租屋法律及案例浅析.ppt

租屋法律及案例淺析主講人：馮麗芳網址：WWW.TMM.ORG.TW講綱內容壹、租屋前的準備工作貳、簽約前的基本概念參、市售版本契約導讀肆、常見糾紛型態伍、存證信函陸、求助管道一、資訊哪裡來？二、小心看屋三、誰是屋主？四、談妥各種條件壹、租屋前準備工作壹、簽約前準備工作一、資訊如何取得？1.親友/學長姐介紹2.學校資訊3.租屋網站、BBS站4.紅紙條5.報紙、仲介公司6.大樓管理員二、小心看屋二、小心看屋v了解房地及其週遭環境(人與物)的現況外在環境：不同時段看屋 問問鄰居、先前房客(特別是學長或校友)租所週邊環境觀察二、小心看屋二、小心看屋內在環境 公共空間觀察(樓梯間、走道、出入口、廁所、客廳、廚房)設備是否堪用 房子通風採光問題 檢查結構、管線居住居住/消防安全消防安全一、居住安全一、居住安全 頂樓加蓋的門戶安全頂樓加蓋的門戶安全 隨手關門隨手關門 加裝設備是否影響逃加裝設備是否影響逃生生 熱水器擺放位置熱水器擺放位置 更換或加裝門鎖更換或加裝門鎖 車停明亮處車停明亮處 陌生人進入前驗明正陌生人進入前驗明正身身二、消防安全二、消防安全 滅火器的使用滅火器的使用 逃生口逃生口/防火巷防火巷 電箱檢查電箱檢查關於定金私法自治原則法律的保障契約版本口頭承諾看清全部條文房東說、房客說貳、簽約前的基本概念貳、簽約前的基本概念三、關於定金v民民法法249條條定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請求返還三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之定金收據參考範例：茲收到 (租屋人)租屋定金新台幣 元整，並保留至 年 月 日止。此 據 出租人簽章：承租人簽章：中 華 民 國 年 月 日 私法自治原則v私法自治私人間之權利義務關係，由私人間自行決定自行決定，政府及法律原則上原則上不強制涉入如何決定 透過契約雙方互相意思表示一致民法153條房東自書局購得之契約可否修改。未成年人法定代理人之同意原則的例外違反強制禁止規定應不得違者超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法422條）民法450條第項租賃物為房屋者，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約房屋有重大瑕疵（危及安全或健康）時，得解除之（民法424條）買賣不破租賃（民法425條規定，承租後房屋賣給第三人，承租人仍得向新屋主主張）誠信原則民法148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。違約金過高（可請求法院酌減）。參、市售版本契約書導讀簽簽約要注意的陷阱約要注意的陷阱房房屋屋租租賃賃契契約約書書文具店版本房房屋屋 租租 賃賃 契契 約約 書書立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方)承租人 (以下簡稱為乙方)乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方)租賃契約條件列明於左：第一條：甲方房店屋所在及使用範第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據)乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外)第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房店屋後無息退還押租保證金。第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五五倍倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房店屋權利全部或一部份出出借借、轉轉租租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房店屋。第九條：房店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原有建築，乙方於交還房店屋時自應負責回復原狀。第十條：房店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致 房店屋毀損，應負損害賠償之責。房店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。第十五條：印花稅各自負責，房店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。第十九條：本租金憑單扣繳由甲乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。立契約人(甲方)簽名蓋章 身份證字號：電話：地址：立契約人(乙方)簽名蓋章 身份證字號：電話：地址：乙方連帶保證人(丙方)簽名蓋章 身份證字號：電話：地址：單槽洗衣機書桌傢傢俱俱名名稱稱壹台壹張數數量量八年舊品，堪用狀況良好簽簽收收前前使使用用狀狀況況房東房客房東房客維維修修責責任任權權責責無(壞掉就淘汰)由房客負擔修修繕繕費費用用分分擔擔淘汰後，房東不提供新品壞掉要負責賠償備備註註房房東東提提供供之之傢傢俱俱清清單單出租人簽收：承租人簽收：肆、常見糾紛型態v修繕問題修繕問題v不定期租約的發生不定期租約的發生v提前解約提前解約v租期已到，押金返還問題租期已到，押金返還問題(費用爭議費用爭議)v租金報租金報稅稅問題問題v共同承租之室友，部份欲提前解約共同承租之室友，部份欲提前解約v房子被拍賣或賣掉房子被拍賣或賣掉v付定拒租付定拒租v交屋與回復原狀交屋與回復原狀v安全隱私問題安全隱私問題v人際互動問題人際互動問題伍、存證信函【存證信函存證信函】*至郵局購買或至中華郵政至郵局購買或至中華郵政網站下載網站下載*一式三份一式三份(郵局、房東、郵局、房東、房客各執一份房客各執一份)*以雙掛號寄送以雙掛號寄送寫存證信函的原則寫存證信函的原則:1.時間、發生何事2.主張之權利，或是房東應盡的義務3.勿有模糊籠統要求4.勿做情緒上的宣洩陸、求助管道解決方式及求助管道解決方式及求助管道解決方式解決方式v情理法，90%以上糾紛解決均靠協商v勿和房東惡言相向、互放狠話v勿用法條來壓房東v回學校尋求教官支援求助管道求助管道v教官v當地縣市政府、鄉市鎮公所v崔媽媽基金會(02)2365-8140網址：www.tmm.org.twE-mail：