地产开发项目运营策划报告.ppt

常州金地天际项目运营策划报告一、常州城市研究（结论）n常州以第二产业以制造业为主导产业，未来城市产业发展在传统制造业基础上进行升级；围绕上海，南京经济圈的经济空间扩散，常州市位于三个扩散圈层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展；n常州在大长三角城市群中将承担加工制造业和服务产业的转移，从而优化自身产业结构。随着核心城市辐射及产业外溢的影响，将促使常州产业集群的构建；n近年来，常州常住人口密度呈现逐年增加的趋势，到2010年常州常住人口达496万人，常住人口密度为1134人/平方公里，属于高密城市。常住人口密度的增加使得常州城市经济活力日益增强，为房地产市场的发展提供需求动力。n常州外来人口日渐增多，因此，造就了许多中低端刚需盘，市场也以刚需盘为主需求。【结论】一、常州城市竞争对手研究及自身研究（结论）n 重点城市竞争对手研究结论1n起势阶段：初期线上推广全城形象占位，主要运用户外及报媒，同时围挡建立起片区内的直效传播。通过媒体参观活动或品牌发布会，结合全渠道的媒体铺排，在短期内引爆品牌影响力，成功获得行业和市场的关注度；n强化阶段：通过系列的报版、户外、面向客户的营销活动等事件，再次引起客户对品牌的关注以及更精准的认知。n上述地产公司除新城地产外，进入常州均在2008年左右，拿地便宜，加上建设成本低，我公司在土地、建安成本等方面无优势可言。【结论】一、常州城市竞争对手研究及自身研究（结论）n 重点城市竞争对手研究结论2【结论】n常州整个豪宅市场“以价换量”特征明显；n在2013年的竞品中，均价在11000元/左右的大面积产品，多达533套，整个市场竞争激烈，不容乐观；n当大面积产品价格上升到11000元/的时候，处于明滞销状态；n错开竞品推售时间，也成为营销成功的一大原因。一、常州城市竞争对手研究及自身研究（结论）n 自身研究结论n金地天际仍处于中低档盘的围剿中，地段价值未被深度挖掘;n金地天际在层高、会所配套上均属上层，但周边配套过于薄弱，除了紧邻体育公园，无其他亮点，学区、商圈均缺乏或过远；n金地天际依靠南北地块打造不同面积及精装标准的房源，但两地块产品又同时入市，人为的拉开档次，可能使得南地块购买客群身份感降低，从而有放弃购买的可能。n金地天际在景观绿化上的细心程度略胜一筹，景观卖点对追求身份的高端客户来说，更具说服力；n立面在常州市场仍属于较为冷门的立面形式，并不被消费者熟悉，同时也增加了成本；n金地天际在市场最为低迷的时期推出大平层精装产品，市场打折促销频现，其定价过高，总价优势缺失，属逆市推盘，开盘极为失败；n金地项目地处飞龙板块，入市时区域正处于发展阶段，项目首开时整体市场环境较差，市场观望明显，项目价格参照首府定价，已属于较高，而相对于周边的绿都万和城毛坯价格金地天际的毛坯价溢价达到了41%；n金地天际首次开盘推案量较大，加之蓄水较差，难以形成热销现象，不利于项目的口碑宣传，同时积压了大量存货，为后期推案增加了难度一、常州城市核心竞争力评价（结论）核心竞争力评价（品牌、拓展、设计、成本、营销、工程等）【建议】n我项目在户型尺度及舒适度上均优于竞品，且本案最大特色是户型具有创新性，空间立体感强烈；但我项目地理区位及周边配套不及几大竞品，户型的优势相对于区位上的不足，仍然无法形成较为突出的优胜感。因此建议基于品牌落位基础上的营销方式。与龙湖、新城、星河项目进行对比，得出下列结论进行自身评估（附件）：分析维度 自身核心竞争力评价 龙湖 九龙仓 新城 星河总结金地首次进入常州，本土对该品牌不了解，而在营销推广上在整体市场仍未有较大反响，而高价的产品在以刚需为主飞龙片区受到排挤，形成了弱势的主因龙湖因其以公寓的价格卖别墅，前期在市场上已经形成广泛知名度并被市民认可及接受，产品在对于体验区打造较为成功，动容客户，同时老带新的发挥，使得品牌落位较成功九龙仓在时代上院的支撑下，获得了市场的认可，同时由于恐龙园板块日趋成熟的烘托，加之，高额的营销推广费用让其获得了市场共鸣，产品本身亮点不多，但九龙仓品牌已经获得认同。常州本土老大哥，获得常州人民青睐，新城的地位在常州基本无法动摇。以高额的营销费用及大营销事件博取市场口碑，但由于该集团产品地处武进及西太湖，区域性限制强烈。