房地产评估教案5收益法.pdf

课程名称:房地产估价章节名称:第5章收益法教学目的和要求1.掌握收益法的基本原理2.掌握收益法的估价步骤3.掌握收益法的运用教 学 重 点掌握收益法的基本原理掌握收益法的运用教 学 难 点收益法的运用计算教 学 方 法讲授教学法和实例计算演示法教 学 手 段板书配合多媒体教学实施步骤首先用问题引导学生思考,然后讲授本学科基本知识,再通过实例进行计算演示课 时 分 配讲授学时教 学 讲 义第5章5.1 收益法的基本原理5.1.1 收益法的概念和理论依据1.收益法又称收益资本化法、收益还原法，（预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法）是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。采用收益法求取的价格称为收益价格。本质:是以房地产预期净收益为导向求取估价对象价值。根据将未来预期收益转换为价值的方式,即资本化方式的不同,收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中,将未来某一年的某种预期收益乘以适当13的收益乘数转换为价值的方法,称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法,是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量）,选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后累加,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法,即:地价=年地租X购买年例 如，威廉配第在 赋税论中写道 在爱尔兰,土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即:地价二地不f i/利息率并用其来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另种表现购买年是利息率的倒数。例如,马克思说:“在英国，土地的购买价格,是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另种表现。之后有了直接资本化法（价格=年收益+资本化率）及其变化形态的收益乘数法（价格=年收益X收益乘数）。再后来，出现了报酬资本化法。2.理 论 修经济学中的预期原理：决定房地产价值的,是房地产未来所能获得的收益，而不是过去已经获得的收益。实质是以现在的资金去换取期望未来可以获得的一系列资金具体地说,房地产当前的价值通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本，或者过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是借助它来推知未来的动向和情势,解释未来预期的合理性。即从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其价值无关,但其过去的收益往往是未来收益的个很好的指示,除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。13上述收益法的基本思想,是种朴实、简明、便于理解的表达,严格来说还不够确切。我们会看到,它是净收益和报酬率每年均不变,获取收益的年限为无限年,并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相同情况下的收益法情形。如果净收益每年不是个固定数,如不是始终为2 万元,而是有时为2 万元,有时为1.8万元,那么就很难用笔固定的资金（这里的40万元）和一个固定的利率（这里的5%）与它等同;如果在利率也变化的情况下,如有时为5%,有时为8%,那么就更不能简单地把这 40万元说成是房地产的价格;如果再考虑获取收益的年限为有限年的情况（例如,土地是通过有偿出让方式取得的有限期的使用权或者由于其他原因造成获取收益的年限为有限年,如某宗房地产预计30年后将会被海水淹没或荒漠化），问题就更复杂。因为将一笔资金存入银行所得的利息,从理论上讲是未来无限年都有的（排除银行倒闭）。另外,收益法中的报酬率为什么要与银行的利率等同起来，而不与其他可能获得更高利息（报酬）的资本的利率（报酬率）等同起来，我们将在后面的内容中论述,收益法中的报酬率等同于一定的银行利率也是个特例。现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值又称货币的时间价值,是指现在的资金比将来同样多的资金有更高的价值;或者通俗地说,现在的钱比将来的钱更值钱。俗话“多得不如现得”就是这种观念的反映。为了证明资金的时间价值,你可以问任何人:“今天你借给我1000元，一年后我还给你!000元,你是否愿意?”如果他回答说“不”，那么,明年的1000元就不等于今天的1000元。如果他愿意接受的最低偿还额是1100元,则明年的1100元就相当于今天的1000元。在这种情况下,资金的时间价值是以每年10%进行计算的。基本思想:收益法建立在资金具有时间价值观念上,由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅现在能获得收益而且能期望在未来持续获得收益收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和。13普遍适用的收益法原理表述:将估价时点视为现在,那么在现在购买宗有一定期限收益的房地产,预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益,如果现有笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值,则这笔资金就是该宗房地产的价格。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,该价值高低主要取决于下列3个因素:未来净收益的大小 未来净收益越大,房地产的价值就越高，反之就越低;获得净收益的可靠性一获得净收益越可靠,房地产的价值就越高,反之就越低;获得净收益期限的长短 获得净收益期限越长,房地产的价值就越高，反之就越低。5.1.2收益法适用的对象和条件对象:适用于有收益或潜在收益,并且收益和风险都能够量化的房地产。如租赁和营业的房地产类型,尤其适用于有租赁收入的房地产。如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如,估价对象目前为自用或空闲的公寓,虽然目前没有实际收益，但却具有潜在收益，因此可以将其设想为出租的情况下来运用此方法估价，即先通过类似于市场法的方法求出估价对象的净收益或收入、费用等,再利用收益法来估价。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价,收益法大多不适用。