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买房子 知识大全（入 门+技巧）珍藏 版手把 手教 你买 房子（准备 篇）商品 房本 身是 一种商 品，但它 不同于 一般 的商 品，因 其成 交过 程时间长，价格 高，手续繁 琐等 特殊 性，以 致买 卖双 方经常 产生 一些 纠纷。究其 原因主 要是购房 者缺 乏基 本购房 知识。当然 还一 定要 有一笔 资金 的支 持，这 笔资 金的 数额，决定 了您 在买房中的 一切 重要 行为。20 万元、50 万元，还是 80 万元、上百 万元，甚至 更多，这些 资金的不 同准 备，直接影 响着 您想 购买物 业的 品质。并且 对于 商品 房的一 切相 关知识 您一 定要 做足功 课。比如 什么是 住宅 的开 间、进 深、层高 和净高？什 么是建 筑容积率、建 筑密 度和绿 化率？等 等名词 解释，当 然更重 要的 是哪 些房能 买，哪些房 不能 买。当您把 这些 基础 信息了 解全 面后，您才 能够 真正 的进入 到实 际看房 的大军当 中，所以 您将来 想买 到一 套好房，了 解这 些基础 知识 是必 不可少 的。房地 产名 词解 释：基 础知 识1.楼盘 均价：是楼 盘的 平均 价格，它代 表着 一个 项目整 体的 价位 水平。但 购房 者在 去售 楼 处咨 询时 会发 现，用 标着 的“均 价”来 买房，往 往是 买 不到的。那 么“均 价”到 底是 什么 呢？开 发商 在开 盘销 售 之前 根据 当前 的 市场 情况 以及成本 核算，定 出要销 售的 小区 中的销 售价 格，这个价 格就 是项 目的均 价。一个楼 盘在 推向 市场 时，先 有“均 价”，通过 它来 计算 出 每栋 楼中 的每 个 单元 户型 的价位，它是 整个 楼盘 销售价 格控 制的 一个重 要标 准，是这 个楼 盘售 价的平 均值。根据这个 平均 值，才是根 据每 栋楼 在总平 面中 的位 置不同、朝 向不 同、景 观不 同等定 出来 的价 差系数。用 拟定 的均价 乘以 每栋 楼的系 数，得出 这栋楼 的销 售平均 价。2.楼 盘 起 价：楼 盘 中 相 对 位置 不 好 的 那 一 类房 子 的 单 价。起价 房 可 能只有 一套 或一 层，所 以对 购房 者没有 太大 的实 际意义，只 是参 考价而 已。3.使 用 率：住 宅 套 内 净 面 积即 使 用 面 积 和 住宅 面 积 的 比 为 使用 率，一般高 层塔 楼在 72%至 75%之间，板 楼在 78%至 80%之间。4.实 用 率：实 用 率 是 套 内 建筑 面 积 和 住 宅 面积 之 比，大 于 使用 率，因此，往往 有开 发商用 实用 率来 吸引买 房人。5.建 筑 容 积率：是 指 项 目 规划 建 设 用 地 范 围内 全 部 建 筑 面 积与 规 划 建设用 地面 积之 比。建 筑密 度：即建筑 覆盖 率，指项目 用地 范围 内所有 基底 面积之 和与规划 建设 用地 之比。绿化 率：是指规 划建 设用 地范围 内的 绿地 面积与 规划 建设用 地面 积之 比。6.房屋 的产 权房屋 产权 指的 是房屋 所有 者对 房屋所 拥有 的完 全所有 权，主要 包括对房屋 的占 有，使用，处分 和收 益权。简单 说就 是拥有 使用 该房 屋，或 出租 该房屋 获取租金 收入，出 售该房 屋获 取增 值，将 该房 屋抵 押给银 行或 其他 组织或 个人 进行融 资或 贷款 等权利。7.印花 税印花 税是 对经 济活动 和经 济交 往中书 立、领受 凭证征 收的 一种 税。1)征税 范围 及纳 税人。印花 税的 课税 对象是 房地 产交 易中的 各种 凭证。2)税 率和 计 税 方法。房屋 产 权 转移 书 据，印 花 税按 合 同额 万 分 之五 贴花。其应 纳税 额的计 算公 式为：应纳 税额=计税 金额 适用 税率。3)纳税 地点、期限 和缴 纳方 法。印花 税在 应纳 税凭证 书立 领受 时缴纳，合同 在签 订时 缴纳，产权 转移 书据在 立据 时缴 纳。8.契税契税 是指 房屋 所有权 发生 变更 时，就 当事 人所 订契约 按房 价的 一定比例向 产权 承受 人征收 的一 次性 税收。它是 对房 地产产 权变 动征 收的一 种专 门税种。房地 产名 词解 释：低 层、小高 层、多 层、板式 小高层低层：低层 房屋 是指 高度低 于或 等于 10 米的 建筑 物，一般 是 1-3 层建筑物，如 平房、别墅 等。