大厦项目可行性研究报告.docx

第一章 概论工程背景随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，XX 市房地产开发业经过近十年的进展已经成为我市经济进展的支柱产业之一。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长，我市住宅商品房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。另外，随着我国参加世界贸易组织的日益接近、XX 申请举办 2023 年奥林匹克运动会以及国内外各种商贸、技术沟通活动的进一步扩展，我国各地区之间及与与世界各国的各种交往活动日趋增多，首都 XX 作为中国的窗口必将发挥越来越重要的作用，这就使XX 市高档写字楼、商务公寓的租售被宽阔业内人士看好，高档商住用房的开发建设以其丰厚的收益吸引了越来越多的资金参加。为适应社会主义市场经济进展的要求，促进XX 城市建设及经济进展，XXXX 房地产开发公司打算利用XX 集团现有位于XX 市西城区月坛北街 14 号院场地开发建设包括高档写字楼、高级住宅楼、商务公寓以及各种附属配套设施在内的综合性物业。XX 集团现有场地为XX 集团下属 6 家企事业单位的生产、生活和办公场所，由于年久失修、设备陈旧，已无法连续使用。经请示，集团公司打算利用现有场地开发XX 大厦工程，现集团全权托付下属单位XX 房地产开发公司负责本工程开发建设事宜。本工程原为 XX 房地产公司与 XX 首业投资拟议合作开发的综合性工程，工程建议书及可行性报告于 1994 年 11 月经XX 市计委京计基字941401 号文批复见附件一。由于合作港方未能履行合作合同的商定，XX 房地产公司于己于 1999 年 6 月依据原合同条款向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，并于同年 9 月获得了解散合作公司的仲裁书。本着充分利用此工程用地的土地价值，促进国有企业进展的宗旨，XX 房地产公司打算以企业自筹资金方式工程连续开发此工程，并对原建设方案进展了调整。初步设计方案已由首都规划建设委员会办公室和XX 市城乡规划委员会以首规办规字1998第 061 号文件及XX 市城市规划委员会下发的审定设计方案通知书2023-规审字-0399；见附件二批复同意；2023 年 2 月市计委对 XX 大厦工程可行性报告进展了批复京计商字2023第 100 号，二、本可行性争论报告编制依据XX 市旅游事业治理局关于XX 集团月坛北街建综合业务楼立项的请示。2、XX 市打算委员会关于 XX 集团兴建综合业务楼工程建议书代可行性争论报告的批复京计商字1996第 539 号。首都规划建设委员会办公室和XX 市城乡规划委员会关于首业大厦的初步设计的批复首规办规字1998第 061 号。XX 市城市规划治理局规划设计条件通知书95规条字 12 号。XX 市城市规划委员会下发的审定设计方案通知书2023-规审字-0399；XX 市计委关于XX 大厦工程可行性报告的批复京计商字2023第 100 号；国家及XX 市关于房地产开发建设的有关法律、法规其次章 工程根本状况工程名称XX 大厦以下简称“本工程”二、工程类型本工程为包括写字楼、公寓及附属配套设施的综合性开发工程，工程建成后将进一步满足首都市场对写字楼和高级住宅楼的需要，为宽阔客户供给良好的商住环境。建设地点本工程位于XX 市西城区月坛北街 14 号，现XX 集团生产、业务用房。具体位置见附图 建设单位背景单位名称 ：XXXX 房地产开发公司注册地址 ：XX 市密云县鼓楼东大街 2 号注册资金 ：4000 万法定代表人：XX职务：总经理为贯彻落实党的十四大关于深化改革加快进展精神，尽快使首都汽车公司向社会主义市场经济 的经营机制转化，提高在市场的竞争力，借改革的春风和良好的社会、投资环境，充分发挥首 都汽车公司资金、人才、场地等各方面的优势，为XX 现代化城市建设效劳，经 XX 市城乡建设委员会93京建开安第 037 号文批复，首都汽车公司于 1993 年 2 月成立了XXXX 房地产开发公司，注册资金 4000 万元。