验收工作。 13、负责主持工程图纸会审工作。 14、审批各工程工程施工，组织设计方案。 15、收编并保管工程工程的全部技术档案。 16、加强部门之间的横向联系，做好协调工作。 (六)预决算部职能 任务分工：编制预、决(结)算，帮助参加工程相关工作。 1、负责工程预、结算书的编制工作。 2、参加工程施工合同的编写工作。 3、帮助财务部审议工程付款工作。 4、参加工程验收，并对工程适时进展决算工作。 5、加强部门之间的横向联系，做好协调工作。 (七)营销筹划部职能 任务分工：营销筹划和房屋销售工作的治理。 1、负责公司商业物业、公共场地、广告牌等招商、租售营销方案的宣传工作。 2、把握市场行情，制定并执行相应的营销规划、策略。 3、挖掘客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进展整理归档。 4、与客户保持良好关系，帮助客户解决在(招商、租售)过程中的问题。 5、负责办理招商、租售的各种手续，做好售后效劳工作。 6、帮助财务部收取客户缴交的各项费用。 7、协作其它部门做好客户效劳工作。 8、加强部门之间的横向联系，做好协调工作。 三、公司岗位图 岗位是组成公司治理的最根本的要素。每个岗位都有职务名称;每一职务都有相应的职责。岗位、职务、职责所形成的链条，维系和保证了公司生存与进展。 篇3：某房地产公司预算治理制度 某房地产公司预算治理制度 1.总则 第一条为提高公司的治理水平、工作效率和经济效益，增加各部门的规划组织和预算治理水平，合理掌握财务支出，加强内部掌握，实现公司的战略目标，构筑公司的核心竞争力，特制定本制度。 其次条预算治理制度是依据公司的进展战略，以现金流量为重点，逐层分解相关指标，对各部门下达目标，全程治理其经营活动，并对其实现的业绩进展考核与评价的内部治理会计制度。 第三条预算治理的目的在于以预算、掌握、协调、考核为手段，治理公司生产经营活动的全过程，最终实现公司的战略目标。 第四条预算治理体系是由预算及预算差异分析表格、预算制度和编制表格说明组成的，依据公司经济活动的前后连接、相互关联、有序排列形成一套完整的报表体系，它表达了公司对将来经济活动的猜测力量，通过实际经营结果与预算进展比照分析，可以对公司的经营活动实行过程掌握，促进公司经营目标的完成。 第五条本制度的主要内容包括：总则、预算的组织机构、预算治理体系、预算的编制、预算的执行、调整、预算的掌握与分析、预算的评价、考核与奖惩和附则等。 第六条预算按预算期的长短分为年度预算和月度预算。 (1)本公司的年度预算期限为当年1月1日至次年 12月31日，它是以公司的经营目标为依据，以销售预算为起点，编制全年的销售、生产、选购、费用、资本性支出等预算，组成年度预算。年度预算总目标分降落实到每个月度，列出月度目标，便于月度检查，季度调整，以确保年度目标的实现。年度预算是制定月度目标的重要依据。 (2)月度预算的期限从当月1日至次月31日。依据年度预算和月度经营状况，编制月度资金预算，用于公司的资金平衡和费用治理。 (3)长期预算是公司将来35年的进展规划性预算，长期预算是制订短期预算的重要依据。 2.预算的组织机构 第七条公司的预算治理组织机构包括总经理办公会议的预算专项会议、财务部门的预算分析会以及预算责任体系。 第八条总经理办公会议是公司预算治理的最高机构，在预算组织机构中居于核心地位，以预算专项会议的形式审议或审查各项预算事项，听取预算实施结果的分析汇报。 会议由公司总经理主持，各副总经理(总监)、职能部门经理参与会议。 财务部门为预算治理组织的常设部门，由其负责预算相关事项的日常处理和预算的整理、汇总、编制。 第九条总经理办公会议在预算治理中的主要职责： (1)组织公司有关部门论证并打算年度经营目标; (2)审定公司预算编制的指导原则、编制方法和程序; (3)组织召开质询会，对财务部门提交的各部门预算草案和公司整体预算草案提出质询，并就必要的修改与调整提出意见; (4)依据公司的经营目标，审批公司年度预算; (5)每季度末听取公司预算执行状况的汇报，审议各部门提出的预算调整方案; (6)定期检查和分析预算执行状况，听取财务部门及其他部门的汇报，提出改良意见，催促预算治理目标的实现。 