房地产销售人员建筑基本知识.pptx

房地产建筑知识1、建筑基本术语1 民用建筑：供人们居住和进行公共活动的建筑的总称。按建筑使用功能可分为居住建筑和公共建筑两大类。2 居住建筑：供人们居住使用的建筑。包括住宅（楼）、别墅、商住楼、公寓等。商住楼是住宅楼的一种形式，是由底部商业营业厅与住宅组成的多层、高层建筑。3 公共建筑：供人们进行各种公共活动的建筑。1、建筑基本术语4 民用建筑按地上层数或高度分类划分如下：1）住宅建筑按层数分类：1层至3层且建筑高度不大于11.0米的为低层住宅；4层至6层且建筑高度不大于24.0米的为多层住宅；7层至9层且建筑高度不大于30.0米的为中高层住宅（不含6跃7层）；10层及10层以上为高层住宅；2）除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24.0米的为多层建筑（含单层建筑），大于24.0米的为高层建筑（不包括建筑高度大于24.0米的单层公共建筑）；3）建筑高度大于100米的民用建筑为超高层建筑。1、建筑基本术语5 裙房：与高层建筑相连的建筑高度不超过24.0米的附属建筑。6 架空层：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。7 低层辅助用房：与主体建筑配套使用的高度不大于6.0米且不直接临路开设出入口的门卫、车库、垃圾房、市政设施用房、物管用房等。1、建筑基本术语8 地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。9 半地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。10 防空地下室：具有预定战时防空功能的地下室。在房屋中室内地平面低于室外地平面的高度超过该 房间净高1/2的为地下室。1、建筑基本术语11 建筑朝向：一般指客厅、主卧室开窗的方向。北向：开窗方向在北偏东60到北偏西60范围内称为北向；南向：开窗方向在南偏东30到南偏西30范围内称为南向；东西向：开窗方向在东或西偏北30到偏南60范围内称为东西向向。1、建筑基本术语12 高层建筑主要朝向：高层居住建筑中主要房间如卧室、起居室、书房、健身房等的开窗（含阳台）面的朝向；高层非居住建筑中次要朝向以外的朝向；高层建筑中面宽大于20.0米的各类朝向。13 高层建筑次要朝向：次要朝向可设置卫生间、盥洗室、厨房、储物间、开水间、楼梯、内走廊窗以及服务阳台等。1、建筑基本术语14 多、低层建筑长边：主要功能房间开窗面、阳台、阴台设置面以及面宽大于18.0米的山墙面。15 多、低层建筑山墙：多、低层建筑面宽不大于18.0米的短边。山墙面每层可设置面积不大于1.8平方米的走道窗、楼梯间窗；面积不大于0.6平方米的卫生间窗、盥洗室窗、开水间窗、储物间高窗。1、建筑基本术语16 层高：建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。成都市规定：套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住宅，其建筑层高不得高于3.6米，套型建筑面积90平方米以上住宅，其建筑层高不宜高于3.6米。1、建筑基本术语17 室内净高：从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。18 住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。19 标准层：平面布置相同的楼层。1、建筑基本术语20 无障碍设施：方便残疾人、老年人等行动不便或有视力障碍者使用的安全设施。21 停车空间：停放机动车和非机动车的室内、外空间。22 变形缝：为防止建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝，包括伸缩缝、沉降缝和抗震缝。23 建筑幕墙：由金属构架与板材组成的，不承担主体结构荷载与作用的建筑外围护结构。1、建筑基本术语24 吊顶：悬吊在房屋屋顶或楼板结构下的顶棚。25 管道井：建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。26 烟道：排除各种烟气的管道。27 通风道：排除室内蒸汽、潮气或污浊空气以及输送新鲜空气的管道。28 设备层：建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作用的空间层。29 避难层：建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。1、建筑基本术语30 台阶：在室外或室内的地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。31 坡道：连接不同标高的楼面、地面，供人行或车行的斜坡式交通道。32 栏杆：高度在人体胸部至腹部之间，用以保障人身安全或分隔空间用的防护分隔构件。33 楼梯：由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆(或栏板)、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通用的建筑部件。