公司主营房地产开发及商品房的销售，兼营建筑材料、五金交电、机械设备、家具、装饰材料、制冷空调设备、房地产开发信息询问。公司成立六年来，XX 房地产公司不断进展壮大，现有土建、暖通、水电、监理工程师等专业技术人员 15 人，建筑工程治理工程师8 人。已开发和拟建工程有朝阳区源里“世方豪庭”高档外销公寓工程，总建筑面积 130000 平方米；三里屯写字楼工程 10000 平方米；华严北里商品住宅工程 27000 平方米；月坛北街开发工程 68000 平方米。工程建设规模和内容依据本工程的初步规划，工程规划建设用地面积 12993 平方米，规划总建筑面积 87800 平方米， 其中地上建筑为写字楼、公寓和商务公寓，建筑面积共 62800 平方米；地下建筑为商业设施、地下停车场、自行车库、健身房和其他配套设施，共 25000 平方米。工程建成后将成为集高级写字楼、公寓、商务公寓、配套商业设施、物业治理效劳等为一体的多功能设施。各功能具体 面积见下表：工程各功能区建筑面积表单位：平方米功能区建筑面积1、写字楼2、公寓3、商务公寓4、附属配套设施合计容积率绿化率14420287001968025000878004.8326%工程总投资与资金来源打算工程总投资为 1.9 亿元人民币，由本工程投资建设方 XXXX 房地产开发公司自筹资金解决。工程地点和建设条件工程地点本工程建设地点位于XX 市西城区月坛北街 14 号院，月坛北街与三里河东路穿插口的东南侧。用地北面为月坛北街，西侧为三里河东路。工程规划用地面积 12993 平方米，建筑基底面积 5046 平方米。依据有关专业部门进展的调查，拟建工程占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家有关标准。工程交通条件及自然条件工程建设用地东距二环路 1 公里；南距月坛南街 0.5 公里；西距钓鱼台国宾馆 1 公里；北距阜外大街 1 公里。用地四周有包括21、13、65 路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件格外优越。工程由于紧邻国宾路和钓鱼台国宾馆，四周没有工业生产工厂等空气污染源，绿化和空气质量良好。工程用地现状和拆迁工程用地范围内现有建筑为 XX 集团公司兴建于五十年月初的生产、业务用房，该建筑随着时间的推移已经破旧不堪，无保存价值，拟全部撤除，由于拆迁量较小，拆迁耗用的资金和时间都比较少，为工程顺当建设奠定了良好的根底。四、建设条件1、土地使用权工程建设用地将由工程开发建设单位按国家和XX 市关于土地有偿使用的有关规定，办理土地批租手续。有关问题目前正在初步洽谈协商之中，土地出让金和期限以将来XX 市土地治理部门与工程开发建设单位签定的土地出让合同为准。市政配套条件本工程水、电、气、热、通讯、道路等市政根底设施建设已由XX 市各专业部门作出供给和规划实施方案，市政管网线规划方案已经市规划局综合，随着工程的开发建设，各种市政条件将同步落实。具体状况如下：市政污水建设用地西侧三里河东路已建有雨、污水分流系统，工程雨、污水排放分别排入三里河东路已建的雨、污水管线。污水排入三里河东路现状直径1050 毫米市政污水干线 25 号检查井，另在工程东侧道路修建污水支线至工程用地南侧向西接入三里河污水管。雨水排入三里河东路现状直径 1000 毫米雨水市政管线 24 号检查井，另在工程用地东侧及南侧修建雨水支线250 米，分别向西排入干管。工程建筑室外排水按雨、污水分流设计，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池排放、空调废水排入雨水管、地下室排水设水泵提升。上水工程北侧月坛北街现有直径 1200 毫米上水管线，西侧三里河路现有直径 400 毫米上水管线。工程上水需在工程东侧铺设一条直径 300 毫米上水管线，北与月坛北街现有直径 1200 毫米上水管线、西与三里河路直径 400 毫米上水管线沟通。