一、分城市研究|常州城市研究一、分城市研究n 城市研究（1）经济基础分析研究（2）人口容量分析（3）城市发展空间分析（4）城市发展潜力综合评估n 房地产市场研究（分城市分别论述）n 竞争对手研究n 分城市经营目标确立国家先进制造业基地，长三角地区重要的物流基地，文化旅游名城，苏锡常都市圈核心城市。城市定位 国家先进制造业基地，长三角地区重要的物流基地，文化旅游名城，苏锡常都市圈核心城市 城市发展目标 现代制造业发达、人民生活富裕的经济强市；历史文脉彰显、现代科教先进的文化名市；连东接西、承南启北的区域性枢纽城市；以人为本、人与自然和谐的生态城市。（1）经济基础分析研究 城市发展定位 常州城市发展定位一、分城市研究|常州城市研究|经济基础分析常州以纺织、机电制造等第二产业为主第三圈层第二圈层第一圈层 0.5小时1.5小时2小时京沪高铁沪杭高速以小时为单位的圈层城市属性城市与上海的交通距离承接上海的产业/主导产业第一圈层苏州98km/60min电子、装备制造（承接）、生物医药嘉兴90km/60min电子信息（承接）、软件（承接）、通信（承接）第二圈层无锡130km/90min软件服务外包（承接）、集成电路、光伏常州171km/100min纺织、机电制造（承接比重较少）杭州200km/120min信息设备、软件、交通设备制造（承接）第三圈层宁波269km/150min石油化工、纺织服装、电子信息（承接）南京302km/190min电子信息、石油化工、机械装备（1）经济基础分析研究 城市发展定位 城市群中相关关系，产业分工等一、分城市研究|常州城市研究|经济基础分析GDP增长速度 房地产市场发展状况小于4%萎缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳定发展8%10%高速发展10%以上 飞速发展数据来源：常州统计年鉴n近几年随着常州城市圈的建立，常州市经济得到了快速发展，2004-2011年常州GDP增长速度一直保持在10%以上，高于全国GDP的增速，2011年常州GDP为3580亿元，常州经济的发展大大提升了城市的整体形象，为全市房地产行业提供了更大的发展空间，经济高速发展，区域核心地位不断加强，经济辐射力增强，为房地产市场发展提供良好基础。（1）经济基础分析研究 城市经济发展现状剖析一、分城市研究|常州城市研究|经济基础分析800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期n人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主 改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型数据来源：常州统计年鉴n2011年常州人均GDP（常住人口）达77473元，按当前汇率计算已突破1万美元关口，根据国内外城市发展的经验表明，人均GDP超过1万美元后，社会经济的增长动力将由投资驱动向消费驱动转变，居民的消费能力将加强，更加追求质的提高，房产市场形成以改善需求为主的综合发展。人均GDP已突破1万美元关口，居民消费能力增强，追求品质的提高一、分城市研究|常州城市研究|经济基础分析（1）经济基础分析研究 城市经济发展现状剖析数据来源：常州统计年鉴n全年实现地区生产总值（GDP）3580.4亿元，按可比价计算增长12.2%，其中一、二、三次产业分别实现增加值111.4亿元、1950.8亿元和1518.2亿元，分别比上年增长4.0%、12.2%和12.8%。全市产业结构继续得到优化，三次产业比重由上年的3.355.341.4调整为3.154.542.4，服务业增加值在全市经济总量中所占比重较上年提高1.0个百分点，对经济增长的贡献率达48%。常州服务业发展状况年份 房地产科教文卫金融业交通运输业和仓储业 批发和零售业 信息传输、计算机服务和软件业 住宿和餐饮业2010年 191.66 63.08 168.4 100.11 313.59 39.5 78.872011年 缺 缺 缺 缺 缺 缺 缺 产业结构不断优化，服务经济加快发展产生更多的商务商贸机会，有利于促进更多的商圈开发建设一、分城市研究|常州城市研究|经济基础分析（1）经济基础分析研究 城市经济发展现状剖析数据来源：常州统计年鉴n全年完成规模以上工业产值8302.5亿元，比上年增长26.8%，其中轻工业完成产值1532.2亿元，增长18.2%；重工业完成产值6770.3亿元，增长29%。