2023年全国房地产经纪人《房地产经纪专业基础》考前密押预测卷（一）含解析.pdf

2023年全国房地产经纪人 房地产经纪专业基础考前密押预测卷（一）含解析一、单选题1.民法通则规定，公民下落不明满（）年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡。A、1B、2C、4D、5答案：C解析：民法通则第二十三条规定，公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他死亡：下落不明满四年的；因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的。战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起计算。2.孙某寿终正寝，享 年9 0岁，儿子早亡，生前主要由儿媳张某照顾。下列人员中，无权继承孙某遗产的是（）。A、配偶李某B、女儿孙小某C、弟弟孙某某D、儿媳张某答案：C解析：继承法第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”第十二条规定：“丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母,尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。”3.城市中杂乱的垃圾堆、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴是一种（）oA、灯光污染B、视觉污染C、不可见光污染D、电磁波辐射污染答案：B解析：光污染有以下几种：灯光污染；眩光污染；视觉污染；其他可见光污染。其中，视觉污染是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告等。4 .某房地产投费项目累计净现金流量开始出现正值的年份数为4,又知上年累计净现金流量为-2 4 0万元，出现正值的当年净现金流量为3 0 0万元，则该房地产投费项目的投资回收期是（）年。（2 0 0 8年真题）A、3.8B、4.0C、4.8D、5.8答案：A解析：静态投斐回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转为正值之间的年份，计算公式为：、累计净现金渣量开始 上年累计净现金流量笆泡对僧b 出现正值的年份数-_-当 年 净 现 金 流 量 值-则该房地产投资项目的投资回收期为：4-1+2 4 0 4-3 0 0=3.8（年）。5.齐某扮成建筑工人模样，在工地旁摆放一尊廉价购得的旧蟾蛛石雕，冒充新挖出文物等待买主。甲曾以50 0 0元从齐某处买过一尊同款石雕，发现被骗后正在和齐某交涉时，乙过来询问。甲有意让乙也上当，以便要回被骗款项，未等齐某开口便对乙说：“我之前从他这买了一个新瓣，转手就赚了，这个你不要我就要了。”乙信以为真，以50 0 0元买下石雕。有关本案所涉民事法律行为的效力，下列说法正确的是（）。A、乙可向甲主张撤销其购买行为B、乙可向齐某主张撤销其购买行为C、甲不得向齐某主张撤销其购买行为D、乙的撤销权自购买行为发生之日起2年内不行使则消灭答案：B解析：Q）选 项AB：探讨的是齐某与乙之间的买卖合同。齐某与乙正在进行买卖合同磋商时甲实施欺诈，而齐某对甲的欺诈行为知情；根 据“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，乙与齐某的买卖合同属于可撤销合同，又由于甲并非该买卖合同当事人，齐某才是该买卖合同当事人，乙 应 向“齐某”主张撤销。（2）选 项C：探讨的是齐某与甲之间的买卖合同：齐某亲自欺诈甲，甲可以向齐某主张撤销该买卖合同；甲对齐某的撤销权不因其对乙的欺诈行为而消灭。（3）选项D：因欺诈而引发的可撤销行为，当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1 年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，自民事法律行为发生之日起5 年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。6.房地产的（）一般不能反映房地产价格水平的高低。A、总价格B、单位价格C、楼面地价D、实际价格答案：A解析：总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。7 .在人的心理过程中，表现为人们情绪体验的强弱、知觉或思维的快慢、注意转移的难易等心理活动，是人们心理特征的O表现。（2 0 0 8 年真题）A、气质B、能力C、性格D、感觉答案：A解析：气质表现在心理过程的强度、速度 稳定性、灵活性以及指向性上。