热力本工程用热属于石景山热电厂供热范围，XX 集团公司为现状用户，工程供热由工程西侧三里河东路现有直径 500 毫米供热管线接引。电力本工程外电源引自阜城门外 10 千伏开闭站，开闭站电源为阜城门 110 千伏变电站，工程需铺设双路电缆线路 2 公里至建设用地，另需在用地范围内设电缆分界室一座。煤气本工程煤气气源为月坛北小街现有直径 300 毫米低压煤气管线，由该管线开口，在工程建设用地东侧路建直径 300 毫米低压管线，顺路南沿至工程用地南边线，由建的低压管线开口向工程用地范围内引户线。通讯本工程所在地电信设施属于XX 市市内 局茂林居局界，由于工程建设是 XX 集团公司所在地的拆迁改建，外部电信管线齐备，可以不做通讯管线，但工程用地范围内的通讯管道要由建设单位按实际需要重铺设。道路本工程外部道路交通组织利用工程建设用地北侧的月坛北街，西侧的三里河东路，并按规划铺设工程建设用地东侧的道路。内部交通通过内部环路组织，按规定设置机动车地面、地下停车场和自行车库。通过上述分析，本工程用地范围内的市政根底设施可满足使用要求。完备的市政根底设施为本工程的市政配套及工程建设制造了良好的先天条件。第四章工程建设规模和内容经过综合考虑市场需求、规划条件、工程投资等因素，初步打算本工程的规划总建筑面积87800 平方米，其中地上建筑即写字楼、公寓和商务公寓建筑面积 62800 平方米，地下建筑包括商业设施、地下停车场、自行车库、物业治理中心及其他附属配套设施建筑面积25000 平方米。规划原则建筑物将突消灭代化的特征，具有时代感，规划原则为符合国家有关设计标准，建筑功能上除了满足办公、居民日常工作、居住、购物需要外，还须照看到目前人们对社区环境绿化美化的猛烈需求，加大绿化面积，制造美丽的居住环境。建筑面积和设施工程开发建设方托付中国建筑技术进展争论中心设计院对工程制订了初步规划方案，土地使用状况如下：工程规划各功能区占地、建筑面积单位：平方米内容占地面积所占比重%建筑面积所 占 比 重%人均占地面积平方米/人1、写字楼1442016.42、公寓-2870032.73、商务公寓-1968022.44、附属设施-2500028.5合计12993100878001000三、使用功能配置和分区整个工程为一座地下 3 层，地上3 层至 21 层的综合大厦，具体规划见附图，现将各功能区具体状况简要介绍如下：公寓大厦 A 座为公寓，位于工程用地南侧，拟建一幢高层塔式构造住宅，建筑四周布置绿地和环形道路，形成安静美丽的居住环境，总建筑面积28700 平方米。具体状况见规划图商务公寓大厦B 座为商务公寓，位于用地东侧，总建筑面积19680 平方米。写字楼C 座为配备现代化治理、通信设施的智能型写字楼，位于工程用地西北侧，总建筑面积 14420平方米。写字楼和公寓实行全封闭式物业治理，沿月坛北街和三里河东路分别设出入口。4、配套商业设施为满足工程内客户日常办公和生活需要，大厦将于地下一层建设配套商业设施，包括商业、综合效劳和商务效劳区，供给购物、洗衣、银行、商务中心、邮政等效劳。配套商业设施总建筑面积 6700 平方米，具体安排状况见下表：配套商业设施表内容数量单位：平方米单位建筑面积小计1、商场1650065002、综合效劳部1200200合计-67005、物业治理中心工程开发建设单位将遵循 XX 市政府关于房地产开发与物业治理相对独立运作的规定，通过公开招标形式聘请治理标准、有肯定实力的专业化高水平物业治理公司负责建成后小区的物业治理。物业治理将依据国家有关规定，本着独立核算、自负盈亏的原则，由物业治理公司自主经营。物业治理中心位于建筑物地下一层，总建筑面积600 平方米，具体安排状况见下表：物业治理中心配置及面积表单位：平方米工程内容建筑面积1物业治理办公室3002卫生站1003修理间1504公厕50合计600地下停车场为便利写字楼和公寓楼内客户的车辆停放，本工程建设单位打算于大厦地下二、三层建设地下停车场，总建筑面积 7600 平方米，按每辆车占地 25 平方米估算，共可停放车辆 342 辆，加上露天停车场可供给 149 个停车位，完全可以满足停车需要。