低层 房屋一 般建 筑结 构简单，施 工期 短，建 造成 本低廉，给 人以亲 切安 宁、有天有 地的 感觉，它的 舒适 度、方便度 和空 间尺 度优于 高层。人们 特别 喜欢 以此为 住宅。但 是，低 层房 屋占 地多，土地 利用 率低，特别 是在寸 土寸金的 城市 难以 广泛开 发。小 高层：人 们一 般把 8 层 至 12、13 层 的建 筑称 为“小 高层”。小高 层住宅 一般 采用钢筋 混凝 土结 构，带 电梯。小 高层有 多层 亲切 安宁、房型 好、得房率高的 特点，又 有普通 高层 结构 强度高、耐 用年 限高、景观 系数 高，污 染程 度低等 优点，很受 购房 人欢 迎。同时，小高 层对 土地 的利用 率提 高，土地 成本 相对 下降，很受 房地 产开 发商的 青睐。所 以，近 年来 中心 城区小 高层 如雨 后春笋，越 来越多。多层：多 层房 屋指高 于 10 米、低于 或等 于 24 米的 建筑 物。多层房 屋一般 为 4-8 层，一般 采用 砖混 结构，少数 采用 钢筋 混凝土 结构。多层 房屋 一般规 格(房 型)整 齐，通 风采 光 状 况 好，空间 紧 凑 而 不 闭 塞。与 高 层 相 比，多 层房屋 公用面积 少，得房 率相应 提高，这 是很多 人喜 欢多 层房屋 的主 要原 因。板式 小高 层：作为 住宅 上的 新品种，板 式小 高层目 前没 有明 确的定义。一般 说来，8 至 14 层、板式 结构、带电 梯的 住宅 楼被称 为板 式小 高层。跃层：跃 层住 宅是一 套住 宅占 两个楼 层，有内 部楼梯 联系 上下 层；一般在 首层 安排 起居、厨房、餐厅、卫生 间，最好 有一 间卧 室，二层 安排 卧室、书房、卫生 间等。复式：复 式住 宅在概 念上 是一 层，但 层高 较普 通的住 宅高，可 在局部掏出 夹层，安 排卧室 或书 房等 内容，用楼 梯联 系上下。其 目的 是提高 住宅 空间利 用率。房地 产名 词解 释：套 内建 筑面 积成套 房屋 的套 内建筑 面积 由套 内房屋 使用 面积，套内 墙体 面积，套内阳台 建筑 面积 三部分 组成。1、套 内的 使用 面积(G B/T 17986.1-2000 B 1.2)：套内 房屋 使用 面积为 套内 房屋 使用空 间的 面积，以水 平投 影面 积按以下规 定计 算：a.套 内 房 屋 使用 面 积 为 套 内 卧室、起 居 室、过厅、过 道、厨 房、卫 生间、厕所、储 藏室、壁橱 等空 间面积 的总 和。b.套内 内部 楼梯 按自然 层数 的面 积总和 计入 使用 面积。c.不 包 括 含 在结 构 面 积 内 的 套内 内 部 烟 囱、通风 道、管 道 井 均计 入 使用面 积。d.内墙 面装 饰厚 度计入 使用 面积。2、套 内墙 体面 积(G B/T 17986.1-2000 B 1.3)：套内 墙体 面积 是套内 使用 空间 周围的 维护 或承 重墙体 或其 他承 重支撑体所 占的 面积，其中 各套 之间 的分隔 墙和 套与 公共建 筑空 间的 分隔以 及外 墙(包括 山墙)等共 有墙，均按 水平 投影 面积的 一半 计入 套内墙 体面 积。套内 自由 墙体 按水平投 影面 积全 部计入 套内 墙体 面积。3、套 内阳 台建 筑面积(G B/T 17986.1-2000 B 1.4)：套 内 阳 台 建 筑 面 积 均 按 阳 台 外 围 与 房 屋 外 墙 之 间 的 水 平 投 影 面 积 计算。其中 封闭 的阳台 按水 平投 影全部 计算 建筑 面积，未封 闭的 阳台按 水平 投影的 一半 计算建 筑面 积。附：房屋 的共 有建筑 面积(G B/T 17986.1-2000 B 1.4)：房屋 共有 建筑 面积系 指各 产权 业主共 同占 有或 共同占 有或 共同 使用的建筑 面积。共 有建筑 面积 的内 容包括：电 梯井、管道 井、楼梯 间、垃 圾道、变电 室、设备 间、公共 门厅、过道、地 下室、值班 警卫 室等，以及 为整 栋服务 的公 共用房 和管 理用 房的建 筑面 积，以水平 投影 面积 计算。共有 建筑 面积 还包括 套与 公共 建筑空 间之 间分 隔墙，以及 外墙(包括 山墙)水平 投影 面积 一半的 建筑 面积。独立 使用 的地 下室、车棚、车 库、为 多栋 服务 的警卫 室，管理 用房，作为 人防 工程 的地下 室都 不计 入共有 建筑 面积。