1、建筑基本术语34 民用建筑的设计使用年限：设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。房地产开发涉及的建筑多为普通建筑，设计使用年限为50年。1、建筑基本术语35 建设用地面积：指规划建设项目的净用地面积（不包括各类公共用地面积）。36 建筑工程规划建设总建筑面积：指一定地块内建筑工程规划建设的总建筑面积，包括地面以上和地面以下建筑面积的总和。37 容积率：在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地面积的比值。1、建筑基本术语38 建筑密度：在规划项目建设用地内，建筑物的基底面积总和与规划项目建设用地面积的比例（%）。建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。建筑基底总面积是指所有建筑基底面积总和。39 绿地率：在规划项目建设用地内各类绿地面积的总和与规划项目建设用地面积的比率（%）。1、建筑基本术语40 建筑间距：指两栋建筑物或构筑物外墙轴线最近点之间的水平距离。成都市一般地区建筑规划管理居住建筑间距成都市一般地区建筑规划管理非居住建筑间距1、建筑基本术语1、建筑基本术语41 日照标准：根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的，在规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的有效日照时间范围内，以底层窗台面为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。42 道路红线：规划的城市道路（含居住区级道路）用地的边界线。43 用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。1、建筑基本术语44 绿地：居住用地内公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)等各种形式绿地的总称，包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括其他屋顶、晒台的绿地及垂直绿化。45 公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地。1、建筑基本术语46 住宅：供家庭居住使用的建筑。成都市规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下的住宅称为普通住房。住宅应按套型设计，每套应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。1、建筑基本术语47 公寓：除日照要求外均满足住宅建筑设计规范其他强制性内容的一类特殊的生活单元。48 非居住建筑：除居住建筑以外的其他民用建筑。49 综合楼：由二种及二种以上用途的楼层组成的公共建筑。1、建筑基本术语50 套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。51 居住空间：系指卧室、起居室（厅）的使用空间。52 卧室 bed room：供居住者睡眠、休息的空间。卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风。53 起居室（厅）living room：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。起居室（厅）应有直接采光、自然通风。1、建筑基本术语54 厨房：供居住者进行炊事活动的空间。厨房应有直接采光、自然通风。55 卫生间：供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。1、建筑基本术语56 阳台：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台。低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05；中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10。成都市规定：每套住宅阳台的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%57 封闭阳台：指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。房屋在规划、设计等环节都已确定为封闭的，才能视为封闭。1、建筑基本术语58 露台：指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。59 飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。60 剪力墙：亦称结构墙、抗震墙。由钢筋混凝土、预应力混凝土构成的承受水平作用力的墙。61 隔墙：不承受任何外来荷载，且本身自重还由楼板或梁支撑的分隔建筑物内部空间的构件。62 柱：指结构柱。一种竖向直线构件。它主要承受各种作用产生的轴向压力，有时也承受弯矩、剪力或扭矩。1、建筑基本术语63 错层：建筑物几部分之间的楼地面，高低错开者。64 跃层：每个住户有上下两层的房间。