附属根底设施大厦附属根底设施打算利用地下一层一局部进展建设，总建筑面积 400 平方米，主要用于住宅配电、供水、供暖、机电等设备的安置。道路本工程用地内道路系统设计为一级，由于用地面积有限，且住户数不多，车行道按居住区组团级道路宽度设计，宽度为 4 米，全部为单行线，车流方向详见道路系统分析图。绿地本工程绿化系统由住宅楼四周绿地和道路停车场绿化地组成。绿地面积 3365 平方米，可以美化环境，也可作为住宅楼居民主要休闲活动场所，工程用地的室外停车场地全部铺砌草砖，并按6M*6M 间距植树。物料消耗、供给及环保主要建筑材料依据工程初步规划，该建设工程为集住宅楼、地下停车场、地下自行车库、物业治理中心、配套商业设施为一体的综合性建筑，建筑构造为钢筋混凝土构造，估量工程所需主要原材料为钢材、水泥、木材等，依据初步设计规划和该工程工程的总体设计，所需建筑材料估算如下：工程三材用量表工程建筑面积平方米每建筑平方米所需材料需求总量1、钢材吨878000.187802、水泥吨878000.3263403、木材(立方米)878000.18780主要设备鉴于市场竞争及面对二十一世纪工程经营的需要，本工程建设将在设备选型上遵循最正确性能价格比的原则，尽量承受国内外先进的设备和设施，其所需主要设备如下：自动电梯消防设备应急发电设备通讯 系统电视监控保安系统防盗报警系统照明系统供暖系统物料供给工程所需原材料将大局部部承受国内原材料，所需设备在同等条件下将尽量优先选择国内产品。由于工程建设现代化水平较高，需要进口局部材料和设备。本工程所需进口的原材料、设备的品种与数量待扩初方案审定后再定。依据目前国内外市场供给状况分析，本工程物料及设备供给不存在问题。城市根底设施配套依据工程规划，初步测算出市政根底设施配套条件如下： 用电容量按每建筑平方米用电 40 瓦测算，本工程用电量为 2400 千瓦。如同时利用系数承受 0.9，则该工程最大电负荷力量为 2160 千瓦，如按容载比 1：1.5 选用变压器，需要功率为 3240 千伏安。给水量按公建用水综合定额每日 12.38 升测算，该工程日平均用水量为1150 立方米。用气量工程用气量初步测算为每日 2178 立方米。热负荷按每建筑平方米每小时供暖量为 60 千卡测算，该工程每小时需供暖360 万千卡。以上所需水、电、热等日用量需在正式规划方案完成并与有关部门协调后确定。 环境保护由于该工程建设内容为写字楼、住宅楼、地下停车场、配套商业设施，对环境的污染较小， 环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽车尾气的消纳和处理，无其他污染源。从 环境质量来看，该工程建设是比较适宜的，工程建设过程中和建成后的使用中将实行严格的环 境保护措施。具体环境保护措施如下：雨、污水工程排出的污水主要来源为生活污水和雨水，为保证该工程排入城市下水道的水中污染物到达XX 市水污染物排放标准，工程排水承受“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水经过处理后再行排放。生活垃圾工程办公楼、公寓产生的生活垃圾纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，将生活垃圾承受封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由特地的治理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消纳场处理。噪声噪声污染源主要是建筑物的空调系统和电气设备产生的噪音，拟承受隔声、隔震、销声措施， 并优先选用低噪音设备。汽车尾气汽车尾气污染源主要来自地下停车场和露天停车场的汽车尾气排放，在车库设计时将留意保证车库有肯定的容积，进出汽车的车道尽量直、短，以缩短汽车进出库时间，实行强制通风手段，车库排风口设置在空气流通的地点。只要在全面设计时留意环境保护的各个环节，如通风方式、通风量、通风口的设计以及废气的净化、分别等方面实行合理有效的措施，汽车尾气排放完全可以到达国家规定的废气排放 标准。