房地 产名 词解 释：建 筑面 积建筑 面积 亦称 建筑展 开面 积，它是指 住宅 建筑 外墙外 围线 测定 的各层平面 面积 之和。它是 表示 一个 建筑物 建筑 规模 大小的 经济 指标。它包 括三 项，即使 用面积、辅 助面 积和结 构面 积。因为建 筑面 积是 计算商 品房 价格 的结算 数据，所以 对于 购房 者来说，了 解建 筑面积 的计 算方 法是非 常重 要的。在住 宅建 筑中，计算建筑 面积 的范 围和方 法是：(1)单层 建筑 物不 论其高 度如 何，均按 一层 计算，其建 筑面 积按 建筑物外墙 勒脚 以上 的外 围 水 平 面积 计 算。单 层 住宅 如 内 部 带 有 部分 楼 层(如 阁 楼)也 应 计 算建筑 面积。(2)多层 或高 层住 宅建筑 的建 筑面 积，是 按各 层建 筑面积 的总 和计 算，其底 层按 建筑 物外墙 勒脚 以上 外围水 平面 积计 算，二 层或 二层 以上按 外墙 外围水 平面积计 算。(3)地下 室、半地 下室 等及 相应出 入口 的建 筑面积，按其 上口 外墙(不包括采 光井、防 潮层及 其保 护墙)外围 的水 平面 积计算。(4)用 深基 础做 地下 架 空层 加以 利用，层高 超 2.2 米 的，按架 空层 外 围的水 平面 积的 一半计 算建 筑面 积。(5)穿过 建筑 物的 通道，建筑 物内 的门 厅、大厅 不论 高度 如何，均按 一层计 算建 筑面 积。大 厅内 回廊 部分按 其水 平投 影面积 计算 建筑 面积。(6)电梯 井、提物 井、垃圾 道、管道 井和 附墙 囱等均 按建 筑物 自然层 计算建 设面 积。(7)住 宅 建 筑 内 的 技 术 层(放 置 各 种 设 备 和 修 理 养 护 用)，层 高 超 过 2.2米的，按 技术 层外围 水平 面积 计算建 筑面 积。(8)独立 柱雨 蓬，按顶 盖的 水平 投影面 积的 一半 计算建 筑面 积；多柱 雨蓬，按外 围水 平面积 计算 建筑 面积。(9)突出 房屋 的有 围护结 构的 楼梯 间、水箱 间、电梯 机房 等，按围 护结构外 围水 平面 积计算 建筑 面积。(10)两 个 建 筑 物 之 间 有 顶 盖 的 架 空 通 廊，按 通 廊 的 投 影 面 积 计 算 建 筑面积。无 顶盖 的架空 通廊 按其 投影面 积的 一半 计算建 筑面 积。(1 1)突 出 墙 面 的 门 斗，眺 望 间，按 围 护 结 构 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面积。(12)封 闭 式 阳 台、挑 廊 按 其 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 建 筑 面 积。凹 阳 台按 其 阳 台 净面 积(包 括 阳 台 栏板)的 一 半 计 算建 筑 面 积。挑 阳台 按 其 水 平 投 影面积 的一半计 算建 筑面 积。(13)住宅 建筑 内无 楼梯，设室 外楼 梯(包括 疏散 梯)的，其室 外楼 梯按 每层水 平投 影面 积计算 建筑 面积；楼内 有楼 梯，并设 室外 楼梯(包括 疏散 梯)的，其室外楼 梯按 每层 水平投 影面 积的 一半计 算建 筑面 积。另 外，在住 宅的建 筑中，不计 算建 筑面 积的范 围有：(1)突出 墙面 的构 件配件、艺术 装饰 和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚 等。(2)检修、消 防等 用的室 外爬 梯，宽度在 60 厘米 以内 的钢 梯。(3)独立 不贴 于外 墙的烟 囱、烟道、贮水 池等 构筑 物。(4)没有 围护 结构 的屋顶 水箱 间。(5)层高 在 2.2 米以 内的 技术 层(设备 层)。(6)单层 住宅 的分 隔操作 间、控制 室、仪 表间 等单 层房间。(7)层高 小于 2.2 米的 深基 础地 下架空 层，坡地 建筑物 吊脚 架空 间。从以 上可 以看 出，住 宅的 建筑 面积计 算起 来比 较复杂，不 仅规 定多，而且 专业 性、技术性 非常 强。消费者 在购 房时，如果 对此 不了 解，或 者对 计算出 的结果表 示怀 疑，可以咨 询专 业人 员或请 专门 测量 机构，依照 上述 标准重 新测 量计算。房地 产名 词解 释：住 宅的 结构 有哪些 形式住宅 的结 构有 哪些形 式住 宅 的 结 构是 指 住 宅 的 承 重骨 架(如 房 屋 的 梁柱、承 重 墙 等)，其 作 用是保 证住 宅在 使用期 限内，把 作用在 住宅 上的 各种荷 载或 作用 力，可 靠地 承担起 来，同时 在保 证住 宅的强 度、刚度 和耐久 性的 情况 下，把 所有 的作 用力可 靠地 传到地 基中 去。