确一条箭繩畐新计量;纯收益的产生是连续的;数量上是稳定的;资本化率可以注意点:纯收益是预期的，而不是现在已经产生的;是正常的，而不是个别的;资本化率是适当合理的标准利率骤5.1.31、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关2、预测估价对象的未来收益估算每年的潜在毛收益估算每年的有效毛收益估算每年的运营费用估算每年的净收益。3、选用适当的报酬率、资本化率、收益乘数4、选择适宜的收益法公式计算收益价格难点:纯收益和资本化率或还原利率的确定5.2收益法的计算公式假设净收益、报酬率均已知5.2.1收益法最一般公式13A，=i r i（l+r Jj=lV房地产在估价时点的收益价格Ai房地产第i年净收益9房地产第j期资本化率（折现率）n房地产自估价时点起至为了可获收益的年限5.2.2净收益每年不变的公式L无 限钿公式v=净收益每年不变为A;报酬率r大于零;收益年限n为无限年2.有限年期公式v=_i-!r|_ （1 +r）n净收益每年不变为A;报酬率r不等于零;收益年限为有限年n3,净收益每年不变公式的作用净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格,还有许多其他作用,例如:用于不同使用年限（如不同土地使用年限）或不同收益年限（以下简称不同年限）价格之间的换算;用于比较不同年限价格的高低;用于市场法中因年限不同进行的价格调整。（1）直接用于计算价格例5-I某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50年,至今已使用了 6年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。解 该宗房地产的收益价格计算如下:V=8/8.5%l-/（l+8.5%）50-=91.52（万元）13例5-2某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。解该宗房地产的收益价格计算如下:V=A/r=8/8.5%=94.12(万元)(2)用于不同年限价格之间的换算上述不同年限价格之间的换算隐含着下列前提:VN与Vn对应的报酬率相同且不等于零(当VN或Vn之一为V8时,要求报酬率大于零;当VN和Vn都不为V8且报酬率等于零时,Vn=VNxn/N);VN与Vn对应的净收益相同或可转化为相同(如单位面积的净收益相同)；如果Vn与VN对应的是两宗房地产,则该两宗房地产除了收益年限不同之外,其他方面均应相同或可调整为相同。例5-3已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3 000元/m2,对应的报酬率为8%。现假设报酬率为10%,试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。解该宗房地产50年土地使用权下的价格求取如下:VN=3000=A/8%l-l/(l+8%)30求出 A,再代入Vn=A/10%l-l/(l+10%)50,求出 V50=2 642.00阮 /nf)(3)用于比较不同年限价格的高低要比较两宗房地产价格的高低,如果该两宗房地产的年限不同,直接匕较是不妥的。如果要比较,则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。例5-4有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为50年,单价2000元/m2,乙房地产的收益年限为30年,单价丨800元/m。假设报酬率均为6%,试比较该两宗房地产价格的高低。解要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。13V30=2000*（l+6%）50-30（l+6%）30-l/1+6%）50-1=1746.60（元/m?）1800因此,甲比乙价格低。通过上述处理之后知道,乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格（1800元/m,低于2000元/m2）,实际上却高于甲房地产的价格（2179.47元/nV高于2114.81元/m2）o（4）用于市场法中因年限不同进行的价格调整上述不同年限价格之间的换算方法,对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中,可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同,因此需要对可比实例价格进行调整,使其成为与估价对象相同年限下的价格。例5-5某宗50年出让土地使用权的工业用地,所处地段的基准地价:1200元/m2,在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年,现行土地报酬率为10%。假设除了土地使用年限不同之外该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同,试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。解本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格,实际上就是将士地使用年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。具体计算如下:Voo=A/r=1200 A=1200*10%=120（元/m）V=120/10%l-l/（l+10%）5a=1189.78（元/m?）净收益每年不变的公式还有一些其他作用,如可以用来说明在不同报酬率下士地使用年限延长到何时,有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现,报酬率越高,接近无限年的价格越快。当报酬率为2%时,需要520年能达到无限年的价格,3%时为350年,4%时为260年,5%时为220年,6%时为180年,7%时为!50年,8%时为130年,9%时为120年,14%时为80年,20%13时为6 0 年。当报酬率为25%时,只要50年就相当于无限年的价格。5.2.3 净收益在前若干年有变化的公式工.无限钠公式V=Z _；_+(1+r)，r(l+r1=1净收益在未来的前t 年(含第t 年)有变化,在 t 年以后无变化为A;报酬率大于 零;收益年限n 为无限年2.有限年期公式 L 町 !1 1V=i+_ 1-_ _(1+r)r(1+r)”-，(1+r)r净收益在未来的前t 年(含第t 年)有变化,在t 年以后无变化为A:报酬率不等于 零;收益年限为有限年n净收益在前若干年有变化的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益往往不同,而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价,又不大可能(除非收益年限较短)。