法律合同样例商品房销售合同文本修订版独家发布.docx

营改增：商品房销售合约协议文本最新修订版商品房买卖合约协议（现售）出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿和平等和公平及诚实信 用的基础上，根据中华人民共和国合约协议法和中华人民共和国城市房地产管控管理 法和中华人民共和国物权法等法律和法规的规定，就商品房买卖相关相关有关内容协 商达成一致意见，签订本商品房买卖合约协议。第一章 合约协议当事人出卖人：通讯相关电子：邮政编码：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系联系联系方法方式：委托代理人：联系联系联系方法方式：委托销售经纪机构：通讯相关电子：邮政编码：营业执照注册号：经纪机构备案证明号：买受人：【法定代表人】【担负责任任人工【国籍】【户籍所在地工证件类型：【身份证】【护照】【营业执照】【工证号：出生日期： 年 月 日，性别：通讯相关电子：邮政编码：联系联系联系方法方式：【委托代理人】【法定代理人工【国籍】【户籍所在地该商品房交付时应当符合下列第1和2和 和 项所列条件:L该商品房已取得建设工程竣工质量验收合格备案证明文件；2. 该商品房已取得房屋测绘报告；3. ；4. o该商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。第十一条商品房相关设施设备交付条件(-)基础设施设备1 .供水和排水：交付时供水和排水配套设施齐全，并与城市公共供水和排水管网连接。 使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，92,供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，；3 .供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热 管网，；4 .燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供 应，；5 .联系联系方法方式通信：交付时线路敷设到户；6 .有线电视：交付时线路敷设到户;7 .宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1和2和3和4项由出卖人担负责任任办理开通手续并承担相关费用；第5和6 和7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第 种方法方式方法处理：（1）以上设施中第1和2和3和4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本 合约协议第十二条的约定承担逾期交付责任。第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后 日之内达到交付使用条件。（2） o（二）公共相关服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1 公共绿地：年月一日达到;2 .小区内非市政道路：年月一日达到；3 .物业相关服务用房：年月一日达到；4 .医院：年月一日达到；5 .幼儿园：年 月 日达到；6 .学校：年月一日达到；7 .规划的车位和车库：年 月 日达到；8 .9 .O以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方法方式方法处理：L公共绿地和绿化率未达到上述约定条件的，。10 .小区内非市政道路未达到上述约定条件的，。11 .物业相关服务用房未达到上述约定条件的，。12 ,规划的车位和车库未达到上述约定条件，。13 .其他设施未达到上述约定条件的，。关于本相关本次项目内相关设施设备的具体约定见附件六。第十二条交付时间和手续（-）出卖人应当在一年月日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前 日（不 少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间和地点以及应当携带的证件。买受人未收 到交付通知书的，以本合约协议约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品 房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件 或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生 的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋L办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者 签署物业管控管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。14 查验该商品房时，买受人对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提 出异议的，由出卖人按照有关工程质量规范和标准自查验次日起 日内担负责任任修复, 并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面和墙面和地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞;（3）门窗翘裂和五金件损坏；（4）灯具和电器等电气设备不能正常使用；（5） ;（6） o3,查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按 期交付的，双方同意按照以下方法方式方法处理：(2)第十三条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意 按照下列第 种方法方式方法处理：L按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在 日之内（该期限应当不多于第九条第1 （1）项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款 万分之 的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1 （1）项中的比率）。