露天停车场的汽车尾气排放可通过建筑物四周绿化来减弱汽车尾气污染。绿化、消防和人防绿化工程建设将使现有的地面更多的用于绿化，建筑物四周及建筑中心空地将开拓绿化区，形成中心花园和多个绿化带，为办公和居住供给美丽的环境。2、消防工程整体建筑消防设计及放火分区按国家建筑设计防火标准考虑，主体建筑四周有消防通道， 建筑物内部各局部分别设置警报自动喷水系统。各防火分区之间将安装防火墙、防火门、防火卷帘、密闭喷头或防火水幕作为分隔设施。地下停车场按“汽车车库设计防火标准”考虑消防设施，建筑物在不同方向设置疏散出口和紧急通道。3、人防依据国家人防设计要求，工程主体建筑将设置与地层平面一样的地下室，地下室按人防工程设计要求，结合寻常的停放自行车等其他功能的要求，本着“平战结合”的方针进展设计建设。市场分析本工程的开发涉及到房地产的开发和经营，现结合近期XX 市房地产进展状况和本工程建设优势及市场前景分析如下：目前XX 市房地产市场状况分析XX 的房地产市场经过过去近十年的进展，特别是受近两年来国家住房制度改革、XX 城市建设进展以及人民生活水至平日益提高的推动，无论从规模或是水平上都迈上了一个台阶。1999 年 1 月至月，XX 市房地产开发累计完成投资 242.5 亿元，增长16.2，较上月15.6的增长率提高 0.6 个百分点，连续三个月呈增长态势。房地产开发投资占全市投资的比重为 39.7， 较上年同期提高了 3.5 个百分点，对全市投资的拉动作用进一步加强。今年15 月，我市房地产开发投资仍保持较高的增长速度，累计完成投资 124.2 亿元，增长 19.0%，其中 5 月完成 33.2 亿元；商品房开复工面积 2743.5 万平方米，与上年同期持平；竣工各类商品房97.6 万平方米， 其中住宅 73.1 万平方米，比上年同期分别增长33.7%和 28.9%进入 90 年月以来，尤其是“九五”期间，我市住房制度改革各项政策相继实施并取得了显著成效。今年随着实物分房停顿期限的接近，全市住宅建设主体由单位自建逐步转向以开发商建设 为主，促进了住宅建设的进展。在商品住宅投资方面，1999 年前三个季度，XX 市商品住宅累计完成投资 130.2 亿元，同比增长 35.8，占全市住宅投资比重为 66.1，提高了 4.5 个百分点； 占全市房地产开发工程投资比重为 53.7，提高了 7.7 个百分点。其中前个月累计完成商品住宅投资 108.6 亿元，同比增长率长 36.9，占房地产开发投资的比重为 52.9，商品住宅投资占全市住宅投资的比重达 66.2。进入2023 年，商品住宅投资进一步加大，商品住宅投资目前已占全市住宅投资的八成。截止到 2023 年 5 月底， 本市今年住宅建设完成投资 86.6 亿元，开复工 2368.7 万平方米，其中单位自建完成投资 17.3 亿元，开复工 558.1 万平方米;房地产开发企业完成投资 69.3 亿元,开复工1810.6 万平方米,比上年同期增长32.3%和6.7%,占全市住宅建设的比重分别为80.0%和76.4%, 比上年末提高了 13.1 个百分点和 17.2 个百分点。随着福利分房的停顿，商品住宅建设将在住宅建设中占主导地位。在房地产销售方面，1999 年至 3 季度，全市累计销售商品房屋 153.5 万平米，同比下降10.6，其中住宅 131 万平方米，同比下降 10.9；办公楼 18.8 万平方米，增长 49.6；商业营业用房 1.5 万平方米，增长 1.8 倍；其他用房 2.2 万平方米，增长 1.6 倍。前个月全市累计商品房销售面积 137.9 万平方米，为上年同期的 90.8，其中商品住宅销售面积 115.2 万平方米，为上年同期的 82.7。月份月销售商品房较上年同月下降 8.9 万平方米，共销售各类商品房17.9 万平方米，其中商品住宅16.5 万平方米，分别为上年同月的92和 86.2。商品房销售下降与建设投资增长的反差说明，全市房地产销售处于较强的买方市场，主动权在消费者手中。而大局部有购房意愿的消费者购置力相对较弱及局部有购置力量的消费者持币观望以待我市购房补贴和公房上市具体政策出台的状况，则制约了现阶段商品房的销售。