规模以上工业中，民营企业完成产值5078.5亿元，增长35.4%，其中私营企业完成产值4282亿元，增长22.7%；外商及港澳台商投资企业完成产值2956亿元，增长16.4%。全市完成主营业务收入8165.3亿元，实现利税711.2亿元，利润总额466.4亿元，分别比上年增长26.6%、24.9%、21.4%。工业经济的发展，推动了城市化的进程，带来了城市人口的集中，产生大量的居住需求，促进房地产行业的发展（1）经济基础分析研究 城市经济发展现状剖析一、分城市研究|常州城市研究|经济基础分析指标变化07年前年增幅基本都在20%以上，2011年投资增幅达到历史意义意味着城市基础设施建设投入和房地产建设力度减弱，后市居住与投资需求短期较难回升n有效投入不断加大。全年完成全社会固定资产投资2338.9亿元，比上年增长20%，其中一、二、三次产业分别完成投资10亿元、1295.8亿元和1033.1亿元，分别比上年增长42.2%、19.3%和20.7%。工业投资稳定增长，投入结构持续优化，全年完成工业投资1293.4亿元，比上年增长19.7%，其中五大产业完成投资961亿元，比上年增长27.9%，占工业投资的比重达74.3%，比上年提高4.8个百分点。高新技术产业投资增势明显，全年完成投资576.7亿元，比上年增长95.2%，占工业投资的比重达44.6%，比上年提高17.2个百分点。n房产投资较快增长。列统房地产开发企业全年完成投资565.9亿元，比上年增长33.2%，其中住宅完成投资402.9亿元，比上年增长39%；商业营业用房、办公楼分别完成投资82.5亿元、28.3亿元，增长21.3%、51.5%。全年商品房屋施工面积达3927.1万平方米，比上年增长22.4%，其中新开工面积1435.3万平方米，增长8.5%；商品房竣工面积648.2万平方米，比上年下降11.5%。年末商品房待售面积191.5万平方米，下降0.9%，其中住宅待售面积71.2万平方米，下降17.7%。2004-2011年常州全社会固定资产投资额变化情况（亿元）数据来源：常州统计年鉴 在宏观调控逐步收紧的情况下，各类生产要素瓶颈制约不断增多，迫使常州投资增长速度出现了高位回调一、分城市研究|常州城市研究|经济基础分析（1）经济基础分析研究 城市经济发展现状剖析上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山 台州泰州湖州绍兴 核 心对外窗口 第一圈层次级辐射中心第二圈层专业产业基地、专业市场第三圈层原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层 核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。长三角城市群正在以上海为核心，杭州、苏州、南京、无锡、宁波等为次级核心的经济空间梯度格局（1）经济基础分析研究 城市经济发展趋势研判一、分城市研究|常州城市研究|经济基础分析支柱产业农机制 造业输变电设备制造业新型纺织制造业汽车及配件制造业装备制造 新材料生物医药电子信息新能源产业升级升 级传统四大产业常州第二产业以制造业为主导产业，未来城市产业发展在传统制造业基础上进行升级n围绕上海，南京经济圈的经济空间扩散，常州市位于三个扩散圈层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。（1）经济基础分析研究 城市经济发展趋势研判一、分城市研究|常州城市研究|经济基础分析培育常州产业集群构建专业市场中国的“制造之城”常州在大长三角城市群中将承担加工制造业和服务产业的转移，从而优化自身产业结构。随着核心城市辐射及产业外溢的影响，将促使常州产业集群的构建常州未来产业发展趋势传统产业的高新技术化 充分利用科技和教育优势，占领高新技术产品和市场高地，加快常州传统产业和基础工业的高新技术化 制造加工基地，迎接长三角“西扩”的产业转移，发挥“承东”的过渡区位优势常州围绕发展产业集群构建专业市场的基本条件逐步成熟进一步利用产业的关联度和产业链的延伸形成产业拉动力，带动相关产业和企业的发展，从而真正形成强势产业集群常州城市竞争力将持续加强产业发展格局将出现梯级分布未来产业发展的重点制造业高新技术产业教育产业化新型服务业旅游业建设区域物流中心（1）经济基础分析研究 城市经济发展趋势研判一、分城市研究|常州城市研究|经济基础分析一、分城市研究|常州城市研究|人口容量分析（2）人口容量分析 