住户内部有小楼梯上、下相联。65 复式房：是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。66 阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分作为使用房间时，该使用房间称阁楼。1、建筑基本术语67 单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。68 塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。69 通廊式高层住宅：以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。1、建筑基本术语70 保温节能：为了降低建筑物全寿命期的能耗、提高使用舒适度，国家规定应根据项目所在区域气候特点采用保温节能措施。成都属于“冬冷夏热”地区，保温节能按照对应规范实施。1、建筑基本术语1、建筑基本术语现在常见的防止室内外热交换过快的保温节能措施有：双层中空玻璃外窗（铝合金窗框采用断桥技术）LOW-E玻璃外窗（低辐射玻璃）外墙内侧或外侧增加保温材料层 屋面增加保温材料层 建筑设置外遮阳系统 现在常见的节能措施有：地源热泵系统 雨水收集回用系统 太阳能利用系统1、建筑基本术语1、建筑基本术语LOW-E玻璃1、建筑基本术语外墙保温示例1、建筑基本术语建筑外遮阳示例1、建筑基本术语地源热泵原理1、建筑基本术语1、建筑基本术语71 电梯、楼梯配置 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16以上的住宅必须设置电梯。以电梯为主要垂直交通的高层公共建筑和12层及12层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯的台数不应少于2台。18层以上的高层住宅，每栋楼设置楼梯数量不少于2座。2、建筑结构知识建筑结构是指在建筑物（包括构筑物）中，由建筑材料做成用来承受各种荷载或者作用，以起骨架作用的空间受力体系。建筑结构因所用的建筑材料不同，可分为混凝土结构、砌体结构、钢结构、轻型钢结构、木结构和组合结构等。建筑物以其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。2、建筑结构知识砖木结构:指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。墙体不能拆除或打洞。砖混结构:建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通常我们见到的6层左右的普通住宅楼即是这种类型。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重，所以墙体是不能拆除或打洞的。2、建筑结构知识砖混结构示例2、建筑结构知识砖混结构示例2、建筑结构知识钢筋混凝土结构:指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有框架结构、剪力墙结构，并进一步衍生出框架剪力墙结构、框筒结构、筒中筒结构等。2、建筑结构知识 根据结构构件组成方式来区分的，建筑物的结构体系有：框架结构 剪力墙结构 框剪结构 筒体结构 框筒结构 筒中筒结构 束筒结构2、建筑结构知识框架结构：由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。这种结构的优点是空间分隔灵活性大，利于装修改造；缺点是，建筑物越高，框架柱截面尺寸越大，对房间的完整性影响越大。2、建筑结构知识框架结构示例2、建筑结构知识 剪力墙结构：由梁、板、剪力墙体组成建筑承重结构，非剪力墙墙体仅作为分隔和保温用途。目前18层以上的高层住宅通常采用剪力墙或框架剪力墙结构，它的优点是房间空间完整，缺点是由于室内多数墙壁不能拆卸，装修改造灵活性相对不高。2、建筑结构知识剪力墙结构示例2、建筑结构知识1980年以前，高层建筑主体结构均为钢筋混凝土框架结构、框架-剪力墙结构、剪力墙结构，或称为三大常规结构体系。高层住宅采用剪力墙结构居多；高层公共建筑则采用框架和剪力墙结构居多；而旅馆三者兼而有之。进入80年代以后，由于建筑功能、高度和层数等要求均在不断提高以及抗震设计的要求，三大常规结构体系难以满足高层建筑发展的更高要求，以结构整体性更好、空间受力为特征的筒体结构体系应运而生，如圆筒体、矩形筒体、筒中筒结构，并得到了广泛的应用和发展，其特点是比三大常规结构体系性更好，可建高度更高、受力性能更好。2、建筑结构知识筒体结构示例2、建筑结构知识框筒结构示例2、建筑结构知识束筒结构示例2、建筑结构知识筒中筒结构示例2、建筑结构知识钢结构:指建筑物中主要承重结构以钢制成（包括悬索结构）。它自重轻，适用于超高层建筑；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。但钢结构建筑价格昂贵，装配施工组织要求高，一般只在高档写字楼宾馆采用，或在工业建筑上采用。2、建筑结构知识钢结构示例2、建筑结构知识 抗震设防烈度为6度及以上地区的建筑，必须进行抗震设计。抗震设防烈度：按国家规定的权限批准作为一个地区抗震设防依据的地震烈度。一般情况下，取50年内超越概率10%的地震烈度。