今年以来，全市商品房销售旺势不减。由于经济适用房建设规模连续扩大，的拆迁方法出台，房屋拆迁由实物补偿改为货币补偿，我市商品房销售市场从1999 年 4 季度开头渐渐升温。1999 年全年销售 544.4 万平方米,比 1998 年增长 33.1%,净增 135.4 万平方米。进入 2023 年，城近郊根底设施建设工程启动，危旧房拆迁改造连续进展，商品房销售有增无减。前 5 个月，全市累计销售各类商品房162.0 万平方米，比上年同期增长 1.8 倍,净增 103.7 万平方米,相当于上年前 10 个月的销售量。在销售的全部商品房中，住宅面积达 158.3 万平方米，其中当月实现销售 54.3 万平方米，分别比上年同期增长 2.1 倍和 2.2 倍。从总体上看，我市销售面积远大于同期竣工面积，除可有效吸纳近期上市商品房外，亦能加快消化一局部空置商品房。在全市销售面积中，销售给个人的有较大幅度增长，且比重上升，累计销售给个人79.6 万平方米，增长 29.6，占全市销售面积的比重为 51.9，同比提高 16.1 个百分点。其中住宅 79.1 万平方米，增长 32.3，占全市住宅销售比重为60.4，同比提高 22.5 个百分点。今年XX 个人购置商品住宅激增,比重高达 86.3%。个人购房能否准时启动，是深化房改和今后房地产业进展的关键。从我市状况看，个人购房已有效启动，成为商品房销售市场的主要推动力。在今年前 5 个月销售的 158.3 万平方米商品住宅中个人购置 136.6 万平方米，比上年同期增长 3.7 倍， 为商品住宅销售的 86.3%，比重较上年同期上升28.7 个百分点。其中，当月实现销售50.7 万平方米，较上年同月增长 5 倍。今年初，市政府又确定兴建、续建一批较大的市政道路工程，如四环路贯穿、广安大街改扩建、中关村地区道路改造、德外大街改扩建、西外大街改造等，这些工程的启动势必拉动我市个人购房的进一步上升。依据各方面状况综合分析，今后几年内全市房地产开发建设将进一步进展。首先，从资金 来源上看，我市房地产开发企业 1999 年到位资金 266.5 亿元，再加上上年末结余的资金 97.4 亿元，累计到位资金 363.9 亿元，与完成投资有 12.1.4 亿元的顺差，在资金上有保证。其次，本年完成开发土地面积及三年开工面积等指标均处于较高水平，依据历史数据趋势推断， XX 市房地产开发仍具有肯定的进展潜力。-房地产市场进展良好，住宅销售成倍增长。今年上半年， 全市销售商品房 229.8 万平方米，同比增长 1.5 倍；实现销售额 91.9 亿元，增长 57.8%。其中， 销售住宅 220.4 万平方米，增长1.9 倍；实现的销售额83.6 亿元，增长1.4 倍。销售给个人的住宅实现销售额 70.3 亿元，增长 3.8 倍，占商品住宅销售额的比重到达 84.1%，比去年同期提高41.9 个百分点，相当于消费品零售额的 1/10。说明我市住房消费和投资全面启动的时期已经到来，对加快消费构造由“吃穿”向“住行”升级的步伐意义重大。二、XX 市房地产市场进展状况XX 市房地产开发业经过近十年的蓬勃进展已日臻成熟。截止1999 年底，全市共有房地产开发企业个，年末从业人员达万人；完成投资已占市固定资产投资比重为， 成为我市经济进展的支柱产业之一。1999 年以来受房改政策及国家为促进二级市场进展准许已购公房和经济适用房上市方法的出台，经济适用房的大规模建设、宽阔大市民迫切要求改善住 房条件、银行利率持续走低且国家鼓舞利用银行按揭贷款购置商品房等因素的推动，我市房地 产开发投资连续保持肯定的进展速度，走势平稳。投资主体数量变化不大但每个企业投资进一步增加从开发规模上看，1999 年上半年末全市在建开发工程开发规模亿元以上的房地产企业 家，较上年增加家，总投资亿元，较上年增加6亿元，平均每个企业总投资由上年的 29.9 亿元上升到亿元；共完成投资亿元，同比增长，占房地产投资的比重为。