住宅 建筑 的形 式由于 有多 种多 样，加 上其 房间 面积大 小、开间 进深以及组 合方 式的 不同，相应 采用 的结构 也就 有所 不同。商品 住宅 的结构 形式 主要是 以其承重 结构 所用 的材料 来划 分的。一般 可以 分为 砖混结 构、砖木 结构和 钢筋 混凝土 结构 三种 形式：(1)砖混 结构 住宅砖混 结构 是指 建筑物 中竖 向承 重结构 的墙、附 壁柱等 采用 砖或 砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面 板、桁架等 采用 钢筋 混凝土 结构。通 俗地讲，砖 混结构 是以小部 分钢 筋混 凝土及 大部 分砖 墙承重 的结 构，又称钢 筋混 凝土 混合结 构。因为砖 混结 构的 主要承 重结 构是 粘土砖，所 以砖 的形状 及强 度就 决定了 房屋 的强度。可以这 样说，砖 的形状 越规 则，砂浆的 强度 越高，灰缝 越薄 越均 匀，砌 体的 强度就 越高，房 屋的耐 用年 限就 越长。砖混 结构 的优 点主要 表现 在：由于 砖是 最小 的标准 化构 件，对施工 场地 和施 工技术 要求 低，可砌成各 种形 状的 墙体，各地 都可 生产。它具 有很 好的 耐久性、化 学稳 定性和 大气 稳定 性。可节 省水 泥、钢材和 木材，不 需模板，造 价较 低。施工 技术 与施 工设备 简单。砖的 隔音 和保 温隔热 性要 优于 混凝土 和其 他墙 体材料，因 而在 住宅建设 中运 用得 最为普 遍。(2)砖木 结构 住宅砖木 结构 住宅 是指建 筑物 中承 重结构 的墙、柱采 用砖 砌筑 或砌块 砌筑，楼板 结构、屋 架用木 结构 而共 同构筑 成的 房屋。这种 结构 的房 屋在我 国中 小城市 中非常 普遍。它 的空间 分隔 较方 便，自 重轻，并 且施工 工艺 简单，材料 也比 较单一。不 过，它的耐 用年 限短，设施 不完 备，而且占 地多，建 筑面积 小，不利于 解决城市 人多 地少 的矛盾。(3)钢筋 混凝 土结 构住宅钢筋 混凝 土结 构住宅 是指 房屋 的主要 承重 结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖 用钢 筋混 凝土制 作，墙用 砖或其 他材 料施 工建造 的房 屋。这种结 构具 有抗震 性能好、整 体性 强、抗 腐蚀 耐火 能力强、经 久耐 用等优 点，并且 房间的 开间、进深 相对 较大，室内 活动 空间 也相应 增加，室 内空间 分隔 较自 由。钢 筋混 凝土结 构建筑依 其施 工方 式的不 同可 分为：现浇 钢筋 混凝 土结构 与预 制装 配式钢 筋混 凝土结 构两 大类。房地 产名 词解 释：商 品房 的销 售面积 如何 计算商品 房的 销售 面积如 何计 算按照 北京 市商 品房 销售面 积计 算及 公用建 筑面 积分 摊暂行 规定(京房地 权字 1998 第 1285 号)：商品 房的 销售 面积是 指购 房者 所购买 的套 内或 单元内 的建筑 面积(即套 内建 筑面 积)与应 分摊 公用 建筑面 积之 和。即：商品 房销 售面 积=套内 建筑 面积+分摊 的公 用建 筑面积 之和一、套内 建筑 面积的 计算 方法：套 内 使 用面 积：住 宅 按 住 宅 建 筑 设 计 规范(G B J 96-86)规 定 的 方法计 算；其他 建筑按 照专 用建 筑设计 规范 规定 的方法 或参 照 住宅建 筑设 计规范 计算。套内 墙体 面积：商品 房套 内使 用空间 周围 的维 护或承 重墙 体，有共用墙 及非 共用 墙两种：(1)共用 墙包 括各 套之间 的分 隔墙、套与 公用 建筑 空间投 影面 积的 分隔墙以 及外 墙(包括 山墙)；共用 墙墙 体水 平投影 面积 的一 半计入 套内 墙体 面积。(2)非共 用墙 墙体 水平投 影面 积全 部计入 套内 墙体 面积。二、商品 房分 摊的公 用建 筑面 积主要 包括 以下 两部分：(1)电梯 井、楼梯 间、垃圾 道、变电 室、设备 室、公共 门厅 和过 道等其功能 上为 整楼 建筑服 务的 公共 设施用 房和 管理 用房之 建筑 面积；(2)各 单元 与 楼 房公 共 建筑 空 间 之间 的 分隔 墙 以 及外 墙(包 括山 墙)墙 体水平 投影 面积 的 50%。