人们情绪体验的强弱，意志努力的程度，知觉或思维的快慢，注意力集中时间的长短，注意转移的难易，以及心理活动是倾向于外部事物还是自身内部等，都是气质的表现。8 .室内装饰装修应满足的物理要求不包括（）oA、满足空间的使用要求B、满足相应部位尺寸、性能要求C、满足空间色彩的效果D、满足建筑物理方面的特殊要求答案：C解析：满足室内界面物理要求包括：满足空间的使用要求；满足相应部位的性能要求；满足建筑物理方面的特殊要求。9 .某地块的单价为9 0 0 元/m 2,房屋单价为3 6 0 0 元/m 2,设定容积率为3,则其楼面地价是（）元/m 2A、3 0 0B、1 2 0 0C、2 7 0 0D、4 5 0 0答案:A解析：楼面地价又称楼面价 楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价的计算公式为：楼面地价=土地总价4总建筑面积=土地单价+容积率。本题中，该地块的楼面地价=9 0 0+3=3 0 0（元/m 2）o1 0.普通地图以相对均衡的详细程度，着重表示自然地理要素和社会经济要素，具 有（）。A、系统性B、精确性C、完整性D、通用性答案：D解析：地图是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。根据表示的内容，分为普通地图和专题地图。普通地图以相对均衡的详细程度，着重表示自然地理要素和社会经济要素，具有通用性，其中最主要的图种是地形图。专题地图又称专门图或主题地图，根据专业方面的需要，以较简略的普通地图为底图，着重表示某一专题内容，如交通图、地貌图、地籍图等。11.购房中人们选择的房源尽可能避开广播、电视发射塔、人造卫星通信系统地面站等，主要是为了防止或减少()oA、人为放射性辐射污染B、天然放射性辐射污染C、电磁辐射污染D、遭受雷击的可能性答案：C解析：电磁辐射污染源主要有高压输电线路、变电站、广播电视发射塔、卫星通信地面站、雷达站、移动通信基站、高频设备等。因此，购房中人们选择的房源尽可能避开广播、电视发射塔、人造卫星通信系统地面站等，主要是为了防止或减少电磁辐射污染。12.具有工效高、工期短、自重轻、造价低等优点的外墙面装饰是()oA、抹灰类B、贴面类C、涂刷类D、铺钉类答案：c解析：涂料类外墙面装饰是指将建筑涂料涂刷于墙体表面并与之很好粘结，形成完整而牢固的膜层，以对墙体起到保护与装饰的作用。这种装饰的优点是施工操作简单、维修方便、更新快，无论涂料出现开裂还是褪色，都不会对人体造成伤害，而且涂料可以配成所需要的各种颜色。其缺点是耐久性较差。13.代理中适用最广泛、最普遍的一种形式是()oA、指定代理B、职务代理C、委托代理D、法定代理答案：C解析：根据代理权产生的原因和方式，代理可以分为：委托代理；法定代理；制定代理。委托代理是指基于被代理人的委托而产生的代理，是代理中适用最广泛、最普遍的一种方式。14.城市中杂乱的垃圾堆、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴是一种()o (2009年真题)A、灯光污染B、视觉污染C、不可见光污染D、电磁波辐射污染答案：B解析：光污染有以下几种：灯光污染；眩光污染；视觉污染；其他可见光污染。其中，视觉污染是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告等。15.作为房屋所有权证的附图，用于表示房屋权属范围和明确异产毗连房屋的权利界线的细部图是()oA、房产分幅图B、房产分丘图C、房产分户图D、地形图答案：C解析：房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。A项，房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。B项，房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部明细图，是绘制房屋产权证附图的基本图。D项，地形图是按照一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。16.下列关于法律规范与法律条文关系的表述中，正 确 的 是()。A、法律规范等同于法律条文B、法律规范是法律条文的表现形式C、法律条文的内容除法律规范外,还包括法律原则等要素D、法律规范与法律条文-对应答案：C解析：法律条文是规范性法律文件的基本构成要素，其内容大于法律规范.17.经预测，某宗房地产未来4年的年净收益均为8 0万元，假定4年后的价格比现在上涨10%,该类房地产的报酬率为8.6%,则该房地产现在的价格是（）万元。