为了解决这个矛盾,一般是根据估价对象的经营状况和市场环境,对其在未来 3 5 年或可以预测的更长时期的净收益作出估计,并且假设从此以后的净收益将不变,然后对这两部分净收益进行折现处理,计算出房地产的价格。特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产,在建成后的前几年由于试营业等原因,收益可能不稳定,更适宜采用这种公式进行估价。5.2.4 预知未来若干年后房地产价格的公式 A VV=Z i+,(1+r)i(l+r)r已知房地产在未来第t 年末的价格为Vt(或第t 年末的市场价值,或第t 年末的残值。当购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售,则V t为预期的第t 年末转售13时的价格减去销售税费后的净值,简称期末转售收益);已知房地产未来t 年(含第t年)的净收益(简称期间收益)；期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率Y 例615 某宗房地产现行的价格为2000元/年 净 收 益 为 200元/m,报酬率为1 0%.现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车站将在6年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的緊华程度.在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为5000元/m.据此预计新火车站建成投入使用后,新火车站地区该类房地产的竹，格將达到5000元/I tf.试求获知兴建火车站后该宗房地产的儉格.解 获知兴建火车站后该宗房地产的价格计尊如下:V=A/Y 1-1/(l+Y)n+Vt/(1+Y)t=3 693.42 阮/Itf)可见,该宗房地产在获知兴建火车站后,价格由2 000元/nr上涨到3 693元/m二 例616 某出租的写字楼需要估价.目前房地产市场不景气,但预测3年后会回升.因此,该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元,瓶计未来3年内仍髏维持在该水平，而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7 950万元,销售税费为售价的6%.如果投资者要求该类投资的报酬率为10%,试求该写字楼目前的价值.解 该写字楼目前的价值求取如下:V=A/Y 1-1/(1+Y)n +Vt/(l+Y)t=6 858.00(万元)例617 某已租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中,每年可收取净租金80万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地.预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为1 0%.试求该旧办公楼的价值.解 该旧办公楼的价值求取如下:V=A/Y 1-1/(1+Y)n+Vt/(l+Y)t=1006.61(万元)5.2.5 净收益按照一定数额递增(递减)的公式工净3:1Z友二;差级数递増的公式(1)无限年期公式=A b+一r r 2净收益按一定数额b 递增;报酬率大于零;收益年限n 为无限年(2)有限年期公式.A Z?.r,1 I b nV=(_ +_)1-_-_ x _r r2(1+r)r(1+r)净收益按一定数额b 递增;报酬率不等于零;收益年限为有限年n132.净减的公式一种b n+_x_v=d-A)1-r ri(1+r)r(1+r)净收益按一定数额b递减 您报酬率不等于零;收益年限为有限年n,且n/b+15.2.6净收益按照一定比率递增(递减)的公式一定的違増的公式(1)无限年期公式净收益按一定比率g递增;报酬率丫大于净收益逐年递增的比率g;收益年限n为无限年。此公式要求丫大于g的原因是,从数学上看,如果g大于或等于Y,丫就会无穷大。但这种情况在现实中是不可能出现的:原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去原因之是较快的速度递增通常意味着较大的风险,从而将要求提高风险报酬。(2)有限年期公式V-(書 )(r不等于g)r-g ,1 +J净收益按定比率g递增;报酬率y不等于净收益逐年递增的比率g。收益年限为有限年n例5-6某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权的剩余年限为48年；预 计 该房地产未来第一年的净收益为16万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%;该 类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。(把本题改下,g=9%,其它条件不变)解该宗房地产的收益价格计算如下:13V=A*N/(1+Y)=16*48/(1*9%)=704.59(万元)辿，“正一定旧递减的公式Q)无限年期公式r+g净收益按一定比率g递减;报酬率大于零;收益年限n为无限年(2)有限年期公式-=4.1-(11A)+g L I+厂 .净收益按定比率g递减;报酬率不等于零为y;收益年限为有限年5.3净收益的确定5.3.1净收益的概念和种类1.净收益的概念运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法),需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种:潜在毛收入;有效毛收入;净运营收益;税前现金流量。(1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入。(2)有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失。(3)净运营收益通常简称净收益,是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。(4)税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。运用报酬资本化法估价,核心是预测净收益。因此,下面主要论述净收益的测算和13净收益流的确定问题。在实际估价中,预测净收益甚至比求取报酬率更为困难,特别是求取净收益时哪些费用应当扣除,哪些费用不应扣除。此外,估价结果对净收益也很敏感。2.净收益的种类实际净收益是指待估房地产在现状下实际取得的净收益,一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大如果将实际收益进行资本化,就会得到不切实际的结果。例如城市中有一块空地,目前未作任何使用,实际收益为零,甚至为负数(因为要缴纳各种税费),但如此并不表示这块空地无价值。