下列 空间 不得 计入公 用建 筑面 积：(1)作为 独立 使用 空间租、售 的地 下室、车棚 等。(2)作为 人防 工程 的地下 室。公用 建筑 面积 计算公 式：公 用 建 筑 面 积=整 栋 建 筑 的 面 积-各 套 套 内 建 筑 面 积 之 和-已 作 为 独 立使用 空间 租、售的地 下室、车 棚、人 防工 程地 下室公用 建筑 面积 分摊系 数=公用 建筑 面积/各套 套内 建筑 面积之 和分摊 的公 用建 筑面积=各套 套内 建筑 面积 公用 建筑 面积 分摊系 数因此，商 品房 销售面 积公 式还 可表达 为：商品 房销 售面 积=套内 建筑 面积(1+公用 建筑 面积 分摊系 数)房地 产名 词解 释：朝 向和 楼层在中 国，挑选 住宅商 品房 的客 厅，以 朝南 为最 佳。北 方地 区历 来形成的 坐北 朝南 的住 宅 为最 佳的 生活 习 惯，造成 消费 者“有 钱就 买东 南房”的 需求心理。因此，东 南朝 向的房 屋较 其它 朝向的 房屋 要好 销售。因客 厅朝 南，在 冬天 无凛冽 寒风 呼啸，在夏 天又 是凉 风习习。其它 朝向 的优 劣顺序 大致 为东 南、东、西南、北、西。其次，消费 者应 挑卧 室的朝 向。一套 房内，卧室 一般 有二三 间，其朝向 也不 会完 全一致。而 且在 大多数 情况 下是 有好有 差。消费 者应 以主 卧室朝 向好 或多 数卧室 朝向 好为 评判断 标准。卧 室也以南向 为佳，但 最好不 要靠 外墙。因在 夏天，南 向卧室 凉风，但 射入的 阳光 也较北 向房间多，若 是西 向外墙，那 么室 内温度 一定 较高。卧室 朝向 为东 南、东、东 北也可，最 好不 选朝西 的卧 室。朝北的 卧室 不要 太多，有一 间尚 可，因 北向 卧室冬 天寒风呼 啸，但是，夏天 北向 的房 间却是 十分 凉快。厨房、卫 生间 的朝向 相对 要次要 一些。卫 生间只 要能 直接 采光、通风 就行。因其 使用 是间 断的和 短时 间的，但最好还 是避 免选 择西向 的卫 生间。在南 方炎 热地 区，除 了要 看单 个房间 通风 是否 良好外，还 要看 房间与房 间之 间的 组织，是否 利于 风的 直 线流 动，在夏 季 是否 能形 成“穿 堂风”。具体的 方法是 看各 个房 的门、窗是 否在 一个方 向上，如 果建筑 与建 筑之 间间距 过小，底层 就会 由于 上面建 筑的 遮挡，而终 年不 见阳 光。最 好的 情况 是在北 面的 底层房 间冬天也 能接 受阳 光照射。厨 房由 于本身 会产 生许 多油烟，因 此，其室内 空气 最须与 外界 经常 保持交 换。由于 厨房的 油烟 产生 量大，形成 时间 短，靠 自然 通风实 难将其在 短时 间内 排出，所以 一般 会用同 抽烟 机或 排气扇 向外 排气。一般 来说，要 防止 由于 朝向 不 好、外面 风压 太 大，引起 油烟 的“倒 灌”或 风将 油烟 引入 其他房 间。因 此，厨房 以不选 北向 为宜。一般 来说，一 天之内 阳光 能射 入时间 小 时，对 于消 除房 间内湿气，杀灭 细菌，调节 室内 温度，加速 空气 流动 均有好 处。对于 客厅、卧室 的朝向，要以能 接受 光线 直接射 入为 宜，以南向 或偏 南方 向为佳。对 于厨 房，应 避免 西向为 宜，因厨 房内本 来已 有热 源，再 接受 阳光 直射，其温 度会 更高。卫生 间也以 能接受一 定的 阳光 照射为 宜。因卫 生间相 对来 说阴 暗潮湿，有 阳光 的射入 能避 免病菌 滋生。一 套居室 内，最好 能有两 个阳 台，其中一 个阳 台一 定要向 阳，使晾晒 和休息有 充足 的阳 光。现在 多数 的商 品房住 宅为 一梯 二户型。对 于条 式一梯 二户，一 套只有二个 方向 来通 风、采 光。而这 种建筑 的朝 向多 为南北 向，因此，有一 半左 右的房 间均是朝 北的。消 费者在 挑选 时，就要看 设计 者是 否将较 次要 的房 间放在 北向。对于 点式 一梯 二户，一套 房至 少有三 个面 临空，因此 其房 间的 朝向应 该都 较满意。对于一 梯三 户，一梯四 户，由于 套数多，要 为各 户都留 有一 个相 对较好 的主 朝向，故一 户的 朝向很 难完 善，有时候，会 出现 有较大 缺陷 的朝 向。低层 建筑 一般 为一至 二层。多 层建筑 一般 为三 至七层。高 屋建 筑一般为八 至三 十层。超高 层建 筑一 般为三 十层 以上。