A、773、58B、930、17C、961、99D、1249、86答案：D解析：预测房地产未来t年的净收益分别为A1,A2,A t,第t年末的价格为V t,如果净收益每年不变为A,其现在的价格为：U J LH I 口 /UV=1-80 r.1 80 x（1+10%）.-X 1 _-T -8.6。H-8.6 o l=1249.86（万元）18.当折现率为10%时，某房地产项目净现值为1380万元，当折现率为11%时，净现值为-2 5 8万元，若投资者要求的基准收益率为12%,则该项目在经济上（）。（2009年真题）A、不可接受B、可接受C、能否接受无法判断D、可以接受，也可以不接受答案：A解析：财务内部收益率（F I R R）通过线性内插法求取的公式为：F/R“.p 式中，M代表当净现值为接近于零的正值时的折现率；i 2 代表当净现值为接近于零的负值时的折现率；N P V1 代表i 1 时的净现值（正值）；N P V2 代表i 2 时的净现值（实际为负值，但在此取其绝对值）。本（11%-10*）X13S0题中，该投资项目的财务内部收益率=1 0%+-1 3 8 0-2 5 8 =1 0.0 8%。则本题中，财务内部收益率F I R R 小于i c,说明该项目的盈利能力没有达到所要求的收益率，项目在经济上是不可以接受的。1 9 .下列选项中，属于民事权利的财产权是。A、生命健康权B、肖像权C、债权D、姓名权答案：C解析：民事权利是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施或不实施一定行为的权利。根据权利的内容和性质，民事权利可分为财产权和人身权。其中，财产权是指以财产利益为直接内容的权利，如物权 债权等。2 0 .总平面图中涂黑的直角等腰三角形标高符号表示的是（）。A、相对标高B 建筑局度C、室外地坪标高D、坐标答案：C解析：标高符号表示建筑物某一部位的高度，为一直角等腰三角形，用表示。建筑总平面图的室外地坪标高符号是用涂黑的直角等腰三角形表示。2 1.房地产价格实质是()oA、使用土地的价格B、房屋的价值C、房地产权益的价格D、房地产的适用价值答案：C解析：房地产价格实质上是房地产权益的价格。一般商品是动产，其物权的设立和转让是依照法律规定交付，因此其价格通常是商品本身的价格。房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是房屋所有权、建设用地使用权或其他权利。2 2 .某房地产的土地使用年限为4 0年，至今已使用8年，年有效毛收入为6 0万元，正常运营费用为2 4万元，资本化率为8.2%,该宗房地产的收益价格为()万兀A、4 0 3、7 7B、4 2 0、2 6C、4 3 9、0 2D、6 7 2、9 5答案：B解析：净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益。收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式为:IV U.1 1 ，1，I I V I 1/I。式中，V为房地产的收益价格；A为房地产的净收益；Y 为房地产的报酬率或折现率；n 为房地产的收益期限。根据题意得：A=6 0-2 4=3 6 （万元）,则 V=3 6 +0.0 8 2 X 1-1+1.0 8 2 4 0-8 =4 0 3.7 7 （万元）。2 3 .中国的城镇有严格的行政等级，从低到高分别是（）oA、县级市、建制镇、地级市、副省级市和直辖市B、建制镇、地级市、县级市、副省级市和直辖市C、县级市、建制镇、地级市、直辖市和副省级市D、建制镇、县级市、地级市、副省级市和直辖市答案：D解析：中国的城镇有行政等级，从低到高分别是建制镇、县级市、地级市、副省级市和直辖市。有的省还有事实上的副县级镇和副地级市。2 4 .李某欲购买一套期房，一年后交房。与其类似的现房价格为6 0 0 0 元/m 2,用于出租的年净租金为3 6 0 元/m 2 （出租期初支付），折现率为1 0%,风险补偿估计为现房价格的2%,则该期房目前的价格是（）元/m 2。A、5 5 5 2、7 3B、5 7 2 4、0 0C、6 0 0 0 x 0 0D、6 2 0 7、2 7答案：A解析：在期房与现房品质相同的情况下，期房价格低于现房价格。根据期房价格与现房价格之间的关系计算，该期房目前的价格为：=6 0 0 0 3 6 0+（1+1 0%）-60 0 0 X 2%=6 0 0 0-3 2 7.2 7-1 2 0=5 5 5 2.7 3 （元/m 2）。2 5.在购房活动中，购房人注重商品房的功能与质量，并追求使用效果，而将房屋外观审美放在次要地位的购买动机是（）A、求廉动机B、求实动机C、求美动机D、求同动机答案：B解析:常见的消费者购买动机主要有:求实动机。表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。求廉动机。