第十条财务部门在预算治理中的职责： (1)依据公司的年度经营规划，制定、修改公司的预算政策、预算治理的详细措施和方法。 (2)参与有关预算的总经理办公会议，向其他部门传达预算的编制方针、程序，详细指导各部门的预算编制。 (3)依据预算的编制原则，平衡各部门的财务预算，制定公司的预算草案。 (4)召开各部门预算规划会议，争论平衡预算，并报总经理办公会议审批。 (5)将最终确定的各部门预算，通知各部门执行，并且跟踪实际执行状况。 (6)预算执行完毕后，按要求准时形成预算执行反应和差异分析报告，月度预算提交预算执行报告反应给各部门，季度提交预算差异分析报告给总经理办公会议。 (7)初审各部门提出的预算调整方案。 (8)帮助总经理办公会议协调、处理预算执行过程中消失的一些问题。 第十一条公司的工程、人力资源、营销公司、办公室、审计等职能部门详细负责本部门业务涉及的预算的编制、执行、分析、掌握、监视等工作，并协作财务部门做好公司总预算的综合平衡、协调、分析、掌握等工作。其主要负责人参加公司财务预算工作的全过程，并对本部门财务预算执行结果担当责任。 3.预算治理体系 第十二条公司的预算分类为： (1)按预算周期分为年度预算、季度预算、月度预算; (2)按预算内容分为资本预算、业务预算、财务预算。 第十三条详细预算所包括的主要内容构造图如下： 第十四条销售预算是各单项预算的编制起点，利润预算、现金流量预算、资产负债预算等是全部预算的综合反映，各预算之间的关系如下列图所示： 4.预算的编制 第十五条预算的编制原则 (1)目标全都性原则。预算必需与公司目标相全都，各级预算必需听从于公司的战略目标和经营目标。 (2)全面性原则。一切生产经营活动全部纳入预算治理，做到全员参加、全面掩盖并进展事前、事中、事后相结合的全程监控。 (3)适度性原则。遵循实事求是的原则，防止低估或高估预算目标，保证预算在执行过程中切实可行。 (4)分级预算原则。各部门对各自归口的业务做预算并对预算编制负责，公司对各部门予以监控审批。 (5)上下结合原则。自上而下分解目标，自下而上编制预算。 (6)不调整原则。预算一旦确定，没有审批，不予调整，以保证预算的严厉性与合法性。 第十六条预算的编制程序及流程 (1)公司预算的编制实行全员参加、上下结合、分别编制、分类汇总、综合平衡的方式编制。 1)下达目标 公司董事会或总经理办公会依据公司的进展战略和预算期经济形势的初步猜测，在决策的根底上，一般于每年10月底以前提出下一年度公司的财务预算目标，包括销售目标、本钱费用目标、利润目标和现金流量目标，并确定财务预算编制的政策，由财务部门下达各职能部门。 2)编制上报 各职能部门根据公司下达的财务预算目标和政策，结合实际状况及猜测的条件，提出具体的部门财务预算方案，于11月底前上报财务部门。 3)审查平衡 财务部门对职能部门上报的财务预算方案进展审查、汇总，提出综合平衡的建议。在审查、平衡过程中，由总经理办公会进展协调，对发觉的问题提出初步调整的意见，并反应给有关职能部门予以修正。 4)审议批准 财务部门在有关职能部门预算修正调整的根底上，编制出公司的财务预算方案，报总经理办公会争论。对于不符合公司进展战略或者财务预算目标的事项，总经理办公会责成有关职能部门进一步修订、调整。在争论、调整的根底上，财务部门正式编制公司的年度财务预算草案，提交董事会或总经理办公会审议批准。 5)下达执行 财务部门对董事会或总经理经理办公会审议批准的年度总预算，分解成相应的指标体系，下达各部门执行。 (2)预算编制流程如下： 第十七条预算编制的内容要求 (1)业务预算 业务预算是反映预算期内可能形成现金收付的生产经营活动的预算，包括销售预算、生产预算、制造费用预算、产品本钱预算、营业本钱预算、选购预算、期间费用预算等。 1)销售预算是公司销售各种产品或者供应各种劳务可能实现的销售量或者业务量及其收入的预算，依据年度目标利润、猜测的市场销量或劳务需求及供应的产品构造以及市场价格编制。 2)生产预算是公司在预算期内所要到达的生产规模及其产品构造的预算，是在销售预算的根底上，依据各种产品的生产力量、各项材料及人工的消耗定额及其物价水平和期末存货状况编制。包括直接人工预算和直接材料预算。 