因此，这 就为 建筑层 数的 挑选提 供了可能 和广 阔的 天地。大多 数消 费者 在挑选 底楼 时，一般不 会去 过问 其有关 防潮 设计 的具体细节，但 是，在天连 续下 雨的 情况下 不去 观察 房屋的 潮湿 程度，就太 不应 该了。底层还有 一个 特点 是下水 管道 容易 堵塞。因此，消 费者在 挑选 底层 时一定 要看 各排水 管道、系 统是否 经过 特殊 处理。底层 的排 水系统 是否 单独 和独立。如 果底层 的厕所管 道、下水 管道不 接受 来自 上面各 层的 排水，自成 系统，那 么就不 会出 现由于 上面 各户 的不正 常使 用而 使一楼 发生 堵塞 的局面。如 果底 层的管 道与 上面各 层是相连，那 么消 费者要 看其 管道 是否在 一楼 变粗、变大。底 层最 容易接 受地 面环境 的影 响，如果 地面 植物 繁茂、景色 优美，底层 的住 户当 然是“近水 楼台 先得月”。自 然界 有好 的一面，也 有不 利的一 面，如果 底层四 周下 水道 管处理 不当、化粪 池处 理不 当，往 往会 造成 臭气熏 天、蚊虫 苍蝇滋 生。对这 些底层 自然 是首当 其冲、深 受其 害，故消费 者在 看完 底层的 室内 时，千万不 要忘 记要 看看室 外。看阴、阳沟 是否 通畅，看化 粪池 口是否 离自 己住 宅较远。地 面的 排水系 统是 否完善，有没有 积水 的可 能？有 没有 一些 死角地 带等。消 费者在 选择 底层 时，对 这些 问题一 定要 一察 之，不然 等搬进 去再 后悔，已是 悔之 晚矣。一些 家庭 之所 以选底 层，就是 考虑 到家 中有老 人，可避 免上 下楼 之苦。但是，买 房不 在冬天，一 到冬 天才知 此房 终日 不见太 阳。老人 住的房 屋没 有阳光，不是 让人 苦不 堪言吗？提 前请 有关技 术人 员进 行咨询 还是 有必 要的。手把 手教 你买 房子（选房 篇）通过 对自 身的 消费需 求状 况（购买能 力、欲购 买楼盘 位置、居 住小区的配 套、环境、物业 管理、总价 格、面积 等）进行 全面、综合 的衡 量与 分析，初步 确定一 个适 合自 身实际 需要 的购 房框架，然 后结 合收集 的各 种楼 盘信息 进行 筛选、比较，确 定几个 备选 项目。可以 通过 以下 几点选 房：1.网 上 选 房 可 以 从 房地 产 专 业 网 站 搜房 网 上，通 过 价格、区 域 等条件 来搜 索您 最需要 的房 子2.专 家 指 点或 朋 友 推 荐 专 家、朋友 的 意 见 一 定 不要 忽 视，他 们 一定会 从亲 身体 验的经 验当 中告 诉你方 式方 法3.实 地 考 察 只 有 实 地考 察，才 能 切 身的 了 解 到 这 个 楼盘 的 交 通 是否便 利，周边 配套是 否完 善、小区规 模是 大是 小等等。教你 如何 看楼 书看图 画经过 美化 的楼 盘效果 图，不合 比例的 卡通 式的 交通位 置图 都不 足信。眼下，随 着彩 印技术 的不 断提 高，售 楼书 越做 越精美，但 同时 距离实 际也 越来越 远。购房 者应 该注 意，楼 书上 的平 面图也 有学 问，购房人 应由 大到 小进行 阅读，首先 应研 究小 区总体 规划 平面 图，确 定小 区的 环境布 局是 否理 想，是 否有 足够的 绿化率与 车位，楼 与楼之 间的 间距 是否够 大，是否影 响采 光，仔细 了解 小区 内外的 道路 交通 情况，进出 小区 是否 方便，是否 有保 安系 统，垃 圾是 否集 中处理 等。然后 看整幢 楼的 平面 图，最 后看 自己拟 选购的 单位 平面 图。看方 向有些 房地 产项 目的楼 书时 首先 要明确：“上北 下南，左西 右东”的原 则。通常 坐北 朝南 的建筑 最好 卖，房地产 发展 商宣 传惟恐 不及。看文 字销售 单张 上标 注的价 格一 定要 搞清，起价、均 价、开 盘价、清 盘价各不相 同，有时 楼书上 出现 的价 格只是 供应 几套 的优惠 价。另外，楼书 上承 诺的交 楼日期、建设 材料、配套 设施 等也 可能在 日后 发生 变化，因此 签约 之前一 定要 落实清 楚。看户 型过去 的许 多老 户型，过于 强调 出房率，户 型设 计得往 往过 于直 露、简陋。进入 户门 后往往 没有 玄关 设计，厅内 景象 一览无 遗，卧室、书房 的私 密性和 安适度受 到影 响，现在买 房应 避免 此类户 型。