从实际完成投资上看，上半年全市完成投资亿元以上的房地产企业26 家，较上年增加家，完成投资 64.4 亿元，较上年增长17.8%，本市房地产投资的比重为47.7，上升了2.8 个百分点。在 26 个企业中，内资企业 13 家，完成投资 29.3 亿元；港澳台及外商投资企业 13 家，完成投资 35.1 亿元。投资主体的相对集中，在肯定程度上带全动了全市房地产投资的增长，也有利于具有肯定规模的公司上规模、上水平，标准治理，制造品牌效应，有益于避开房地产开发一盘散沙，遍地开花和无序进展的弊端。但政府有关部亦应提前考虑一批重大工程竣工后，假设没有大工程补充对年末乃至明年房地产投资规模及走势产生的影响。商品住宅投资占全市房地产投资的 50%以上1999 年上半年全市商品住宅投资 70.8 亿元，同比增长 41.4，增幅上升 16.3 个百分点。商品住宅投资占全市房地产投资的比重为52%，较上年增长11.4 个百分点。与投资上升相适应，全市同期商品住宅开复工面积达 1749.9 万平方米，增长 37.2，其中本年报开工 268.5 万平方米， 增长 34.1。商品住宅投资上升，开复工面积增加，一方面是受宏观政策导向影响；另一方面，作为企业经营者面对较剧烈的市场竞争仍投入如此大量的资金，说明其对末来市场的预期较高。工程经营前景分析地点分析该工程用地建设地点位于XX 市西城区，工程建设用地东距二环路 1 公里；南距月坛南街0.5 公里；西距钓鱼台国宾馆 1 公里；北距阜外大街 1 公里。用地四周有包括 21、13、65 路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件格外优越。工程四周根本没有工业生产等空气污染源，绿化条件和空气质量良好，是开发面对国内买家高档写字楼和住宅的适宜地点。需求与供给状况分析本工程所处的月坛北街和三里河地区为国家行政机关和经济指挥机构集中的地区，四周散布着国家计委、财政部、中国科学院、国家国内贸易局，区域环境美丽，人口较为密集，市政根底设施完善，商业兴旺，万方商场、京克窿超级市场、赛特购物中心、复兴商业城、长安商场等各大商场距工程用地咫尺之遥，工程占地西面为玉渊潭公园，东面为月坛公园和月坛体育馆，且四周地区有多家宾馆、饭店，效劳设施较为完备。从地理位置上看本工程为XX 市房地产开发销售的黄金地段之一，用地四周交通、教育、商业设施齐全，地理条件格外优越。经营前景分析由于本工程所在的地理位置优越，该地区已成为XX 市房地产开发的热点地区，四周地区已建有 XX 金融街、万通广场、国宾花园、钓鱼台宾馆等商住工程，形成了良好的投资环境，格外适宜建设高级写字楼、住宅和商业设施。依据上述分析，我们认为本工程自然、地理、交通条件都格外优越，各项配套设施齐全，开发方向符合市场需求，市场前景格外乐观。第七章 投资估算和资金来源投资估算依据工程初步规划方案，结合建设工程的实际需要及国家和XX 市的有关政策规定，本工程的建设投资包括土地地价、前期工程费、建安工程费及向政府缴纳的各种税费等。现就有关投资分项说明如下：征地、拆迁费和土地出让金依据国家和 XX 市有关规定，本工程所占用地应按国家和XX 市政府有关部门规定办理土地有偿出让手续。地价包括土地有偿出让金，市政配套费及四源费。由于本规划尚未确定，土地价格尚未评估。同时规划该工程用地存在拆迁问题，也要支付肯定的费用。经参考接近同类开发用地的价格水平，本报告暂按共需缴纳7200 万元人民币估算。前期工程费包括三通一平、土地勘探、建筑规划设计等费用，按380 万元估算。建安工程费依据初步估算，工程建建安工程费共需投资10100 万元。设计施工治理税费这局部费用包括施工执照费、预算检查费、投招标治理费、质量监视费、竣工图费、建材进展基金等，累计约 300 万元。市政公用设施费依据初步估算市政公用设施费共计200 万元。筹建期治理费和销售费用由于该工程在筹建期内将进展预售，需要支出的筹建期治理费和销售费用估量为450 万元。开办费和不行预见费打算工程筹建期内开办费、不行预见费打算为378 万元。