（2）逾期超过 日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解 除合约协议。买受人解除合约协议的，应当书面通知出卖人。买受人解除合约协议的，应当 书面通知出卖人。出卖人应当自解除合约协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部 房款（含已付贷款部分），并自买受人支付之日起，按照% （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的%向买受人 支付违约金。（说明：根据第六条之分析，解除合约协议，出卖人已开具专用发票并交付买受人的, 买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）买受人相关要求继续履行合约协议的，合约协议继续履行，出卖人按日计算向买受人支 付全部房价款万分之（该比率应当不低于本条第1 （1）项中的比率）的违约金。2.o第五章商品房质量及维保责任第十四条商品房质量（一）地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合约协议。买受人解除合约协议的，应当书面通知出 卖人。出卖人应当自解除合约协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已 付贷款部分），并自买受人支付之日起，按照 （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买 受人全部损失】【】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。（说明：根据第六条之分析，解除合约协议，出卖人已开具专用发票并交付买受人的, 买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）买受人不解除合约协议的，。（二）其他质量问题该商品房质量应当符合国家颁布的工程质量规范和标准和施工图设计文件的相关要求。 发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方法方式方法处理：（1）及时更换和修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换和修理，仍然严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合约协议。买 受人解除合约协议的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合约协议通知送达之日起 15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人支付之日起，按照 （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率.）计算给付利息。给买受人造成损失的，由 出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。（说明：根据第六条之分析，解除合约协议，出卖人已开具专用发票并交付买受人的, 买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）买受人不解除合约协议的,（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料和构配件和设备,装置和装修和装饰所用材料的相关 生产产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权相关要求出卖人按照下列第（1）和 和 方法方式方法处理（可多选）：（1）及时更换和修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰和设备差价；（3） ；（4） o具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件七。（四）室内空气质量和建筑隔声和民用建筑节能措施L该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准，标准名称： ,标准文 号：。该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准，标准名称；， 标准文号：。该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人担负责任任整改, 整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合约协议。买受人解除合约协议的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合约协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含 已付贷款部分），并自买受人支付之日起，按照 （不低于中国人民银行公布的同期 贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。经检测 不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整 改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。（说明：根据第六条之分析，解除合约协议，出卖人已开具专用发票并交付买受人的, 买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）2 该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的相关要求。未达到标准的，出卖人应当按照相应标准相关要求补做节能措施，并承担全部费用；给 买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。第十五条维保责任（-）商品房实行维保制度规章。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起, 按照住宅质量保证书承诺的相关有关内容承担相应的维保责任。该商品房为非住宅的, 双方应当签订补充协议详细约定维保范围和维保期限和维保责任等相关有关内容。具体相关 有关内容见附件八。（二）下列情形，出卖人不承担维保责任：1 .