表现为追求廉价的商品，喜欢选购折扣价、优惠价的商品，不太计较商品的外观和内在质量。求同动机。表现为追求大众化商品，随波逐流。求美动机。表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等。求新动机。表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格。求名动机。表现为追求名牌商品，注重商品的品牌知名度、生产商等。求奇动机。表现为追求商品的奇特式样，注重商品的与众不同。求癖动机。表现为追求能满足自己癖好的商品，不太计较商品的价格、rT质里等2 6.实际测量结果表明，某住宅套内使用面积为1 2 0 m 2,套内自有墙体的水平投影面积为8 m 2,共有墙体的水平投影面积为1 0 m 2,封闭阳台的水平投影面积为6m 2,未封闭阳台的水平投影面积为4 m 2。该套住宅的套内建筑面积为（）m 2。A、128B、138C、141D、143答案：c解析：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即：套内建筑面积=套内房屋使用面积十套内墙体面积十套内阳台建筑面积。其中，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。则本题中，该套住宅的套内建筑面积为：120+8+5 +6+2=141m2。27.知 觉 的。要求广告提供的信息应与目标消费者的文化水平和理解能力相吻合。A、恒常性B、整体性C、理解性D、选择性答案：C解析：知觉的主要特征是：选择性、整体性、理解性、恒常性。其中，知觉的理解性要求广告提供的信息应与目标消费者的文化水平和理解能力相吻合。28.房地产管理部门要求房地产开发企业公开其预售楼盘的全部信息，是为了保护 消 费 者 的（）。A、公平交易权B、自主选择权C、受尊重权D、真情知悉权答案：D解析：真情知悉权是指消费者享有知悉其购买 使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。本题中，要求房地产开发企业公开预售楼盘的全部信息，是为了保护消费者的真情知悉权。29.在成本估价法中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去（）oA、建筑物财务成本B、建筑物开发成本C、建筑物市场价值D、房地产市场价格答案:C解析：估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。30.下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。（2011年真题）A、所有权B、抵押权C、地役权D、租赁权答案：B解析：担保物权是为保障债权的实现而设立的物权。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。担保物权包括抵押权 质权和留置权。31.下列建筑物中，不属于构筑物的是()oA、烟囱B、泵房G水井D、水塔答案：B解析：狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物，是指供人们居住或进行各种活动的场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、水井等。32.在典型的间接融资中，费金需求方是O。A、直接存款人B、金融机构债权人C、金融机构债务人D、金融机构资金供给方答案：C解析：在直接金融中，费金供给方是直接贷款人，资金需求方是直接借款人。在间接金融中，斐金供给方与资金需求方不是作为直接贷款人和直接借款人出现的,双方不构成直接的债权债务关系，而是分别与金融机构发生信用关系，成为金融机构的债权人或债务人。3 3.某开发商向银行贷款1 0 0 0万元，复利计息，贷款期限为3年，银行基准利率为6%,投资基准收益率为8%,银行实际利率为7%,假设开发商贷款到期后一次性偿还本息，则开发商到期需偿还的贷款本息是（）万元。（2 0 0 9年真题）A v 1 1 91.0 2B、1 2 1 0.0 0C、1 2 2 5.0 4D、1 2 5 9.7 1答案：C解析：复利计息方式下，开发商到期需偿还的贷款本息为：H I.,，_ -1 2 2 5 4 （万元）。3 4.关于名义利率和实际利率的说法，错 误 的 是（）。A、利率的时间单位与计息周期一致时，名义利率就是实际利率B、按单利计息时，名义利率等于实际利率C、实际利率是指一年内多次计息的年利率D、名义利率和实际利率的本利和相等答案：D解析：有两种不同区分标准的名义利率和实际利率：在“资金的时间价值”中以利率的时间单位与计息周期是否一致来区分的名义利率和实际利率。实际利率是指在一个度量时期内结转一次利息的利率；名义利率是指在一个度量时期内结转多次利息的利率。