3)制造费用预算是公司在预算期内为完成生产预算所需各种间接费用的预算，主要在生产预算根底上，根据费用工程及其上年预算执行状况，依据预算期降低本钱、费用的要求编制。 4)产品本钱预算是公司在预算期内生产产品所需的生产本钱、单位本钱和销售本钱的预算，主要依据生产预算、直接材料预算、直接人工预算、制造费用预算等汇总编制。 5)选购预算是公司在预算期内为保证生产或者经营的需要而从外部购置各类商品、各项材料、低值易耗品等存货的预算，主要依据销售预算、生产预算、期初存货状况和期末存货经济存量编制。 6)期间费用预算是公司在预算期内组织经营活动必要的治理费用、财务费用、销售费用等预算，在区分变动费用与固定费用、可控费用与不行控费用的的根底上，依据上年实际费用水平和预算期内的变化因素，结合费用开支标准和降低本钱、费用的要求，分工程、分责任单位进展编制。其中：科技开发费用以及业务款待费、会议费、宣传广告费等重要工程，应当重点列示。 7)其他业务预算，包括解除员工劳动关系补偿支出、缴纳税金、政策性补贴、对外捐赠支出及其他营业外支出等，依据实际状况和国家有关政策规定编制。 (2)资本预算 资本预算是公司在预算期内进展资本性投资活动的预算，包括固定资产投资预算、权益性资本投资预算等。 1)固定资产投资预算是公司在预算期内购建、改建、扩建、更新各类固定资产进展资本投资的预算，依据公司有关投资决策资料和年度固定资产投资规划编制。处臵固定资产所引起的现金流入，也列入资本预算。 2)权益性资本投资预算是在预算期内为了获得其他企业单位的股权及收益安排权而进展资本投资的预算，依据有关投资决策资料和年度权益性资本投资规划编制。公司转让权益性资本投资或者收取被投资单位安排的利润(股利)所引起的现金流入，也列入资本预算。 (3)筹资预算 筹资预算是公司在预算期内需要新借入的长短期借款以及对原有借款券还本付息的预算，依据公司有关资金需求决策资料、期初借款余额及利率等编制。 (4)财务预算 财务预算主要以现金预算、估计资产负债表和估计损益表等形式反映。 1)现金预算是根据现金流量表主要工程内容编制的反映公司预算期内一切现金收支及其结果的预算。以业务预算、资本预算和筹资预算为根底，是其他预算有关现金收支的汇总，主要作为公司资金头寸调控治理的依据。 2)预算资产负债表是根据资产负债表的内容和格式编制的综合反映公司期末财务状况的预算报表。依据预算期初实际的资产负债表和销售预算、生产预算、选购预算、资本预算、筹资预算等有关资料分析编制。 3)预算损益表是根据损益表的内容和格式编制的反映公司在预算期内利润目标的预算报表。依据销售预算、生产预算、产品本钱预算、期间费用预算、其他预算等有关资料分析编制。 第十八条各职能部门的预算编制分工及要求 第十九条公司的年度预算编制期为每年的10 12月。年度预算规划指标及编制方法由公司于10月底前下发至各单位。各部门预算在 11月底前上报财务部门， 12月20日前财务部门编制好预算上报待批复。 详细时间要求为： 业务操作 详细预算类别操作部门编制要求 资本预算 权益性资本投资预算 基建投资预算 机器设备投资预算 IT系列投资预算 办公设施投资预算 资本运营部门 工程部门 设备动力部门 信息治理部门办公室 依据经营战略编制公司的短期投资、长期债券投资、长期股权投资预算及收益预算 编制公司的房屋建筑物等工程工程支出、修理预算 编制公司的机器设备购臵、修理保养等投资预算 编制公司的IT系统投资、修理保养预算 编制公司的办公设备、家具等的购臵、修理保养支出预算业务预算 销售预算 营销部 (1)编制销售收入预算; (2)编制销售费用预算; (3)编制销售货款回收预算工程预算 工程部门 (1)编制直接生产本钱预算; (2)编制直接人工费用预算; (3)编制制造费用预算; (4)编制产品单位本钱预算 研发预算 供给部门 科技治理部门 API认证办公室 编制原辅材料选购预算 编制研发费用支出预算 治理预算 人力资源部门 办公室 (1)编制用人规划预算; (2)编制员工薪酬预算; (3)编制员工福利、各种基金支出预算; (4)编制员工培训及费用支出预算编制治理费用预算 财务预算 应交税金预算 筹资预算财务费用预算利润预算资产负债预算现金流量预算财务部门财务部门财务部门财务部门财务部门财务部门 依据相关预算编制公司应交有关税费预算; 编制筹资预算; 编制财务费用支出; 