再如某企业占用宗交通便利的房地产，但由于经营不善,由收入减去费用所得的结果可能为负数，这也不意味着该宗房地产无价值。相反的情形,如一个交通不便、环境不太好的宾馆,但有特殊的关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举行,因此可以获得较高的收益,但这并不意味着该宾馆的价值较高。客观净收益是房地产在最合理使用状态下所取得的一般正常收入,排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益,一般来说只有这种收益可以作为估价的依据。所以,估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益,除了有租约限制的以外,都应采用正常客观的数据。为此,除了有租约限制的以外,利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后,还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。5.3.2净收益流量的类型(1)每年基本固定不变13(2 )每年基本按某个固定数额递增/减(3 )每年基本按某个固定比率递增/减(4)其他有规律的变动情形5.3.3净收益测算的基本原理收益性房地产获取收益的方式,主要有出租和营业两种。据此,净收益的测算途径可分为两种:是基于租赁收入测算净收益,例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产;二是基于营业收入测算净收益,例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。在英国,前种情况下的收益法被称为投资法,后种情况下的收益法被称为利润法。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入,如商铺、餐馆、农 地 等，在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的,宜通过租赁收入测算净收益来估价。所 以，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。1 基于租赁收入测算净收益年净收益=年租赁收入一年租赁费用年租赁费用含:维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理年租赁收入含:有效毛收入、租赁保证金、押金等利息收入2 基于营业收入测算净收益年净收益=年经营收入一年经营费用年经营收入:销售额、年产值年经营费用:生产销售成本、管理费、税金等。注意:应扣除经营者的正常利润5.3.4不同类型房地产净收益的求取13净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同,可归纳为下列几种情况:!出 租 房 地 产 净 求 取出租的房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等,其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用是出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。注:如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用;0如果由出租人提供室内装修和家具设备（如家具、电视机、电冰箱、空调机等）,应扣除它们的折旧费;3如投保房屋火灾险等的保险费;如房产税、城镇土地使用税等;包括营业税、城市维护建设税和教育费附加;委托经纪机构出租,经纪机构向出租人收取的费用。在实际求取净收益时,通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担,则应将它们全部扣除;如果租约约定部分或全部费用由承租人负担,则出租人所得的租赁收入就接近于净收益,此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯例确定出租人负担的费用时,要注意与租金水平相匹配。在现实房地产租赁中,如果出租人负担的费用项目多,则租金就要高些;如果承租人负担的费用项目多，则租金就要低些。2营 歯 地 f营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与经营者利润没有分开。（1）商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益,净收益为商品销售收入扣除商13品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（2）业生产的房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益,净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（3）农地净收益的测算,是由农地平均年产值（全年农产品的产量乘以单价）扣除种苗费、肥料费、人工费、畜费、机费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。自用或尚未使用的房地产、可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益,或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。却:;对于现实中包含上述多种收益类型的房地产,其净收益视具体情况采用下列方式之一求取:一是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合,先分别求取各自的净收益,然后予以加总。二是先测算各种类型的收入,再测算各种类型的费用,然后将两者相减。三是把费用分为固定费用和变动费用,将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。5.3.5收益年限的确定收益年限是估价对象自估价时点起知未来可以获得收益的时间。收益年限应视估价对象的不同,在房地产自然寿命、法律规定（如土地使用权法定最高年限）、合同约定（如租赁合同约定的租赁期限）等的基础上,结合房地产剩余经济寿命来确定。一般情况下,估价对象的收益年限为其剩余经济寿命,其中,土地为剩余使用年限。对于单独土地和单独建筑物的估价应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限,选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。