因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2 .因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；（三）在维保期内，买受人相关要求维修的书面通知送达出卖人 日内，出卖人既不履行维保义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及 维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第十六条质量担保出卖人不按照第十四条和第十五条约定承担相关责任的，由 承担连带责任。关于质量担保的证明见附件九。第六章房屋登记第十七条房屋登记（-）预告登记L双方【同意】【不同意】办理该商品房的预告登记手续。双方同意办理预告登记的，自办理预售合约协议登记备案后 日内申请办理该商品房的预告登记手续。如果出卖人未按照双方约定期限申请办理预告登记的，买受人可以单 方申请预告登记。3 .有关预告登记的其他约定如下：（二）房屋所有权转移登记L双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。4 .因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第 种方法方式方法处理：（1）买受人有权解除合约协议。买受人解除合约协议的，应当书面通知出卖人。出卖 人应当自解除合约协议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）, 并自买受人支付之日起，按照 （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计 算给付利息、。买受人不解除合约协议的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次 日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。（说明：根据第六条之分析，解除合约协议，出卖人已开具专用发票并交付买受人的, 买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）（2） o3 .因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不 承担责任。第七章物业管控管理第十八条物业管控管理（一）出卖人依法选聘的物业相关服务企业为,资质证号为。（二）前期物业管控管理期间，物业收费方法方式方法：【包干制】【酬金制】【o物业费价格为/月平方米（建筑面积）。物业相关服务费用的构成包括物业管控管理区域清洁卫生费，物业管控管理区域绿化养 护费，物业管控管理区域秩序维护费，物业共用部位和共用设施设备的日常运行和维护费,， O修订：补充条款（三）证件类型：【身份证】【护照】【营业执照】【 工证号：出生日期：年 月 日，性别：通讯相关电子：邮政编码：联系联系联系方法方式：（买受人为多人时，可在本章做相应增加）第二章商品房基本状况第一条 相关本次项目建设依据1 .出卖人以【出让】【划拨】【】方法方式方法取得坐落于地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用权证号】【】为，土地使用权面积为。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为，土地使用权终止日期为 年 月 日。2,出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房相关本次项目（以下简称该商品房相关本 次项目）核准名称为，建设工程规划许可证号为，建筑工程施工许可证号为。修订：补充条款33.该商品房相关本次项目为【房地产老相关本次项目】【房地产新相关本次项目】 工建筑工程施工许可证注明的合约协议开工日期为 年 月 日；或建 筑工程承包合约协议注明的开工日期为 年 月 日。（说明：国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产相关本次项目 增值税征收管控管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称“18 号公告”）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老相关本次项目，可以选择适用简易计 税方法按照5%的征收率计税。房地产老相关本次项目，是指：（一）建筑工程施工许可证 注明的合约协议开工日期在2016年4月30日前的房地产相关本次项目；（二）建筑工程施 工许可证未注明合约协议开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合（三）物业相关服务费用由买受人自行至物业相关服务企业缴纳。（说明：财税201636号文规定，以委托方名义开具发票代委托方收取的款项不属于价 外费用。若由出卖人收取物业相关服务费用，则出卖人与物业相关服务企业之间是否存在委 托关系并以委托方名义开具发票决定了该物业费用是否需要计入价外费用，计算增值税。若 出卖人以自己名义收取费用并开票，则该费用将计入价外费用，适用11%税率（5%征收率） 缴纳增值税。为规范增值税管控管理，减轻税收负担，建议由买受人自行至物业相关服务企 业缴费，并取得增值税发票。）（四）物业相关服务相关有关内容（前期物业相关服务合约协议和临时管控管理规约） 见附件十。（五）出卖人应当将物业共用部位和共用设施承接查验的备案情况书面告知买受人。（六）买受人已详细阅读前期物业相关服务合约协议和临时管控管理规约，同意由出卖 人依法选聘的物业相关服务企业实施前期物业管控管理，遵守临时管控管理规约。业主委员 会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业相关服务企业。第八章其他事项第十九条建筑物区分所有权（-）买受人对其建筑物专有部分享有占有和使用和收益和处分的权利。（二）以下部位归业主共有：1 .建筑物的基础和承重结构和外墙和屋顶等基本结构部分，通道和楼梯和大堂等公共通 行部分，消防和公共照明等附属设施和设备，避难层和设备层或者设备间等结构部分；2 .