城市人口总量及趋势分析 城市人口总量的变化（城乡人口变化等）机械人口增长原因分析（迁入、迁出，大学生毕业，外来移民等）各板块人口变化分析 人口结构变化分析 年龄结构分布 家庭结构分布 社会阶层分布 市场需求格局趋势分析 基于城市人口组成的变化，带来对市场需求特征变化的分析指标变化大城市人口规模连续2年增幅达到1.52%以上，中小城市连续2年增长达到35%以上意义人口的规模增长直接产生刚性需求的积累，对房产市场利好外来人口的规模连续增长，直接产生刚性需求的积累2004-2011年常州人口数量（万人）n常州市常住人口数量呈逐年上涨态势，2011年末本市常住人口462万人，比上年末增加0.9%；其中户籍人口362.9万人，比去年增加0.6%，而外来人口99.1万人，比上年增加2.0%，外来人口目前成为常州人口增长的主要来源。n本地人口及外来人口的缓慢增长，将使得常州房地产市场的刚需增长量不高。数据来源：常州统计年鉴一、分城市研究|常州城市研究|人口容量分析（2）人口容量分析 城市人口总量及趋势分析n近年来，常州常住人口密度呈现逐年增加的趋势，到2010年常州常住人口达496万人，常住人口密度为1134人/平方公里，属于高密城市。常住人口密度的增加使得常州城市经济活力日益增强，为房地产市场的发展提供需求动力。人口密度（人/平方公里）城市类别3000以上 A类：稠密城市10003000 B类：高密城市5001000 C类：集中城市500以下 D类：低密城市数据来源：常州统计年鉴常住人口密度较高，属于高密城市，为房产市场发展提供需求动力（2）人口容量分析 城市人口总量及趋势分析一、分城市研究|常州城市研究|人口容量分析指 标 学校数(所)毕业生数 招生数在 校学生数毕业班学生数教职工数 专任教师 普通高等学校 Institutions of Higher Education 9 39060 39875 122802 37070 7819 5397年 份 合 计 普通高校数2000 816 32001 736 52002 681 82003 550 82004 528 92005 499 92006 468 92007 446 92008 430 92009 408 92010 388 9常州高等院校基本情况 常州的高等教育资源相对较弱，招生人数庞大，但是大而不强，高校资源配置不足，对当地企业、城市科技创新的推动力有限，教育产业对于城市外来人口置业驱动力不足。指 标 2006 2007 2008 2009 2010机构数(个)20 20 19 19 18从业人数(人)2224 2747 2982 2970 3375从事科技活动人数891 1184 1237 1335 1338从事R&D人员数 500 530 529 969 914科学家、工程师数527 858 1012 845 911课题活动人数 544 631 588 612 864经费收入总额(万元)128253 174300 176534 194707 292888政府性基金 2084 1966 2262 3881 2119技术性收入 7381 7863 5978 7538 8449经营收入 110872 148472 161701 175634 270125经费支出总额(万元)117336 105586 106906 153210 190045R&D经费支出 7766 6319 5255 13688 17853购置科研仪器设备2992 205 1282 1439 1956发表科技论文(篇)75 149 114 126 128（2）人口容量分析 城市人口总量及趋势分析一、分城市研究|常州城市研究|人口容量分析信息产业的聚集和发展进一步带来大量的高素质产业人口市区的高昂地价推动信息技术服务产业的郊区化中产阶级的郊区化为信息产业聚集准备了劳动力高素质人口聚集促进社会服务业的繁荣与升级优质居住社区建设吸引高素质的中产阶级郊区化生活质量的提升进一步带动产业的聚集和高素质人口进入发展阶段制造业为主，人口数量少高端客户以已有企业主为主制造业向高科技转变；高级职业经理人和专业技术人员开始增多新城进入稳定成熟的发展阶段进入研发阶段，中间力量壮大金字塔结构 哑铃型结构 橄榄型结构高端人口中端人口低端人口人口结构的变化 人口与产业的良性互动 常州目前产业转型阶段，低端人口仍占最大比重，随着制造业向高科技转变，高级职业经理人和专业技术人员开始增多。