目前 普遍 看好 的户型 设计 一般 都重视 功能 分区 明确，既有 层次 感又不宜设 置过 多隔 断墙，用一 条较 短的走 廊连 接卧 室和起 居室，进 入户门 以后 起居室 分为会客 和餐 厅两 个区域，餐厅 和厨 房相 连，卧室 和卫 生间 相连，两者 互不 干扰。住宅 里不 同房 间的门 户朝 向也 很有学 问。如卫 生间的 门向 着厅 开，私密性 不强，形 成主客 间的 尴尬。如果 套房 的面 积较小，两 者难 以保持 较长 的距离，其房门 也最 好别 设计成 相对 或并 列的形 式。在起 居室最 好不 直接 看到卫 生间 的房门，可 通过 套房的 整体 户型 设计和 曲折 巧设 卫生间。厨 房由 于多和 餐厅 相连，可以设在 靠近 户门 的位置。近 年来，“动 静分 开”成 为体 现户 型 设计 成功 与否 的 一个 重要 因素。过去由 于设 计的 不足，主人 去卧 室、厨 房、卫生 间都要 反复 穿过 起居室，造 成起居 室静态 区域 内的 紊乱。同时，一旦 起居 室有 客人，家中 的所 有成 员都难 以回 避，这是 在选 择新 居的时 候应 该注 意避免 的。价格 位置 的考 虑因素价格：如 何在 您能够 承受 的价 格范围 内做 出一 个最合 理的 投资，您需 要考 虑月 收入、预期 还贷 能力、贷款 方式、银行 利率、地 段升值潜力 等诸 多因 素。当 然，最好 还是听 听专 家建 议。看 看百 家杂 谈（什 么样 的地段 最火、那 种户 型最 热、何 等价 位热 销等）交通 状况：衣 食住行、人 生四 事，交 通是 买方 考虑的 重要 因素，四通八达、进 出方 便，有 停车 位物 业才算 物尽 其用。目前 被交 通相 对方便。的 地区 是地 处地铁、京 通、京昌、京顺、京 石快速 路的 居住 小区。社区 环境：在 人口越 来越 密集 的大城 市，社区 环境已 经成 为购 房者投资前 越来 越重 视的因 素，小区 内的绿 化程 度、人文环 境、安全 性、配 套设 施都可 能对您入 住后 的生 活产生 重大 影响。1、居 住密 度及 私密性住宅 之间 的距 离除考 虑日 照、通风 等因 素外，还必 须考 虑视 线的干 扰。一 般 情况 下，人 与 人 之间 的 距离 24 米 内 能辨 别 对方，12 米 内 能看 清 对方 容貌。为避免视 线干 扰，多层 住宅 居室 与居室 之间 的距 离以不 小于 24 米为 宜，高层 住宅的侧 向间 距宜 大于 20 米。此外，若设 计考 虑不 周，塔式 住宅 侧面 窗与正 面窗往往 形成“通视”现象，选 择住 宅时应 予以 注意。2、公 共建 筑居住 区内 配套 公建是 否方 便合 理，是衡 量居 住区 质量的 重要 标准 之一。稍大 的居 住小 区内应 设有 小学，以排 除城 市交 通对小 学生 上学 路上的 威胁，且住 宅离 小 学 校 的距 离 应 在 300 米 左 右(近 则 扰 民，远 则 不 便)。菜 店、食品 店、小型超 市等 居民 每天都 要光 顾的 基层商 店配 套，服务 半径 最好 不要超 过 150 米。3、小 区绿 化居住 环境 有一 个重要 的硬 性指 标 绿地 率，指的 是居住 区用 地范 围内各 类绿 地的 总和占 居住 区总 用地的 百分 比。值得 注意 的是：“绿地 率”与“绿化履盖率”是两 个不 同的 概念，绿地 不包 括阳 台和屋 顶绿 化，有些 开发 商会 故意混淆这 两个 概念。由于 居住 区绿 地在遮 阳、防风 防尘、杀菌 消毒 等方面 起着 重要作 用，所以 有关 规范 规定：新建 居住 区绿 地率不 应低 于 30%。北京 城近 郊居 住区绿地 率应 在 35%以上，在 市区 附近，如果 住区 绿地率 能达 到 40%甚至 50%，就比 较难 得了。4、小 区布 局在居 住区 规划 中，应 使住 宅布 局合理，为 保证 每户都 能获 得规 定的日照时 间和 日照 质量，要求 条形 住宅长 轴外 墙之 间保持 一定 距离，即为 日照 间距。北京地区 的日 照间 距条形 住宅 采 用 1.6 至 1.7H(H 为前 排住 宅檐 口和后 排住 宅底 层窗台 的高 差)。塔式 住宅 采用 大于或 等于 1H 的日 照间 距标 准。如果 住宅 的日照间 距不 够，北 面住 宅的 底层就 不能 获得 有效日 照。5、小 区内 交通居住 区内 的交 通分为 人车 分流 和人车 混行 两类。