以是否扣除价格因素来区分的名义利率和实际利率。名义利率是以名义货币计算出来的利率；实际利率是名义利率扣除了价格因素后的真实利率。D项，名义利率和实际利率的本利和不相等。3 5.某家庭用住房抵押取得贷款2 0万元，贷款年利率为5%,贷款期限为1 5年,采用按月等额本息还款方式还款。该家庭的月还款额是（）元。A、3 5 2.9 0B、1 5 8 1.5 9G 1 7 3 3 6.4 1D、1 9 2 6 8.4 6答案：B解析：等额本息还款方式的月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金。该家庭,、，.15x12s Y（5%42）（1+5%/12）A_ p 6.-200000 x _1 3 7 r-的月还款额为：“：7一：:=1 5 8 1.5 9（元）。式中，A表示月还款额，P表示贷款金额，i表示贷款月利率，n表示按月计算的贷款期限。3 6.肖某之母死亡后，肖某继承2 0万元遗产。经查，肖某之母生前欠缴个人所得税1万元；负担个人债务5 0万元。下列说法正确的是（）。A、肖某无需缴纳税款B、肖某无需清偿债务C、肖某需用其自己的财产补足清偿全部税款和债务D、肖某仅需在其继承遗产的范围内清偿税款和债务答案：D解析：继承遗产应清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务。也就是说，继承人在接受被继承人的遗产时，应负责清偿被继承人生前所欠的税款和债务，但继承人缴纳的税款和清偿的债务以被继承人的遗产实际价值为限。3 7 .不动产权利人对其所拥有的不动产依法享有的支配、占有、使用、收益的权利 是（）。A、不动产所有权B、不动产用益物权C、不动产担保物权D、不动产控制权答案：A解析：按照物权法定原则，不动产物权的种类和内容应当由法律规定，任何人不能自己创设物权的种类和内容。不动产物权包括：不动产所有权；不动产用益物权；不动产担保物权。其中，不动产所有权是指不动产权利人对其所拥有的不动产依法享有的支配、占有 使用 收益的权利。3 8 .张某父亲于2 01 8 年 7月 5日死亡；7月 2 0 日登记机构受理张某的继承房屋登记申请，7月 2 3 日将申请登记事项记载于登记簿；7月 2 5 日张某领取该房屋的不动产权证。张某取得该房屋所有权的时间是2 01 8 年（）。A、7月 5日B、7月 2 0 日C、7月 2 3 日D、7月 2 5 日答案：A解析：根 据 我 国 继承法的规定，继承从被继承人死亡时开始，所 谓“死亡”既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死等，也包括宣告死亡。无论是遗嘱继承还是法定继承，取得物权的生效时间始于继承开始。如果遗产是房屋等不动产，按照物权法的规定，继承事实行为成就时，继承人就因继承而取得了房屋等不动产的物权，而不是需要继承人依法申请不动产登记后，才能取得房屋等不动产的物权。3 9.在成本估价法中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去（）o （2 01 0年真题）A、建筑物财务成本B、建筑物开发成本C、建筑物市场价值D、房地产市场价格答案：C解析：估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。4 0.地震震级分为9级，一 般（）的地震人有感觉。A、2.5级以下B、2.5级以上C、5级以下D、5级以上答案：B解析：根据一次地震释放能量大小，将地震划分为不同的等级，称为地震震级。地震震级分为9 级。一般小于2.5 级的地震人无感觉；2.5 级以上的地震人有感觉；5 级以上的地震就会造成破坏。4 1 .信用的()是指商品或货币的让渡有一定期限，如果没有期限，就不是信用关系，而成了赠与或占有关系。A、时限性B、风险性C、偿还性D、收益性答案：A解析：信用的时限性，即商品或货币的让渡有一定期限，如果没有期限，就不是信用关系，而成了赠与或占有关系。B 项，风险性，即在信用活动中，让出商品或货币的一方仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。C 项，偿还性，即商品或货币的暂时让渡是以偿还为先决条件的，要求在信用关系结束时按一定方式得到返还。D 项，收益性，即信用关系是建立在有偿的基础上，要求到期返还时还要有一定的增值或者是附加额。4 2 .某居住区中，总建筑密度为4 0%,住宅建筑净密度为3 5%,容积率为9 0%,则该居住区的空地率为()oA、1 0%B、6 0%C、6 5%D、7 5%答案：B解析：居住区的空地率习惯上以总建筑密度来反映，即以居住区用地为单位（10 0%）,居住区的空地率=1 0 0%总建筑密度。本题中，该居住区的空地率为：1 0 0%-4 0%=6 0%o4 3 .