（2）人口容量分析 城市人口总量及趋势分析一、分城市研究|常州城市研究|人口容量分析一、分城市研究|常州城市研究|城市发展空间分析（3）城市发展空间分析 城市发展模式分析 城市的总体规划 目前空间布局分析 发展模式变化分析（摊大瓶VS多核心组团开发）基础设施规划评估 交通规划（快速路、地铁等）产业规划（产业的转移，带来的财富变化）重大工程（奥体中心等）各空间发展潜力评估 基于政府投资策略分析，评估各片区的增长动力特征，潜力有多大？（短期、中期、远期）【城市发展规划】市区形成“一城、七片”的结构 规划范围 规划分三个层次：即市域4375平方公里；市区（武进/新北/钟楼/天宁/戚墅堰五个区）1864平方公里；主城区-市区内集中建设的连绵区。市区布局结构 市区形成“一城、七片”的结构形态，“一城”即常州主城区；“七片”即主城外围的孟河、卜弋、奔牛、湟里、漕桥、洛阳、横山桥共七个片区。主城区结构形态 主城区形成“一体两翼八组团”的空间结构。“一体”：即中心城区，为城市的本体。“两翼”：南翼即武南组团，北翼包括新龙、新港二个组团。新北区钟楼区 武进区戚墅堰区天宁区一、分城市研究|常州城市研究|城市发展空间分析（3）城市发展空间分析 城市发展模式分析【城区规划】主城区为“一体两翼八组团”的空间结构中心组团：全市商贸、金融和文化中心。高新组团：发展高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心。城西组团：发展机电一体化、生物医药、新材料、机械制造等低、无污染的现代制造业、现代物流业和钟楼区公共服务中心。湖塘组团：科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主，以高等职教和淹城遗址为特色和城市南部商贸副中心。城东组团：发展机车制造、纺织、印染、汽配、食品及现代物流业，同时配置居住和公建用地。新龙组团：生活居住，新北区公共服务中心、电子工业园和高新技术研发基地。新港组团：港口、重化工、环保、能源产业和物流业、水厂、污水厂等大型市政公用设施。武南组团：发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和滆湖度假区。一、分城市研究|常州城市研究|城市发展空间分析（3）城市发展空间分析 城市发展模式分析 城市发展格局坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的方向，南北向成为城市发展主轴。中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，优先建设南部新城核心区，着力改变长期以来单中心向外扩展的城市空间布局结构，引导人口外移，初步形成多组团绿色开敞、相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代化城市格局。城中：建设城市商业中心城北：突出产业发展功能城南：生态人文新城建设城东：城乡特色产业基地城西：产业基地、物流集散中心中心城区商业中心产业基地物流集散中心新型城乡特色产业基地太湖湾旅游城西太湖生态城产业发展新城建设一、分城市研究|常州城市研究|城市发展空间分析（3）城市发展空间分析 城市发展模式分析 高速便捷的对外交通体系，更方便连接长三角各城市，可在2小时左右到达苏沪浙各主要地区常州城市圈城际铁路和城市轨道的建设进一步提升了大常州的核心地位，实现城市圈内8城市一个小时内到达常州市区的目标，辐射人群扩大，为房地产发展提供了大量的潜在购房需求。铁路：沪宁线上几乎所有的列车均停靠常州，每天有80多个班次列车停靠。此外，京沪铁路还有常州始发北京的空调列车。沪宁高速城铁已开始运营中。沪宁城铁：沪宁城际铁路从上海始发,经昆山、苏州、无锡、常州、镇江至南京,最高时速达300公里。从上海至南京最快只需72分钟。公交化运营是沪宁城际铁路的最大特色，未来将实行公交化发车，在客流高峰时期最短发车间隔3分钟左右，并实行24小时运营。据统计,截止2010年,长三角地区的总客流量将达到30.5亿人次。到2020年,这一数字将增长到55亿人次。