该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）和绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）和占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位和 物业相关服务用房；3 .o（三）双方对其他配套设施约定如下：L规划的车位和车库：；4 .会所：；5 .o第二十条税费及相关事项（一）双方应当按照国家的有关规定，向相应机构部门交纳因该商品房买卖发生的税费。修订：补充条款（二）（二）根据不同情形，增值税按以下方法方式方法处理：6 出卖人为增值税小规模纳税人的，按照简易计税方法计税，适用5%征收率；7 .出卖人为增值税一般纳税人的，该商品房相关本次项目为新相关本次项目的，按照一 般计税方法计税，适用11%税率；8 ,出卖人为增值税一般纳税人的，该商品房相关木次项目为老相关木次项目的，选择【简 易计税方法】【一般计税方法】【 工适用【11%5%1 税率/征收率。（说明：财税201636号文及18号公告对一般纳税人销售自行开发的房地产老相关本次项目的界定标准和计税方法作了规定。房地产老相关本次项目，是指：（一）建筑工程施 工许可证注明的合约协议开工日期在2016年4月30日前的房地产相关本次项目；（二） 建筑工程施工许可证未注明合约协议开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建 筑工程承包合约协议注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程相关本次项目。一般 纳税人销售自行开发的房地产老相关本次项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收 率计税。不同的计税方法适用的税率/征收率不同，对买受人可抵扣进项税额的影响也不同， 因而,新老相关本次项目的界定以及增值税计税方法的选择将对合约协议双方的纳税义务产 生影响，在签订合约协议时，应对以上事项予以明确。）修订：补充条款（三）（三）出现本合约协议第六条和第九条和第十三条和第十四条和第十七条中规定的解除 合约协议情形的，买受人应当协助出卖人办理开具红字增值税专用发票等事宜。（说明：财税201636号文规定，纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生 开票有误或者销售折让和中止和退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值 税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十 六条的规定扣减销项税额或者销售额。国家税务总局关于推行增值税发票系统升级版有关 问题的公告（国家税务总局公告2014年第73号）和国家税务总局关于全面推行增值税 发票系统升级版有关问题的公告（国家税务总局公告2015年第19号）对红字发票开具作 了规定，其中，专用发票已交付购买方的，购买方可在增值税发票系统升级版中填开并上传 开具红字增值税专用发票信息表或开具红字相关货物运送业增值税专用发票信息表 信息表所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证（所购相关货物或相关服务不属于增值 税扣税相关本次项目范围的除外）。）第二十一条销售和使用承诺L出卖人承诺商品住宅不分割拆零销售；不采取返木销售或者变相返木销售的方法方式 方法销售商品房。2,出卖人承诺出售的商品房用途与规划用途一致，并按照规划用途办理房屋登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。双方签订合约协议后，涉及该商品房规划用途和面积和容积率及基础设施和公共相关服 务设施和绿化率等规划许可相关有关内容变更的，出卖人应当及时将变更相关有关内容书面 告知买受人，并应当取得规划行政主管机构部门的批准。买受人有权选择解除合约协议或相 关要求出卖人赔偿损失。3 .出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于业主共用的部位和设施的处 分。4 .买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途和建筑主体结构和承重结构。5o第二十二条送达出卖人和买受人保证在本合约协议中记载的通讯相关电子和联系联系联系方法方式均 真实有效。任何根据本合约协议发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】【邮寄挂 号信】【】方法方式方法送达对方。任何一方变更通讯相关电子和联系联系联系方法方式的，应在变更之日起 日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。第二十三条买受人信息保护出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律和法规规定或政府机关和监察机构等机构 部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，不得对外披露买受人信息、，或将买受人信息用 于履行本合约协议之外的其他用途。第二十四条争议解决方法方式方法本合约协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等 相关机构部门调解；或按照下列第种方法方式方法解决：L依法向房屋所在地人民法院起诉。5 .提交仲裁委员会仲裁。第二十五条本合约协议自双方签字或盖章或签字或盖章盖章或签字或盖章之日起合约生效。对本合 约协议中未约定或约定不明的相关有关内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充 协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合约协议中约定应当由出卖人承担的责任，或不 合理地加重买受人责任和排除买受人主要权利相关有关内容的，仍以本合约协议为准。本合约协议的解除应当采用书面形式。第二十六条本合约协议及附件共 页，一式 份，其中出卖人 份，买受人 份,份，【】份。出卖人（签字或盖章或签字或盖章盖章或签字或盖章）：买受人（签字或盖章或签字或盖章盖章或签字或盖章）：【法定代表人】（签字或盖章或签字或盖章盖章或签字或盖章）：【法定代表人】（签字或盖章或签字或盖章盖章或签字或盖章）：【委托代理人】（签字或盖章或签字或盖章盖章或签字或盖章）:【委托代理人】（签字或盖章或签字或盖章盖章或签字或盖章）:【法定代理人】（签字或盖章或签字或盖章盖章或签字或盖章）:签订时间： 一年月一日签订时间： 一年月日签订地点：签订地点：附件一 房屋平面图（应当标明方位）L房屋分层分户图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）2.