投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部（）所需要的时间。A x 现金流入B、初始投资C、净现金流量D、运营费用答案：B解析：静态投斐回收期是指在不考虑资金的时间价值时，以投奥项目的净现金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的时间。动态投资回收期是把投费项目各期（通常以年为单位）的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现之后，再来计算投资回收期的。4 4 .导致酸雨形成的主要污染物是（）。（2 0 0 8 年真题）A、一氧化碳B、二氧化硫C、二氧化氮D、碳氢化合物答案：B解析：参见第7 题解析。45.下列税收政策中，在卖方市场情况下会推动房地产价格上涨的是（）。（2010 年真题）A、减少房地产开发环节的税收B、增加房地产开发环节的税收C、增加买方的税收D、增加房地产保有环节的税收答 案:B解析：增加或者减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。46.居住区技术经济指标中，把每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量称为（）A、人口毛密度B、人口容量C、居住人口数D、居住区人口数量答案：A解析：人口毛密度是指每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/hm2）。47.张某以贷款方式购买住房，贷款期限为3 年，年利率为6%,按月计息，则贷款的实际年利率为O oA、6.00%B、6.1 7%C、6.3 7%D、6.5 6%答案：B解析：名义利率与实际利率的关系为：则张某贷款的实际年利率为：（1+6%+1 2）1 2 1=6.1 7%。4 8.在个人住房贷款等额本金还款中，每 期 还 款 额（）。（2 0 1 1年真题）A、不变B、递减C、递增D、酌情调整答案：B解析：等额本金还款方式是每期偿还的本金都相同的还款方式，它是将贷款金额（本金）在整个贷款期限内均分（等额本金），再加上上期剩余本金的当期利息，形成一个当期还款额。因此，由于剩余本金越来越少，相应的利息也就越来越少，这种还款方式的每期还款额是递减的，即第一期的还款额最多，之后逐期减少,越还越少。这种方式适合目前收入较高或预期收入可能逐渐减少的借款人。4 9.有关定金和违约金适用的规定是。（2 0 0 7年真题）A、必须适用违约金条款B、必须适用定金条款C、二者同时并用D、二者选择其一适用答案：D解析：当事人既约定定金又约定违约金的，当一方违约时，对方可以在定金条款和违约金条款两者中选择之一适用。也就是说，定金和违约金不能同时并用，适用了定金责任就不再适用违约金责任，适用了违约金责任就不再适用定金责任。至于是选择定金条款还是选择违约金条款.这一权利属于守约方。50.宗地图不包括的内容是。A、分幅图、分丘图、坐落B、宗地号、地类号、宗地面积C、界址点、界址边长D、邻宗地号、邻宗地界址示意线答案：A解析：宗地图是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号 界址边长 邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至，是核发土地权属证书和地籍档案的附图。多选题1.向卖方征收的税收包括O oA、交易手续费B、土地增值税C、契税D、印花税E、企业所得税答案：BE解析：根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如增值税 所得税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税 交易手续费。2.下列关于诉讼时效的适用及期间起算点的说法中，正确的有()oA、诉讼时效期间届满，债权人起诉时，法院应当不予受理B、兑付国债资本金和利息的请求权不适用诉讼时效C、债务人自愿履行债务后又以诉讼时效期间届满为由提出抗辩的，法院不予支持D、身体受到伤害要求赔偿的，适用普通诉讼时效E、分期履行的债务，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算答案：BCDE解析：知识点:诉讼时效的适用。诉讼时效期间届满，债权人不丧失诉权。所以选项A错误。兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权,不适用诉讼时效。所以选项B正确。诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。所以选项C正确。身体受到伤害要求赔偿的，适用3年的普通诉讼时效。