编制估计利润表; 编制估计资产负债表; 编制估计现金流量表 预算平衡 财务部门 (1)依据部门预算状况进展综合平衡; (2)依据初步平衡结果报总经理审批 预算编制财务部门依据总经理的初步审批结果编制预算审议批准董事长、总经理 依章程规定及经营规划批复预算 下达执行 各预算执行部门 (1)财务部依据批复结果分解预算下达各部门; (2)各部门按批复预算执行 (1)11月25日前公司各部门在分析以前年度预算执行状况的根底上，依据对下一预算年度经营环境的变化、年度经营目标、全面预算目标、预算指导文件的要求及部门规划，编制下一预算年度的预算草案，报分管副总经理审核提出意见并进展修改。 (2)11月27日之前，公司各部门将审核后的预算草案上报公司财务部门，财务部门审核预算草案是否符合编制要求，提出修改意见。 (3)12月10前财务部门汇总平衡各部门的预算草案，编制公司总体预算，包括资金预算表、估计资产负债表、估计利润表、估计现金流量表及其他有关资料，提交总经理办公会议审议。 (4)12月15日前由总经理办公会议组织召开全面预算编制质询会，审议各部门及公司整体全面预算草案。 (5)12月20日前由财务部门组织各部门，依据年度预算质询会的审议，修改各部门及公司整体全面预算草案，并报董事会或总经理办公会审核待批。 其次十条季度预算应遵循年度预算，月度预算应遵循季度预算。季度预算于每季上月20日前上报到财务部门，月度预算于上月25日前上报到财务部门。 月度预算方案编制的详细时间要求为： (1)每月20日，各部门在全面分析以前月度、估计将来各项业务状况的根底上，编制下三个月的规划，上报分管副总经理审核，提出意见并进展修改。 (2)每月25日之前，各部门将审核后的预算草案上报财务部门。财务部门审查各部门上报的月度滚动预算草案是否符合公司目标，若不合格，返回各部门重新编制。 (3)每月28日前，财务部门对各部门的月度滚动预算草案汇总平衡，编制公司月度预算草案，提交总经理审议。 (4)每月28日前，由总经理办公会召开月度预算质询会，审议各部门及公司月度预算草案。财务部门组织各部门，依据月度预算质询会的精神，修改月度预算草案，报总经理办公会审批。 (5)每月30日前，财务部门将经总经理办公会审批后的月度预算方案下发执行。 其次十一条公司的预算编制采纳表格式，并需附有预算的编制假设及编制说明。编制表格另行下发。 其次十二条公司年度预算编制质询会细则 (1)会前预备：财务部门提前1周下达会议议程和材料要求，各部门提前预备好年度规划、预算草案及相关材料。 (2)参与人员：公司董事长、总经理、副总经理、财务总监、各部门经理、分厂厂长、财务部门相关成员、其他有关人员等。 (3)主要内容：董事长(总经理)介绍公司的总体经营目标、财务目标以及各单位分解目标;各部门汇报各自的规划，承受与会人员质询，明确修改方向;董事长(总经理)明确各部门规划修改方向。 (4)会后事项：财务部门提出预算草案修改的要求和时间表;跟踪预算的修改，并重新汇总，重新编制公司的预算草案，报总经理办公会审核、公司董事会批准。 5.预算的执行、调整 其次十三条公司预算一经批准下达，各部门必需仔细组织实施，将预算指标层层分解，从横向和纵向落实到内部各部门、各环节和各岗位。 其次十四条费用预算剩余可以跨月使用，但不能跨年度使用。本钱、费用预算如遇特别状况确需突破时，必需由相关部门提出申请，说明缘由，经总经理审批纳入预算外支出。 其次十五条公司正式下达执行的预算，一般不作调整。但当市场环境、经营条件、国家法规政策等发生重大变化，或消失不行抗力的重大自然灾难、公共紧急大事等致使预算的编制根底不成立，或者将导致预算执行结果产生重大差异，需要调整预算的，按原编制程序报经批准。 其次十六条公司预算的调整应符合以下要求： (1)预算调整事项符合进展战略和现实生产经营状况; (2)预算调整重点放在预算执行中消失的重要的或非正常的关键性差异方面; (3)预算调整方案客观、可行。 其次十七条调整预算时，由职能部门书面报告，阐述预算执行的详细状况、客观因素变化状况及其对预算执行造成的影响程度、预算的调整幅度等，报分管副总经理审核提出意见并进展修改。 财务部门对职能部门提交的预算调整报告进展审核分析，集中编制公司年度预算调整方案，提交总经理办公会议审议批准，然后下达执行。 