抗震设防标准：衡量抗震设防要求高低的尺度，由抗震设防烈度或设计地震动参数及建筑抗震设防类别确定。成都市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，所属的设计地震分组为第三组。2、建筑结构知识各抗震设防类别建筑的抗震设防标准：1 标准设防类：应按本地区抗震设防烈度确定其抗震措施和地震作用，达到在遭遇高于当地抗震设防烈度的预估罕遇地震影响时不致倒塌或发生危及生命安全的严重破坏的抗震设防目标。2 重点设防类：应按高于本地区抗震设防烈度一度的要求加强其抗震措施；但抗震设防烈度为9度时应按比9度更高的要求采取抗震措施；地基基础的抗震措施，应符合有关规定。同时，应按本地区抗震设防烈度确定其地震作用。2、建筑结构知识 房地产开发所涉及的各种物业类型建筑大多抗震设防类别不应低于标准设防类：居住建筑的抗震设防类别不应低于标准设防类。商业建筑中，一个区段人流5000人，换算的建筑面积约17000m2或营业面积7000m2以上的人流密集的大型的多层商场抗震设防类别应划为重点设防类。文化娱乐建筑中，大型的电影院、剧场、礼堂、图书馆的视听室和报告厅、文化馆的观演厅和展览厅、娱乐中心建筑，抗震设防类别应划为重点设防类。3、面积计算术语：1 预售面积：根据房屋建筑设计图纸上尺寸或根据除住宅外其他用途房屋的分户分割方案图上尺寸计算所得的房屋建筑面积。由专业单位按照图纸进行测算、房管局审核。2 竣工面积：根据竣工房屋实测计算所得的房屋建筑面积。由专业单位根据现场测量数据进行计算、房管局审核。3 房屋建筑面积:是建筑物各层水平投影面积的总和。建筑面积包括：使用面积、辅助面积、结构面积三部分。3、面积计算术语：4 房屋使用面积:是指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。5 房屋产权面积:是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。6 房屋共有建筑面积:是指由多个产权人共同占有的建筑面积。3、面积计算术语：7 套内建筑面积:由套（单元）内的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积之和所组成。8 套内使用面积:是指套内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分户门内的面积之和。9 套内墙体面积:是指商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙墙体面积，有共用墙和非共用墙两种。3、面积计算计算建筑面积的条件 房屋应具备以下普遍性的条件才能够计算建筑面积：1)应具有上盖。2)应有围护物。3)结构牢固，属永久性的建筑物。4)层高在2.20m以上(含2.20m)。5)可作为人们生产或生活的场所。3、面积计算计算全部建筑面积的范围：1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。4)室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在220m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。3、面积计算计算全部建筑面积的范围：6)挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。3、面积计算计算全部建筑面积的范围：11)与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算面积。12)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。13)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。15)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。3、面积计算计算全部建筑面积的范围：16)图书馆的书库，其层高在2.20m以上的，均按一层计算。17)有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积计算。18)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，净高在2.10m以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层的按多层计)。19)房屋的飘窗，其窗台台面与房屋地面持平（落地）、具有房屋同等使用功能、净高在2.10m以上,按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算面积。20)层高在2.20m以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。3、面积计算计算一半建筑面积的范围：1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2)未封闭的阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3、面积计算计算一半建筑面积的范围：4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。