13对于土地与建筑物合成体的估价对象,如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的,应根据土地剩余使用年限确定收益年限,选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限,选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算,然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。(1)单独土地和单独建筑物:对应的土地使用年限和敬爰内筑物经济寿命(2)土地与建筑物合一:建筑物经济寿命土地使用寿命收益年限人土地剩余年限价值的折现值建筑物经济寿命收益年限土地使用寿命5.3.6求取净收益时对有关收益的取舍!有形收益和无形收益房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益,无形收益是指房地产带来的间接利益,如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。在求取净收益时不仅要包括有形收益,还要考虑各种无形收益。无形收益通常难以货币化,因而在计算净收益时难以考虑,但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。同时值得注意的是,如果无形收益已通过有形收益得到体现,则不应再单独考虑,以免重复计算。如在当地能显示承租人形象、地位的写字楼,即承租人租用该写字楼办公可显示其实,该因素往往已包含在该写字楼的较咼租金中。2实际收益和客观!13房地产的收益可分为实际收益和客观收益。有租约限制的,租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金,又叫称为实际租金）（租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。所以,租约租金高于或低于市场租金,都会影响房地产的价值。从投资角度来说,当租约租金高于市场租金时,房地产的价值就要高些;相反,当租约租金低于市场租金时,房地产的价值就要低些。当租约租金与市场租金差异较大时,毁约的可能性也较大.这对于房地产的价值也有影响。收益法的种变通形式是“成本节约法”。当种权益或资产并不产生收入,却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时,就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值。承租人权益的价值评估是这种方法的种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金,则承租人权益就有价值;反之,如果租约租金高于市场租金,则承租人权益就是负价值。同一宗房地产,有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为:有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值例5-7某商店的土地使用年限为40年，从2000年10月:日起计。该商店共有两层,每层可出租面积各为200 m!o 层于200I年10月1日租出，租赁期限为5年,可出租面积的月租金为180元/m?,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m,和120元/m?,运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2004年10月1日带租约出售时的正常价格。解该商场2004年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下:（1）商店层价格的测算:13租赁期限内年净收益=200X180X（125%）X12=32.40（万元）租赁期限外年净收益=200X 200X（125%）X12=36.00（万元）V=375.69（万元）（2）商店二层价格的测算:年净收益=200X120X（125%）X12=21.60（万元）V=229.21（万元）该商店的正常价格=商店层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90（万元）例 5-8 某公司3 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同,租用其中500 m 的面积,约定租赁期限为10年,月租金固定不变为 5 元/现市场上类似写字楼的月租金为100元/假设折现率为10%,试计算目前承租人权益的价值。解采用下列公式计算目前承租人权益的价值:A=（10075）X 500X12=150000（元）r=10%n=103=7（年）所 以 V=73.03（万元）5.4资本化率的确定5.4.1 资本化率的概念与种类!资本化率的概念直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的,其种类有毛租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。资本化率（c叩itallzation rate,。是房地产的某种年收益与其价格的比率,即:资本化率=年收益/价格2 资本化率的实质是投资的收益率。资本投资收益率与项目投资风险正相关。133资本化率的种类综合资本化率应用于评估复合房地产时所采用的资本化率r V +r V。V+vB L建筑物资本化率运用收益还原法评估建筑物时所采用的资本化率r(V+V)-r Vr=C L R B RL VL土地资本化率运用收益还原法评估土地时所采用的资本化率r(V+V)-r Vr /.B i.i.BVB5.4.2资本化率的计算1.市场提取法(实例法)搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率。2.安全利率加风险调整值法(累加法)累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分然后分别求出每一部分,再将它们相加、累加法的一个基本公式为:报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿投资带来的优惠具体操作是:首先,找出无风险报酬率。无风险报酬率又称安全利率,是无风险投资的报酬率,是资金的机会成本。其 次,确定风险补偿率。风险补偿率是除去无风险报酬率后,估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿率,包括:对投资风险的补偿当投资者投资于收益不确定的、具有风险性的房地产时,他必然会要求对其承受的额外13风险有所补偿,否则就不会投资;对管理负担的补偿 项投资要求的关心和总体监管越少,其吸引力就越大,房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券等,因此,投资者会要求对其承受的额外管理负担有所补偿;对投入资金缺乏流动性的补偿 在其他条件相同的情况下,股票和债券要比房地产理想,因为它们的买卖较容易,交易费用也较低,因此,投资者也会要求对其投入的资金缺乏流动性有所补偿。