高速铁路带来的经济联动效应明显：高速铁路“新干线”，使日本的人均收入比建新干线之前提高了近6倍；深港城际铁路的建成，实现对珠江三角洲经济区域内的资源迅速整合及经济实力的迅速提升 一、分城市研究|常州城市研究|城市发展空间分析（3）城市发展空间分析 基础设施规划评估 常州水陆空交通便利，老京沪铁路、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及苏南第2大机场，4E级民航常州奔牛机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外在建的京沪高速铁路常州北站是沪宁段中间站中站房面积最大的车站，沪宁城际铁路常州站。交通的不断发展使得常州与周边城市距离越来越近，中转和缓冲作用大幅提升。公路：沪宁高速公路、312国道傍城而行，每隔30-50分钟就有一班快客发往上海、苏州、南京、镇江、丹阳、合肥。沪宁高速公路：起自上海真如，途经沪苏交界、江苏昆山、苏州、无锡、横山、常州、丹阳、镇江、句容。宁靖盐高速公路：起自南京，途经丹阳、镇江、常州、无锡、泰州，到达南通。水路：全市水网纵横交织，连江通海，京杭大运河穿境而过。一、分城市研究|常州城市研究|城市发展空间分析（3）城市发展空间分析 基础设施规划评估近期（2010-2018）拟建设1、2号线全长53.92公里。常州市的轨道交通由4条线组成，全长约129公里。1号线一期工程北海路至南夏墅段，长约34.06公里，经过京沪高铁常州站，市民广场、常州火车站、文化宫、同济桥、武进区政府、大学城等站点。2号线一期工程城西中心至颜家段，长约19.86公里，经过青枫公园、勤业路、怀德桥、延陵路，从朝阳桥附近往北，再经过东方路到达戚区行政中心。1号线与2号线的交叉点位于文化宫。具体线路：1号线（北海路至南夏墅段）的线路走向具体为：北海路站规划常新路辽河路通江路黄河路黄山路晋陵北路飞龙路新堂路新丰街和平路清凉路花园街大学城凤栖路南夏墅站。北海路站大学城南站段采用地下线。近期工程共设站27座。2号线线路走向：城西中心站星港路勤业路怀德南路延陵西路延陵东路丽华北路青龙西路东方路颜家。近期工程共设站13座。2012年5月：常州市城市快速轨道交通建设规划(2011-2018年)获得国家批准，常州市成为我省第四个获准建设城市轨道交通的城市。一、分城市研究|常州城市研究|城市发展空间分析（3）城市发展空间分析 基础设施规划评估常州未来发展潜力较大的板块高铁新城打造高铁板块、三江口板块、长江路西板块、新龙板块、教育科研板块等六大板块，基本建成高铁核心区钟楼新城以钟楼开发区为核心，建成居住、商业、文体等功能齐全的中心城拓展区滨湖新城以西太湖为核心，打造创新研发、商务集聚、生态宜居、功能完善的城市发展新平台武进现代活力城-以商业综合服务区为核心，融入常州主城区凤凰新城中心城区东进的先行转型提升区，主城区有机更新区，集文化创意、都市产业、生态居住、现代物流于一体的滨水活力区天宁新城依托恐龙园、紫荆公园以及天宁区行政中心配套，致力打造常州东部的创意产业配套区、科技创新示范区和滨河生态宜居地一、分城市研究|常州城市研究|城市发展空间分析（3）城市发展空间分析 各空间发展潜力评估一、分城市研究|常州房地产市场研究一、分城市研究（区域进入的每个城市都要单独论述，先论述城市A，再论述城市B）n 城市研究n 房地产市场研究（1）行业环境分析（2）城市意向拓展板块发展潜力分析（主要分析意向拓展板块）（3）重点板块现状及发展趋势分析（主要分析现有项目所在板块，此处给出结论即可，具体分析过程在项目层级报告中体现）n 竞争对手研究n 分城市经营目标确立限贷政策未来逐步放开2013年经济工作总基调：“稳中求进”。“限贷”与经济整体面相关性较大，操作空间性较大，但并非长期性、独立性政策；预计未来逐步放开可能性较大，避免误伤部分真实刚需改善型需求，合理释放合理规模的购房消费。限购政策短期不放松会议强调：坚持房地产市场调控政策不动摇。限购作为目前最为有效的调控手段，短期内放开可能性较小。推进房产税试点改革会议指出：将推进房产税试点改革。从长远来看，未来以房产税为代表的市场化调控将逐步取代以限购为代表的行政调控，达到楼市调控市场化和长效化、房地产市场长期健康发展的目的。扩大土地供应，强化保障房建设会议强调：继续加强保障性住房建设和管理。保障房建设规模将逐步增大并保持稳定规模，特别在一线城市及经济实力较强、发展较好的二线城市将呈现良好发展态势，占据整体房地产开发的40%甚至一半，存在一定机会。