6)上有阳台，具有围护结构、独户使用的下层平台，上盖在围护结构内水平投影面积大于二分之一的，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。3、面积计算不计算建筑面积的范围：1)层高低于2.20m的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3)房屋之间无上盖的架空通廊，或无上盖的阳台、挑廊。阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无上盖；架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层以上，视为无上盖；阳台、挑廊的上盖在围护结构内水平投影面积小于二分之一的，视为无上盖。4)房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。3、面积计算不计算建筑面积的范围：5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部份。7)利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。9)检修、消防等用途的室外爬梯。10)独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。3、面积计算不计算建筑面积的范围：11)与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。12)与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。13)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。14)楼梯梯段水平间隙宽度大于0.30m的部分。15)自动扶梯安全间隙大于0.40m的部分。3、面积计算不计算建筑面积的范围 16)窗台台面高于房屋地面的飘窗。17)上层阳台在公共晒台、露台上的投影部分。18)走廊外的台阶踏步，底层室内楼梯延伸出室外的部分。19)跃层式房屋上层挑空部位。20)斜坡式人行或车行通道等无顶盖的建筑。3、面积计算公用建筑面积的分类 公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。3、面积计算共有建筑面积构成：1)栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井(梯)、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。2)栋内共有的门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。3)栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。3、面积计算共有建筑面积构成：4)仅为本栋服务且设在本栋地下或地上的设备用房、值班警卫室(包括与警卫室相连的值班休息用房,也包括为本栋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室,还包括自动报警控制中心和影像监控室)，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的，为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。5)套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半的建筑面积。3、面积计算共有建筑面积的分摊原则：1)共有建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到他栋。2)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。3)无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例进行分摊。4)共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。4、设计常识 房地产项目的设计涉及众多设计单位，一般情况下包括：民用建筑设计单位 人防工程设计单位 景观设计单位 市政设计单位 装修设计单位 民用建筑设计是各项设计的基础。4、设计常识民用建筑设计：建设项目从规划方案到施工图的设计工作，是项目施工的关键依据，是项目产品打造水平的基础；它一般包括以下专业设计内容：建筑设计：包含项目总平规划设计、楼栋平立面设计、户型平面设计，包括建筑物内部各种使用功能和使用空间的合理安排，建筑物与周围环境、与各种外部条件的协调配合，内部和外表的艺术效果。4、设计常识民用建筑设计：结构设计：根据建筑设计使用年限、自然条件、地质条件和抗震设防要求，通过力学计算，选择合理的基础及建筑的结构型式，设计承重构件的布置位置、材料、形状、大小及内部构造，保证建筑物能够适用、安全、耐久。