所以选项D正确。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。所以选项E正确。3.气态污染物是指以气体形态进入大气的污染物，主要包括()。A、二氧化碳B、氮氢化物C、硫氧化物D、碳氢化合物E、二氧化氢答案：C D解析：气态污染物是指以气体形态进入空气中的污染物。其主要包括：硫氧化物；氮氧化物；一氧化碳；碳氢化合物。4.销售人员尽量避免与消费者发生冲突的方式有()oA、建立与消费者之间最佳心理氛围B、学会处理消费者不同意见的方法C、认真倾听消费者意见，进行双向交流D、提高思想修养，增强自我控制能力E、时刻为消费者着想，维护消费者利益答案：B D E解析：销售人员尽量避免与消费者发生冲突的方式有：提高自己的思想修养，增强自我控制能力，较强的自制力可以使得销售人员在任何条件下都保持冷静的头脑;时刻为消费者着想，维护消费者的合法利益,消费者购买的不只是商品，还包括服务；学会处理消费者不同意见的方法，想办法弄清消费者反对意见的真实原因，争取主动，掌握火候，量力而行。5.光污染的种类有()oA、灯光污染B、红外光污染C、眩光污染D、紫外光污染E、视觉污染答案：ACE解析：光污染包括：灯光污染，如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等；眩光污染，如电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；视觉污染，这是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告等；其他光污染。6.城市中常见的眩光污染有()oA、夜间汽车灯光B、电焊弧光C、强光线的路灯D、建筑物玻璃幕墙反光E、车站、机场闪动的信号灯答 案:ABE解析：眩光污染包括：电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。7.在建筑材料性质中，属于建筑材料力学性质的有()oA、硬度和耐磨性B、密度C、弹性和塑性D、脆性和韧性E、吸水性和吸湿性答案：A C D解析：建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质，包括强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性。8 .地籍调查是以清查每宗土地的()为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量。A、面积B、位置C、权属D、界限E、形状答案：A B C D解析：根 据 土地基本术语(G B/T 1 9 231 20 0 3)第 7.1.1.3 条规定，地籍调查是指以清查每宗土地的位置、界限、面积、权属、用途和等级为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量9 .完全竞争市场的特征包括()oA、买者和卖者数量大B、商品异质C、市场信息不对称D、买者可以自由进出E、买者和卖者无串谋答案：ADE解析：完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。这种市场必须具备以下条件：有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额；所买卖的商品具有同质性，不存在差别；市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；买者和卖者都可以自由进出市场；买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。10.下列关于房屋所有权的表述中，正 确 的 有()o (2006年真题)A、房屋所有权是一种绝对权B、房屋所有权具有排他性，因此房屋的所有权人只能有一个C、房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种D、房屋所有权人被宣告失踪时，法律规定的财产代管人可以处分其房产E、业主的建筑物区分所有权可分为所有权人专有部分和共有部分答案：ACE解析：A项，物权包括所有权，物权是一种绝对权；B项，房屋所有权具有排他性，但房屋的所有权人可以是多个人；C项，民事权利的合法取得方式，可分为原始取得和继受取得两种。房屋所有权属于民事权利；D项，产权人被宣告失踪时，财产代管人为了被代管人的利益依法处分其房产，否则非产权人的处分行为无效；E项，业主的建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。11.