对于不符合上述要求的预算调整方案，公司予以拒绝。 其次十八条预算调整流程如下： 6.预算的掌握与分析 其次十九条预算执行的掌握 (1)预算内资金的支出，由部门经理审核、分管副总经理审批后，依据不同的资金审批权限由财务负责人、总经理批准，财务部门办理资金拨付手续。 (2)预算外资金的支出由申请部门填写申请报告，具体说明超预算的理由、缘由及资金的使用方式等内容。由部门经理审核、分管副总经理审批后，财务负责人核准，总经理在董事会授权内批准，超授权局部董事会审批后，财务部门办理资金拨付手续。 第三十条预算内支出审批掌握流程为： 第三十一条预算外支出审批掌握流程为： 第三十二条各类资金预算内治理审批权限如下： 工作事项职能部门财务部门分管副总经理财务负责人总经理董事长董事会 固定资产购臵 货款支付 定金付款 担保贷款 下属企业借款 行政费款待费差旅费宣传广告费用削价处理商品损失 浮开工资嘉奖 福利医药费开支 对外捐款赞助对外单位或私人借款 50万以下 50万以上 2万以下 250万 50100万 100万以上 2万以下 250万 50万以上 100万以下 100500万 500万以上 50万以下 50万以上 2023元以下 202350000元 50000元以上 1000元以下 1000元以上 3000元以下 300010000元 10000元以上 10000元以下 10000元以上规划内规划外 200元以下 2001000元 1000元以上 审核：指职能部门及主管领导对该项开支的合理性、从票据的使用和数量、金额上提出初步意见。 核准：指财务负责人依据财务治理制度、预算治理等方面对已审批的支付款项加以核准。 审批：指有关领导经参考“审核”的意见后进展批准，个别重大事项，还需经董事会争论通过。 审批挨次为：先下级，后上级;先定性审批，后定量核准;先业务部门、行政部门等有关部门，后报财务部门(按表中所标号挨次即可)。若遇有关审核、批准、核准等人员出差在外，可由其授权人代核、代批，但事后必需请有关人员追认。 第三十三条各职能部门应对比已确定的责任指标，定期或不定期地对部门及人员责任指标完成状况进展检查，实施考评。公司对重大预算工程和内容，将亲密跟踪其实施进度和完成状况，实行严格监控。 第三十四条对已纳入公司预算，但支付手续不健全、凭证不合规的货币资金支出工程，财务部门不给办理支付。 第三十五条公司各职能部门应当加强与公司内部有关业务部门的沟通和联系，确保相关业务预算的执行状况能够相互监视、核对全都。并利用有关财务、业务、市场、技术、政策、法律等方面的信息资料，从定量与定性两个层面充分分析预算执行的现状、进展趋势及其存在的问题。对于预算执行差异，客观分析产生的缘由，提出解决措施或建议。 第三十六条财务部门应当运用财务报告和其他有关资料，采纳比率分析、比拟分析、因素分析等方法监控预算执行状况，准时向总经理办公会议和各职能部门报告或反应预算执行进度、执行差异及其对公司预算目标的影响，促进公司完成预算目标。并应当定期组织召开预算执行分析会议，通报预算执行状况，讨论、解决预算执行中存在的问题，提出改良措施。 第三十七条各职能部门对预算的执行状况所形成的预算分析报告应于每月10日前上报财务部门、分管副总经理、总经理、董事长等。 财务部门依据相关记录及各部门的预算分析报告进展核对，分析差异产生的缘由，落实责任部门，并提出不利差异的改良措施以及有利差异今后进展稳固、推广的措施建议，于每月15日前，形成上月总的预算分析报告高管层。 月度例会上，对前一月各部门的预算目标完成状况进展分析、评价、考核，形成正式的预算分析报告及预算考核意见交人力资源部以便考核使用。 第三十八条预算差异分析报告包括以下内容： (1)本期预算额、本期实际发生额、本期差异额、累计预算额、累计实际发生额、累计差异额; (2)对差异额进展的分析; (3)产生不利差异的缘由、责任归属、改良措施以及形成有利差异的缘由和今后进展稳固、推广的建议等。 7.预算的评价、考核与奖惩 第三十九条公司实行对预算执行状况的评价、考核制度，并与相应的鼓励机制挂钩，实施事后掌握，增加预算治理过程的完整性和权威性。 第四十条预算评价的主要内容包括： (1)是否按预算编制程序及日程进度完成预算的编制;