政府调控力度不减，短期内不放松，但未来将由市场手段逐步取代行政手段一、分城市研究|常州房地产市场研究|行业环境分析（1）行业环境分析 政策环境分析存量：750万；存量去化周期：16个月商品住宅 2012年 同比新增量（万）678.79+19%成交量（万）554.59+38%成交均价（元/）6771-8%2012年商品住宅新增供应量达历史新高，同比增加两成；受推案量及“以价换量”影响，2012年住宅成交量同比增加五成，成交量三年来首高，但低于09年水平；2012年住宅市场“以价换量”，降价促销，住宅成交均价七年来首降，同比下跌8%。“政策从紧”“以价换量”“量升价跌”单位：万 元/一、分城市研究|常州房地产市场研究|行业环境分析（1）行业环境分析 行业量价和趋势分析n常州市常住人口数量呈逐年上涨态势，2011年末本市常住人口462万人，比上年末增加0.9%；其中户籍人口362.9万人，比去年增加0.6%，而外来人口99.1万人，比上年增加2.0%，外来人口目前成为常州人口增长的主要来源。n本地人口及外来人口的缓慢增长，将使得常州房地产市场的刚需增长量不高。本地人口及外来人口的缓慢增长，将使得常州房地产市场的刚需增长量不高。一、分城市研究|常州房地产市场研究|行业环境分析（1）行业环境分析 行业量价和趋势分析n人均GDP已突破1万美元关口，居民消费能力增强，追求品质的提高n2005-2011年常州住宅价格一路走高，12年受政策的影响，市场以价换量，导致价格下跌阶段性政策影响导致价格下跌，但整体住宅价格随人均收入持续增长一、分城市研究|常州房地产市场研究|行业环境分析（1）行业环境分析 行业量价和趋势分析 刚需及首改产品成为供销主力，综合去年和今年的成交情况90-120平米产品流量稳定，属于市场抗风险产品。n2012年刚需及首改面积段供应量仍占据绝对主导；n2012年上半年，由于市场以价换量，刚需及改善需求逐步入市，90-120的刚需首改是市场成交主力；n弱市下，再改、高端房源受到市场冷遇，供销两不旺。但是144左右的面积段产品仍然较为稳健。一、分城市研究|常州房地产市场研究|行业环境分析（1）行业环境分析 需求结构变化n2012年上半年市场延续11年年底大幅度以价换量的态势，并且降价幅度持续加大，5字头项目成为市场主导；n市区普通公寓产品成交主力从11年的60-80万元下滑至40-60万元，高总价产品客户购买较为谨慎，100万以上产品成交比重一直徘徊在10%左右。7000元/以下的中低端盘占市场80%以上，总价承受集中在60万/套左右，甚至总价呈现下滑趋势.低价盘受市场青睐【总结】据统计截止目前为止，常州市场上整体“已转让未推售”地块的货量达1851万方，未来货量囤积，整体市场依旧不明朗。一、分城市研究|常州房地产市场研究|行业环境分析（1）行业环境分析 需求结构变化一、分城市研究|常州房地产市场研究|意向板块（2）城市意向拓展板块发展潜力分析（主要分析意向拓展板块）板块发展特征 区域定位、规划面积、规划人口 重大工程评估（产业、居住、配套）楼市发展特征 供应层面：未来可供土地分析 需求层面：可导入产业人口及需求特征变化 发展潜力评估n 板块核心驱动力增长潜力，增长空间常州处于城市化进程中期，城市整体向外围拓展新桥薛家青龙恐龙园板块飞龙板块新北中心板块市区中心钟楼新城清潭勤业片区城东戚墅堰板块武进西太湖武进大学城板块城南片区武进湖塘中心板块老城区高架高低板块价值凤凰新城戚墅堰钟楼新城天宁新城城北区域各板块中的重点规划区域一、分城市研究|常州房地产市场研究|意向板块（2）城市意向拓展板块发展潜力分析 板块发展特征区域 板块 区域属性毛坯高层住宅价格（元/）参考土地价格（万元/亩）典型项目中心城区城东城东戚墅堰板块 1、常州十二五规划重点发展的东部，依托戚墅堰区行政中心以及周边大量工业园区，板块发展相对较慢，板块价值相对不高2、板块交通路网建设较为突出，但商业极度匮乏；3、城郊结合部，刚需购房占据主力5000-5500 150-300港龙紫荆城新城公园壹号新城香溢紫郡城西 钟楼新城1、城西重点开发区域，借助钟楼行政中心及青枫公园的景观资源得到发展；2、未来钟楼办公项目的聚集地，行政办公及产业办公将渲染出区域的办公整体氛围；3、现今商业价值仍不明显，宝龙、雨润的进驻未来可能得到改善。5500-6500 300-400宝龙城市广场保利公园九里联创钟楼软件园城西清潭、勤业片区1、城西钟楼的老社区，商业氛围较强，交通及生活配套齐全；2、改善型居住为主，较为适合居住。6500-7500 350-500香悦半岛龙湖龙誉城城置御水华庭城中 市区中心1、常州传统的居住区，交通及商业配套齐全，区位价值较为突出，商业价值、办公价值均属于一流；2、居住较为嘈杂，住宅主要卖地段和学区；3、土地稀缺、价格相对较高。