地产项目设计阶段做好成本优化.docx

地产项目设计阶段做好成本优化_物业经理人 地产工程设计阶段如何做好本钱优化 一、设计中的本钱掌握原则 设计在整个工程的本钱投入上占比不大，却影响75%的工程本钱和工程盈利。从设计优化来优化本钱，一方面不能不计本钱盲目追求设计效果，另一方面要避开本钱不合理导致品质下降。 取得设计单位协作：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在本钱掌握方面赐予最好的协作，并在设计合同中，将需要设计单位赐予的工作协作事项和技术经济指标要求，清楚、明确地表述在设计合同中。 1.总平面 （1）初始设计-总平面 设计描述：地块共设置四个出入口 （2）优化设计-总平面 设计描述：地块出入口削减为两个。 总结和启发：在满意标准及物业治理要求的前提下，应掌握出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业削减治理人数，以掌握工程后期的运营本钱。 2.经济技术指标 案例1 （1）停车方式（高层）初始设计 设计描述：当地要求全部地下车库均需按人防标准建筑，本钱偏高；地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工本钱都较高。 （2）优化设计-停车方式 设计描述：半地下室车库可不按人防标准建筑，本钱较低（需要与政府部门沟通是否可行）；半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工本钱较低。 案例2 （1）初始设计-停车方式（联排） 设计描述：别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难；别墅主体下方地下室底板报建层高缺乏2.2米，增加了施工本钱和验收风险；地下室顶板标超群过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地标准等。 （2）优化设计-停车方式（联排） 设计描述：别墅区域覆土1.5米，根本不影响景观种植和绿地率计算；别墅主体下的地下室-3.0米标高局部,埋深未超3米，不需缴纳人防异地建立费；地下室顶板标高符合当地标准。 案例3 （1）初始设计-地库 a.地库按机械车位设计，面积11225平方米，总车位430个，其中机械车位421个，一般车位9个，层高4.5米； b.停车效率26.1平方米/车位。 （2）优化设计-地库 a.停车方式由机械停车调整为一般停车。优化后地库面积10586平方米，总车位328，其中一般车位237，子母车72个，微型车26个，层高3.6米。 b.停车效率32.2平方米/车位。 地库优化前后数据比拟 总结和启发: a.应依据工程定位、本钱掌握要求，并结合当地标准和相关政府部门的要求，选择最适合各工程高层区域的地库形式； b.在工程定位较高、本钱指标允许的状况下，可以采纳全地下停车方式； c.在中等定位工程、本钱指标较低的状况下，除必建人防区域外，推举采纳半地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。 总结和启发：提高停车效率的关键措施 （1)地下室轮廓线应平直方正，无用的面积肯定要剔除； （2）柱网布置应符合车位及行车道模数，到达紧凑布置； （3）避开行车道靠地下室外墙布置； （4）避开布置平行或斜向车位； （5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位； （6）设备用房牵强够用即可，不能有充裕； （7）人防口部设施应布置在不影响停车的地方。 3.平面布置篇 确定建筑方案时，要尽可能从构造设计方面考虑建筑本钱，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的构造本钱的增加。 （1）当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时，凹槽宽度不小于1.8m，深宽比不大于4。 4.节能设计 （1）体型系数 体形系数：建筑物与室外大气接触的外外表积与其所包围的体积的比值。 （为满意节能和本钱掌握要求，依据国家及地方节能标准掌握建筑物体形系数，避开凹凸过于简单的轮廓设计，体型系数尽量小于0.35。） （2）外墙门窗 总结和启发 (1)节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。 (2)门窗的本钱掌握中，采纳塑钢中空即能到达断桥铝合金+low-e的效果，在本钱管控的今日，推举使用塑钢门窗。 (3)在塑钢窗的应用中需要留意以下几点： a.塑钢窗的中间的承钢必需满意变形计算，由于塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不大于1500； b.平开门尺寸较大，不建议采纳塑钢材料； c.推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要留意。 5.层高选择 (1）初始设计 设计描述：高层住宅层高为3米。 （2）优化设计 设计描述：高层住宅层高全部改为2.9米。 总结和启发： （1）应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择适宜的层高；层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5%。 6.公建配套 （1）外立面设计 初始设计：a.基座局部三层，局部四层，全部为干挂石材；b.每四层设计有横向线条；c.线条全部为GRC材质。 优化设计：a.基座局部改为两层，局部三层，材质为仿石涂料，只在门头近人尺度使用石材；每四层的横向线条取消；线条尽量采纳混凝土浇筑。 总结和启发 建筑风格在符合工程定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应掌握立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的简单程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用本钱较低的栏杆、百页做法等。 （2）会所 设计描述：会所建筑面积约2500平米，且占地面积较大。 优化设计：将临时售楼处置于商业内，极大地降低了前期投入和后期运营本钱。 总结和启发 （1）会所的位置应依据开发顺 序与样板示范区统一考虑，并考虑便于掌握样板区（特殊是临时样板区）面积和本钱的方案。 （2）会所的功能设置应依据工程定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运营本钱。 （3）应依据工程的开发规模、工程定位、本钱掌握目标等因素，对会所的面积进展合理掌握。 三、设计变更掌握策略 设计变更签证率=由设计缘由导致的签证总金额/工程合同金额 （通过对施工图阶段设计成果质量的掌握，来削减由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。） 许多工程由设计失误所带来设计变更占总建筑本钱的3-10，其中重复性错误占相当比例。 四、后期运营篇 1.在车辆频繁通过的道路上尽量避开采纳石材铺装，如坚持采纳，则石材的厚度必需满意车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避开后期破损，既影响美观，又造成本钱投入的增加。 2.设置于架空层的智能信报箱需留意雨水飘入后主板烧毁的问题。 3.别墅、类别墅工程室外的门口机安装箱上需设计修理检修口，同时留意防水、防晒，以延长使用寿命。 4.排水口：（1）应考虑排水量，避开开口较小；（2）应考虑物业对内部的清洁，需设计为可开启形式；（3）从损坏后能准时修理准时更换的角度，建议要实行市场上能选购到的款式而不应设计过于简单的图形。 5.从节能的角度考虑，地下车库（尤其是在有采光天井的节点四周），以及小区内景观的照明系统，应分区、分组、分灯型进展回路掌握，并应采纳新型节能灯具。 6.公共部位的照明系统应避开采纳翘板开关，以免业主可随便开启或关闭，做不到“人走灯灭”，既不利于治理，也造成能耗铺张。 7.单元门禁锁具如采纳电插锁的形式，地弹簧简单偏位，需要常常调整地弹簧。地弹簧调试次数过多后，复位准确度就大大下降，最终导致难以关闭，建议采纳磁力片锁为宜。 8.木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施，防止下雨后积水导致木材腐烂，增加后期修理本钱。 后期运营启发： （1）削减电梯和智能化系统的品牌数量，兼顾长期的使用和经营治理的本钱；（2）小区内景观尽量少用简单损坏的玻璃制品和木制品，避开后期过高的维护本钱；（3）物管收费处、值班室、消防和安防掌握室宜统一设置在物业治理用房内，以便利业主办事并节约物管人手。 五、本钱效益最大化的一些途径</P