项目策划与可行性研究之投资估算.ppt

投资估计投资构成 项目总投资建设投资流动资金 建设投资 建筑工程费 设备及工器具购置费 安装工程费 工程建设其他费用 基本预备费 涨价预备费 建设期利息建筑工程费 建筑工程费设备及工器具购置费 设备及工器具购置费安装工程费 安装工程费工程建设其他费用 工程建设其他费用基本预备费 基本预备费建设期利息 建设期利息建 建 设 设 投 投 资 资涨价预备费 涨价预备费为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用 单位工程投资估算法：建筑工程费单位建筑工程量投资建筑工程总量 单位实物工程量投资估算法 建筑工程费单位实物工程量投资实物工程总量 概算指标投资估算法 按专门机构发布的概算编制办法。需要较为详尽的工程资料、建材价格和工程费用指标 编制建筑工程费用估算表序号 建、构筑物名称单位 工程量 单 价（元）费用合计（万元）包括设备购置费、工器具购置费、现场制作非标准设备费、生产用家具购置费和相应的运杂费 设备购置费估算应根据项目主要设备表及价格、费用资料编制。工器具购置费一般按占设备费的一定比例计取。对于价值高的设备应按单台（套）估算，价值低的可按类估算。国内设备和进口设备的购置费应分别估算建筑工程费 建筑工程费设备及工器具购置费 设备及工器具购置费安装工程费 安装工程费工程建设其他费用 工程建设其他费用基本预备费 基本预备费建设期利息 建设期利息建 建 设 设 投 投 资 资涨价预备费 涨价预备费 国内设备和进口设备的购置费应分别估算 国内设备购置费为设备出厂价加运杂费，运杂费主要包括运输费、装卸费和仓库保管费等，运杂费可按设备出厂价的一定百分比计算 进口设备购置费由进口设备货价、进口从属费用及国内运杂费组成 进口设备货价按交货地点和方式的不同，分为离岸价（FOB）和到岸价（CIF）两种 进口从属费用包括国外运费、国外运输保险费、进口关税、进口环节增值税、外贸手续费、银行财务费和海关监管手续费 国内运杂费包括运输费、装卸费、运输保险费等建筑工程费 建筑工程费设备及工器具购置费 设备及工器具购置费安装工程费 安装工程费工程建设其他费用 工程建设其他费用基本预备费 基本预备费建设期利息 建设期利息建 建 设 设 投 投 资 资涨价预备费 涨价预备费 包括各种机电设备装配和安装工程费，与设备相连的工作台、梯子及其装设工程费用，附属于被安装设备的管线敷设工程费用，安装设备的绝缘、保温、防腐等工程费用，单体试运转和联动无负荷试运转费用等 通常按行业或专门机构发布的安装工程定额、取费标准和指标估算。具体计算公式包括：安装工程费设备原价安装费率 安装工程费设备吨位每顿安装费 安装工程费安装工程实物量安装费用标准建筑工程费 建筑工程费设备及工器具购置费 设备及工器具购置费安装工程费 安装工程费工程建设其他费用 工程建设其他费用基本预备费 基本预备费建设期利息 建设期利息建 建 设 设 投 投 资 资涨价预备费 涨价预备费序号 费用名称 计算依据费率或标准总价1 土地使用费2 建设单位管理费3 勘察设计费4 研究试验费5 工程建设监理费6 工程保险费7合计建筑工程费 建筑工程费设备及工器具购置费 设备及工器具购置费安装工程费 安装工程费工程建设其他费用 工程建设其他费用基本预备费 基本预备费建设期利息 建设期利息建 建 设 设 投 投 资 资涨价预备费 涨价预备费 是指在项目设施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用 以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建设其他费用之和为计算基数，乘以基本预备费率建筑工程费 建筑工程费设备及工器具购置费 设备及工器具购置费安装工程费 安装工程费工程建设其他费用 工程建设其他费用基本预备费 基本预备费建设期利息 建设期利息建 建 设 设 投 投 资 资涨价预备费 涨价预备费 对建设工期较长的项目，由于在建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用，亦称价格变动不可预见费 以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和为计算基数，计算公式为：PCIt(1+f)t-1 It：第t年的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和 f：建设期价格上涨指数。建筑工程费 建筑工程费设备及工器具购置费 设备及工器具购置费安装工程费 安装工程费工程建设其他费用 工程建设其他费用基本预备费 基本预备费建设期利息 建设期利息建 建 设 设 投 投 资 资涨价预备费 涨价预备费 指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。为简化计算，假定借款均在每年的年中支用，借款第一年按半年计息，其余各年份按全年计息：各年应计利息（年初借款本息累计本年借款额/2）年利率 有多种借款资金来源，每笔借款的年利率各不相同时，可分别计算每笔借款的利息，也可先计算出各笔借款加权平均的年利率，再以此利率计算全部借款的利息建筑工程费 建筑工程费设备及工器具购置费 设备及工器具购置费安装工程费 安装工程费工程建设其他费用 工程建设其他费用基本预备费 基本预备费建设期利息 建设期利息建 建 设 设 投 投 资 资涨价预备费 涨价预备费房地产开发投资的构成 前期费用：可研、勘测、策划、规划、设计、环评、“三通一平”土地费用：为取得房地产开发项目用地而发生的费用 建筑安装工程费：土建、装修、机电安装 配套设施建设费：公建、园林等 基础设施建设费：小市政 开发税费 不可预见费 建设期借款利息p 土地费用（不同情形下）征用土地时：土地征用拆迁费 农村土地征用拆迁费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它 城镇土地拆迁费：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。出让土地时：土地出让地价款 土地出让金 拆迁补偿费、安置费 城市基础设施建设费 转让土地时：土地转让费 租用土地时：土地租用费 股东以土地投资入股时：土地投资折价p 开发税费估算依据 专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法以及其他有关计算工程造价的文件 专门机构发布的工程建设其他费用计算方法和费用标准以及政府部门发布的物价指数 拟建项目各单项工程的建设内容及工程量估算精度要求 工程内容和费用构成齐全、计算合理，不重复计算，不提高或者降低估算标准，不漏项不少算 选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整 投资估算的精度应能满足控制初步设计概算的要求估算步骤 分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费 在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费 估算涨价预备费和建设期利息