目前 作为 楼盘 卖点的“人 车分 流”，汽车 在小 区外 直 接进 入小 区地 下 车库，车 行与 步 行互 不干 扰，因小 区内没 有汽 车穿 行、停 放、噪音 的干扰，小 区内 的步行 道兼 有休 闲功能，可 大大提 高小 区环 境质量，但 这种 方式造 价较 高。人 车混 行的 小 区要 考察 区内 主 路是 否设 计得“通 而不 畅”以 防过 境车 流对小 区的 干扰。是否 留够 了汽 车的泊 位，停车 位的位 置是 否合 理，一 般的 原则是 露天停 放的 汽车 尽量不 进住 宅组 团，停 车场 若不 得不靠 近住 宅，应尽量 靠近 山墙而 不是 住宅 正面。另外，汽 车泊位 还分 为租 赁和购 买两 种情 况，购 房者 有必要 搞清楚：车位 的月 租金是 多少；如 果购买，今 后月 管理费 是多 少，然后仔 细算 一笔账 再决 定是 租还是 买。户型 结构：户 型的选 择主 要考 虑家庭 人员 的构 成及主 人房 屋功 能的要求，如楼 层高 低的选 择、房屋 的朝向、视 野、采光、私密 性等。位置如果 您想 购买 的是房 子，那么，首先 要考 虑的 是位置 是否 优越，因为处于 好位 置的 房子才 能满 足您 的各类 需求。它 通常具 有下 列特 征：1.城 市 上 风上 水。在 城 市 中心 区 的 上 风 上 水方 向，城 市 主 要工 业 区 的上风 上水 方向，如北 京的 上风 上水方 向为 西北 方向。2.交 通 便 捷。从 住 所 到 工 作地 点 或 常 去 的 其他 地 点 或 市 中 心区，不 超过可 接受 的时 间并且 有保 障，一家两 三口 人都 有些要 求时，应 尽可能 多的 照顾到，并考虑 将来 可能 的变化 情况，如 工作调 动、升学、转学 等。3.城 市 化 水平 高。应 在 那 些各 种 市 政 设 施 齐全 地 段 挑 选 房 子，这 些 地段一 般位 于城 市主干 道、次干 道附近，不 应超 过 1 公里，否 则有 些设施 难以接通，对 外交通 也会 有麻 烦。郊 区和 偏僻 地带，要么 基本 设施不 全，要么 花大量 投资 搞市政 设施，导 致房价 增加。4.生活 便利。步行 10 分钟 左右 即可 到达各 类商 业服 务业网 点，满足 日常生 活物 品的 采购及 其他 服务 需求，医疗 卫生、托幼。文 体设 施也可 就近 找到。5.环境 宜人，自然、人文 景观 优雅。绿地、公园 步行 可达，空气 清新、水面 清澈，有早 晚休 闲运 动、周末 游玩 娱乐 之所，社会 风气、治安 状况 良好。楼层低层 建筑 一般 为一至 二层。多 层建筑 一般 为三 至七层。高 屋建 筑一般为八 至三 十层。超高 层建 筑一 般为三 十层 以上。因此，这 就为 建筑层 数的 挑选提 供了可能 和广 阔的 天地。大多 数消 费者 在挑选 底楼 时，一般不 会去 过问 其有关 防潮 设计 的具体细节，但 是，在天连 续下 雨的 情况下 不去 观察 房屋的 潮湿 程度，就太 不应 该了。底层还有 一个 特点 是下水 管道 容易 堵塞。因此，消 费者在 挑选 底层 时一定 要看 各排水 管道、系 统是否 经过 特殊 处理。底层 的排 水系统 是否 单独 和独立。如 果底层 的厕所管 道、下水 管道不 接受 来自 上面各 层的 排水，自成 系统，那 么就不 会出 现由于 上面 各户 的不正 常使 用而 使一楼 发生 堵塞 的局面。如 果底 层的管 道与 上面各 层是相连，那 么消 费者要 看其 管道 是否在 一楼 变粗、变大。底 层最 容易接 受地 面环境 的影 响，如果 地面 植物 繁茂、景色 优美，底层 的住 户当 然是“近水 楼台 先得月”。自 然界 有好 的一面，也 有不 利的一 面，如果 底层四 周下 水道 管处理 不当、化粪 池处 理不 当，往 往会 造成 臭气熏 天、蚊虫 苍蝇滋 生。对这 些底层 自然 是首当 其冲、深 受其 害，故消费 者在 看完 底层的 室内 时，千万不 要忘 记要 看看室 外。看阴、阳沟 是否 通畅，看化 粪池 口是否 离自 己住 宅较远。地 面的 排水系 统是 否完善，有没有 积水 的可 能？有 没有 一些 死角地 带等。消 费者在 选择 底层 时，对 这些 问题一 定要 一察 之，不然 等搬进 去再 后悔，已是 悔之 晚矣。一些 家庭 之所 以选底 层，就是 考虑 到家 中有老 人，可避 免上 下楼 之苦。但是，买 房不 在冬天，一 到冬 天才知 此房 终日 不见太 阳。老人 住的房 屋没 有阳光，不是 让人 苦不 堪言吗？提 前请 有关技 术人 员进 行咨询 还是 有必 要的。设施业 主们 都希 望