建设工程规划方案总平面图附件二 关于该商品房共用部位的具体说明（可附图说明）L纳入该商品房分摊的共用部位的名称和面积和所在位置2 .未纳入该商品房分摊的共用部位的名称和所在位置附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定L抵押权人同意该商品房转让的证明2 .解除抵押的条件和时间3 .关于抵押的其他约定附件四出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明附件五关于该商品房价款的计价方法方式方法和总价款和支付方法方式方法及期限 的具体约定附件六关于本相关本次项目内相关设施和设备的具体约定L相关设施的位置及用途2 .其他约定附件七 关于装饰装修及相关设备标准的约定（略）附件八 关于维保范围和维保期限和维保责任的约定（略）附件九 关于质量担保的证明附件十 关于物业管控管理的约定L前期物业相关服务合约协议2 .临时管控管理规约附件十一出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口和柱子和变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）附件十二补偿协议约协议注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程相关本次项目。新老相关本次项目 的界定以及增值税计税方法的选择将对合约协议双方的纳税义务产生影响，因而应在合约协 议中明确相关本次项目性质。增值税计税方法及税率/征收率等事项在下文约定。）第二条销售依据该商品房已取得【建设工程竣工质量验收合格备案证明文件】【房屋所有权证工【备 案号】【房屋所有权证证号工，【备案机构】【房屋登记机构】：o第三条商品房基本情况L该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【2 .该商品房所在楼栋的主体建筑结构为，建筑层数为 层，其中地上 层，地下 层。3 .该商品房为第一条规定相关本次项目中的【幢】【座】【】 单元 层 号。该商品房的平面图见附件一。4 .该商品房的房产测绘机构为，其预测建筑面积共平方米，其中套内建筑面积平方米，共有分摊建筑面积平方米。该商品房共用部位见附件二。该商品房层高为米，有 个阳台，其中个阳台为封闭式，个阳台为非封闭式。第四条抵押情况该商品房的抵押情况为【抵押】【未抵押】。抵押人:,抵押权人:抵押登记机构:，抵押登记日期:,债务履行期限:抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。第五条租赁情况该商品房的租赁情况为【出租】【未出租】。出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。租赁期限:从年 月 日至 年 月日。出卖人与买受人经协商一致,自本合约协议约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四。第六条房屋权利状况承诺L出卖人对该商品房享有合法权利；2 .该商品房没有销售给除本合约协议买受人以外的其他人；3 .该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；4 .；5 .o如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有 权解除合约协议。买受人解除合约协议的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合约协 议通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人支付之 日起，按照 （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【】的赔偿金。（说明：财税201636号文规定，纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生 开票有误或者销售折让和中止和退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值 税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十 六条的规定扣减销项税额或者销售额。出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协 助出卖人办理开具红字专票等事宜。）第三章商品房价款第七条计价方法方式方法与价款（一）出卖人与买受人按照下列第种方法方式方法计算该商品房价款:1 .按照套计算，该商品房总价款为（币种）拾 万 仟 佰 拾 元整（大写）。2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（币种）元，总价款（币种）佰 拾 亿 仟 佰元整（大写）。3 .按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（币种）元，总价款为（币种）佰 拾 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰拾 元整（大写）。4 .按照计算，该商品房总价款为（币种）佰 拾 亿 仟佰 拾 万 仟 佰元整（大写）。修订:（一）出卖人与买受人按照下列第种方法方式方法计算该商品房价款:L按照套计算，该商品房总价款（含增值税）为（币种）佰 拾 亿 仟佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（大写）。2 .按照套内建筑面积计算，该商品房单价（含增值税）为每平方米（币种） 元, 总价款（含增值税）为 （币种） 佰 拾 亿 仟 佰 拾佰 拾 元整（大写）。元,3 .按照建筑面积计算，该商品房单价（含增值税）为每平方米（币种）总价款（含增值税）为 （币种）佰 拾 亿 仟 佰 拾 万拾 元整（大写）。4 .按照计算，该商品房总价款（含增值税）为（币种） 佰 拾佰 拾 万 仟 佰元整（大写）。（说明：营改增以后，需要在合约协议价款中注明是否包含增值税。