某住宅小区规划设计新颖时尚，定位高档，有大量名人居住，居民张某特意在该小区确定购买了一幢住宅，这表现出张某的购买动机有()oA、求实动机B、求新动机C、求名动机D、求奇动机E、求同动机答案：B C D解析：常见的消费者购买动机有：求实动机。表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。求廉动机。表现为追求廉价的商品，喜欢选购折扣价、优惠价的商品，不太计较商品的外观和内在质量。求同动机。表现为追求大众化商品，随波逐流。求美动机。表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等。求新动机。表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格。求名动机。表现为追求名牌商品，注重商品的品牌知名度、生产商等。求奇动机。表现为追求商品的奇特式样，注重商品的与众不同。求癖动机。表现为追求能满足自己癖好的商品，不太计较商品的价格、质里等。1 2.根据思维过程中的凭借物和不同的思维形态，思 维 可 分 为()A、动作思维B、直觉思维C、形象思维D、逻辑思维E、抽象思维答案：A C E解析：根据思维过程中的凭借物和不同的思维形态，思维可分为：动作思维；形象思维；抽象思维。根据思维时是否遵循明确的逻辑形式和逻辑规则，思维可分为：直觉思维；逻辑思维。13.下列对于颗粒污染物的危害表述正确的是（）oA、颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关B、对人体危害最大的是浮尘C、煤烟尘严重时能刺激人的眼睛，引起角膜炎等眼病D、颗粒污染物能散射和吸收阳光，使能见度降低E、颗粒污染物能加速金属材料和设备的腐蚀答 案:ACDE解析：颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关，其危害具体包括：细颗粒物不易被阻挡，人吸入后会直接进入支气管，干扰肺部的气体交换，易引发哮喘、支气管炎、心血管病等疾病，还可通过支气管和肺泡进入血液，其中的有害气体、重金属等溶解在血液中，对人体健康的危害更大。粗颗粒物能够进入人体上呼吸道，但部分可通过痰液等排出体外，另外也会被鼻腔内部绒毛阻挡，对人体健康的危害相对较小。煤烟尘能把建筑物表面熏黑，严重时能刺激人的眼睛，引起结膜炎等眼病。颗粒污染物还能散射和吸收阳光，使能见度降低;落到植物上会堵塞植物气孔,影响农林作物生长，降低花木的观赏价值，影响城市市容；会加速金属材料和设备的腐蚀，落人精密仪器设备会增加磨损,甚至造成事故。14.房地产市场形成的条件包括（）。（2012年真题）A、存在具有购买欲望的买方B、存在可供交换的房地产商品C、存在作为中间人的房地产经纪机构D、存在符合买卖双方利益要求的交换价格E、存在为购买者提供金融服务的金融机构答案：A B D解析：房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素，包括：市场主体,即有房地产的供给者和需求者；市场客体，即有可供交易的房地产；交易条件，即有符合交易双方利益要求的交易价格（买卖价格或租赁价格）、付款方式等。只有同时具有上述三个要素，实际的房地产交易才可能发生，房地产市场才能形成。1 5.下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有（）。A、二氧化硫B、一氧化氮C、一氧化碳D、甲醛E、碳氢化合物答案：A E解析：A项，二氧化硫在空气中能同水蒸气和其他化合物结合形成硫酸雾，硫酸雾随雨雪降落，形 成“酸雨”。酸雨除了损害人体呼吸道系统和皮肤，还会腐蚀建筑物 设备和露天放置的各种金属。E项，碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大，光化学烟雾能加速橡胶制品的老化，腐蚀建筑物和衣物。1 6.下列属于完全民事行为能力人的有。A、1 8 周岁以上的自然人B、1 6 周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源C、8 周岁以上的未成年人D、不能完全辨认自己行为的成年人E、不能辨认自己行为的成年人答案:A B解析：民法总则根据自然人年龄和辨识能力的不同，将自然人的民事行为能力分为完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。完全民事行为能力人包括：1 8 周岁以上的自然人；1 6 周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源。限制民事行为能力人包括：8 周岁以上的未成年人；不能完全辨认自己行为的成年人。无民事行为能力人包括：不满8 周岁的未成年人；8 周岁以上不能辨认自己行为的未成年人；不能辨认自己行为的成年人。1 7.根据美国心理学家马斯洛