9000-15000 吾悦国际广场莱蒙时代凯悦中心城南 城南片区1、市中心的延伸部位，可享受市中心的完善的商业配套交通便利；2、改善型需求占比较大，区域住宅价格由北到南逐步递减。7000-10000 350-450新城金郡华润国际社区九洲新世界中心城区发展概况一、分城市研究|常州房地产市场研究|意向板块（2）城市意向拓展板块发展潜力分析 板块发展特征n市中心高价盘林立，单个项目去化较为缓慢，存量房有所积压；n城南存量房多集中在靠近市中心的项目，其价格也相对较高，去化略慢，未来大盘林立，但单盘的集中推案可能相对略少，竞争略有缓和；n钟楼新城部分楼盘推案相对较缓，现今存量房不足，单个项目去化也相对较慢；n戚墅堰刚需客户为主，整体价格相对较低，成交量略好于其他区域；n清潭、勤业作为钟楼的老居住区，拆迁性购房较多，单盘年去化相对较快。单位：万中心城区发展概况一、分城市研究|常州房地产市场研究|意向板块（2）城市意向拓展板块发展潜力分析 板块发展特征棕榈路金融街梧桐路商贸街怀德南路怀德南路中吴大道星港路玉龙路科技街茶花路玉龙路商贸经济中心轴青枫公园中央商务区西林市场物流集聚区现代化教育示范区（交通技师学院）【规划范围】：钟楼新城规划总面积27平方公里，北至古运河，南至新运河，东至长江路南运河，西至童子河，由“一心一轴六区”等重点功能区构成。【规划定位】：合理控制房地产业的比重，优先引进并建设商贸、酒店、金融投资、教育卫生等功能性项目，完善新城功能，打造现代产业。【规划布局】：钟楼新城将构建新一轮发展优势,形成“一轴一心六区”新格局，“三纵六横”新格局，三纵即玉龙路、茶花路、龙江路，六横即星港路、梧桐路、棕榈路、怀德南路、清潭西路、中吴大道。“六区”，玉龙路科技街、棕榈路金融街、梧桐路商贸街、青枫公园中央商务区、西林市场物流集聚区、现代化教育示范区。中心城区重点区域规划城西钟楼新城一、分城市研究|常州房地产市场研究|意向板块（2）城市意向拓展板块发展潜力分析 板块发展特征青洋路中 吴 大 道生态居住区都市科技园综合服务区现代物流区【规划范围】：老运河以南，新运河以北，采菱路以东，规划总用地面积为10.36平方公里。【规划定位】：凤凰新城将按照“居家休闲半岛，水乡记忆空间”的总体定位，集文化创意、都市产业、生态居住、现代物流于一体的浜水活力区。【规划布局】：“一廊两轴引领，双心四区联动”。“一廊”即运河工业文明长廊；“双心”即综合服务中心和居住社区中心；“四区”即生态居住区、综合服务区、都市科技园区及现代物流区。现今区域仅高成天鹅湖和常发香醍半岛两个在售项目，总建面积72万，已批准30.94，有41.06万的待开发量中心城区重点区域规划城南凤凰新城一、分城市研究|常州房地产市场研究|意向板块（2）城市意向拓展板块发展潜力分析 板块发展特征启动新城提升开发区改造老城区【规划范围】：常州东大门发展规划将把戚墅堰区及其外围武进的郑陆、横山桥、横林、遥观四镇着力打造成为常州的“东大门”，实现东部地区的强势和跨越式发展。【规划定位】：“1158工程”即10大重点工业项目、10大重点服务业项目、第三轮“五个一”工程及8大重点社会事业项目【规划布局】：“两轴三带七园”戚墅堰区规划中心城区重点区域规划城东戚墅堰板块一、分城市研究|常州房地产市场研究|意向板块（2）城市意向拓展板块发展潜力分析 板块发展特征【规划范围】：龙城大道以北，沪宁高速公路以南，大明路以西，龙锦路以东，规划总用地面积11.8平方公里。【规划定位】：依托水系演绎“青城秀水龙舞天宁”，积极探索该区域发展转型路径，逐步实现整个地区产业升级、功能优化和形象提升，致力打造常州东部的创意产业配套区、科技创新示范区和滨河生态宜居地。【规划布局】：天宁新城：“两轴三心、三廊五区”。中心城区重点区域规划城东天宁新城一、分城市研究|常州房地产市场研究|意向板块（2）城市意向拓展板块发展潜力分析 板块发展特征一、分城市研究|常州房地产市场研究|意向板块（2）城市意向拓展板块发展潜力分析 楼市发展特征区域 宗数占地面积（万）最大总建面积（万）城东 9 76.75 194.62城南 8 45.56 11.54城西 20 128.24 390.14城北 4 16.94 40.35城中 0 0 0新北 29 122.59 286.72武进西太湖 19 171.78 376.17武进