投资风险、管理负担和缺乏流动性的补偿是根据估价对象所在地区现在和未来的经济状况、估价对象的用途及新旧程度等来确定。第 三,由于投资于房地产可能获得某些额外的好处,如易于获得融资,投资者因此会降低所要求的报酬率,所以,针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。完全无风险的投资在现实中难以找到,对此可以选用同一时期的相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率,例如选用同一时期的国债利率或银行存款利率。于是,投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠,需要注意的是,上述无风险报酬率和具有风险性的房地产的报酬率，一般是指名义报酬率,即已经包含子通货膨胀的影响。这是因为在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益流,因而应使用与之相对应的名义报酬率。3.投资报酬率排序插入法报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的,所以,可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。报酬率排序插入法的操作步骤和内容如下:(1)调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的13资料,如各种类型的银行存款的利率、政府债券的利率、公司债券的利率、股票的报酬率及其他投资的报酬率等。(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列,制成图表。(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较,考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等,判断出同等风险的投资,确定估价对象风险程度应落的位置。(4)根据估价对象风险程度所落的位置,在图表上找出对应的报酬率,从而就确定出了所要求取的报酬率。值得指出的是,尽管有上述一些求取报酬率的方法,但这些方法并不能确切地告诉估价人员报酬率究竟应是个多大的数字,如只能是10%,不能是8%。这些方法对报酬率的确定都含有某些主观选择性,需要估价人员运用自己掌握的关于报酬率的理论知识结合实际估价经验和对当地的投资及房地产市场的充分了解等来作出相应的判断。因此，报酬率的确定同整个房地产估价活动样，也是科学与艺术的有机结合。5.5收益法的派生办法5.5.1投资组合收益率法投资组合技术主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。!土地与建筑物的组合运用直接资本化法估价,由于估价对象不同,例如评估的是房地价值,还是土地价值,或是建筑物价值,采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益。也就是说,如果评估的是土地与建筑物合成体的价值,则应采用土地与地上建筑物共同产生的净收益,同时选用综合资本化率。如果选用的不是13综合资本化率,则求出的就不是土地与建筑物合成体的价值。土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益）,不包含建筑物带来的净收益。如果在求取土地价值时选用的不是土地资本化率,即使得出了一个结果,这个结果也不能说是土地的价值。建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益（即仅归属于建筑物的净收益）,不包含土地带来的净收益。如果在求取建筑物价值时选用的不是建筑物资本化率,则求出的就不是建筑物的价值。综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分,但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率,便可利用公式求出另外种资本化率:上述公式必须确切地知道土地价值和建筑物价值是多少,这有时难以做到。但如果知道了 土地价值或建筑物价值占房地价值的比率,也可以找出综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系。例某宗房地产的土地价值占总价值的4 0%,建筑物价值占总价值的6 0%,由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。试计算综合资本化率。解 综合资本化率计算如下:Ro=LxB+BxRB=40%X 6%+60%X8%=7.2%。2 抵押贷款与自有资金的组合在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会,购买房地产的资金通常由两部分构成:一部分为抵押贷款,另一部分为自有资金。因此,房地产投资组合的资本化率必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求:贷款者（如贷款银行）要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬,自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。由于抵押贷款通常是分期偿还的,所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率,而是利用抵押贷款常数和自有资13金资本化率来求取综合资本化率具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数,即:r=M x%+（1M）xrE式 中r0综合资本化率;M贷款价值比率,即抵押贷款金额占房地产价值的比率,一般介于60%-90%之间;rM抵押贷款常数:rE自有资金资本化率。上述公式中的抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数,它是每年的偿还额（还本付息额）与抵押贷款金额（抵押贷款本金）的比率。如果抵押贷款是按月偿还的,则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘以12,然后除以抵押贷款金额;或者将月抵押贷款常数（每月的偿还额与抵押贷款金额的比率）乘 以 12。在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为:r 二-y+吃M （1 +K）”一 1 M （1 +y）-1自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额（税前现金流量）与自有资金额的比率,通