4、设计常识民用建筑设计：给排水设计：针对园区及楼栋内的给排水管网系统进行设计，保证项目及独立产权单位用水卫生、方便。强弱电设计：针对园区及楼栋内的供电及电讯系统进行设计，保证业主用电安全、方便 暖通工程设计：根据需要对建筑进行采暖、通风工程设计，保证建筑使用卫生、舒适4、设计常识房屋建筑施工图的分类建造一幢房屋从设计到施工，要由许多专业、许多工种共同配合来完成。按专业分工的不同，施工图可分为：1)建筑施工图(简称建施)主要用来表示房屋的规划位置、外部造型、内部布置、内外装修、细部构造、固定设施及施工要求等。它包括施工图首页、总平面图、平面图、立面图、剖面图和详图。2)结构施工图(简称结施)主要表示房屋承重结构的布置、构件类型、数量、大小及做法等。它包括结构布置图和构件详图。3)设备施工图(简称设施)主要表示各种设备、管道和线路的布置、走向以及安装施工要求等。设备施工图又分为给水排水施工图(水施)、供暖施工图(暖施)、通风与空调施工图(通施)、电气施工图(电施)等。设备施工图一般包括平面布置图、系统图和详图。4、设计常识 销售中大家使用和接触到的大都是建筑专业的设计成果图，这里只简单介绍一下建筑施工图：建筑总平面图：表示整个建筑基地的总体布局，具体表达新建房屋的位置、朝向、层数、高度、间距以及周围环境（原有建筑、交通道路、绿化、地形）基本情况的图样。4、设计常识 建筑总平面图的主要内容有：1）表明新建区的总体布局及建筑物的平面位置。2）房屋间距、房屋后退各种控制线的间距 3）建筑物首层室内地面、室外地面的绝对标高。4）指北针和风玫瑰图。5）道路及绿化布置情况。6）项目开发经济指标。4、设计常识建筑总平面图示例4、设计常识 建筑平面图：是建筑施工图的基本样图，它是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将房屋剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。它反映出房屋的平面形状、大小和布置；墙、柱的位置、尺寸和材料；门窗的类型和位置等。建筑施工图中的平面图，一般有：底层平面图（表示第一层房间的布置、建筑入口、门厅及楼梯等）、标准层平面图（表示中间各层的布置）、顶层平面图（房屋最高层的平面布置图）以及屋顶平面图。4、设计常识建筑平面图的主要内容有：1）建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙壁厚等。2）走廊、楼梯位置及尺寸。3）门窗位置、尺寸及编号。门的代号是M，窗的代号是C，在代号后面有4位数字，表示门窗洞口的宽度和高度。4）台阶、阳台、雨篷、散水的位置及细部尺寸。5）室内地面的高度。6）画有剖面图的剖切位置线，以便与剖面图对照查阅。4、设计常识建筑平面图示例4、设计常识 立面图：与房屋立面平行的投影面上所作房屋的正投影图，主要反映房屋的外貌和立面装修的做法。主要内容有：1）画出室外地面线及房屋的勒脚、台阶、花台、门、窗、雨篷、阳台；室外楼梯、墙、柱；外墙的预留孔洞、檐口、屋顶(女儿墙或隔热层)、雨水管，墙面分格线或其它装饰构件等。2）注出外墙各主要部位的标高。如室外地面、台阶、窗台、门窗顶、阳台、雨篷、檐口标高、屋顶等处完成面的标高。3）注出建筑物两端或分段的轴线及编号。4）标出各部分构造、装饰节点详图的索引符号。用图例或文字或列表说明外墙面的装修材料及做法。4、设计常识立面图示例4、设计常识 剖面图：假想用一个或多个垂直于外墙轴线的铅垂剖切面，将房屋剖开，所得的投影图，称为建筑剖面图，简称剖面图。剖面图用以表示房屋内部的结构或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及其高度等。主要内容有：1）表示墙、柱及其定位轴线。2）表示室内底层地面、地坑、地沟、各层楼面、顶棚，屋顶、门、窗、楼梯、阳台、雨篷、留洞、墙裙、踢脚扳、防潮层、室外地面、散水、排水沟及其它装修等剖切到或能见到的内容。3）标出各部位完成面的标高和高度方向尺寸。4）表示楼、地面各层构造。般可用引出线说明。5）表示需画详图之处的索引符号。4、设计常识剖面图示例5、销售用图销售时，为了向客户传达相关信息，大量使用各种彩色图片，包括展示具体房屋产品信息的平面图和展示视觉效果的透视图。户型平面图：销售中用以向客户传达房屋基本信息的图纸，一般包含房间尺寸、用途、房间组织方式、家具摆放示意等信息。5、销售用图 总平填色图：销售中用以向客户传达项目规划情况的图纸，主要展示楼栋布局、朝向、绿化景观布局等信息。5、销售用图效果图：项目竣工前向客户传达项目规划、房屋内部、楼宇外观、景观绿化视觉效果的模拟图片，根据模拟视点的位置及高低分为：室内透视图，室外透视图、鸟瞰图、剖视图等。室内透视图：根据透视原理，模拟人对室内空间视觉感受的图纸。多用于表现房屋装修效果。室外透视图：根据透视原理，模拟人对室外空间视觉感受的图纸。多用于表现建筑立面效果、景观效果等。5、销售用图 效果图：鸟瞰图：根据透视原理，用高视点透视法从高处某一点俯视地面起伏绘制成的立体图。它就象从高处鸟瞰制图区，比平面图更有真实感。剖视图：根据透视原理，将建筑假想用一个或多个垂直于外墙轴线的铅垂剖切面，将房屋剖开，所得的透视图。通常用于直观显示各层关系。5、销售用图室内效果图示例5、销售用图楼宇立面效果图示例5、销售用图景观效果图示例鸟瞰图示例5、销售用图剖视效果图示例5、销售用图谢谢！