增值税为价外税, 出卖人应在测算税负的基础上，对价款进行调整。）修订：补充条款（二）（二）买受人相关要求开具增值税发票的，出卖人应当开具【增值税专用发票】【增值 税普通发票】。（说明；区分不同的合约协议对象，正确使用增值税专用发票。18号公告规定，一般 纳税人销售自行开发的房地产相关本次项目，自行开具增值税发票；一般纳税人销售自行开 发的房地产相关本次项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税 的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票；一 般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产相关本次项目，不得开具增值税专用发票。）第八条支付方法方式方法及期限（一）签订本合约协议前，买受人已向出卖人支付定（币种）元（大写），该定金于【本合约协议签订】【交付首支付】【】时【抵作】【】商品房价款。（说明：财税201636号文规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和 价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的 收费（代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费以及以委托方名 义开具发票代委托方收取的款项除外）。增值税暂行条例实施细则第十二条规定，价外费 用，包括价外向购买方收取的手续费和补贴和基金和集资费和返还利润和奖励费和违约金和 滞纳金和延期支付利息和赔偿金和代收款项和代垫款项和包装费和包装物租金和储备费和 优质费和运送装卸费以及其他各种性质的价外收费（部分相关本次项目不包括在内）。在涉 及商品房买卖合约协议时，在合约协议相关有关内容上，收取的与应税行为有联系的定金和 订金和诚意金及VIP会员费等，存在计入价外费用，缴纳增值税的风险。）（二）买受人采取下列第种方法方式方法支付：L一次性支付。买受人应当在 年 月日前支付该商品房全部价款。2 .分期支付。买受人应当在 年 月 日前分期支付该商品房全部价款,首期房价款（币种）元（大写： 亿 仟 佰 拾 万仟 佰 拾 元整），应当于 年 月日前支付。o买受人应当3 .贷款方法方式方法支付：【公积金贷款】【商业贷款】【于 年 月日前支付首期房价款（币种） 元（大写 亿 仟佰 拾 万 仟 佰 拾元整），占全部房价款的。余款 （币种）元（大写 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰拾 元整）向（贷款机构）申请贷款支付。4 .其他方法方式方法:该商品房价款的计价方法方式方法和总价款和支付方法方式方法及期限的具体约定见 附件五。（说明：财税201636号文关于增值税纳税义务发生时间的规定：纳税人发生应税行为 并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收 讫销售款项，是指纳税人销售相关服务和无形资产和不动产过程中或者完成后收到款项。取 得索取销售款项凭据的当天，是指书面合约协议确定的支付日期；未签订书面合约协议或者 书面合约协议未确定支付日期的，为相关服务和无形资产转让完成的当天或者不动产权属变 更的当天。纳税人可以通过合约协议约定改变纳税义务发生时间，进行适当的节税安排。）第九条逾期支付责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间支付的，双方同意按照下列第 种方法方式方 法处理：1 .按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加）。 逾期在 日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应支付万分之 的违约 金。（说明：财税201636号文规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和 价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的 收费（代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费以及以委托方名 义开具发票代委托方收取的款项除外）。增值税暂行条例实施细则第十二条规定，价外费 用，包括价外向购买方收取的手续费和补贴和基金和集资费和返还利润和奖励费和违约金和 滞纳金和延期支付利息和赔偿金和代收款项和代垫款项和包装费和包装物租金和储备费和 优质费和运送装卸费以及其他各种性质的价外收费（部分相关本次项目不包括在内）。根据 36号文的上述规定并参照增值税暂行条例实施细则第十二条，此处违约金之实质为延 期支付利息，将计入价外费用，缴纳增值税。）（2）逾期超过 日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权 解除合约协议。出卖人解除合约协议的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合约协议 通知送达之日起 日内按照累计应支付的 向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还 买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。（说明：根据前款分析，本条款项下的违约金之实质为违反合约协议的责任承担方法方 式方法，具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。不与应税行为相联系, 不构成价外费用。根据第六条之分析，解除合约协议，出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）出卖人不解除合约协议的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应支付万分之（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。（说明：根据（1）项之分析，本条款项下违约金将计入价外费用，缴纳增值税。）本条所称逾期应支付是指依照第八条及附件五约定的到期应支付与该期实际已支付的 差额；采取分期支付的，按照相应的分期应支付与该期的实际已支付的差额确定。2.o第四章 商品房交付条件与交付手续第十条商品房交付条件