通过以上分析，归纳出本工程的总投资估算为19，000 万元人民币，具体状况如下表： 工程投资估算表单位：人民币万元序号工程金额1征地、拆迁费和土地出让金7，2002前期工程费3803建安工程费10，1004设计施工费3005市政公用设施费2006筹建期治理费和销售费4507开办费和不行预见费370合计19，000以上投资估算应在工程规划、设计批准后再做具体测算。资金来源本工程开发建设所需资金将全部由开发建设单位XX 市 XX 房地产开发公司自筹解决。建设方式和建设进度建设方式为把本工程建设成为 XX 市一流的高档写字楼和住宅楼工程，本工程拟聘请国内著名设计师进展方案规划及初步设计，由国内建筑设计院进展施工图设计，同时机电设施、内装修及营业设备均由具有多年阅历的参谋供给询问效劳。工程的建设施工将依据 XX 市有关工程招标的规定，以国内竞争招标的方式，选择国内的建筑施工企业组织施工。为保证工程质量，工程建设承受施工监理的方式进展，聘请知名望、有资质、治理标准的工程监理单位协作XX 市建设工程质量监视总站进展具体工程质量监视检查工作。建设进度打算工程建设期为 3 年，力争在 2023 年 10 月前建成，具体打算如下：2023 年 11 月前完成工程可行性报告的编制和报批工作； 完成规划方案的调整和报批工作。2023 年 12 月前与有关部门协调，制定市政配套方案；办理土地有偿出让手续，领取国有土地使用证； 进展拆迁工作，完成三通一平；进展地质勘探和工程各项前期预备工作； 完成工程的施工图设计；选定施工单位，完成各种开工手续，工程开工建设；2023 年 3 月前办理商品房预售许可证；完成工程销售推广筹划，开头预售工作；2023 年 10 月前进展建安工程施工，包括根底工程和构造工程建设； 随工程进度进展设备安装、调试、验收；建筑物的内外装饰、装修 配套进展环境和绿化工程；随工程进度进展修理停车楼的设备选购、安装；2023 年 10 月前进展工程竣工验收工作；完成市政配套和绿化等室外工程； 完成物业治理前期筹备工作； 4工程全面竣工交付使用。工程财务分析根本经济参数营业收入本工程营业收入来源于写字楼和公寓销售收入及商务公寓租金收入等项内容。写字楼和公寓销售收入估量工程自开发建设期开头开放写字楼和公寓预售，在工程建设竣工后完成全部销售工作。在工程建设期中2023 年可完成销售全部建筑面积的30%左右，2023 年将完成销售建筑面积的40%左右，其余将在 2023 年 12 月之前全部售完。由于本工程建成后能够供给优越的地理位置和美丽的商住条件，估量写字楼和公寓平均售价在每平方米 12，000 元左右，具体每年销售收入状况推测如下表所示：写字楼和公寓销售收入估算表单位：人民币万元年份202320232023合计销售面积(平方米12936172481293643120销售单价110001100012023-销售收入14,23018,97315,52348,726公寓租金收入工程的商务公寓将用于出租经营，按平均租金120 元/年/平米估算，每年租金收入约为 2834 万元。营业收入汇总表 单位：人民币万元工程年份20232023202320232023202320232023202320231、写字楼公142318973155230000000寓销售收入02、公寓租金2834283428342834283428342834收入3、其他收入200200200200200200200合计14321897315523303430343034303430343034303402、经营本钱和费用1） 企业治理费该工程建成后的企业治理费包括建设期行政费用、修理养护费、折旧和摊销等各项费用支出。每年具体费用支出见下表建设期行政费用指工程建设期内发生的各种行政事务费用，如业务招待费、办公费等。按每年40 万元测算。修理养护费指机电设备及物业设施的日常维护、修理、保养费用，按每年50 万元计算。折旧和摊销折旧和摊销主要是指工程开发建设单位自留用房用于租给物业治理公司和商业设施租赁者建筑面积的折旧和摊销及开办费和不行预见费等多项费用摊销。具体状况如下表所示：年折旧与摊销表单位：万元工程应分摊总分摊比例折 旧 年 限2023-2023年每2023-2023年每投资额